世联-城市边缘区域项目开发案例

完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
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03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。

市场化运作片区开发典型案例市场化运作片区开发典型案例市场化运作片区开发是指政府将特定地区划定为片区，并通过市场化的方式吸引投资、促进经济发展。

下面列举了10个典型的市场化运作片区开发案例。

1. 上海自贸区上海自贸区是中国首个自贸试验区，以市场化运作为核心，吸引了大量国内外企业进驻。

在自贸区内，政府放宽了市场准入限制，推行更加便利的贸易和投资政策。

这一举措有效促进了上海市经济的快速发展。

2. 深圳前海自贸片区深圳前海自贸片区是中国首个自贸片区，位于深圳市福田区。

该片区通过市场化运作，吸引了大量金融、科技和创新型企业。

政府在该片区推行了一系列金融创新政策，推动了深圳市金融业的发展。

3. 南京江北新区南京江北新区是江苏省南京市的一个市场化运作片区，以高新技术产业为主导，吸引了众多科技创新型企业。

政府在该片区推行了一系列优惠政策，吸引了大量资本和人才，推动了南京市的经济发展。

4. 广州南沙自贸片区广州南沙自贸片区是广东省广州市的一个自贸片区，以外贸和物流为主导产业。

该片区通过市场化运作，吸引了大量外贸企业和物流企业进驻。

政府在该片区推行了一系列便利的外贸政策和物流政策，促进了广州市外贸和物流业的发展。

5. 北京中关村科技园区北京中关村科技园区是中国著名的科技园区，以科技创新为核心，吸引了大量高科技企业。

政府在该园区推行了一系列科技创新政策，提供了便利的科研环境和创业支持，推动了北京市的科技创新产业的发展。

6. 成都天府新区成都天府新区是四川省成都市的一个市场化运作片区，以现代服务业为主导产业。

该片区通过市场化运作，吸引了大量金融、文化创意和高端服务企业。

政府在该片区推行了一系列优惠政策，促进了成都市现代服务业的发展。

7. 杭州西湖文化创意产业园区杭州西湖文化创意产业园区是浙江省杭州市的一个市场化运作片区，以文化创意产业为主导。

该园区通过市场化运作，吸引了大量文化创意企业。

政府在该园区推行了一系列文化创意产业政策，推动了杭州市文化创意产业的发展。

深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

已经成为深圳豪宅物业的代表作；
品牌 实现
成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强；
使中信品牌成为豪宅开发商品牌。
7
品质为重，兼顾面积的创新溢价模式条件分析
资金
品牌
区位 优质地段地价成本较高
规模
模式条件
区位
客户愿意为品质买单，即所谓的“产品型”市
市场 场；
市场
高端客户购买力强，易于接受创新型产品。
以湾区物业理念整合周边海湾、高尔夫、旅游景区等资源提升区域形象， 形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位； “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海 富人社区形象以及项目和企业品牌。
举措3：定位滨海大规模高尚社区，借助项目价值塑造，提 升企业品牌价值
借鉴东京湾设计，将海湾规划成为娱乐、休闲、购物于一身的滨海社区； 以大规模、巨额投资制造项目气势，造就滨海高档大盘形象。
规模
占地3万平米，总户数2631，9栋25-32层的高层商品 住宅组成，建筑面积 22.8万平米，容积率6.85；
米，将吃掉近2.8的容 积率，折算后楼面地 价作逾为50深00圳元第/平一米个，整可 能体的城利中润村空改间造低项。目， 品牌开发商的介入使
区位 物业
深圳福田区南端皇岗口岸、深圳河北侧、深港三铁交 汇处 ；
金大地成功进军合肥市场，并建立自己的品牌影 响力。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
18
半开放商住综合模式条件分析
资金
品牌
城市中心边缘地带，未来城市化发展区域；
区位
规模
模式条件
区位
临街面大、地块商业价值高。
市场比较容易被引导；
市场
市场
公寓写字楼市场有需求。

本报告是严格保密的。
25
成功的关键驱动因素
因素 1 因素 2 因素 3 因素 4 因素 5
本报告是严格保密的。
对海资源、山体资源资源进行保护开发和再造开发； 修建沙滩、游艇码头及高尔夫、山体公园。
兴建提升区域档次的配套设施。如游艇会、高尔 夫球会等。
21
配套功能布局
u 公共设施：消 防局、警察署、医 疗中心、码头、广 场、游艇会、沙滩、 高尔夫球会等。
u 社区配套有商 业广场、住户会所、 学校等
功能分布示意
本报告是严格保密的。
沙滩
愉景湾广场
22
区域增值设施
u 区域增值的四大设 施：游艇会、愉景广 场、康乐会、高尔夫 球会。
3 2
4 1
1 游艇会
•沃尔玛 •OCT广场 •人文雕塑 •威尼斯皇冠假日酒店 •食街、酒吧街 •建立社区标识统一 •欢乐谷在建
2000年～2004年 波托菲诺、纯水岸
9000－15000
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
本报告是严格保密的。
7
通过区域增值的片区开发模式达到成功开 发的目标
•OCT广场进一步把环境与 人文结合； •引入沃尔玛，进一步提高 生活便利性； •区域标识更加清晰； •威尼斯酒店与欢乐谷处于 建造期，进一步提高区域在 城市中的地位；
本报告是严格保密的。
2000年～2004年 波托菲诺、纯水岸
•国外生活方式的借鉴； •走向以挖掘资源为中心， 如燕晗山、燕栖湖等，使 资源效应放大； •商业街档次上与区域形象 接轨； •对客户进行筛选，对人群 进行组合；
本报告是严格保密的。
17
本项目对案例的借鉴

世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。

本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。

案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。

世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。

该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。

成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。

2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。

案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。

该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。

世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。

成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。

2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。

案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。

该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。

成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。

2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。

世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。

个院落串联起来，形成院街。

普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。

百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。

二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。

特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。

欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办 公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积， 共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。
欧文科技中心（Irvine technology center)是当地最新的商 务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用 校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。
60.00%
70.00%
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
矿 农林牧
建筑
造 加工制
贸易
零售
物流
财信务息/保险/房地产
理 科研管
教育医疗娱乐文化食品 其他服务业政府公共部门
欧文劳动基业率、失业率和就业人数
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
大学研究中心（university research center)毗邻大学医学 院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究 机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适 合高科技加工的物业共240万平方英尺。
总部在欧文的大公司 塔可钟（Taco Bell Corp.） 福特汽车（Ford Motor Company） 集团 埃乐峻（Allergan Inc.） 丰田材料处理，美国公司（Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣约翰（St. John） 起亚汽车，美国公司（Kia Motors America Inc.） 戴姆乐 克莱斯乐（Daimler Chrysler Corporation） 布劳德康姆（Broadcom Corporation） 密地机械（Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品（ConAgra Foods Retail Products Co.）

主要分为两类 风格一： 是现代风格的外立面：外立面简介现代 ，多以石材为主，大气
代表项目：汤臣一品、中粮海景一号
风格二： 新古典主义建筑，暖色系，多以石材为 主
代表项目：华府天地、新绿园、杭州新绿园
学习改变命运,知 识创造未来
世联香港及中国重点城市代表项目外立面案例32PPT
上海华府天地
新古典主义,采用黄色面砖及蓝色玻璃搭配， 楼顶的设计更使楼盘风格凸显。
学习改变命运,知 识创造未来
世联香港及中国重点城市代表项目外立面案例32PPT
上海汤臣一 品
外墙颜色采用了汤臣集团专有的“琥珀黄”色，使四栋大楼会随着不同时间阳光 的变化，而折射出不同的光彩。 中国首个运用日本三菱特别定制的外墙铝复合板，其中蕴含了建筑材料上最新 的技术，超高强度、平整非凡、同时具有一定自洁功能、让建筑永葆青春。
学习改变命运,知 识创造未来
世联香港及中国重点城市代表项目外立面案例32PPT
深圳波托菲 诺
意大利风情
学习改变命运,知 识创造未来
世联香港及中国重点城市代表项目外立面案例32PPT
新古典主义风格，用日本抗高温技术砖和巴 深圳香蜜湖一号 西花岗岩结合打造的外立面，是天然和高科
世联香港及中国重点城 市代表项目外立面案例
32PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
学习改变命运,知 识创造未来
u香港 u北京 u上海 u深圳
世联香港及中国重点城市代表项目外立面案例32PPT
香港
主要分为两类： 风格一：以全玻璃幕墙为主的项目 代表项目：天玺
风格二：玻璃+砖的超高层建筑模式：外窗玻璃采用浅绿玻、浅 蓝玻，将建筑外墙窗户色彩作为建筑色彩的重要部分。塔楼采 用现代建筑风格，裙楼多用新古典造型（后现代设计手法）， 以增加超高层建筑的典雅与高贵。 代表项目：天汇 、名铸

地理位置：重庆渝北区北 部新区大竹林。
大区域状况：所属大竹林 镇主要以农业发展为主,属 北部新区的边缘地带,且与 新区的主要产业带相脱离。
自建公路
规模：1800亩
嘉
资源：江与山资源。但重
陵
庆目前同时拥有山水的在
江
售楼盘达30多个, 客户资源
敏感度不高。
交通：未有主干道进入， 已建延伸主干路至项目的
佰富高尔夫 别墅—销售
案例研究的目的—— 对本案区域运营方向做判别，同时为项目物业发展建议提供参考； 如何在区域陌生，缺乏配套下强化自我，提升区域价值吸引客户； 借鉴案例中独特且有良好市场反响的区域运营和启动策略。
本报告是严格保密的。
美国Reston新城 重庆江与城 重庆融汇半岛 淮南淮河新城
城市级区域运营 项目级区域运营
完成阶段数：6 完成百分比：99% 全部竣工日期：2005年
时间
1970 1980 1990 2000
人口增长历程
人口
%±
5,722 36,407 48,556 56,407
— 536.3% 33.4% 16.2%
发展历程中美国政府进行强势的规划和大力
投资和政策支持，经历四个实力雄厚的开发
公司 1962-1970 发展缓慢
1971-1990 发展迅速
1991-2000 发展平稳
开发商：提出整体 PRC法开发Lake Anne，以高尔夫为启 动地块项目，之后引 进中小企业落户，启 动商业中心，引进基 础配套服务业，引入 两家大型新兴公司进 入实业中心，并完善 了周边的公交网络及 强化休闲娱乐配套。
开发商：Gulf Oil公司有偿修建 通往杜勒斯机场的交通线路，并 连接Reston内部交通。启动 Hunters Woods中心，引入喜来 登酒店等高端物业。发展Tall Oaks，开发土地用于地铁系统， 太阳能，紧急卫生保健等配套设 施。内部交通系统改善。Mobile 公司从Gulf公司手上获得运营所 有权，目标是完成市镇中心建设。 Reston情报中心606线路开通， North Point做为 Reston的商务 板块正式启动。发展South Lake 购物中心圈，创办南湖高中，启 动建设市镇中心。

2023-11-06•项目背景与市场环境•营销策略与实施方案•营销效果评估与总结•案例启示与借鉴意义•未来展望与趋势分析目录01项目背景与市场环境东莞万江风临美丽湾位于东莞市万江区，紧邻东江，拥有优越的江景资源。

项目地理位置项目定位项目开发阶段风临美丽湾定位为高端住宅项目，注重品质和舒适度，面向中高端购房人群。

项目已进入销售阶段，需要制定合适的营销策略，以吸引目标客户群体。

03项目背景介绍0201东莞房地产市场需求稳步增长，但受政策调控影响，需求释放受到一定限制。

市场需求东莞房地产市场竞争激烈，多个开发商在市场上推出不同项目，客户选择余地较大。

竞争态势东莞房地产市场价格整体稳定，但受政策调控和供需关系影响，部分区域存在价格波动。

价格趋势东莞房地产市场环境分析挑战在淡市环境下，客户购买意愿降低，营销难度加大，需要制定更为精准的营销策略。

机遇虽然市场整体较为淡市，但风临美丽湾拥有优越的地理位置和独特的产品定位，仍有机会在市场上获得目标客户的青睐。

淡市营销的挑战与机遇02营销策略与实施方案对东莞万江风临美丽湾的潜在客户进行深入分析，了解他们的需求、购买力以及消费习惯，为制定营销策略提供数据支持。

制定淡市营销策略目标市场分析根据目标市场的特点，对风临美丽湾的产品进行精准定位，突出其独特卖点，提高产品的竞争力。

产品定位根据市场分析和产品定位，制定合理的价格策略，确保价格与市场需求和竞争环境相匹配。

价格策略线下渠道与当地中介、开发商等合作伙伴建立合作关系，共同开展推广活动，扩大风临美丽湾在当地市场的知名度和影响力。

线上渠道利用互联网和社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，进行广泛的市场宣传和推广，吸引更多潜在客户的关注。

跨界合作与其他行业、企业进行跨界合作，共同举办各类活动，实现资源共享和互利共赢。

创新营销渠道拓展营销活动策划与执行活动策划01根据目标市场的需求和风临美丽湾的产品特点，策划各类主题活动，如房展会、优惠促销活动、社区文化活动等，吸引潜在客户的关注和参与。

03 营销策略制定
产品策略
总结词
突出产品优势
详细描述
在产品策略上，我们应重点突出唐山鹭港项目的地理位置、配套设施、环境绿 化等方面的优势，强调其高品质的生活体验和投资价值。
价格策略
总结词：灵活定价
详细描述：根据市场需求和竞争情况，制定灵活的价格策略。在开盘初期，可以 采用略低于市场价的策略吸引客户；在销售中后期，则可以根据实际情况进行价 格调整，保持项目的竞争力。
生态宜居
借助唐山市的自然环境优 势，打造生态宜居的居住 社区，满足客户对健康、 环保的需求。
综合配套
提供完善的商业、教育、 休闲等配套设施，满足居 民的生活需求，提升项目 整体吸引力。
02 营销策略分析
市场分析
市场需求
唐山市作为工业城市，近 年来随着产业升级和人口 迁移，对高品质居住环境 的需求逐渐增加。
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专家评估
邀请行业专家对营销活动的效果进行评估， 提供专业的意见和建议。
营销策略调整方案
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
01
02
03
04
根据评估结果，对营销策略进 行针对性的调整，优化营销方
案。
根据市场和客户需求的变化， 及时调整产品和服务策略，提
高客户满意度。
加强与客户的沟通和互动，提 高客户留存率，增强客户忠诚
度。
持续关注行业动态和竞争对手 的营销策略，及时调整自身的 营销策略，保持竞争优势。
客户留存率
评估营销活动对客户留存率的影响， 客户留存率越高，说明营销活动的效 果越好。
营销效果评估方法
数据统计
通过销售数据、客户反馈数据等统计和分析， 了解营销活动的效果。

n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区

THANKS
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述

项目本体
盛世花城是天业地产在济南开发的第三个住宅项目，前期开发的
两个项目天业翠苑、新东方花园项目档次较低，均为自售；天业地 产希望通过盛世花城项目品质的营造树立企业品牌； 盛世花城项目地处济南东部新城核心区域，南接工业南路，西临 新宇路和济南国际会展中心，坐拥12万平米城市花园广场；
盛世花城项目整体规划
了项目的现金流需求，并成功实现了项目的100%清盘，比预期营销周期缩短了半年多的时间。
荣登2007年济南地产年度总评榜
本报告是严格保密的。
项目运作结果及 案例借鉴点
案例借鉴
1. 对新城项目而言，区域价值的认同凌驾于产品之上，只有区域价值得到充分的挖掘， 才能使更多客户认可区域，因此对区域价值的利用是新城项目操盘的重要手段； 2. 单一型项目营销的突破在于把握特定目标客群的需求心理，对症下药； 3. 面对同区位项目竞争，价格策略上采取“低开高走、小步快跑”是比较合理的一种营 销手段； 4. 特殊时期，非常手段。“尖刀”营销就是将项目的优势持续放大，充分吸引客户，实 现项目的竞争性成功。
3. 熟； 4. 全运会奥体场馆的开工建设拉开了济南东部新城发展的序幕，贤文片区规划、区域城市道路、配套建设即将全面展开，未来几年城市发展
5. 潜力巨大；
6. 东部市场仅有雅居园、莱茵小镇、新东方花园等少数几个楼盘，区域新产品供应数量较少，客户置业本区域的需求较为平淡，价格较低，
区域市场认可度不高； 7. “70、90”政策出台打乱了市场各项目的开发计划，在开发项目因工程停滞客户大量流失，尚未开发项目调整入市时机，导致东部房地产 市场在2007年供应量膨胀，市场竞争压力巨大。
◆ 如何突破客户对区域价值的不认可？ 由于区域成熟度不够，居住氛围不浓厚，客 户普遍对该区域不认可，对区域的未来发展认 识不充分，且置业客户层次较低，以区域的刚 性需求为主。

总建筑面积：160万平方米 绿化率：35%
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项目实施
实施过程
前期策划
规划设计
项目团队进行了详细的市场调研和产品定位 ，为浅水湾项目制定了精准的策划方案。
经过多次修改和完善，最终确定了项目的整 体规划和建筑设计方案。
建设过程
销售与运营
按照规划设计方案，项目团队进行了土地征 收、拆迁、施工许可等前期手续办理，并完 成了项目的建设和装修工作。
项目团队制定了销售策略和运营方案，并成 功吸引了大量客户前来购买和入住。
实施难点
政策变化
在项目实施过程中，政策对房 地产市场进行了多次调控，给 项目的建设和销售带来了一定
的困难。
市场竞争
西安市的房地产市场竞争激烈， 客户群体较为分散，给项目的市 场推广和销售带来了一定的挑战 。
技术难题
由于该项目涉及到的技术和专业较 多，如建筑、景观、室内设计等， 因此在设计和施工过程中遇到了一 些技术难题。
长期经济价值
项目具有长期稳定的投资 回报，对地方财政的贡献 持续增长。
社会价值
提高居民生活质量
项目提供高品质的居住环境，提升居民的生活质 量。
促进社会交流
项目作为城市公共空间，促进居民之间的社会交 流。
推动城市发展
项目对周边区域的发展起到推动作用，提升城市 形象。
环境价值
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生态保护
项目注重绿色生态保护，提升区域的生态环境 质量。
世联地产作为中国房地产服务行业的领军企业，拥有丰富的项目开发和市场运作 经验。
项目目标
打造高品质的住宅 社区，提升西安房 地产市场的品质和 口碑。
实现项目的可持续 发展，为居民创造 长期价值。
通过独特的景观设 计和人性化的配套 设施，提供舒适、 便捷的居住环境。

劣势 Weak
1. 12＃、13＃景观视野最佳，但非项目楼王产品，资 源分配存在失误；
2. 未规划会所。
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第四部分 户型规划分析
[关键内容]: 各类产品配比 住宅类: 总体户型配比/分栋户型配比
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4 户型规划分析
4.1各类产品配比
配比特点: 项目以住宅为主； 商业体量小，不作为 重点开发。
车位比为1：0.7，车位配 比不足；
物业费较低；
无会所。
总占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡）
容积率 绿化率 覆盖率 总户数 总停车位
建筑构成(栋数/层数)
63000
210000 3.20 45% — 1300 900 15栋，26-33层
土地使用年限
70年
物业管理费标准(元/ ㎡) 1.68元/㎡/月
3.2园林规划分析 园林风格-意大利台地
意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润， 三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、 富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时期，意大利 成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。
台地园的造园模式是自上而下，借势建园，主要建筑物通常位于山 坡地段的最高处，向下形成多层台地，中轴对称，设置多级瀑布、叠水、 壁泉、水池，各层台地之间以蹬道相联系；两侧对称布置整形的树木、 植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。
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第五部分 项目内部配套分析
[关键内容]: 项目配套说明 配套分析
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5 内部配套分析
5.1配套说明