2014年房地产政策及市场趋势解读

2014津新房成交量跌两成价涨3.21%刚改入市——2014年天津楼市白皮书成交篇一、2014年迎调整年津改善型购房者入市2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。

2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。

上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。

随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。

伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。

从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。

从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。

二、2014年天津楼市成交之变■改善型购房者入市2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。

12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。

■市内六区成交均价领涨中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。

由于市内六区供地较少，2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。

由于市场供应较少，2014页脚内容1年市内六区商品住宅成交套数同比2013年降了四成（降幅达40.81%），而均价坚挺，全年均价达22139元/平米，同比涨幅高达18.98%。

2014房地产调控最新政策：分类调控因地制宜昨日国务院总理李克强在答记者问时明确表示“对于合理的自住需求也要有相应的政策支持包括增加普通商品房供应。

对房地产市场则是要因城因地分类进行调控抑制投机投资性需求重在建立长效机制促进房地产市场平稳健康发展。

”至此2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。

从全国市场来看房价涨幅不均衡的现象非常明显市场分化明显一、二线城市房价依旧稳中有升而三、四线城市成交趋于冷淡房价开始阴跌。

中原地产市场研究总监张大伟认为市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

一、二线城市相对集中了较多的资源而人口密集住宅需求旺盛新增供给和存量流转相对短缺所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下分类调控因地制宜进行调控是很有必要的。

此外建立房地产市场的长效机制也是房地产市场的迫切需求。

至于“长效机制”的具体内涵张大伟认为房产税立法、不动产登记等都属于长效机制建立了长效机制将改变过去十年楼市依赖的暴利基础。

房地产市场依然要抑制投机投资性需求。

张大伟表示从最近的南京七条政策看后续可能会有其他城市跟进出台地方细则。

2014年楼市的小阳春可能很难出现部分城市的调控细则可能会出现特别是类似南京这样房价上浮过快的城市出现的调整信号可能会加剧对市场的心理影响。

六年内全国住房联网制定完善生态补偿政策法规《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。

人口管理推行流动人口居住证制度在加快改革户籍制度的同时，创新和完善人口服务及管理制度，逐步消除城乡区域间户籍壁垒，还原户籍的人口登记管理功能，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

全面推行流动人口居住证制度，以居住证为载体，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，并作为申请登记居住地常住户口的重要依据。

2014年房地产政策汇总2014年房地产政策汇总：1、国有建设⽤地使⽤权实⾏⽹上挂牌交易2014年元旦前⼣，市政府办公厅印发通知，向社会公布《郑州市国有建设⽤地使⽤权⽹上挂牌出让交易管理暂⾏办法》。

在今年⼀年《办法》的暂⾏期，市内五区、开发区及荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖教育园区范围内的国有建设⽤地使⽤权的公开出让，都要采⽤⽹上挂牌交易⽅式。

2、新型城镇化规划出台·利于房地产发展2014年3⽉16⽇，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，《规划》主要内容可以归纳为⼀条主线、四⼤任务、五项改⾰：⼀条主线，就是要紧紧围绕全⾯提⾼城镇化质量，加快转变城镇化发展⽅式，以⼈的城镇化为核⼼，以城市群为主体形态，以综合承载能⼒为⽀撑，以体制机制创新为保障，⾛以⼈为本、四化同步、优化布局、⽣态⽂明、⽂化传承的中国特⾊新型城镇化道路。

四⼤任务就是有序推进农业转移⼈⼝市民化，优化城镇化布局和形态，提⾼城市可持续发展能⼒，推动城乡发展⼀体化。

五项改⾰就是要统筹推进⼈⼝管理、⼟地管理、资⾦保障、城镇住房、⽣态环境保护等制度改⾰，完善城镇化发展体制机制。

3、央⾏发布"央五条" 优先满⾜⾸次购房贷款需求5⽉12⽇，⼈民银⾏刘⼠余副⾏长主持召开住房⾦融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房⾦融服务有关⼯作。

对进⼀步改善住房⾦融服务⼯作提出以下要求：⼀是合理配置信贷资源，优先满⾜居民家庭⾸次购买⾃住普通商品住房的贷款需求。

⼆是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定⾸套房贷款利率⽔平。

三是提⾼服务效率，及时审批和发放符合条件的个⼈住房贷款。

四是有效防范信贷风险，严格执⾏个⼈住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建⽴信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

4、《郑州住房公积⾦个⼈住房组合贷款管理暂⾏办法》的通知⾃2014年6⽉15⽇起试⾏《郑州住房公积⾦个⼈住房组合贷款管理暂⾏办法》，住房公积⾦个⼈住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）是指同时符合住房公积⾦和商业银⾏个⼈住房贷款条件的借款⼈，在利⽤住房公积⾦个⼈住房贷款不⾜以⽀付全部购房款时，可在办理住房公积⾦个⼈住房贷款的同时办理商业银⾏个⼈住房贷款。

《房地产发展趋势及政策解读》一、对中国房地产市场及政策分析1、中国房地产市场特点特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。

市场新增需求以自住型刚需为主。

房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。

2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。

2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。

2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。

2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。

国五条打击的是投资投机。

但买房主体是已经是自住型需求。

世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。

现在的需求主要是自住型需求。

很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。

2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。

人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。

现在经历的阶段属于年轻人口占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。

特点二：市场分化显现：与人口流动有关。

2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。

2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。

北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。

2014年房产新政策受到社会各界的广泛关注。

2014年房产最新政策是怎样的?国务院提出建立不动产统一登记制度，是出台2014年房产税新政策的准备。

小编将为您整理目前最新房产政策内容，如有新动向，将会及时更新。

对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。

由财政部、国家税务总局发出通知，2014年1月1日起，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房产的转让价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的个人所得税，则该项个人所得税视为零;对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上;转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。

转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，依照最新房产政策，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。

从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。

当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。

个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。

取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。

房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。

各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。

2014年长沙市房地产市场分析一、政策分析（一）"湘五条"正式出台省内异地购房可申请公积金贷款8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称"意见")，明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目，资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

（二）央行发布930房贷新政——后"930"时代长沙各大银行房贷政策一览9月30日，央行发布"限贷松绑"新政。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

在9月底央行和银监会调整房贷政策后，多家大行已经出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。

其中，国有四大行公开表示已经开始落实执行首套房贷新政策。

目前，长沙已有多家银行开始执行"认贷不认房"，部分银行已将首套房贷利率回归至基准。

（四）长沙公积金新政于12月18日起正式实施12月18日起，长沙市出台的系列公积金新政将正式实施。

新政取消了公积金贷款担保收费，放宽了租房提取、购房提取及提前结清提取的条件，并将申请贷款缴存时限缩短为六个月。

同时，购房和还贷提取公积金仍执行"保一限二禁三"的差别化政策。

（五）长沙公积金贷款利率下调省直公积金将同步下调长沙住房公积金管理中心明确，自2014年11月22日起，住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。

其中五年以下（含五年）贷款利率下调至3.75%，五年以上贷款利率下调至4.25%。

2014年11月22日之后发放的公积金贷款，按照新的利率执行。

湖南省直单位住房公积金管理中心也将同步下调住房公积金贷款利率。

存贷款利率11月22日起下调房贷"打了94折"：中国人民银行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2014-08-13 13:30一、房地产开发投资完成情况2014年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13. 7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。

其中，住宅投资34365亿元，增长13. 3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。

1-7月份，东部地区房地产开发投资28833亿元，同比增长14.1%，增速比1-6月份回落0.5个百分点；中部地区投资10380亿元，增长11.6%，增速回落0.3个百分点；西部地区投资11168亿元，增长14.7%，增速回落0.1个百分点。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，同比增长11. 3%，增速与1-6月份持平。

其中，住宅施工面积451577万平方米，增长8. 2%。

房屋新开工面积98232万平方米，下降12.8%，降幅收窄3.6个百分点。

其中，住宅新开工面积69069万平方米，下降16.4%。

房屋竣工面积43524万平方米，增长4.5%，增速回落3.6个百分点。

其中，住宅竣工面积33270万平方米，增长2.7%。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积17824万平方米，同比下降4. 8%，降幅比1-6月份收窄1个百分点；土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。

其中，住宅销售面积下降9.4%，办公楼销售面积下降4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%。

商品房销售额36315亿元，下降8. 2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。

其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。

1-7月份，东部地区商品房销售面积26436万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点；销售额21022亿元，下降15.2%，降幅扩大1. 2个百分点。

对于3月市场的表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。

数据显示，第一批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户，而该项目提供自住房仅2000套。

3月18日，开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据，43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。

张大伟指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。

同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。

今年1月来，北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证，也印证了这一判断。

截至2013年11月底，北京商品住宅仅存量6.2万套，与2012年同期的9.2万套相比下降35%，未来住宅存量将持续减少。

业内人士认为，在这样的背景下，楼市僵局将被打破、交易量将逐渐攀升。

业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望背景下，2014年北京住房市场竞争将会严重分化，一些改善型中高端需要将成为成交的主力市场。

“单独二胎放开是很关键的政策”，张大伟认为，能够生育二胎的家庭往往有购房能力，粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中高端改善型住房。

北京房地产协会秘书长陈志也判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善型物业的需求必将明显增加。

陈志还提醒，2008年之后房价暴涨，很多购房者都是当时所谓的“刚需”，这个群体一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房，这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。

统计显示，北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120-200平方米户型供应不足15000套，占比极低。

目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面市，占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。