西安橡树星座09年营销推广构.pptx

1、新闵板块联排产品分析
项目名称 雅仕轩 南都白马 乔爱别墅
容积率 0.5 0.7 0.27
体量 （万方）
20
46.69
60
产品类型
联排、双拼别 墅
多层、别墅
独立、联排
销售价格
8100
公寓4930 别墅未定
9500
同润别庄 0.37
23
双拼、联排
7700
同润加州
1
浅水湾花 园
丽水华庭
0.35 0.73
15000元/平方米。公寓房在5500元/平方米左右，奥园（精装修）均价在7200元/平方 米，为区域公寓最高价格。
¾客源现状：区域内公寓和别墅之间的客源有一定的区别。前者主要来自于徐汇，
占了约50％，主要是由于轨道九号线的原因。后者的客源则较为广泛，不过仍以市区 为主。
结论
九亭板块 地铁和配套的作用，已经成为城市概念板块； 板块正处于由别墅市场向公寓市场的转型期
围浓厚 ♦公寓房市场比例不高，并有
♦规划中的英伦风貌区将形 好的居住氛围和区域环境
明显的区域性
自然环境
5
交通状况
人文资源
九亭
0
新闵
新城
生活配套
城镇规划
（以经验值判断，打分标准：0－最低，5－最高）
通过对三个板块的对比分析，发现
区域的竞争优势主要体现在两个方面：交通状况和配套优势； 相对的劣势体现在区域的景观资源和人文资源。
总价（万） 待定 150-180 220-260 100-130 130-150 160-180 120-150
市场上联排的主力面积集中在170-220 总价在120-180万元
本项目产品从主力面积来看属于大众型

森林公园的一个竞争对手曾经这样评价森林公园：
森林公园是个小老婆，美丽陶醉，但没有家的感觉 形象：高贵华丽，是富人区，但不太成熟 顾客：偏远，配套不完善，没有家的感觉 沉醉于生活的感受，享受生活的表面
同行说：森林公园拉普斯地产品牌需要丰满化、立体化
【森林公园配套重组公式】
f Y = ( X )
X:配套
[目标消费者的需要]
价值认同感 身份的象征
升值潜力 楼盘的综合素质
生活的品位
[水中央能给予的]
银川成功人士聚居的社区 城市的新中心 银川高尚住宅区最有发展潜力的地段 九鼎地产建设的鼎力之作
国际化、格调感的生活
【 第四章 】
水中央引擎
【 营销的核心理念 】
金佰利认为：

能比的只有项目的综合素质
共性5、一梯一户、或一梯两户，两梯四户都很少出现。原因是：中 高端楼盘的客户群体基本上都是社会层次较高，有一定的品味和鉴赏 力的社会精英人士。他们需要相对的安静和私密性，更要求尊贵独享！ 所以在民生5期王座的项目上采用了电梯入户的设计后引起了此人群 的绝对共鸣！也成为了此项目的一个很大的卖点！
而我们的单层六户无疑是劣势尽显！
Focus
水中央假说1： 以森林公园地产项目为标杆，在森林公园开发地产项 目需要避免的五个误区
误区一：走产品同质化路线； 误区二：采取跟随战略（开发节奏/价格）； 误区三：强调外销路线； 误区四：掰手腕，硬碰硬（比环境/配套/建筑）； 误区五：抢占制高点（依靠Townhouse和顶层复式争夺高端客户）；
一条主线： 没有连起来的珍珠只是一堆散乱的珍珠，串成项链才是传世的珠宝。 山、湖、林、园四大价值体系的提纲之“水”，人有我精，我们要做的是把蛟龙

让我们展开联想……金城之尚
顶级城宅空间 96-256㎡城市级空景院馆，352-536 ㎡私享级别墅，国际高质设计，豪
阔空间，入户花园，专署电梯，绝无仅有。
阔景庭院视野
具有4.5m超宽明景客厅、270度观景凸室的公馆与具有360度观景挑高雍
容客厅、阳光观景餐厅、多层次庭院别墅的阔景视野。 简约奢享境界 国际建筑大师担纲设计，顶尖建筑商提供品质保障，一流团队运作管 理，以现代而简约的建筑满足上层奢享生活需求。
主 题
国际七维LIFE生活， 惊“市”擢升 ——西高新珍版 府邸，臻品首发
2009.3.1 4.1
灵动空间，奢适生活 西高新珍版府邸，城市级空景院馆
8.1
十二月：“炫彩”体 验 高尚品位，低调奢华
12.1
诉 求
对前期概念转化， 以别墅提升项目 品质 别墅卖点
小高层卖点 小高层与别墅的共通卖点
小高层卖点
虚——实——虚，与，总——分——总。
阳光金城2009，战术解析（一）
CBD、庭院、阳光休闲大堂等品质细节…… ：通透、采光的建筑，入户花园、豪华大堂、专属电梯…… 支 持
七维业态 别墅组团认购
组团景观、户型景观、区域配套……
空中花园、户型动线…… 私享庭院，优尚生活 风光空间，高尚城宅 纯板阔景，尚美品位 八月：仲夏联欢体验 九月：”尚之品位” 展 十月：”时尚舞会” 体验 十一月：“浓情”体 验
项目高尚品位生活，
以突出项目的珍稀 特性，提升项目形 象。
形象提升期：
4.1 5.1
卖点解析期
6.1 7.15 8.1
体验宣传期
对应每个签约节点，举行一次现场体验活动，以体验营销促成签约。
阳光金城2009，媒体策略

谨呈：振业地产
无限风光在浐灞
2008.11.8
—— 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕
振业西安项目
引言
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下：
宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化；
中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
橘郡
新地.东方 明珠
—— ——
振业西安项目
市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、
900亩区域开发战略
高层住宅，价格一般在3500元/ ㎡以上。
西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ ㎡以上
楼盘名 称
三江养 生美墅
物业型态 别墅公寓
均价
2680元/㎡ 3880元/㎡ 4880元/㎡
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
183030 阳光100国际新城 （二期）
1000000 比华利山
1200000
1307987 585000 396000 700000 860000
220000 165000
136500
86700 44700 39838
卓越·蔚蓝海岸
500000 早安·星城
1房（44） 2房（85-68） 奥园 3房（101-126）
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安·星城
130-280㎡