北京农村房子拆迁补偿标准

２０１２年第２７期　科技置向导　◇高教论述◇　

农村集体土地征收拆迁问题调查研究　

杨治平　

（九江学院江西九江３３２００５）　

【摘要】我国城市化还将继续不断深化，城区扩张速度提升，对周边农村的征收和拆迁的力度增加．因为各方利益的分歧导致矛盾不断积　累，各种恶性事件相继暴发。为探索事件的核心因果关系，我们深入相关地区调研，分析拆迁中存在的问题，并提出解决问题的政策建议。　

【关键词】农村；拆迁；矛盾；调查　

０．前言　

近年来，各地方政府为加速推进工业化和城市化．以公共利益为　名，把土地征迁进行得如火如荼。在征迁中由于种种原因．政府操之过　

急，不可避免地激发了矛盾。全国各省市相继出现了被拆迁户自焚、自　戕或以死相抗等极端事件。为缓和矛盾。保护人民正当利益．国务院于　

２Ｏｌ１年１月颁布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。本以为有　章可循，依法办事，官民可相安无事。可至今还是相继发生多起被拆迁　

户自焚事件．令人深思。　

为查明原因，使问题水落石出。我们成立了专门调研小组．一行四　

人，先后奔赴江西九江、广东深圳、东莞、广州、湖北武汉、安徽合肥等　地调查研究。历时一月，行程万里，深入农民公寓、村头街巷与被征迁　

地区农民攀谈交流．得到了宝贵的一手资料　对于村民反映的重点问　题，我将一一列举阐述分析　

１．调研的方法　

１．１问卷法　

我们针对土地征收和拆迁中可能存在的问题．在网上做了个初步　

调查。结合网上反映的新问题、新动向，我们适时把问卷调整成二十个　

选择题，简化答题方式。对于不识字或眼花者。由调研人员宣读问题和　选项，被采访者口述．再由专人代为作答。对于调研的某一区域．我们　分选三个不同点．各分发二十份问卷并收集．也就是一个城市共采集　

六十份问卷。　

１．２采访法　有些问题非三言两语能表达清楚．并且专业性强．用问卷笔述不　

合时宜．我们采用专题采访的方法解决．对于每个采访对象适用二个　专题。设计好专题后，我们主要分三个层面来采访：首先采访当事者　

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房屋拆迁工作情况汇报

篇一：房屋拆迁维稳工作情况汇报

房屋拆迁维稳工作情况汇报

一、我市房屋拆迁维稳工作基本情况

近年来，我市在房屋拆迁维稳工作中，由于认真贯彻“三个代表”重要思想和科学发展观，严格执行《信访案例》等国家法律政策，始终坚持和谐、文明、依法拆迁，不断规范拆迁行为，建立信访长效机制，认真做好宣传疏导和群众的思想工作，并深入实际，及时调查处理在拆迁过程中发生的拆迁矛盾和纠纷。使我市因拆迁上访总量逐年下降。在近年已完成拆迁项目106项和正在实施拆迁的28个项目中，拆迁房屋建筑面积约150万m，涉及被拆迁居民13000余户中，未发生大批群体上访和突发事件。今年7月份，省联合下行接访团接访68件上访案件，大多数属历史遗留问题，通过组织协调、做工作，使矛盾基本上得到解决。如淮海商场拆迁27名联名到省、市上访，其中25户已签订拆迁协议搬迁。表示不再上访。其余2户正在洽谈中。由于坚持依法和谐拆迁，不但维护了社会稳定发展，同时促进了我市房屋征收拆迁工作的有序进行，加快了城市建设。

二、存在问题

当前，随着城市化进程的加快，拆迁总量加大，除尚未完成的28个拆迁项目，加上正在启动的淮北火车站广场改造扩建、韩国商贸城、竭诚为您提供优质文档/双击可除

凤凰城和经济适用房、高压线拆移和其它市政建设、旧区改造等市重点工程项目，将要拆迁房屋2

建筑面积约40万m，涉及被拆迁户3000余户，由于各项拆迁项目都涉及到被拆迁人的切身利益，必然会产生尖锐的拆迁矛盾和纠纷，以及上访隐患。目前我市存在的主要问题：

（一）由于少数建设单位缺乏拆迁法律意识，未经行政许可违章擅自拆迁。拆迁方案未经拆迁管理部门审查，或高或低乱许条件，又不能兑现，造成拆迁市场的混乱，引发集体上访多例。

（二）拆迁行为不规范。一些拆迁单位不能按照法定的程序组织拆迁，耐心细致地做好宣传、动员和说理工作，而是采取威胁、恐吓，采取停水、停电、停暖、停气、堵塞道路，协逼拆迁，甚至在未达成拆迁协议又未履行法定程序，违章强制拆迁。还有的在被拆迁人不在此居住时，夜间把人家的房子推倒，一曰不知道谁拆迁；二曰误拆。我市已发生多起，人为地激化矛盾，引发上访。

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房子未过户遇到拆迁怎么办

某粮食局招待所改制时，以内部职工进行竞价方式，把招待所房屋及经营资产（不含划拨的土地使用权）以50万出售给出价最高的王某。后王其去办理手续，由于涉及土地系划拨，房管局和土地局在一些问题上相互推诿，未形成统一意见，致使拆迁公告发布时，房产证、土地证仍登记在招待所名下。起初拆迁人主动与王某商量拆迁补偿安置事宜，因双方差距太大，拆迁人开始威胁王某，如果谈不笼，拆迁人将直接与房屋登记产权人招待所签订拆迁补偿安置合同，拆迁管理部门也暗示，裁决时，被拆迁人就是招待所而不是王某，招待所早已注销，权利义务归粮食局，意味着被拆迁人将是粮食局。王某的谈判压力顿时增加，后悔没有及时办理过户手续。的确，这种情形下拆迁法律关系比较复杂，涉及到我国物权法律制度和国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及权利维护程序运作等诸多问题，稍有不慎，便会出现被动。

一、我国关于不动产权利人认定依据的是登记原则 赢了网

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1986年实施的《土地管理法》第十二条规定： 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。 第十三条规定： 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。随后颁发的《房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《土地登记办法》等均强调国家实行土地、房屋登记发证制度，包括初始登记和变更登记等。备受国人瞩目的《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

从立法可见，我国采取的是不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。登记物权具有公信效力，即登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的效果。

二、不动产买卖合同效力与登记效力并不等同

功夭　合理控翩拆迂成本．政府直在加强操作的规范性和政策的透明性上．下　

拆迁成本增长过快的成因和对策　

口闫拥军／文　

近　簇　投资调控做好全年投资工作任务分　工方案的通知》，在文件中，一段“加　强拆迁安置政策引导，规范拆迁安　置补偿标准。由市住房城乡建设委　牵头，会同市政府法制办、市农委、　市国土局等部门，对本市拆迁政策进　行系统梳理，加大行业和区域拆迁政　策指导，针对拆迁成本过快上升制定　合理、可操作的措施。各区县要加　强对辖区内拆迁安置补偿水平的调　控与平衡，合理控制拆迁成本”的话，　引起了社会的广泛专注，人们对此褒　贬不一。　近期的拆迁成本上升过快是一　个事实，政府的拆迁成本剧增，储备　土地的资金需求越来越大，使得政府　发展经济，发展重点项目有些力不从　心，很多项目都因为资金的问题暂　缓实施，严重制约了城市化进程的　推进。北京市尝试控制拆迁成本上　升过快是基于现实的市场操作压力，　不得已而为之。　拆迁成本上升过快的主要原因，　有以下四个方面。　房价上升过快，导致的拆迁成　本上升。比较典型的就是北京的通　州，通州房价从２００５年的４０００元　／平方米涨到２００９年初的８０００元／　平方米，；在２００９年１１月冲破万元　后，在新城利好的刺激下，商品房在　２０１０年３月一个月从２万元冲上３　万元，用３０天的时问涨了３０％。房　价飞速增长，居民的拆迁补偿期望　也水涨船高，由于北京的拆迁评估　采用的是市场比较法，２００９年８月，　上营棚户区的货币补偿标准为每平　方米８１８５元，到２０１０年４月，通州　ＮＶＥＳＴ　ＢＥＩＪＩＮＧ投资北京１　

９　｛投资纵横ｌ　

运河核心区及西海子棚户区居民拆　迁的货币补偿标准为每平方米１５５８６　元，几乎翻了一番。即便如此，被拆　迁的居民仍然抱怨，原来的补偿现在　只能买一半的房子，希望补偿价也能　跟上房价的上涨速度。　违章建设带来的高昂拆迁成本。　在推进城乡一体化的进程中，对农村　进行拆迁改造是其中重要一环。在　北京的郊区可以看到，部分农户怀　着套取国家征地补偿金的念头，抱　着侥幸心理投机抢建违法违章建筑。　在本就简陋的村屋院落中，建起大量　钢柱和板材支撑的简易楼。这种楼房　与村民宅基地上原有房屋相互依傍，　最高者甚至达三四层，且有专业建筑　队伍施工，几天就可完工。据媒体　报道，朝阳区的一个村，原来６０万　平方米的房屋面积，宣布城乡一体化　后，猛增到２２０万平方米。按照目　前的补偿标准，如果全部给予补偿，　要多付出几十亿元的拆迁补偿款。造　成这一现象的主要原因，一方面是　农民想多得到一些补偿，但是相关　的拆迁实施单位为了追求工作进度，　把法律和政策置之度外，擅自将违章　建筑认定为合法建筑。在补偿时将无　证房屋均认定为有证房屋进行补偿，　加大了国家建设成本，给其他项目拆　迁造成很大负面影响，助长了违章建　筑的蔓延。　拆迁政策不公开、不透明。当　前的拆迁工作中，由于拆迁工作人员　依法行政、善待百姓的观念树立得不　牢，加上各乡镇、村配合拆迁工作的　干部或存在地方观念、或存在人情观　念、或存在权威观念，在拆迁中进行　暗箱操作，拆迁政策不公开，厚此　薄彼，对拆迁协议不公开，使被拆　迁户由于不了解政策产生抵触情绪，　不了解其他已订立协议的被拆迁户　的补偿安置情况，仅听他人不负责任　的谣传而认为自己在拆迁中吃了亏，　２０投资北京ＩＮＶＥＳＴ　ＢＥＩＪＩＮＧ　不公平，从而不配合拆迁工作。　征拆补偿标准不统一。北京市　虽然出台了集体土地房屋拆迁补偿　办法，但是大望京的拆迁模式，导致　政府纷纷参照绿隔政策，出台拆迁腾　倒办法。由于各个区、县的情况不同，　导致出台的政策，是一乡一策，～个　项目一套补偿标准，加之实际操作不　规范，致使征地补偿标准千差万别。　其主要表现：　擅自制定房屋拆迁补偿标准。　一些征地机构随意制订有关征地拆　迂的补偿政策，甚至同等结构条件下　的房屋，补偿费相差甚远。造成被拆　迁人相互攀比，增加拆迁成本。　暗箱操作违规补偿。一些拆迁　公司以“隐私”为由拒不公开补偿　项目金额，暗箱操作。有关系的多补、　无关系的少补，对个别关系户甚至违　法给予高额补偿。　弄虚作假调高补偿。一些拆迁　公司对丈量、登记、数据和证件进行　造假，采用调高补偿类别、虚增补偿　事项、随意分户等方法转移群众视　线，套取拆迁高额补偿。　针对以上原因导致的拆迁成本　的增加，我们可借鉴各地成功的一些　范例，采取措施，遏制拆迁成本的过　快增长。　首先，对于群众敏感和争议比　较大的房价导致的拆迁成本的上升　问题，我们认为从科学的角度来看，　如今拆迁成本的普遍提高，本身是一　种自然、正常的过程。毕竟，在房价、　物价整体不断上涨的时代背景下，各　地拆迁成本的相对提高，不过是一种　正常的水涨船高。不断提高拆迁补　偿标准，不过是对正常的市场经济　规律的尊重，是对被拆迁民众合法、　正当权益的尊重。对于这种拆迁成本　的提高，政府部门理应有一个清楚的　判断，断不能一刀切地将其当做一种　不堪忍受的负担。　其次，明确补偿标准。加强现　有拆迁政策制定的透明度，多深入调　查研究，听取广大民众对征地拆迁的　要求和意见，在制定政策时以人为　本，切实保护被征地农民的合法利　益，完善失地农民的社会保障制度，　解决失地农民的后顾之忧，必要时引　入听证制度；在政策制定颁布后加　强宣传力度，在拆迁工作开展之初，　将有关拆迁文件公之于众，并组织进　行学习，使被拆迁户做到心中有数，　避免盲目比较。　另外公平公开公正，接受监督。　拆迁政策要透明。在以前的拆迁中，　一些拆迁单位，为了顺利拆迁，对不　同的拆迁户不同的对待，对关系户、　钉子户给予了高额补偿，让被拆迁人　感受到不公正，损害了人人平等的法　律尊严。另外，坚持阳光拆迁，主动　接受监督。在拆迁的公共场所，将被　拆迂人产权界定公开、拆迁房屋及　宗地面积公开、补偿安置标准公开、　评估标准公开、安置方案及货币结算　公开等内容及时进行全面公示，防止　和杜绝暗箱操作，使被拆迁户充分享　有知情权。同时加强对拆迁工作的　监督，规范拆迁行为，除了人大代表、　政协委员、纪检监察部门全程监督　外，还专门聘请具有一定政策水平、　责任心强和群众信任度高的被拆迁　户参与拆迁工作监督。他们通过列席　有关拆迁工作会议、查阅有关文件　资料、参加入户洽谈等方式保障拆　迁工作阳光透明。这样也杜绝了给　予关系户、钉子户高额补偿的可能，　保证拆迁工作的顺利进行。圜　（作者单位：北京盈科律师事务所）