银行信贷对房地产价格影响的实证分析_以东部地区为例

2013年6月第3期哈尔滨金融学院学报Journal of Harbin Finance University总第119期银行信贷对房地产价格影响的实证分析———以东部地区为例余敏丽（常州工学院经济与管理学院，江苏常州213022）摘要:采用2005－2010年东部省份面板数据来研究我国东部地区银行信贷对房地产价格的影响，研究结果显示，样本期内银行信贷对东部地区房地产价格产生显著的正向影响，表明银行信贷的快速增长推动东部地区房地产价格的上升，而银行信贷的约束是东部地区房地产价格调整的重要因素之一。

提出要继续对银行信贷进行约束，巩固房地产市场调控的效果，研究结论对当前政府科学制定房地产市场调控政策以保持房地产市场稳定具有政策启示作用。

关键词：银行信贷;房地产价格;实证分析中图分类号：F832．45；F293．3文献标识码：A文章编号：1004-9487（2013）03-0032-04收稿日期：2013－04－10作者简介：余敏丽（1979－），女，浙江临安人，常州工学院经济与管理学院讲师，硕士研究生，主要研究方向为金融学。

一、引言房地产市场作为资本密集型产业，房地产的供给方和需求方都需要大量资金，作为供给方的房地产开发商需要大量资金进行房地产开发建设，作为房地产需求方的购房者需要资金购买房屋，因此房地产供求双方都离不开银行的信贷支持。

如果没有银行信贷的支持，就会影响房地产的供求，不利于房地产业的健康发展，但是如果银行信贷资金大量投放于房地产业，则往往会诱发提前购买和投资需求，导致房地产市场过热。

1999年到2010年我国房地产开发贷款急剧增加，从1999年的1111．57亿元增加到2010年的12563．70亿元；与此同时我国个人住房按揭贷款也呈现出高速增长，2010年个人住房按揭贷款发放额达到9211亿元。

伴随着银行信贷规模不断地扩大，我国房地产价格也不断攀升。

如图1所示，1999到2010年这12年间只有2008年因为全球金融危机爆发使房地产价格下跌，但2009年伴随着银行信贷的大幅度增加，房地产价格出现报复性反弹。

房地产价格的持续上涨不仅使得普通居民面临住房问题，而且削弱居民在其他领域的消费能力，对金融和经济的稳定也产生了巨大影响。

针对房地产价格过快上涨，尤其是部分城市房地产价格的急速增长，国家对房地产业进行了宏观调控。

2010年开始，国家出台了首套房贷款首付最低30%，二套房首付50%、利率上浮1．1倍，暂停对第三套房贷款等政策；2011年出台“新国八条”，规定二套房贷款首付不得低于六成等。

随着房地产调控政策的推进，银行信贷大幅缩减，虽然2011年房地产开发贷款与2010年持平，但是个人住房抵押贷款从2010年的9211亿元降到2011年的8360亿元，房地产调控政策的效果也逐渐显现，整个房地产市场开始出现回稳态势，市场成交量明显下降，房地产价格涨幅也不断趋缓，有些城市还出现房地产价格下跌的情形。

2012年随着国家进入降息通道，连续两次下调贷款利率，促使银行信贷资金加速进入房地产市场。

2012年1－7月房地产贷款增速回升，房地产开发贷款和个人按揭贷款分别增长8．8%、增长4．6%，房地产市场开始出现回暖趋势，房地产价格出现了上涨，全国房地产平均销售价格达到5906元/平方米。

那么银行信贷扩张是否推动了房地产价格的上涨，而银行信贷约束是否会导致房地产价格调整呢？在这种情况下，研究银行信贷对房地产发展的影响，定量分析银行信贷对房地产价格的影响力，对于政府是否还需要继续通过调控房地产信贷规模来调控房地产市场、保持房地产价格稳定具有现实意义。

图1：全国商品房平均销售价格①①数据来源：中国统计年鉴。

二、文献回顾关于银行信贷对房地产价格影响效应，很多学者都进行了深入地分析，但得出的结论却截然相反。

(一)银行信贷会影响房地产价格。

有很多学者运用各种计量方法研究银行信贷对房地产价格影响效应，得出的第一种观点是房地产信贷增长对房地产价格有显著的促进作用。

这其中有的是采用向量自回归的方法分析的，如Collyns 和Senhadji （2002）利用这种方法分析了东南亚金融危机国家1979年至2001年间房地产实际价格与实际贷款、人均实际GDP 的关系，认为实际信贷增加将在其后的6个季度内提高房地产价格。

有的运用协整分析技术，如曾令华和黄泽先（2007）利用2000年1月至2006年8月的月度数据，运用协整分析技术分析房地产价格和银行信贷之间的关系，认为银行信贷是房地产价格短期波动的Granger 原因。

段忠东、肖本华（2008）也运用此方法分析2003至2007年银行信贷与房地产价格之间的关系，认为银行信贷扩张支撑了房地产价格的膨胀。

还有的是用面板数据进行分析，如平新乔、陈敏彦（2004）利用1999年至2002年我国35个城市的年度面板数据进行分析，认为银行信贷每增加1%，楼盘价格上涨0．5%。

李勇刚和高波（2012）利用1999－2009年中国35个大中城市的面板数据，采用动态面板GMM 估计方法考察银行信贷对住宅消费和住宅价格的影响，结果显示银行信贷对房地产价格产生显著的正向影响。

(二)银行信贷并不会影响房地产价格，相反房地产价格变动会导致银行信贷扩张或收缩。

持有第二种观点的学者也很多，如Gerlach 、Stefan 和Peng （2005）利用香港1982年一季度至2001年4季度的数据进行实证分析，结论是房地产价格的波动影响银行信贷扩张，而不是银行信贷决定房地产价格。

李健飞等（2005）利用1998年1月至2004年9月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，得出的结论是银行过度放贷并不是房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。

江彤（2007）利用2000年1月至2006年8月的月度数据，对我国银行信贷与房地产价格之间的关系进行了实证分析，研究结果表明我国银行信贷与房地产价格之间存在单向的长期稳定的均衡关系，房地产价格是银行信贷的Granger 原因，反之则不是。

黄静（2010）利用DCC －MGAＲCH 动态相关性分析、脉冲响应分析和Granger 因果关系检验等计量方法，对我国房地产价格、信贷和房地产投资之间的关系进行了分析，得出的结论是房价上涨促使了房地产投资和信贷的增加，但是还没有形成从信贷增长到房价上涨和房地产投资增长的反馈机制。

袁俊、施有文（2010）利用1999年至2008年全国31个省份的面板数据进行广义矩（GMM ）估计，得出我国房地产价格的持续上涨增强了银行贷款的冲动，而不是相反。

从以上学者的分析，我们可以看出，银行信贷与房地产价格之间的关系还存在分歧。

那么银行信贷到底对房地产价格有没有影响，如果有影响，影响又有多大？我国东部、中部、西部地区由于经济发展水平和金融支持程度的不同，银行信贷对各个区域房地产价格的实际影响效果肯定不一样。

因此，以我国东部地区为例，通过东部省市的数据，对银行信贷影响东部地区房地产价格的机制和效应展开理论分析和实证检验。

三、银行信贷影响东部地区房地产价格的理论分析(一)房地产开发贷款对东部地区房地产价格的影响机制东部地区房地产开发贷款从1999年开始逐年递增，从1999年的8496770万元增加到2010年的91032549万元。

东部地区房地产开发贷款的增加一方面会促进东部地区房地产市场供给的增加，从而降低东部地区房地产价格，但是房地产供给要受到建设周期、土地供应等方面的限制，不会大幅度增加，所以房地产开发贷款增加对降低房地产价格的影响有限；另一方面随着东部地区房地产开发贷款的增加，该地区房地产开发企业的财务压力就会得到缓解，他们就不需要通过降价手段来回笼资金，反而会促使房地产企业捂盘惜售，从而加剧房地产市场供求矛盾并推动东部地区房地产价格上涨。

从表1也可以看出，从1999年开始东部地区的房地产价格也表现为逐年递增，从1999年的每平米2331元上涨到2010年的每平米7800元。

(二)个人住房按揭贷款对东部地区房地产价格的影响机制个人住房按揭贷款是东部地区居民购买房地产的重要资金来源，个人住房按揭贷款可以帮助东部地区居民实现自己的住房需求，但是银行对个人住房按揭贷款量投放的变化会对东部地区居民买房需求决策有很大的影响，当个人住房按揭贷款投放量增加，就会刺激投资者的被动需求和自住购房者提前购房需求，从而加剧了市场需求热情，这种“羊群效应”会进一步促使房产价格上升。

如2009年东部地区的个人住房按揭贷款从2008年的27534206万元一下涨到59587326万元，导致住房的被动需求和自住需求都成倍放大并提前，从而导致房地产需求急剧增加并带动房地产价格快速上涨，2009年东部地区的房地产价格由2008年的每平米5421上涨到每平米6550元。

表1：东部地区房地产价格、房地产开发贷款、个人按揭贷款情况①东部地区房地产平均价格东部地区房地产开发贷款（国内贷款）总额（万元）东部地区个人按揭贷款总额（万元）19992331849677020002344109030192001243913373682200225041738023720032687243189432004303124884533200537463106721810590680200642644171159925184547200751515375660738289223200854215723075627534206200965508511562459587326201078009103254960768696①数据来源：根据《中国房地产统计年鉴》整理所得，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南。

（2005年前个人按揭贷款数据缺失）从以上的理论分析可以看出，无论是房地产开发商贷款还是个人住房按揭贷款的大量增加都具有推动东部地区房地产价格上涨的效果，所以我们可以认为东部地区房地产价格的周期与银行信贷周期表现出很强的关联性，当银行信贷大量增加时会刺激房地产价格上升，当银行信贷紧缩时会促使房地产价格调整。

接下来我们从实证的角度对这一结论进行验证。

四、银行信贷影响东部地区房地产价格的实证分析(一)变量的选取和数据说明hp 为房地产价格；loan 为房地产信贷规模，指商业银行体系对房地产总贷款，包括房地产开发贷款（即房地产投资资金来源中的国内贷款部分）和个人按揭贷款；pci 为城镇居民可支配收入，表示居民的购买能力。

r 表示利率，为五年期贷款基准利率，代表投资成本。

由于中国房地产统计年鉴中2005年前个人按揭贷款数据的缺失，采用2005年到2010年的东部地区12个省（市）的年度数据。