2016年新疆房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本试题

2016年新疆房地产估价师《案例与分析》：经营性房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让合同生效B：使用土地C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用权证取得E：房地产估价机构必须加盖公章2、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。

A．房地产直接投资B．房地产间接投资C．房地产混合投资D．房地产有效投资3、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用4、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章5、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值B．现金后期值C．净现金流量D．现金流量差值6、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。

A．满足购买者使用要求B．购买者支付能力C．物业预期收益D．物业用途7、会计上所称的“净资产”是指__。

A．所有者权益B．负债C．收入减去费用的余额D．负债与所有者权益之和8、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。

A．文化B．相似C．适应D．各异9、下列关于路线价法中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格10、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

房地产估价师《经营与管理》测试题及答案房地产估价师《经营与管理》测试题及答案20161、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。

( )A、对B、错2、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。

( )A、对B、错3、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、座谈B、问卷C、观察D、实验4、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( )。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生5、产品在被购买之后，就进入买后阶段。

购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。

以下关于E和P关系描述正确的是( )。

A、若E=P时，消费者满意B、若E>P 时，消费者不满意C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强6、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。

A、单元估算法B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标法7、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的.建筑面积与总面积之比。

( )A、对B、错8、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。

( )A、对B、错9、针对不同用途的收益性物业可分为( )。

A、写字楼物业管理、商场物业管理B、承租人管理、租赁市场管理C、工业及货仓物业管理、人事管理D、商场物业管理、财务、人事管理10、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

2016年新疆房地产估价师《经营与管理》：经济评价指标与方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】A：1838．00万元B：1844．55万元C：1845．87万元D：1850．00万元E：工业用地的监测点评估价格2、下列股东权利中属于共益权的是A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权E：执行层的组织协调3、A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。

在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。

A：300B：600C：750D：1500E：执行层的组织协调4、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。

A：60B：80C：100D：110E：执行层的组织协调5、__用以表现公司股份的形式才是股票。

A．无限责任公司B．股份有限公司C．有限责任公司D．两合公司6、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．空置率B．利息备付率C．容积率D．成本利润率7、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较8、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

2016年下半年新疆房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。

A．区分共有B．区分所有C．公有D．私有2、利用__进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。

A．现金流量表B．横道图C．网络图D．直方图3、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格4、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格5、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠B．不如售价优惠C．与售价一样D．难以判定是否给予了优惠6、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75C．293.75D．3157、瑕疵请求权是指__。

新疆2016年房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%B．20%C．15%D．25%2、保险的基本职能表现在__。

A．分散危险、组织经济补偿B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿C．组织经济补偿、融通资金D．分散危险、融通资金3、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点评估价格4、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元B．32.46万元C．33.46万元D．34.46万元5、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。

王某取得该房的土地使用年限是年。

(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章6、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：用于购买股票B：用于购买国债C：用于商业投资D：为单位或个人提供担保E：执行层的组织协调7、房屋拆迁是指。

A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动E：房地产估价机构必须加盖公章8、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1 190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2 110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。

房地产估价师《经营与管理》模拟真题及答案一、单选题1、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/㎡。

A.3000B.5000C.7500D.8000【正确答案】：B【答案解析】：800011.5-30001.51-最高土地单价1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。

按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。

2、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。

A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【正确答案】：B3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25，则该贷款的实际年利率为()。

A.7.5%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【正确答案】：D【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。

参见教材P156。

4、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是()元。

A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【正确答案】：A5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。

则该项目建造成本的利息是()万元。

A.1005.54B.1115.84C.1225.09D.1333.90【正确答案】：C【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。

2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A．用途广泛性B．异质性C．弱流动性D．长寿命性【答案】B【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。

其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。

房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

2．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A．房地产投资更易变现B．房地产投资所需资金少C．房地产投资收益更高D．房地产能保值增值【答案】D【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。

3．能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A．进入稳定期的优质收益型房地产投资B．尚未进入稳定期的收益型房地产投资C．机会型房地产投资D．刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

4．若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。

A．14%B．19%C．21%D．22%【答案】B【解析】资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。

2016房地产估价师《经营与管理》真题及答案(文字版)考试概述2016年的房地产估价师《经营与管理》考试，是为期三个小时的笔试，总分为100分，主要测试考生在房地产企业经营管理方面的基础知识。

考试内容包括房地产开发投资与融资、房地产市场调查与预测、房地产物业管理与维护、房地产估价、房地产税务与法律等方面的知识。

真题试题1.房地产企业的投资风险主要来自哪些方面？2.请简述房地产调查报告的主要内容。

3.如何制定企业的市场营销策略？4.请列举房地产税收优惠政策。

5.谈谈你对物业管理的理解。

6.请解释如何进行房屋评估。

7.房地产开发项目融资的方式有哪些？8.如何进行房地产协议管理？参考答案1.房地产企业的投资风险主要来自以下方面：•市场风险：即市场供需关系、行业经济环境等方面的不确定性。

•技术风险：指房地产行业先进科技的应用和发展可能对企业带来的程度未知的影响。

•政策风险：一些不可预测的政治和法律事件可能对企业产生负面影响，例如税收、政策变化等。

•财务风险：包括企业的流动资金短缺、财务管理不规范等。

2.战地产调查报告的主要内容如下：•市场概况：包括市场规模、市场结构、市场需求等。

•项目概述：包括项目位置、面积、规划等。

•竞争情况：包括竞争企业情况、当前市场对于业内其他企业的看法等。

•政策环境：政府对于房地产行业的监管政策、政策变化等。

•预测分析：预测市场未来发展趋势，制定相应的市场策略。

3.制定企业的市场营销策略，需要考虑以下几个因素:•目标市场：选择适合企业的市场细分。

•产品定位：明确产品定位，为产品在市场中找到合适的卖点。

•价格策略：根据目标市场的需求和消费能力，制定合适的价格。

•渠道策略：确定合适的渠道，保证产品能够快速到达目标市场。

•促销策略：采用合适的促销手段来增加产品的销售量。

4.房地产税收优惠政策主要包括：•资产折旧：房地产企业可以按照实际情况对资产价值进行折旧，减少企业的税负。

•房地产税：全国统一不征收房地产税。

房地产估价师考试《经营与管理》练习试题〔共8篇〕篇1：房地产估价师考试《经营与管理》练习试题房地产估价师考试《经营与管理》练习试题1.某城市存量商品住房的吸纳率为40%，那么该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。

(试题)A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年答案：D解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。

(20试题)A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B3.假如同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。

(年试题)A.减少B.增加C.不变D.同步递减答案：B4.从宏观上说，在进展房地产市场构造分析^p 时，通常应分析^p ( )。

(试题)A.物理构造B.区域构造C.产品构造D.供求构造E.总量构造答案：BCDE解析：从宏观上说，房地产市场构造包括总量构造、区域构造、产品构造、供求构造、投资构造和租买构造。

5.以下关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。

(20试题)A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的答案：ABD解析：房地产周期循环的'供求平衡点是长期平均空置率6.在以下房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。

(年试题)A.空置量B.房地产价格指数C.平均建立周期D.吸纳率E.失业率答案：BD7.政府对房地产市场进展宏观调控时，可选择的手段的主要有( )。

A.加大城市根底设施建立投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程答案：BCD8.城市土地开发和供给方案，一般由( )按城市总体开展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。

房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1211-47
1关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

A房地产估价难免会有误差
B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B
【解析】本题考查的是房地估价的特点。

判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

参见教材P9。

2关于房地产估价结果的说法，错误的是()。

A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
【答案】B
【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

参见教材P35。

3估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()
A估价对象适宜采用多种方法估价。

房地产估价师《经营与管理》预测试题及答案房地产估价师《经营与管理》预测试题及答案2016一、单选题1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。

其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于( B )。

A.1000万元B.2000万元C.3000万元D.4000万元2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( D )A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为( D )。

A 40年B 60年C 50年D 70年4.房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为( B )A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率5.( A )是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与6.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是( B )A 额定需求预测法B 有效需求预测法C线性回归需求预测法 D假定需求预测法7.已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为( B )A 8.07B 44.61 C20 D308.按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为( C )。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是( C )A 房屋出租B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让10.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是( A )。

一、单项选择题1.每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。

A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

【考点】2.与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。

A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产投资具有保值增值的特性。

【考点】3.能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

【考点】4.若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。

A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。

资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考点】5.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。

A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。

开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

【考点】6.房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。

A.平均空置率B.平均吸纳率C.平均交易量D.平均租售价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。

房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1210-31
多项选择题
1、下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有()。

A、房屋基础和结构的投资
B、土地购置费用
C、城市公共配套设施建设费
D、房屋水、电、卫等附属工程的投资
E、厂房内的工艺设备购置和安装费用
2、房屋施工面积包括()几项。

A、报告期新开工的面积
B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积
C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积
D、上期已经停建本期未恢复施工的面积
E、上期开始施工跨入本期未施工的面积
3、国内生产总值有三种表现形态，即()。

A、价值形态
B、收入形态
C、产品形态
D、支出形态
E、生产形态
4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。

2016年上半年新疆土地估价师《管理基础与法规》辅导汇总考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元／平方米，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380元／平方米。

2008年该写字楼的房地纯收益为元／平方米。

A：220B：346C：592D：700E：时间因素2、房地产开发市场的市场营销因素调查有__。

A．产品调查B．价格调查C．分销渠道调查D．人口需求调查E．促销策略调查3、威廉·配第认为，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动。

A：成正比B：成反比C：等价D：基本等价E：时间因素4、阿尔申尔德·韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于__。

A．货物的绝对重量B．货物的相对重量C．运输距离和货物重量D．限制性原料的产地5、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。

A．最惠国B．协定C．特惠D．普通E．特定6、我国会计实务中，房地产开发的期间费用不包括__。

A．建安费用B．管理费用C．财务费用D．销售费用7、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的__进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

A．肥沃程度B．区位条件C．自然和经济属性D．质量8、保险利益的成立，必须符合的条件有__。

A．保险利益必须是受法律保护的利益B．保险利益必须是法律认可的利益C．保险利益一般为经济上的利益D．保险利益必须是确定的利益E．保险利益必须优先考虑投保人的利益9、某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元／平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为元／平方米．【2009年考试真题】A：1100B：1200C：1250D：1300E：时间因素10、一个完善、正规化的货币制度，主要包括的要素有__。

2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A．用途广泛性B．异质性C．弱流动性D．长寿命性【答案】B【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。

其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。

房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

2．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A．房地产投资更易变现B．房地产投资所需资金少C．房地产投资收益更高D．房地产能保值增值【答案】D【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。

3．能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A．进入稳定期的优质收益型房地产投资B．尚未进入稳定期的收益型房地产投资C．机会型房地产投资D．刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

4．若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。

A．14%B．19%C．21%D．22%【答案】B【解析】资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。

2016年上半年新疆土地估价师《管理法规》：房地产开发用地考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列选项中，__决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。

A．收入的高低B．人口密度的分布C．消费结构D．消费习惯2、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到，从而最大限度地增加利润。

A：节约运费B：扩大市场需求C：优化品种结构D：降低生产成本E：时间因素3、高层建筑是指层以上的建筑。

A：5B：10C：20D：以上均不对E：时间因素4、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

A．县级人民政府B．县级土地管理部门C．乡级人民政府D．乡级土地管理部门5、已动工开发建设，但开发建设总面积不足1/3，且未经批准终止开发建设满1年的闲置土地，不正确的处置方法是__。

A．收取土地闲置费B．安排临时使用C．延长开发建设时间D．无偿收回6、交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并且掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，同时，交易主体均具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，这就是所谓的。

A：主观市场B：客观市场C：公开市场D：正常市场E：时间因素7、城市性质指各城市在全国城市网络中的．【2006年考试真题】A：大小位次B：职能分工C：规模位次D：行政分工E：土地8、在进行城镇土地分等时，选取了五个因素，通过德尔菲法，已确定出因素的重要程度为，若采用因素成对比法（0，0.5，1三种数值），下列说法中不正确的是（）。

A．的权重为0.3B．的权重为0.4C．的权重为0.5D．的权重为0.19、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是。

A：送文函B：估价工作报告C：土地估价报告D：土地估价技术报告E：时间因素10、在评估宗地价格时，可比交易实例一般应采用__方式取得。