一份地产界高管变动名单透露了什么秘密？

一份地产界高管变动名单透露了什么秘密？岁末年终，各大猎头公司纷纷展开“挖角”攻势。

尽管房地产向来是离职率偏高的行业，但今年出现的房企高管离职潮仍然引发业界关注。

有统计显示，今年以来地产高管离职事件已经超过百起，其中分管财务、投融资等核心业务的高管离职人数占比超两成。

另一个值得关注的现象是，与往年人事变动“离职不离行”不同，在今年的房企离职人员中，告别房地产行业成为很多人的共同选择，这背后折射出了行业发展环境怎样的骤变？调查发现，虽然地产高管离职原因纷繁复杂，但是，随着楼市进入下行周期，房企完成销售目标压力巨大，以及企业战略转型是其中一个重要因素。

‘春江水暖鸭先知’。

部分房地产高管（负责财务、投融资业务）离职，可能和资本市场已经视房地产为夕阳行业有关。

《证券日报》近期刊发的报道显示，今年以来，A股共有59家上市房企81名关键管理人员离职，较去年全年增加超七成。

随着房地产转型加快，最顶层人物“顶不住了”，另谋出路的高管越来越多。

此前在楼市不佳的年月，地产业离职高管主要分布在管营销、品牌、成本控制等领域。

但梳理今年以来的房地产离职人员名单发现，分管财务及投融资等关键业务的人数占比两成以上，更容易跨行业流动的财务高管们正在离开房地产行业。

离职财务高管占比超两成在众多离开房地产行业的财务高管中，此前分管万科债权、股权融资工作的执行副总裁肖莉是知名度最高的一位。

除了肖莉，保利地产副总经理兼财务总监张曦也于10月28日辞职；金科地产分管财务的副总裁宗书声调任集团董事局副主席；6月30日辞职的中国奥园执行董事及常务副总裁辛珠也是分管财务工作。

2013~2014年地产高管变动一览这一数据出乎很多人的意料，这种现象背后的原因是什么？可能是因为这部分长期和资本市场打交道的高管，已经了解到了行业的未来趋势：房地产正在从一个高增长、高收益的成长性行业，向低利润、低增长行业过渡。

在这一背景下，专业受限制较少的财务高管们显然很容易在互联网等增长速度更快、发展更为迅猛的行业找到机会。

另一方面，则是和房企的主动转型有关。

随着楼市进入下行周期，一些企业主动转向其他领域，部分财务高管因此流向其他岗位。

区域高管流动加速深圳市某猎头公司高级顾问张小姐表示，除了名单上披露的部分地产高管以外，各家地产公司的区域高管流动也非常频繁。

目前他们受到委托，寻找优质人才的对象，最多的是区域管理类、项目管理类岗位的人选。

据其透露，目前年销售业绩在300亿~500亿元的中等企业，更换高管的频率更高，这些企业为了提升业绩和拓展业务，要求高管能够冲到前面梯队“打仗”。

梳理上述克而瑞的高管变动名单发现，相当一部分高管属于区域一级公司的变动，比如雅居乐就将其分管华东、华南的两位营销总监，直接派去了苏南和南京营销一线，绿地和万科也有对区域公司或城市公司换将的部署，这在一定程度反映了今年房地产市场竞争的惨烈。

由于中等规模的公司高管往往被寄予较高的期望，所以这些公司的高管面临的压力更大。

事实上，不仅区域的高管人选变动频繁，一些公司的首席行政官或总经理也有变动。

薛先生分析称，这同样是由于房企业绩不佳造成的，虽然业绩不好并不是更换高管就能解决的，但作为企业负责人，对企业业绩下滑责无旁贷。

当然，今年也有部分分管营销的高管职位发生变动，比如碧桂园营销中心总经理杨永潮调任董事局主席特别助理，新城地产营销高管也被调任。

另外，部分企业则通过更换高管，调整企业治理体系。

比如雅居乐的高管更迭，就被视为从家族企业向职业经理人体制过渡的表现。

涨薪30%才能吸引人才房地产猎头的最新方向，也折射出房地产行业转型和洗盘的加速。

张小姐指出，总的来说，千亿规模的公司更能吸引高管候选人加盟，这也导致中小房企在和大企业争夺人才时遇到更大的压力。

据了解，目前，相当一部分地产高管对于新加入的企业有30%的提薪要求，除了看中薪水，他们还会对企业经营环境、业绩增长潜能有所考虑，并且会认真权衡企业文化、老板行事风格等文化因素。

据悉，万科、中海、碧桂园、恒大、龙湖等龙头企业是目前地产行业最喜欢使用猎头的公司，这些房企更看中长远发展，人才储备丰富，形成了完整的人才梯度。

克而瑞提供的信息显示，不少房企的现职高管都有上述几家公司的工作经历。

在某种程度上，上述龙头企业的任职经历已经成为高管们未来职位升迁、加薪的敲门砖。

除了传统的地产行业人才受欢迎，很多千亿级别的房企对一些跨界人才需求量越来越大，如互联网、产业园区、医疗养老等。

另外，随着越来越多的房企开始涉足海外地产开发，对海外地产方面的人才也有较高需求。

案例：雅居乐“快”转型管理层“换血”进三退二同为“华南五虎”的碧桂园与恒大地产顺利跻身千亿俱乐部，对于连续三年没有完成销售目标的雅居乐而言，转型的压力更加明显。

今年初，雅居乐宣布对管理层进行大刀阔斧的调整，四名陈氏家族成员离开管理层调任非执行董事，职业经理人梁正坚、陈忠其、黄奉潮被委任为新的执行董事，一度被戏称为“皇族内阁”的雅居乐董事会从家族化管理向职业经理人制度转变。

由于公司董事会主席及总裁陈卓林9月30日被昆明市人民检察院执行指定居所居住措施，雅居乐对董事会名单进行了调整，两位家族成员重新“掌权”，导致公司管理层“换血”并不彻底。

随之而来的是，雅居乐今年提出以去库存战略为核心，通过向“短平快”转型与积极的定价策略加快资金回笼，并推动规模增长。

新管理层扛起转型重任雅居乐最新发布的销售数据显示，截至今年前10月，集团累积销售金额为336.5亿元，达到480亿元销售目标的70.1%，这一销售业绩比较令人满意。

证券分析师陈耕表示，一直以来，雅居乐以旅游地产和高端项目闻名业界，但由于这两类产品的共同特征是投资周期长、不能快速去化，也因此造成公司资金压力越来越大，发展模式遇到瓶颈。

为此，雅居乐今年调整了经营策略，积极增加刚需类户型在产品结构中的占比，提升资金周转速度。

克而瑞的研究发现，在2013年雅居乐的产品结构中，刚需类产品（90~144平方米）占比约为60%，高端产品约为20%，其余20%为旅游地产。

记者查阅雅居乐2014半年报发现，公司自去年起明显增加“短平快”项目的持有量，在今年上半年的产品去化中，81%为刚需类产品，下半年的新推项目也继续走刚需路线，尤其是在长三角推出的7个全新盘中，144平方米以下的产品均是主力户型。

要从以往的“慢节奏”变为“快周转”，新的管理架构成为公司实现转型的关键。

雅居乐原有的管理体系是清一色的家族成员，如今，家族化管理模式已难以满足快速扩张的需要。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者，雅居乐原有的架构、流程和管控都相对繁复，导致运作效率较低，最明显的体现是项目开工周期比较长，一般都在18个月以上。

如今，在进行“去家族化”调整后，三位新晋执行董事各司其职，并直接向陈卓林汇报。

其中，梁正坚负责“大本营”华南区域项目的管理及经营，黄奉潮负责旅游地产重镇海南及云南区域项目的管理及经营，陈忠其负责地产开发工程管理，致力于提升项目周转速度，公司也于今年提出要把开工周期缩减至12~16个月，最快在8个月之内完成。

此外，为了配合“短平快”的发展策略，雅居乐提出充分放权。

其中，集团总部的职能集中在制定策略、资金管理、产品标准化、优化及新产品开发；区域总部的权责则进一步加重，五个区域的地区总监将负责投资、拿地、营销等全方位的管理，使决策更快，决定更贴合当地市场。

转型需过三道坎陈耕指出，虽然雅居乐在战略布局与管理体系上出现积极转变，但由于公司过去数年在市场布局、产品定位、财务状况等方面表现并不理想，要扭转困境并非一朝一夕可以完成的。

从今年初开始，雅居乐一直实行降价跑量的策略。

早在2月份，常州雅居乐星河湾跳水降价，打出5380元/平方米的超低价格震惊了整个房地产市场。

半年报显示，公司上半年的销售均价为9832元/平方米，和2013年同期相比降幅达14.4%。

“雅居乐今年以来在调整价格策略上异常积极，一方面是由于公司对市场前景保持谨慎态度；另一方面也希望尽快退出一些供求关系恶化的城市”，陈耕表示，尽管公司今年上半年毛利率依然维持在35.4%的较高水平，但降价难免会对利润带来负面影响。

旅游地产的低迷是雅居乐面临的另一大难题。

尽管海南清水湾项目上半年销售金额达到50亿元，但公司重金打造的云南项目销售情况并不乐观，雅居乐去年底发布的数据显示，云南腾冲项目开盘销售400套房源，销售金额超过5亿元，但自此之后该项目再无相关的销售数据披露。

“目前国内旅游地产遭遇整体低迷，除了部分近郊的休闲地产项目仍有不俗的表现外，超大型旅游地产项目同质化非常严重，市场接受度不高。

雅居乐需要积极探索新的运作方式，才有望突破困境。

”朱一鸣说。

另一个不确定性因素在于，由于陈卓林于9月30日被昆明市人民检察院批准执行指定居所居住，雅居乐对董事会名单进行了调整，两位家族成员重新“掌权”，陈卓贤被任命为执行董事、董事会署理联席主席，陆倩芳被任命为执行董事、公司署理联席总裁，这会否对公司的“去家族化”改革产生影响仍是未知数。

案例：李进港离任近一年瑞房尚未转危为安2014年初，瑞安房地产（以下简称瑞房）高层换血，一直被认为是罗康瑞接班人的行政总裁李进港辞别了工作近30年的瑞房，罗康瑞临时复出重掌大局，并进行内部提拔，以稳定管理层。

李进港在瑞房多年战功累累，但在出任行政总裁后两年，公司受累于动迁困境和资金难题，业绩大起大落。

二度出山的罗康瑞提出18~24个月完成转型的口号，拟通过减少动迁项目、出售非核心资产、加快开发销售节奏等措施将公司拉回正轨。

按照计划，转型效果将在2015年下半年体现。

明年下半年改革料见效1986年加入瑞房的“元老”级人物、原行政总裁李进港2014年1月宣布辞职。

早在2001年，李进港从香港迁居上海，掌管瑞虹新城，相继开发武汉天地、佛山岭南天地等项目。

瑞房模式是先开发商业物业，后出售住宅，因为前期的投入和运营，其住宅项目的回报率往往很高。

然而到了2011年，李进港接替罗康瑞全面掌管瑞房后，瑞房业绩开始大幅波动。

2012年瑞房营业额仅48亿元，同比下滑43%，净利润同比下滑41%；2013~2014年，瑞房一直处于大起大落的状态。

在此背景下，多年来一直被视为瑞安新一代掌门人的李进港最终黯然离职。

高层仓促换血之后，再度出山的罗康瑞对管理层架构展开了一系列重组。

瑞房方面表示，2014年初重组后，执行委员会及管理层将全面负责公司日常运作，并在定期会议上作出项目及销售策略决策。

各个独立小组可以根据项目进度及市场情况调整策略，加强项目自主权。

“预计未来18至24个月可见到改革成效。

”前10月仅完成全年目标53%瑞房定的2014年销售目标为130亿元，其中一般物业销售80亿元，商业物业销售50亿元。