克而瑞2019年淮安中南世纪城项目定位报告 2019-131页

克而瑞文商旅简介中国文商旅及产业地产一站式综合服务商CATALOG目录01关于公司02服务内容03经典案例市场数据企业数据客户数据商业数据微测评CRIC 系统研究、咨询服务CRIC投资决策系统CRIC数据营销系统易居营销全国案场数据开发企业500强榜文旅开发100强榜产业开发100强榜500强首选品牌榜中国房地产企业权威测评榜中国商家商户酒店运营数据库资源精准营销创新力百城覆盖影响力行业核心专业力强大数据话语权打造房地产创新大数据闭环大数据易居企业集团中国创新的基于大数据的房地产交易服务商克而瑞文商旅中国文商旅与产业地产一站式综合服务商关于我们依托易居中国与克而瑞信息集团的优势平台，秉承“文化、商业、旅游”三位一体融合发展的理念，创造性提出“以文带旅，以旅旺商，以商承文”的有机生态链，致力于为中国文商旅及复合地产项目开发商和地区政府提供研究、咨询、规划、运营等全程解决方案，打造享誉国际的综合地产标杆与国家级特色小镇运营典范，以战略视角和顶尖团队，成为中国综合地产创新运营的开拓者和领跑者。

招商运营研究顾问咨询策划全程操盘专业顾问定制化服务前瞻视角全方位覆盖超级运营链一站式解决一站式解决资源聚集快速变现运营导向指导落地数据占位指导决策克而瑞文商旅平台赋能•中国最大最全的房地产信息数据库•强大的文旅数据库和商业数据库专业赋能•200个成功案例，2000个操盘项目•专家团队、团队精准服务、专业创造运营赋能•10个落地的运营项目，大量运营团队•投资、营销、运营、招商一体化平台资源赋能•100个专业IP 资源、1000个商家资源库•500个酒店资源、50个运营资源公司优势聚焦“大文旅、大商业、大教育、大健康”四大产业，以文创、亲子、农业、运动、科技为触角，为中国文商旅及复合地产提供一站式综合解决方案。

业务定位大文旅大商业健康文旅商业教育科技产业聚焦“ 3 +N”3大文旅大商业大教育文创亲子健康运动农业科技···N大商业大文旅大教育核心业务01研究顾问02咨询策划03招商运营04全程操盘☐数据监测☐战略研究☐专项研究☐特色研究☐策规划方案☐定位咨询☐运营咨询☐营销策划☐资源导入☐招商执行☐运营顾问☐联合运营☐投资拿地全程☐招商销售操盘☐招商运营操盘☐全程操盘全程操盘、全程服务、一站式解决项目问题，运营落地支持研究顾问策划咨询招商运营全程操盘大核心业务模块4以克而瑞数据为核心，形成各种监测及研究体系，形成特色化研究服务体系010203企业战略文旅度假产业专项企业战略研究产业发展研究产品体系及产品线研究文旅类企业、商业类企业、品牌类企业、政府平台公司、开发及投资商、产业投资商业文旅度假区、教育产品线、古镇古街、商业产品线、企业拿地模型及投拓模型等田园综合体、特色小镇、教育产业、乡村振兴、文旅产业、服装产业等研究顾问特色模式服务案例大量的研究案例及研究团队支撑研究的能力和基础企业战略类•LG文旅战略研究（水果侠）、MD文旅战略研究、XH教育战略发展研究、EJ特色小镇•XC企业拿地战略研究、KM康养战略研究、RC文旅发展研究……•SM文旅度假区研究、ZH文旅度假研究、ZHH教育产品线研究、XH教育产品线研究产品研究类•SN商业产品线研究、LG、MD文旅产品线研究、XC田园综合体产品、EJ商旅产品线研究•……产业专项类•EJ教育产业白皮书、EJ特色小镇白皮书、EJ乡村振兴白皮书、EJ康养地产白皮书•XC田园综合体研究、文旅度假产业研究、常熟服装产业研究、电竞产业研究……典型案例典型客户：LG地产⚫课题：蓝光文旅战略研究⚫内容：战略/产品/IP/资本运作⚫项目：水果侠主题世界⚫成果：水果侠产品战略发布会⚫时间：2017.10~2017.12典型客户：MD置业⚫课题：美的文旅产业体系研究⚫内容：项目诊断/战略/产品体系⚫项目：美的·鹭湖森林度假区⚫成果：发布会&白皮书⚫时间：2017.12~2018.03典型客户：XH地产⚫课题：教育产业及产品⚫内容：战略/产品/IP/运营⚫项目：全国⚫成果：战略落地⚫时间：2019.3~典型客户：SN置业⚫课题：商业发展模式及产品线⚫内容：模式/选址/业态⚫项目：全国⚫成果：诊断模式及落地⚫时间：2016.1~2017.03典型客户：XC地产⚫课题：田园综合体⚫内容：模式/产品/投资/体系⚫项目：全国⚫成果：投拓模型⚫时间：2018.5~2018.10典型客户：SM地产⚫课题：文旅度假区⚫内容：市场/产品/客户/体系⚫项目：华东/华南/西北/华北等⚫成果：专项成果⚫时间：2019.4~招商运营全程操盘大核心业务模块4研究顾问咨询策划01020403咨询策划产品线产业项目文旅项目复合商业其它咨询文旅度假区旅游复合地产城市文化街区古镇古街项目…城市综合体文创商业城市更新教育综合体特色商业…营销策划运营策划项目诊断…文旅小镇健康小镇科技小镇农业小镇教育小镇…拿地前概念策规划方案地块可研报告IP 导入及资源方案项目定位方案产品规划设计营销运营方案产品细化及落地方案拿地中拿地后聚焦4大产品线，全流程、一站式、专业化咨询服务咨询策划服务咨询服务>服务案例产业复合•浙江·台州养老项目（养老）•山东·华建高新智汇谷（农业）•云南·绿地昆明大湾项目（健康）•河北·大厂影视产业园（文创）•金茂·青岛智慧产业新城（科技）•上海·嘉定文化信息产业园（文创）特色小镇•江西·樟树中医药小镇（国家级）•河南·新密阳光城特色小镇•江西·旭辉井冈山小镇•贵州·茅台特色小镇（国家级）•河南·新密岐黄国医小镇•济南·印象齐都文化小镇特色商业•苏州·浒墅关老镇•湖南·湘西芙蓉镇•连云港·凤凰古镇•泰兴·城市会客厅•河南·保利文化街区•黄山·城市会客厅文旅度假•扬州·仪征文旅度假区•云南·丽江古城文旅•山西·晋中乐华城文旅•江苏·淮安运河文旅•四川达州双鱼湖文旅•江苏·常州东方盐湖城•浙江·三盛舟山项目•江苏·常州恐龙园•重庆·莲花山文旅•山东·鲁邦即墨温泉2000个操盘案例，500个落地项目，遍布全国各地。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告淮安云客房地产营销策划有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:淮安云客房地产营销策划有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分淮安云客房地产营销策划有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：市场营销策划；咨询策划服务；房地产咨询；1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

一、引言亿力未来城是淮安市新城区域其中一座大型综合性小区，由亿力地产开发，于2024年底推出市场。

本报告旨在对该项目进行详细的调研和分析，以便了解其市场表现和潜在发展前景。

二、项目介绍1.项目位置：亿力未来城位于淮安市新城区，地理位置优越，交通便利，周边配套齐全。

2.项目规模：总占地面积约为200亩，总建筑面积约为50万平方米，包括住宅、商业、办公等不同功能区域。

3.项目定位：以居住为主导，商业、办公为辅助，为当地品质居住的新选择。

三、市场调研和分析结果1.项目销售情况：根据调研数据显示，自推出市场至今，亿力未来城销售情况尚可，吸引了一定的购房意向客户。

然而，与当地其他房地产项目相比，其销售速度和销售量较为一般，还有提升的空间。

2.市场竞争情况：淮安房地产市场竞争激烈，拥有多个大型房地产开发商，其中不乏知名度较高的品牌。

与其他项目相比，亿力未来城的优势在于地理位置和设计理念，但在市场推广和价格竞争方面仍需加强。

3.潜在需求和发展前景：淮安市新城区域居民消费水平较高，对品质生活的追求较强，因此对高品质房地产项目的需求较为旺盛。

而亿力未来城正致力于提供全新的高品质生活方式，因此具备较大的发展潜力。

四、市场分析和建议1.市场定位：与其他房地产项目相比，亿力未来城在品质生活和园林环境方面具有一定竞争优势，应将市场定位明确为高品质居住项目，利用其独特特点吸引更多购房意向客户。

2.产品优势的突出：在市场推广中，需突出强调亿力未来城的产品优势，如良好的地理位置、周边便利配套设施、优质的建筑质量和独特的设计理念等，以提高项目的吸引力。

3.价格策略：由于市场竞争激烈，建议适当调整定价策略，以更具竞争力的价格吸引更多购房客户，但仍需确保项目利润率的同时，维持良好的产品形象和品牌价值。

4.市场推广活动：加大市场推广力度，通过多种渠道和媒体宣传，提高项目知名度和美誉度，吸引更多潜在客户，增加销售量。

五、总结亿力未来城是淮安市新城区域的一座大型综合性小区，拥有良好的地理位置和独特的设计理念。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告中纳恒业项目管理有限公司淮安分公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:中纳恒业项目管理有限公司淮安分公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分中纳恒业项目管理有限公司淮安分公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：建设工程监理；建设工程勘察；测绘服务；建1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告淮安中南世纪城房地产有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:淮安中南世纪城房地产有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分淮安中南世纪城房地产有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发、销售；物业服务；房屋租赁；建筑工程施工1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

淮安房地产市场调查报告目录第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16一、透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇城市环境总体分析一、透视淮安●历史悠久——历史源远流长,文化底蕴深厚淮安秦时置县,至今已有2200多年历史;曾是漕运枢纽,盐运要冲,鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出;历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表;淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹;1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安,在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章;●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市,地处江苏北部平原腹地,全境属黄淮平原与江淮平原的结合部,京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地,有“九省通衢、七省咽喉”之誉;京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场,更将淮安带入飞速发展的广阔空间;●面积与人口淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区,总面积万平方公里,总人口524万,其中市区建成区面积85平方公里,市区人口85万;2005年人口出生率%;●娱乐观光——风光秀丽的旅游城市●淮安目前已开发或正在开发的旅游景区、景点达60多处;有烟波浩淼的全国第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上长城--洪泽湖大堤,有“明代第一陵”之称的明祖陵,有全国唯一待发掘的古代藏兵洞,有全国仅存的明清漕运总督署遗址,有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护区,有国家级森林公园盱眙第一山,有农业观光好去处金湖万亩荷花荡;淮安人杰地灵,人文景观众多;文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠,特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内;这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷;●人文特色——中国淮扬菜之乡淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地,现存淮菜名点1300余种,其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外;2002年以来,淮安市已连续4年举办“中国淮安·淮扬菜美食文化节”,全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就;二、城市经济发展状况●总体概况淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠,具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势;与其他地区相比,淮安投资政策更加宽松,综合商务成本更加低廉,软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇;全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家,形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业;淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列;一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外;●宏观经济水平※ 2000年-2005年淮安国内生产总值注：2005全市经济持续快速增长,经济总量创历史新高;初步核算,全年实现生产总值亿元, 按可比价计算, 比上年增长 % ,增幅比上年提高个百分点;其中,第一产业增加值亿元,比上年增长 % ；第二产业增加值亿元,增长 % ；第三产业增加值亿元,增长 % ;※ 2000年-2005年淮安人均GDP注：2005年淮安人均生产总值 10683 元,比上年增长 % ;城市化进程进一步加快,中心城市集聚功能和辐射作用增强;年末全市城市化率 % ,比上年提高个百分点;※ 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长;全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元,比上年增长 %;全年完成50万元以上项目投资亿元,比上年增长%,其中,民间投资亿元,增长%,私营个体完成投资亿元,增长57%;城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成亿元、亿元和亿元,增长%、%和%;※ 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃 ;全年实现社会消费品零售总额亿元,比上年增长%,增幅比上年提高个百分点;其中,城市消费品零售额亿元,增长%；县及县以下消费品零售额亿元,增长%;按行业分,批发零售贸易业零售额亿元,增长%；餐饮业零售额亿元,增长%；其他行业零售额亿元,增长%;居民消费结构升级加快,通讯器材产品等新型消费持续升温;全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额亿元,家用电器和音像器材类零售额亿元,分别比上年增长％和%;※ 2000年-2005年淮安市财政总收入注：财政收入增长较快;2005年全年实现财政总收入亿元,按同口径计算,比上年增长%;上划中央收入亿元,增长%；地方财政收入亿元,增长%,其中一般预算收入亿元,增长%;※ 2000年-2005年淮安城镇人均收入注：居民生活水平稳步提高;全市在岗职工年平均工资14136元,比上年增长%;2005年淮安城镇居民人均可支配收入9115元,比上年增长%；人均消费性支出6389元,增长%;※ 2000年-2005年淮安农村人均收入注；2005年淮安农村居民人均纯收入4024元,比上年增长%；人均生活消费支出2491元,增长%;※ 2000年-2005年淮安城镇储蓄存款总额注：20025年全市金融机构本外币存款年末余额亿元,比上年末增加亿元储蓄存款亿元、企事业单位存款亿元,分别增加亿元和亿元;金融机构本外币贷款年末余额亿元,比上年末增加亿元;其中,人民币存款年末余额亿元,比上年末增加亿元储蓄存款亿元,增加亿元；人民币贷款年末余额亿元,比上年末增加亿元;全年金融机构现金收入亿元,比上年增长%;金融机构现金支出亿元,增长%；货币回笼亿元,增长%;三、最新城市建设总体规划●城市区划与人口●城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万,建成区面积达到120平方公里,全市城镇人口达到250万,城市化水平达到45％；10年内,中心城市人口达到110万,建成区面积达到140平方公里,全市城镇人口达到300万,城市化水平达到55％以上;淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市,成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”;随着城市面积的扩大、人口的增长,必然带来巨大的投资空间,特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资,确实是正逢其时,机不可失;淮安市委、市政府将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境;在软环境建设上,进一步优化环境,提高政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上,淮安将不断加大投入,进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的配套服务能力;第二篇房地产市场分析一、淮安市房地产市场总体态势2005年,淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼,在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长;房地产开发总量基本平衡,结构得到改善,价格稳中有升,没有出现大起大落的现象,形势基本看好;到2006年一季度,淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳,开发量稳步增长,开发资金来源得到优化,结构得到进一步优化;●房地产市场走势强劲,房地产开发更加稳健2006年一季度,全市完成房地产开发投资11．64亿元具体见表1,比2005年增长％,增速上升个百分点；市区完成房地产开发投资亿元,比上年增长％,增速下降1．1个百分点;通过几年的发展,淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健,主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制,正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展,个人经济能力提高,住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步,到2005年及以后一阶段正处于投资增长期;总体来说,淮安市房地产投资趋于平稳发展;表1：淮安市房地产开发投资完成情况●淮安房地产市场供求分析房地产供应稳定并略有增长,呈理性增长态势;2005年淮安全市房地产开发完成施工面积万㎡,同比增长%,竣工面积万㎡,同比增长%；市区完成施工面积万㎡,同比增长%,竣工面积万㎡,同比下降%;各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长;而2006年一季度,全市房地产开发完成施工面积万M2,同比增长%,竣工面积万M2,同比增长%;其中市区完成施工面积万M2,同比增长%,竣工面积1751万M2,同比增长%;从2005年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由2季度的:1下降到3季度的:1、4季度的:1,市区由2季度的:1下降到3季度的:1、4季度的:1,下降的幅度很大,而2006年一季度全市商品房供销比也仅为:1;表明到2005年底全市房地产销售形势大为好转,由2005年初实施的宏观调控政策而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动,消费势头悄然兴起,但消费心理更趋成熟理性;●房地产市场价格分析淮安市房地产销售情况良好,商品住房价格增长平稳发展;2006年一季度淮安全市商品住房的平均价格是2003元/㎡,比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是2511元/㎡,比去年同期增长%;淮安市商品住房价格主要由成本决定,完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小,可以肯定的说,淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象,趋于平稳发展,基本与其地价相呼应;●房地产开发投资方向及结构住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时,投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标,同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例,全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理;●淮安房地产业前景前景十分看好,发展空间巨大1、城市经济快速发展2005年淮安人均GDP已达到1324美元,根据经济发展规律,淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点;“十一五”期间,淮安全社会固定资产投资将达3000亿元,其中有1500亿元要依靠外来资金;淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点,坚定不移地加快城市化进程,发挥比较优势,着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境,积极承接发达地区产业转移;城市经济的快速发展,将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素;2、城市居民收入增加,生活水平的提高近年来,淮安生产总值均以两位数的速度增长;随着人均经济收入的不断增长,居民的潜在购买力很大,需求旺盛,住宅产业将处于快速增长期;3、大规模城建的支持国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注,对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导;淮安计划在“十一五”期间,开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线,实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目,建设4C级淮安民航机场,着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容,为淮安发展提供有力的能源支撑;二、一级市场分析●淮安基准地价表商业用地级别基准地价表单位：元/m2住宅用地级别基准地价表单位：元/m2工业用地级别基准地价表单位：元/m2● 2002年-2005年淮安市土地成交信息2002年-2005年淮安土地成交情况5001000150020002002200320042005年份单位（亩）※淮安市2005年公开出让地块成交情况 单位：㎡、亩、万元※ 2006年淮安市最新招商项目地块推荐表三、二级市场分析根据前期对淮安房地产市场的调研,并结合当地房地产市场的实际情况以及项目自身特征,现将淮安房地产住宅市场分为以下四个板块：1、市中心板块地理范围：以淮安市标志性建筑——新亚商城为中心,东至水渡广场；西至西安路；南至里运河；北至废黄河;所属区域：清河区代表楼盘：淮海购物中心、加州城、温州花苑、淮海第一城淮海购物广场开发商：江苏乐园房地产开发有限公司加州城开发商：淮安加州房地产开发有限公司温州花苑开发商：淮安新湖房地产开发有限公司淮海第一城开发商：淮安华立曙光置业有限公司板块分析：市中心版块是淮安商业最为集中的区域,其商品房销售一直保持着全市最高价格;目前普通类住宅销售均价已达到2950元/㎡,个别项目如加州城售价已突破3000元最高价达到3180元/㎡;但因老城区地理位置所限,整个区域推盘量不多,后续推向市场的项目还有：淮海第一城二期、金马广场;2、淮中新校区板块地理范围：以国家级重点中学—淮阴中学新校区为中心,北至里运河、南至京杭运河、东至淮海南睡、西至天津路;所属区域：清浦区代表楼盘：金伦.汇景园、新淮中花园、日月星辰、瑞福莱花园、财富广场、金伦.汇景园开发商：淮安金轮阳光房地产开发有限公司新淮中花园开发商：淮安市美佳房地产开发有限公司日月星辰开发商：江苏苏中集团瑞福莱花园开发商：淮安红旗建设发展有限公司财富广场开发商：淮安金龙房地产开发有限公司板块分析：该板块作为淮安城市副中心,其商业与市区对接的同时更侧重于对住宅的开发,目前所开发的项目大多围绕着淮中校区周边展开,以新淮中花园为代表的楼盘有：书香华庭、日月星辰、浦东花园、东方花园、金伦·汇锦园等等,该板块的目前普通住宅的销售价格已接近市中心房价,销售均价为2800元/㎡;3、城北板块地理范围：古黄河沿线,东至南昌路；西至西安路；南至古黄河；北至小营广场;所属区域：淮阴区代表楼盘：城中花园、南洋花园、江淮人家、东升花园、多瑙河·国际公寓、益兴名流三期、富豪花园二期城中花园开发商：淮安冠万房地产开发有限公司南洋花园开发商：江苏汇丰房产实业有限公司江淮人家开发商：淮安平安房地产开发有限公司东升花园开发商：淮安市华发置业有限公司益兴名流三期开发商：南通益兴房地产开发有限公司富豪花园二期开发商：淮安富豪房地产开发有限公司多瑙河国际公寓开发商：淮安平安房地产开发有限公司板块分析：该板块的主要特征为大多数项目都沿着古黄河与盐河畔开发,以富豪花园为代表的楼盘有：益兴名流、城中花园、东升花园、多瑙河国际公寓；还有尚为开盘的：法国小城、九天华城等等;由于两河之隔,目前该区域的商业氛围还较为薄弱,但在居住方面,前几年已成功的开发过一些诸如：黄河花园、阳光花园、樱花小区等一些住宅小区,基本上已形成一个生活区;目前该区域普通商品房的销售均价在2500-2600元/㎡,特别是作为城市北大门,与涟水县相邻,一大部份的城乡转移群体将拉动该区域商品房的需求;4、开发区板块地理范围：以钵池山公园为中心,东至火车站；西至水渡广场；南至里运河；北至古黄河;所属区域：清浦区代表楼盘：东方曼哈顿、亿鑫花苑舒沁园、威海花园、心港湾、紫荆苑、世袭雅园、比佛利四期、香格里拉、东方曼哈顿开发商：淮安市东方房地产开发有限公司亿鑫花苑舒沁园开发商：淮安鑫昊房地产开发有限公司威海花园开发商：淮安华兴房地产开发有限公司河畔花城开发商：淮安金太阳房地产开发有限公司心港湾开发商：淮安市盛华房地产开发有限公司紫荆苑开发商：淮安龙马房地产开发有限公司世袭雅园开发商：淮安浩源房地产开发有限公比佛利四期开发商：淮安诚益房地产开发有限公司东方明珠花园开发商：淮安天瑞房地产开发有限公司香格里拉开发商：淮安今创智思房地产开发有限公司板块分析：该区域作为近几年一个新兴的板块,其住房供应量占据了整个市场一定的份额;在自然景观方面也占据了一定的优势,因此也是高档楼盘较为集中的区域,目前该区域开发的项目主要在钵池山公园沿线及深圳路两侧;作为新兴的居住小区,其主要特征为单个项目开发规模大、品质上乘,目前普通住房的销售均价在2100-2500元/㎡;但因其紧邻火车站,又是纯居住社区,因此该板块后期的增值潜力较大;※ 06年4月份-8月份商品房交易面积情况四、三级市场分析由于淮安市房地产市场起步较晚,因此二手房交易市场远没有一手房来的活跃,据网上公布的数据显示,目前交易的二手房年限主要为95年前与00年后的商品房,交易年限两级分差较大,再加上国家对交易商品房居住年限的控制,所以在2000年后建的商品房在二手交易量上更加萎缩,因此淮安的二手房交易市场更显冷清;以下是各区域二手房交易的抽样调查：第三篇项目分析一、项目概括1、位置：本地块位于淮安市清浦区,紧邻市区第一主干道淮海路城南段东侧,东至明远路规划中,西至淮海南路,北至正大路,南临淮安高教园区;距市中心约5公里;2、项目周边配套※学校：城南中心小学、城南中学※医院：清浦区人民医院※交通：1路终点站、17路、22路※菜市场：城南菜市场※生活小区：怡景花园、月季花园二、项目周边竞争楼盘分析案名：月季花园开发商：淮安苏源房地产开发有限公司总占地面积：亩总建筑面积：231584㎡,其中住宅多层：50904㎡424套、高层：116900㎡941套、复式40841㎡222套、商业：8400㎡; 建筑密度：23%绿化率：35%容积率：车库：地上357个、地下：503个工程进度：即将全部封顶项目配套：幼儿园、会所销售状况：尚未开盘项目分析：该项目紧邻大学城,2004年由拍卖的形式得到该幅地块,当时出让底价为8900万元,最终苏源以13380万元的成交价取得该地块,折合成每亩地价为万元;项目第一阶段为复式结构,现外墙已落架,后期部份也将陆续封顶,但至目前为止带项目仍未对外销售;三、项目SWOT分析●优势点※环境：本项目毗邻淮安高教园区,在物业品质上易形成以浓郁文化气息为背景的高尚生活社区;※规模：本项目占地100亩,后期开发可利用短、平、快的模式迅速分化产品,加快项目资金的回笼,●势劣点※目前该区域内的各方面的生活配套都相对较薄弱,银行、超市几乎为零;※同样因为本案规模原因,因此在社区配套上无法做大;●机会点目前该区域尚属开发初期,竞争楼盘较少,再加上政府旧城改造的实行,在短期内将形成市场的大量需求;●威胁点本案所处的位置虽然属于新区,但是离真正的生活区域还有相当距离,再加上淮安目前各区域的房价差距不是很大,而区位优势却犹为明显,在相对条件下市区房产是大部份客户的首选,从而也扩大了客户的选择空间,因此后期在市场客户的瓜分上存在着一定的压力;四、项目潜在客户分析※客户群体定位：1、高教园区教师：通过了解,目前园区内各类院校只提供数量较少的教师宿舍,大部份教师还是以自己买房为主,而且此类院校教师的收入水平与房价相比,购买能力完全没有问题;2、当地拆迁户：虽然当地政府有提供拆迁安置房,但众所周知安置房无论在建筑品质以及生活配套各方面与商品房相比都略显逊色;因此拆迁户也是一个主要的市场;3、当地各政府机关公务员：4、当地知名企业高管：5、投资客：作为大学城旁的住宅小区,四所各大院校学生的租赁需求将是该区域房产的一大特点,庞大的租赁市场带动的将是投资客的蜂拥购买;注：“大学城”全称为淮安市高等教育园区,占地约10平方公里,是苏北及周边地区中高级专业技术人才培养基地,大学科技园和实训产业园,国内外名牌高校的办学区,地方经济的动力源和优秀文明社区;前期建设约平方公里的淮阴工学院、淮安信息职业技术学院和江苏食品职业技术学院3个高等院校的新校区已投入使用,另安排国家大赛标准的体育中心、医院等、中心花园;后期工程建成后,“大学城”可达到10平方公里范围,市内其他各专业学校将统一进园并兴建综合性大学;。

淮安市商业地产问题分析一、淮安市商业地产概况淮安商业地产自北向南有苏北大市场、布匹市场、汇通市场、食品城、五金市场、金马广场、乐园女人街、中央新亚、金鹰、财富广场电脑城、电子市场、联盛国际广场、喜来乐商贸城等等商业地产，其总面积约为150万平方米，所分布位置，几乎皆是在淮安市的主街道，小营广场、汽车北站、广海广场和汽车南站都在的为人们便利生活起着重要作用。

但是，与此同时，在市场接近饱和的情况下，各个商业地产的销售额都是不是那么尽如人意，都在苦苦支撑着，并非像人们所想象的那样挣得盆钵瓢满。

所谓商业地产是指包括购物中心、大卖场、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的SHOPPINGMALL三种业态。

商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。

商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

从开发的角度来看，就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

商业地产与住宅地产相比，有三个区别，八个不一样。

（一）三大区别1．规划区别多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过"做什么"的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难。

进驻的商家不理想的结果。

2．开发流程区别通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进行初步的市场调研。

0 引言随着我国城市建设快速发展，现代化的都市生活方式越来越丰富，城市商业综合体这一不同性质、不同用途组成的社会生活空间被迫切需要，同时城市商业综合体的复杂度和精细性也给设计工作带来了新的挑战和要求。

2009年，江泓[1]总结了城市商业综合体的特点，对商业综合体与城市公共空间的互动关系进行了详尽阐述，并在此基础上对其未来发展趋势进行预测和建议；2021年，张清华[2]指出，在城市商业综合体的建设设计中，应充分结合招商及运营规划，在整体布局及设计中体现城市特色，满足实际的使用需求，不断优化城市商业综合体的建筑设计水平，为城市经济的发展与市民生活品质的不断提升奠定基础；李大祖等[3]通过对已有的8家大型商业综合体的灭火救援窗的逃生疏散功能进行了排查和测试，对在实战中如何更好地发挥灭火救援窗的作用进行了探讨和思考；2023年，张胜越等[4]结合国内外成功案例，提出功能重构、空间特色提升、规划治理、权益分置等实施路径，以期为城市商业综合体的活力重塑提供理论和实践参考；2024年，陈磊等[5]建议，要发挥商业综合体比较优势，构筑体育消费新空间；改善体育场景消费者感知，塑造体育消费新体验；引导消费者参与场景营造，响应体育消费新需求。

文章借鉴前人的研究思路，以万科新淮中心商业综合体为样例，提炼总结了商业综合体项目的设计工作的项目定位前期策划、设计资源的选择与协同管控、设计框架搭建与消防策略、交通流线布局与竖向动线设计、建筑设计标识性与材料实体样板、审图及消防验收、项目设计管理的优化落实等主要工作阶段及相关工作要点，为开展大型商业综合体相关工作提供了参考。

1 项目概况徐州万科新淮中心项目位于江苏省徐州市云龙区和平路以北，云苑路以东，黄山大道以南，鑫城路以西，是万科在徐州打造的首个标杆商业项目，是一座具有城市独特文化情感与精神内核的城市微度假目的地，总用地面积2.5万m 2，总建筑面积 14.5 万m 2，地上9.6 万m 2，地下4.9万m 2，其中包含11万m 2商业（-2F ～6F），1.6万m 2滑雪场（1F ～3F），1.7万m 2酒店（1F ～18F）。