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第一部分市场篇1广州市整体住宅市场情况分析1.12003年宏观分析成交量上升，供应量减少2003年上半年数据 二手成交活跃，二次、多次置业兴起二手市场的活跃，从一定程度上反映了一手市场中，二次或多次置业的兴起。
不仅有房住，而且要住得更好，还可以把置业当成投资，这是广州人二次置业的主要想法。
富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。
广州房地产市场进入大众消费时代目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。
以上几点对楼市的影响在于：1、整体楼市有坚定的支持力。
2、有利于郊外楼市的发展。
1.22003年微观分析海珠、天河仍是楼市重点根据2003年上半年房地产信息中心公布的数据显示，海珠、天河成交量各占总成交量的18%、19%。
在广告量及在售楼盘数量上也占有相当比例。
随着地铁二号线延长线的投入使用，新港西—赤岗—琶洲一带成为后起之秀。
节日营销概念有所淡化2003年两个“黄金周”也有不少楼盘做广告搞促销，但从广告投放量上看，仅“五一”期间（五一前一周至5月第一周）就比02年同期减少2415万元，减少24%。
剔除“非典”因素的影响，春节期间做广告宣传的楼盘也基本与去年同期持平，发展商依靠“节日营销”卖楼现象在今年楼市中已有所改变，逐渐淡化大节日，摆脱“节日营销”。
品牌楼盘优势明显随着房地产市场的发展，房地产企业将不断进行优胜劣汰，品牌优势将有利于提高房地产企业的竞争力。
在“非典”的考验下，大集团、知名品牌在消费者心目中的地位得到了体现，并体现到具体的购房行动中去，因此知名品牌开发商的楼盘业绩相对其它开发商楼盘业绩要好。
消费者更注重居住空间的环保设计和通风性能因素“非典”的到来，加深了人们在居住空间的环保设计和空气流通对于健康的重要性上的认识。
于是，在选购住房时，对楼盘的绿化率、容积率和单元坐向等因素倍加关注，同时在产品设计中对通风性能也提出了更高的要求。
蓝湾新城项目营销策划书姓名：夏娜娜学号： 051309109课程名称：房地产策划（课程设计）指导老师：李利纳、郝凌云蓝湾新城项目营销策划书目录第一章项目推广定位一、项目定位原则二、定位策略三、项目SWOT分析四、目标客户锁定五、推广形象定位第二章项目营销策略一、营销总体策略二、行销思路三、营销方式四、营销策略五、入市时机和产品六、产品销售计划七、分阶段执行策略八、项目形象设计九、SP营销活动策略第三章项目广告宣传策略一、广告推广总策略二、广告主题的确定三、媒介组合策略四、广告推广目标五、推广费用预算第四章营销现场组织与管理一、销售管理体系的建立二、销售组织架构第五章结束语第一章项目推广定位一、项目定位原则1、从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；2、针对特定目标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、寻求差异化的产品，创造出平顶山市的样板品牌。
二、定位策略1、精确入市策略本项目处于日益成熟的新城中心区，地块具有巨大的升值潜力。
区域可吸引诸多城市精英一族。
本项目的首要策略是锁定中低端高增长的消费市场，创造独特销售主张，在形象与项目定位上做到差异化、独特性，与目标消费者产生共鸣，促进项目的整体营销推广进度与效果。
2、超前引导策略在全面深入分析市场的前提下，把握市场发展的趋势，以超前的观念定位，全面打造项目品质，引入人性化、个性化符号，挖掘并开创区别于其他项目的市场空白区间，是本项目定位的重点策略。
3、精细的市场策略在准确的整体定位后进行细致的区分，主要指目标客户群体定位与价格策略等方面。
挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化。
4、市场领导者第一的策略要旗帜鲜明地将本项目作为本区域第一楼盘推出市场，将其塑造为人居品质高、性价比高、生活理念特到的经典楼盘。
扬长避短，突出优势。
三、项目SWOT分析✧地理优势：位于新城区板块核心区域，城市未来发展桥头堡。
金域蓝湾营销策划提案1、金域蓝湾营销策划提案金域蓝湾营销策划提案-00六年三月二I—R名目前S第一篇市场及项目分析一、长沙市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的改变2、政策法规及城山进展规划对长沙房地产市场的影响3、长沙房地产住宅市场的进展趋势4、对“金域蓝湾”规划方案的理解与优势提炼二、本项口SWOT(优劣势、机会点、隐忧)分析1项目优势(Strength)2、项目劣势(Weakness)3项目机会(Opportunity)4、项目隐忧(Threat)第二篇项口定位及产品修正建议—、项目定位1、区域属性与产品定位2、主力客户群体定位二、产品修正建议1、户型设置2、景观及配套第三篇概念推广策略—、项目定位1、主推案名2、备选案名第四篇、销售策略2、一、价格形象执行策略二、价格建议三、推广顺序四、入市时机五、营销活动打算1、各阶段推广打算2、活动方案提案第五篇媒介推广策略一、媒介目标二、媒介投放组合策略三、媒介投放组合方案建议随着金域蓝湾项H齐项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好转变、区域房地产市场的良性改变，木项目即将进入紧急的筹备与开工预备工作。
我们在对金域蓝湾保持信念的同时，也应当随吋做好迎接市场挑战的预备，下面我们就项口的整合推广与市场营销做出定性定量的支配，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成金域蓝湾的销售与服务工作。
第一篇市场及项目分析一、长沙市房地产市场概况1〕、经济总量突破千亿大关，人均GDP 超过2000美元长沙经济总量到达1513、91X90亿元，经济进展步入高速增长的新时期。
经济增速创近11年來新高，按可比价格计算，全市GDP增长14.9%,在全国31个省会城市比较屮，长沙GDP总量规模及增长速度分别排第13位和第12位。
1、宏观经济运行及产业结构的改变人均GDP达23968元〔按常住人口计算〕，实现了人均GDP超过2000美元的历史性跨越。
这个平均水平，城市化进程的加快直接表现为城市人口的增长。
三亚万宝威尼斯南湾营销策划报告【最新资料，WORD文档，可编辑】营销策划方案三亚万宝房地产开发有限公司2007年4月前言三亚楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。
而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。
只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。
因此对于“万宝威尼斯蓝湾”，我认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃“制胜之道”。
为什么叫万宝威尼斯蓝湾？1、“威尼斯”是什么样的？威尼斯周边临海，城内运河纵横，故称“水都”，出门见水，与水为邻。
威尼斯蓝湾首期以海景为主，包括叠水瀑布等触手可及的亲水设施，引进“威尼斯”概念，引进的只是人与水的关系、建筑与水的关系，而不能简单地做物理比较。
用“威尼斯”这一概念来表现威尼斯蓝湾与水的亲近，与水的融合，体现“关爱、融和、优裕”的社区文化。
威尼斯曾是中国丝绸之路在欧洲的中转站，是沟通东西方的桥梁，它本身也成为梦想的起点，积累了大量的财富。
这个城市在古代易守难攻，以安全的港湾着称。
这与威尼斯蓝湾目标消费群心理不谋而合，安全和财富积累都是他们的共同愿望。
威尼斯的描述在中小学课本就可以找到，所以是个知名度很高的名词。
威尼斯每年举行嘉年华（面具节），由过去的贵族活动演变成为今天男女老少都喜欢的节日，盛况空前，经久不衰。
这个城市的“融和”，是无需质疑的，和威尼斯蓝湾的开发概念相当吻合。
威尼斯蓝湾未来举办社区活动，所倡导的就是这样的融和。
威尼斯诞生过很多艺术家，在绘画方面深有成就。
“威尼斯电影节”是国际级艺术活动。
其艺文活动的氛围，在街边都可以感受到，可以看到很多街头表演。
以“威尼斯”为核心概念包装威尼斯蓝湾，可以提升该楼盘的形象和档次，避免仅仅停留于园林建设的层面上。
半岛·蓝湾2003年宣传推广策划案背景分析梅江南半岛·蓝湾项目，乃天津市迄今为止唯一的一处尊鼎级水景与岛景相融相生的别墅社区。
通过2002年度整体的市场营销推广，半岛·蓝湾已跟与其具有某些同质化市场卖点的城市别墅、仁爱濠景庄园并列为天津市购房者首选的三大高档别墅楼盘。
这三者既填补了以往市内房地产市场别墅项目在营销推广过程中无独特个性及形象定位模糊的空白，同时，也依据各自独有的建造理念及品牌优势营造和坚持着各异的社区文化和生活主张，交叉竞抢着天津市本就为数不多的高端消费人群。
项目分析一、2002年销售情况分析半岛·蓝湾销售至今，一共售出独体别墅1套、联体别墅93套、公寓2套。
如果按照销售周期平均计算月销售数量的话，这种速度很难满足2003年1月—10月份计划售罄528套的要求。
所以，对于2003年的产品销售，最先应该解决的问题是如何加快这个销售速度。
2002年，半岛·蓝湾曾举行过涨价、送树、狗展、车展、物业咨询会、阁楼文化、百日庆典等等相关的SP促销活动，并每次均有5套的平均销量，所以，2003年，SP活动仍是促进销售，不可或缺的主要推广手法之一。
二、2002年广告效果分析半岛·蓝湾通过广告最先树立的市场定位形象是“环湖别墅，私家领地”，后又通过样板间等等实景照片加以渲染，说明半岛·蓝湾所倡导的是纯粹纯正的别墅生活。
正如广告所预料的一样，项目渐渐确立了“高档别墅楼盘”、“价格昂贵”等等市场印象。
虽然，项目因此提前完成了2002年度的销售任务，并也因此过程中的几次涨价取得了更多计划之外的回笼资金，但从真正对产品后期销售有利的角度来看，鉴于半岛·蓝湾2003年不太可能大幅降价销售，所以，如果在延续前期广告推广的基础上，仍不能通过广告给予项目品质更多支撑点的话，可能就难以合理维系2002年形成的这个大而且难以具体把握的市场印象。
《房地产营销策划》课程设计题目：蓝湾新城项目营销策划报告专业：工程管理班级：姓名：学号：指导教师：目录第1章项目概况 (1)1.1 项目概述 (1)1.2 开发商简介 (1)1.3 项目主要技术经济指标 (2)第2章项目宏观发展背景分析 (3)2.1 平顶山市经济社会发展情况分析 (3)2.1.1 GDP/人均GDP (3)2.1.2 产业结构 (3)2.1.3 固定资产投资 (5)2.1.4 社会消费品零售总额 (7)2.1.5 人口结构 (9)2.1.6 人均可支配收入与消费支出 (9)2.2 平顶山市城市发展规划分析 (11)2.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标 (11)2.2.2 城市空间布局与空间发展战略 (11)2.2.3 城市近期、远期、远景发展规划 (12)2.3 本章小结 (13)第3章项目物业市场调研分析 (14)3.1 平顶山市房地产市场发展概况 (14)3.1.1 供求状况 (14)3.1.2 价格走势 (15)3.1.3 近期房地产政策 (16)3.2 平顶山市物业市场调研分析 (18)3.2.1 物业布局 (18)3.2.2 客户分析 (19)3.2.3 产品分析 (19)3.2.4 销售情况分析 (20)3.2.5 未来供应项目分析 (21)3.3 本章小结 (22)第4章项目本体分析 (23)4.1 项目区位分析 (23)4.2 项目地块分析 (23)4.3 项目交通条件分析 (24)4.4 项目资源条件分析 (24)4.5 项目SWOT分析 (25)4.6 本章小结 (25)第5章项目定位与发展建议 (27)5.1 项目主题定位 (27)5.2 项目客户定位 (27)5.3 项目产品建议 (28)5.4 项目价格建议 (28)5.5 本章小结 (29)第6章项目营销推广方案 (30)6.1 项目广告策划 (30)6.2 项目促销策划 (33)第7章总结 (35)附件平顶山市房地产市场调研表 (37)第1章项目概况1.1项目概述项目名称：蓝湾新城项目属性：住宅（底层商铺）区域地段：新城区长安大道与未来路东南开发商：华城荣邦地产股份有限公司物管公司: 开发商旗下的物业管理公司产品特色：杭州设计院斥资3000万建设小区独有活水系、超大楼间距、无障碍设施户型结构: 三室两厅两卫、创新2+1主力户型：三室两厅两位销售热线：26111111.2开发商简介平顶山市华诚房地产有限公司成立于1998年2月，为国家二级资质房地产开发企业。
《房地产营销策划》课程设计题目：蓝湾新城项目营销策划报告专业：工程管理班级：姓名：学号：指导教师：目录第1章项目概况 (1)1.1 项目概述 (1)1.2 开发商简介 (1)1.3 项目主要技术经济指标 (2)第2章项目宏观发展背景分析 (3)2.1 平顶山市经济社会发展情况分析 (3)2.1.1 GDP/人均GDP (3)2.1.2 产业结构 (4)2.1.3 固定资产投资 (6)2.1.4 社会消费品零售总额 (9)2.1.5 人口结构 (11)2.1.6 人均可支配收入与消费支出 (13)2.2 平顶山市城市发展规划分析 (15)2.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标 (15)2.2.2 城市空间布局与空间发展战略 (15)2.2.3 城市近期、远期、远景发展规划 (17)2.3 本章小结 (17)第3章项目物业市场调研分析 (19)3.1 平顶山市房地产市场发展概况 (19)3.1.1 供求状况 (19)3.1.2 价格走势 (20)3.1.3 近期房地产政策 (21)3.2 平顶山市物业市场调研分析 (24)3.2.1 物业布局 (24)3.2.2 客户分析 (27)3.2.3 产品分析 (27)3.2.4 销售情况分析 (28)3.2.5 未来供应项目分析 (29)3.3 本章小结 (31)第4章项目本体分析 (32)4.1 项目区位分析 (32)4.2 项目地块分析 (32)4.3 项目交通条件分析 (33)4.4 项目资源条件分析 (33)4.5 项目SWOT分析 (34)4.6 本章小结 (36)第5章项目定位与发展建议 (37)5.1 项目主题定位 (37)5.2 项目客户定位 (37)5.3 项目产品建议 (39)5.4 项目价格建议 (39)5.5 本章小结 (41)第6章项目营销推广方案 (42)6.1 项目广告策划 (42)6.2 项目促销策划 (48)第7章总结 (50)附件平顶山市房地产市场调研表 (52)第1章项目概况1.1项目概述项目名称：蓝湾新城项目属性：住宅（底层商铺）区域地段：新城区长安大道与未来路东南开发商：华城荣邦地产股份有限公司物管公司: 开发商旗下的物业管理公司产品特色：杭州设计院斥资3000万建设小区独有活水系、超大楼间距、无障碍设施户型结构: 三室两厅两卫、创新2+1主力户型：三室两厅两位销售热线：26111111.2开发商简介平顶山市华诚房地产有限公司成立于1998年2月，为国家二级资质房地产开发企业。
房地产营销策划书XX蓝湾半岛目录一、概述二、市场环境分析三、策划对象特性分析四、竞争状况分析五、项目SWOT分析六、项目定位七、项目营销策略一．概述XX蓝湾半岛，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——XX，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。
项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入XX低碳节能技术和全面家居解决方案，以XX金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。
二．市场环境分析2．1整体概括北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2.2区域房地产市场分析港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一—南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团，经过近年来的大力发展，港闸区在时空上实现与上海及国际全方位接轨、融合，与外界的沟通联系更加便捷，成为世界第六大经济中心上海都市圈内独具吸引力的现代工业区。
三．策划对象特性分析3.1项目概况1)项目名称：XX蓝湾半岛2)项目规模：9-26层的小高层和高层，目前有A、B区3)项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房3.2技术资料建筑面积：<218650平方米项目总占地面积：99910.14平方米容积率：≤2.19绿化率：≥37.8%车位：0.7/户（机动车位700个，其中地上停车69辆地下停车631辆)物业公司：XX物业土地年限：70年装修：精装修3.3周边配套设施教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院商业：北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城华强电子数码广场等娱乐：方特游乐场等交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站物业：XX物业四．竞争状况分析竞争楼盘基本情况楼盘一：国基•桂花小镇物业类别:住宅项目,特色宜居生态地产,公园地产建筑类别:高层小高层项目状态:在售占地面积:55411㎡建筑面积:110000㎡所属区域:港闸区容积率:1.96绿化率:40%开发商:南通国基沃华置业有限公司项目地址：港闸区工农北路51号（二号桥北500米）楼盘二：绿洲国际占地面积:35215平方米建筑面积:97462平方米容积率:2.77绿化率:40%停车位:405个机动车位所属商圈:城北交通状况:32路、44路在长华路口北下车；驾车沿钟秀路到北城大桥往北直走即到楼盘三：苏建阳光新城建筑类型：小高层、高层物业类别：普通住宅建筑面积：450000平方米占地面积：380000平方米容积率：1.70绿化率：40%城区：港闸区产权年限：70年物业公司：南京建基物业管理有限公司南通分公司物业费：1.60元/月/平方米开发商：江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司均价：9300元楼盘四：金海岸占地面积:61175平方米建筑面积:97067平方米容积率:1.39绿化率:28%停车位:1:1产权年限:40年物业管理公司：南通亚通物业服务有限公司交通状况:52路公交（在金海岸国际广场下）楼盘五：华强城占地面积:403657平方米建筑面积:1312785平方米容积率:2.53绿化率:45.58%停车位:8069个产权年限:70年物业管理公司:深圳华强物业（南通）分公司交通状况:55路、41路（至鸿鸣金属广场站下）五．项目SWOT分析5.1优势（S）1）地段升值潜力大：北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
