“丰尚时代广场·熙龙湾”项目可行性分析报告武汉丰尚高科置业有限公司二○一一年七月目录第一章项目概况 (1)第二章开发企业概况 (4)1.项目公司股权结构图示 (4)2.企业概况 (4)3.组织结构 (7)第三章项目市场分析及预测 (7)1.市场定位 (7)2.项目未来发展方向 (8)3．区域现状分析 (10)4.项目机会客户 (12)5.市场调研情况 (12)6.武汉房地产市场宏观数据 (24)7.泛金银湖区域房地产市场分析 (25)8. 泛金银湖片区市场小结 (26)9.市场调研总结 (26)10.我们的营销战略 (28)第四章项目建设规模及功能标准 (37)1.建设规模 (37)2.设计宗旨 (38)3.总平面规划 (38)4.建筑设计 (40)5.结构设计 (42)6.给排水设计 (43)7.电气设计 (44)8.弱电部分 (49)9.暖通设计 (52)10.消防 (54)11.无障碍设计 (57)12.环保、卫生 (58)13.建筑节能 (59)第五章项目实施进度安排 (59)第六章投资估算及资金筹措 (60)1.项目总投资估算表 (60)2.投资计划于资金筹措表 (64)3.项目贷款偿还期计算表 (67)4.全部经济评价参数一览表 (66)5.经营收入估算表 (68)6.项目损益表 (68)7.项目全部投资现金流量表 (70)8.敏感性分析表 (71)第七章风险分析及对策 (72)1.政策风险分析 (72)2.社会风险分析 (72)3.经济风险分析 (72)4.行业风险分析 (73)5.管理风险分析 (73)6.资金风险分析 (73)7.结论 (73)第八章项目总结 (74)第一章项目概况1、项目名称丰尚时代广场²熙龙湾2、项目投资单位武汉丰尚高科置业有限公司；办公地址：武汉市江汉经济开发区江兴路8号。
3、项目地址武汉市东西湖区径河街办事处三店易家湾、渡头嘴北。
即金山大道与二雅路交汇处。
项目四至：东面：临万科高尔夫城、沿海赛洛城；南面：临金山大道及规划绿化线；西面：临大自然生态乐园、吴家山行政中心；北面：临规划路、规划城市综合体片区、黄狮海。
具体见附图。
项目主要经济技术指标项目单位项目总量规划总用地面积㎡32543.16（48.8亩）总建筑面积㎡110436.05地上建筑面积㎡ 96127.19地下建筑面积㎡14308.86住宅建筑面积㎡85716.01商业建筑面积㎡9884.06配套建筑面积㎡527.12建筑密度% 21.88%容积率 2.95绿化率% 25%机动车停车位辆523非机动车停车位辆828总户数户828总人口数（住宅楼3.2人/户）人26504、项目主要经济效益指标及开发融资方案“丰尚时代广场²熙龙湾”项目财务指标表项目预计总投入（万元）49051.41预计综合单方成本（元）4441.61预计总收入（万元）68713.65预计税后净利润（万元）12922.08销售利润率25.07%净现值（税后）（万元）6983.59内部收益率（税后）29.05%投资回收期（年） 3通过对项目开发的财务指标进行综合分析可知“丰尚时代广场²熙龙湾景”项目，且能得到较高的回报，可为后期带来强有力的资金保证，根据以上特点，我们初步拟定如下融资方案：预计整个“丰尚时代广场²熙龙湾景”项目总投入资金4.9亿元，其中企业自筹1.9亿元，以本项目工程向银行申请项目贷款2.3亿元，预计分3次偿还贷款。
5、项目区域资源情况项目周边紧邻吴家山行政、商业中心；项目所在区域有国家级高新技术开发区——吴家山海峡两岸科技产业开发园，有中国内陆最大的台商投资区——武汉吴家山台商工业园区；项目所在的东西湖区因湖而名，因水而兴。
汉江、汉北河、沦河、府河等四条河流分别从南、西、北三面绕区而过。
6、项目前期作业公司自2010年已开始“丰尚时代广场•熙龙湾”项目的调研论证及部分的前期作业，为项目的正式开展奠定了良好的基础，目前已完成的主要工作有：●委托中联地产完成了项目的市场定位、发展战略、规划评价、产品与产业形态设计、营销战略与策略等前期策划工作。
●已取得项目建设用地，并获得建设用地规划许可证。
●已取得项目的土地使用权证，拥有项目建设用地70年的使用期。
●已委托国内著名的设计单位所对项目进行了总体规划设计。
●已完成项目建设的详细勘察和建设基地地质勘察报告。
第二章开发企业概况1、项目公司股权结构图示广西南宁丰业创展房地产开发有限公司（注册资本2000万元）100%控股武汉丰尚高科置业有限公司（注册资本10000万元）2、企业概况武汉丰尚高科置业有限公司（下称武汉丰尚公司）成立于2010年1月19日，经营范围为房地产开发与投资、物业管理。
法定代表人为陈宇雄。
武汉丰尚公司目前正在以武汉市东西湖区城市综合体项目作为突破口，依托武汉特有的地域优势，努力打造华中地区最具影响力的房地产开发企业。
武汉丰尚公司目前注册资本金为1亿元（增资后），控股股东为广西南宁丰业创展房地产开发有限公司。
3、股东公司概况广西南宁丰业创展房地产开发有限公司（下称公司）成立于2000年，公司注册资本2000万元，公司主要从事房地产开发与投资、物业管理等。
公司曾与广西建行、农行等多家银行建立了长期稳定的合作关系，获得了良好的银行信用等级，目前公司无银行贷款余额。
经过多年的发展，形成了跨区域开发经营、累计项目销售额253亿元、开发面积达400多万平方米的专业化房地产开发企业，控股和合作成立多家房地产开发公司，目前主要开发项目包括：广西地区：南宁：半岛融园、半岛半山项目占地400多亩，建筑面积40万平方米，销售额25多亿元；观澜溪谷项目占地500亩，建筑面积37万平方米，销售额约30多亿元；正在开发中。
柳州：大美天地项目占地282亩，建筑面积25万平方米，销售额20多亿元；华韵上城项目占地269亩，建筑面积50万平方米，销售额约30多亿元；华展华园项目占地197亩，建筑面积30万平方米，销售额约18亿元；梧州地区独资开发项目：蓝天港湾、紫荆花园、香樟园等项目占地面积达300亩，建筑面积100万平方米，销售额约50亿元。
广东地区参股项目：佛山山林水语项目占地700亩，建筑面积80万平方米，销售额约50亿元，正在开发中；佛山盛南新都项目占地170亩，建筑面积40万平方米，销售额约30亿元；正在开发中。
4、组织结构武汉丰尚董事会武汉丰尚总经理陈浩桥运营管理中心行政、人力中心产品研发中心财务资金中心投资和战略研究中心项目前期部投资研究部产品品牌 产品研究管理规划设计部合同管理部招标管理部成本管理部营销策划部合资、合作项目管理部资产管理部行政管理 人力资源 信息技术 企划融资资金管理财务分析账务管理工程管理法务部投资、政策信息决策委员会第三章 项目市场分析及预测1、市场定位项目所处的武汉市是中国中部最核心都市，作为“九省通衢”与中国重大核心城市保持密切的联系。
以中国中部最核心的武汉、长沙、南昌三个城市将组成“中三角都市圈”，形成继长三角、珠三角、京津冀“中国经济三极”三极后的中国经济增长“第四极”。
> 九省通衢：武汉地处京广通道和沪蓉沿江经济带十字形交叉点，距离国内其他主要城市铁路运距均在500公里—1200公里左右。
武汉处于当日往返或夕发朝至、朝发夕至的最佳位置，这在国内铁路网格局中独一无二。
> 项目位于汉口东西湖片区，非汉口主城区，为汉口城市建设的新区，目前通达性一般，到达城市中心约1小时> 项目位于以生态旅游区为核心定位的东西湖片区，坐落于东西湖区以产业为集群的吴家山片区，位于片区的景观及居住核心区> 东西湖片区：以优美的自然资源及成熟的旅游配套，定位于武汉的生态旅游区> 吴家山片区：以台商投资区为核心，形成了食品、机电、物流等产业集群> 项目位于东西湖片区的中部绿化区及居住区的结合处项目依托周边楼盘，区域交通配套日趋成熟，通过公共交通可较为便捷地到达武汉中心主城区和周围片区：道路：以107 国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，与湖北8+1城市圈形成紧密联系。
公交：有10 条公交路线和2 条巴士路线分别从吴家山通往汉口和武昌，如505、47、737、621、H82环湖线等均经过紧邻本项目的主干道金山大道；轻轨1号线：站点连接东西湖与汉口市中心地铁6号线：连接东西湖与汉阳。
项目周边的配套主要依托于五环大道与二雅路形成的老吴家山片区配套，金山大道以北未形成浓的居住氛围，配套不齐全；商业配套：中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、开发平价超市；中国邮政、农行东西湖支行等；> 教育配套：海景幼儿园、海景常青艺术幼儿园、吴家山一小、吴家山三小、吴家山四小、吴家山中学、吴家山三中、北大附中、巨人教育等；> 医疗配套：六顺路的吴家山职工医院、东西湖人民医院、妇幼医院；二雅路的东西湖人民医院门诊、吴家山街祁家山社区卫生站等；项目所处的东西湖区商业分布主要呈“点带混合”的态势，没有形成大规模的商圈，生活配套设施也相对匮乏>吴家山片区的商业网点多属于自发形式的沿街小商铺，品质较低且规模较小，商业网点多为酒店、网吧、大型超市和餐饮等业态；> 吴家山的商业网点相对密集，多为沿道路带状分布。
>金银湖片区的商业多以社区商业配套的形式呈点状分布；> 金银湖片区的盛业网点多为新建楼盘的配套商业，从规模上分布相对均匀。
项目地块现状：地块平整，地块一紧邻金山大道，无景观资源，周边环境较为纯粹，干扰因素较小。
2、本项目未来发展方向——吴家山第一个综合体项目开发目标一：打造吴家山第一个综合体项目开发目标二：三个地块进行资源整合，形成住宅与商业联动开发目标三：一期实现快速回款，迅速打开市场局面以生态、宜居为核心定位的片区印象吸引越来越多城市中心关注健康、热爱生活的客户置业2.1水景资源金银湖区域水域面积达12000亩，环金银湖湖岸线42000米。
大量的湖汊和湿地，保存完好的自然原生态，使金银湖拥有独特的湖景景观资源。
金银湖水域，东、北、西，东流港、黄狮海、潇湘海、径河四条水道纵横贯通，金岛、银岛、卧龙岛等九个半岛点缀其中。
2.2人文建设☆武汉市出台《泛金银湖概念性规划》，将金银湖周边确定为“中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、武汉优越的滨水居住区和高新创业基地”。
；☆根据规划，环金银湖岸线以绿色生态和水为主题，将建成湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区；☆政府利用自然资源打造的旅游功能定位区不但会促使周边环境的进一步优化，更会极大提升区域的居住价值和消费能力；☆环湖岸线以绿色生态和水为主题，分别建设成为湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区。
