购物中心物业管理方案

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XX广场项目

物业管理方案

二0一八年二月

第 2 页 共 44 页 目 录

◎ 物业概况 ……………………………………………………… （3）

一、项目简介……………………………………………………… （3）

二、物业服务项目………………………………………………… （3）

◎ 具体方案 ……………………………………………………… （4）

一：前期介入阶段物业管理……………………………………… （4）

1、项目施工阶段 ………………………………………………… （4）

2、筹备开业阶段 ………………………………………………… （4）

3、接管验收管理 ………………………………………………… （4）

4、商户装修管理 ………………………………………………… （5）

5、开荒保洁管理 ………………………………………………… （6）

6、开业管控方案 ………………………………………………… （9）

7、开闭店管理方案 ……………………………………………… （10）

二：开业后日常运作物业管理…………………………………… （12）

1、公共秩序管理方案 …………………………………………… （12）

2、消防管理方案 ………………………………………………… （12）

3、停车场、车辆管理 …………………………………………… （17）

4、公共区域安全管理方案……………………………………… （17）

5、保洁管理方案 ……………………………………………… （17）

6、公共设施管理方案 ……………………………………… （19）

7、档案资料管理方案 ……………………………………… （31）

8、物业人力资源管理方案 …………………………………… （32）

附 件：

一、卸货区管理规定 …………………………………………… （39）

二、报修标准 …………………………………………………… （40）

三、送货及清运垃圾管理………………………………………… （41）

四、工程、物业管理记录表（略）

第 3 页 共 44 页 物业概况

一、项目简介

项目名称：

地理位置：

建筑面积：

地下车位：

商业项目：百货、超市、街铺、休闲、娱乐等

设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统、空调系统等；

二、物业服务项目

1.公共服务项目：

⑴维护项目内的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；

⑵公共场所保洁，垃圾收集和清运；

⑶共用部位和公共设施设备维护和保养；

⑷公共绿地园艺的培植和养护；

⑸室内公共场所绿化摆放养护；

⑹对项目内的各类资料进行管理；

⑺节假日环境美陈布置；

⑻重要时刻提醒服务；

⑼安全知识、消防常识宣传。

2.有偿专项服务项目：

⑴设备设施上门维修、安装等；

⑵各种清洁服务；

⑶各种营销活动的安全管控工作；

⑷场地租借、仓库租用；

⑸商户装修的建筑垃圾的清运；

⑹根据实际情况开展的其他服务。

第 4 页 共 44 页 具体方案

物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个项目的运营实施。

一、前期介入阶段物业管理

前期物业管理阶段可分为项目规划设计、项目施工阶段、筹备开业阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面。

1.项目施工阶段

⑴全程跟进项目施工方案与设计方案符合性、及时提出整改意见；

⑵因设计缺陷影响项目运营需求及时提出整改意见；

⑶因未按要求施工影响项目运营功能的及时制止并提出合理化建议报业主方决策。

2.筹备开业阶段

⑴物业管理费成本测算、定价；

⑵物业管理方案编制；

⑶物业管理体系导入、培训；

⑷项目开业开办费用测算；

⑸商户房产条件对接、装修管控、装修动线制定；

⑹装修相关费用的制定；

⑺项目开业前开荒费用、开业安保费用测算；

⑻开业安保方案编制执行；

⑼开闭店方案制定、培训；

⑽协调配合开业的其他事宜。

3.接管验收管理：

⑴编制接管验收工作计划，包括接管验收日期、参加部门、人员、分工及培计

计划、楼宇接管验收顺序、接管验收进度计划、接管验收标准等。

⑵接管验收前的准备工作，包括接管验收培训、准备相关记录表单、检测工具

仪器等。

⑶资料的接管验收，包括产权资料、竣工验收资料、施工设计资料、机电设备

第 5 页 共 44 页 资料、业主资料等，尤其应注意向产权单位、施工单位收集各设备系统的产地证书、检验合格证书、装箱单、生产厂商联系地址、电话、供应商地址、电话、产品说明书等有关资料，建立设备供方档案。

⑷房屋本体、公共配套设施、机电设备的接管验收，包括验收标准、验收内容与验收记录。

①分系统对主要部分、部位编制地址码、绘制平面图（布置图）、流程等，有的则需要在实物上表明线向。

②各责任区、现场标识制作，各岗制度、规程上墙。

③准备各岗巡查记录、运行记录等。

④收集各设备作业说明书、作业指导书、操作规程、维修保养说明书等，有组织地补充完善各系统作业指导书和操作手册，必要时在相关岗位上墙。

⑤特别注意各系统附带工具、专用工具的接收，各岗按照有关要求试机、实操。

⑥编制各系统年度维修、保养、检查计划。

⑦记录设备安装与试运行数据。

⑸编制《接管验收整改报告》，内容包括资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相邻房屋安全和设备使用安全的质量问题和建议整改期限。

⑹接管验收遗留问题的处理，在整改期限内跟踪整改过程，检查整改结果。

⑺成品保护方案，物业成品包括房屋本体、道路、绿化景观、设施设备等，管理处通过标识、管理制度与措施、宣传等途径对接管验收后至广场集中装修期结束的重要阶段落实成品保护方案，尤其需考虑分期交付情况下的成品保护。

4.商户装修管理：

⑴二次装修管理方案：

①制定装修管理及报批审核制度。

第 6 页 共 44 页 ②编制《装修指南》，将装修备案、核准，装修的统一要求、装修的注意事项等内容告知业主。

③对与装修管理相关的管理人员和安管人员进行装修知识、装修管理流程、违章处理、装修管理制度等方面的培训。

④装修期间成品保护措施。

⑤按照规定制定装修巡视、竣工验收办法及措施。

⑵管理措施：

①设计管理

商户须向商管公司提供其装修设计图，由商管公司工程人员对其装修方案从专业角度进行审核，通过的审核的方案方可予以办理装修手续。

②合同管理

与业主的合同管理：我们将在业主规约以及本物业装修管理规定中明确装修应遵循的规则和施工条件，并附平面图和智能系统布线图。

③与装修队的合同管理

任何装修施工单位承揽业务，必须提交加盖单位公章的营业执照复印件，并与管理处签订管理合同，交纳一定数额的押金，接受管理处的管理。管理处将为其提供平面图和智能系统布线图，如发生违章施工，维修款从押金中扣除，并处以相当数额的罚款。

⑶巡视管理：

设立巡视员：在装修质量监理服务中，配备一定数量的专业工程技术人员，对商户装修进行巡视，对发生违章施工的装修单位，立即派发停工通知单，并迅速通知管理处违章处理中心及时处理。从人力资源上保障了对整个楼宇违章施工的监控。

5.开荒清洁管理：

⑴开荒保洁范围：

①商场公共过道、安全通道；

②地下停车库及室外公共区域；

③商场外墙玻璃清洗及雨篷；

④配电房、水泵房、管道井、强电井、电梯厅等设备机房。

⑵开荒准备：

①工具 ：洗地机、吸尘吸水机、吹干机、梯子、水桶、

玻璃刮水器、玻璃抹水器、抹布、墩布、扫把、垃圾袋、拉丝棉、钢丝球、

第 7 页 共 44 页 毛刷、云石铲刀等。

②清洁剂：玻璃清洁剂、地面清洁剂、128去胶剂、中性全能清洁剂、卫浴清洁剂、洗涤灵、五洁粉、不锈钢光亮剂、去污粉等。

⑶人员：根据该项目情况而定，严格按要求按时完工。

⑷开荒实施方案：

①区域开荒顺序：垃圾清运---初步打扫---除尘---洗地或吸尘---彻底清洁地面---检查；

②外墙玻璃开荒程序：墙面除尘---冲洗---除涂料、胶---涂清洁剂---洗刮

---擦窗框---再次洗刮---雨篷清洁；

③地下停车场开荒程序：垃圾清运---设备房清洁---除尘---打扫---洗地

---彻底清洁地面---检查；

④电梯厅及楼梯间开荒程序：垃圾清运---扶手清洁---打扫---清洁地面---

电梯里清洁---擦试明亮；

⑸室内开荒保洁流程：

①首先清理现场留下的装修垃圾；

②由上到下全面吸尘；

③擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀

④楼梯间：用掸子做除尘处理，用毛巾擦试扶手，用除胶剂刀片除去胶迹、漆印、水泥印，用保养剂保养楼梯扶手;地面除去胶迹、漆印，清洗干净。

⑤门及框：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上到下，把 毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。

⑥地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了选择专用清洁剂稀释后，开始清 洗。地面上的胶渍可用刀片清除，顽固的可用去胶剂处理。

⑦踢角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。

⑹清洁标准：(目视）

位置 项目 验收标准 备注

外墙

玻璃 墙面 无污迹、无尘、无胶 目视

玻璃 无污迹、无尘、无胶、无水痕、明亮 目视

窗框 无污迹、无尘、无胶 目视