建筑物区分所有权初探

建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权是指对建筑物的归属权和支配权。

在建筑物区分所有权的解析中，一般可以从以下几个方面考虑：
1.物权登记：在一些国家或地区，建筑物的所有权可以通过物权登记来确认和记录。

产权证书或登记证明文件可以作为建筑物所有权的法律依据。

2.合同约定：建筑物的所有权也可以通过购房合同或租赁合同来确认。

合同中明确约定了建筑物的所有权转移或长期租赁等情况，可以作为建筑物所有权的依据。

3.土地权属：建筑物常常建于土地上，土地的所有权可以影响建筑物的所有权。

在土地有明确所有权的情况下，建筑物的所有权通常归属于土地所有权人。

但在一些特殊情况下，建筑物的所有权可以与土地的所有权分离。

4.法律规定：根据不同国家或地区的法律，对建筑物所有权可能有不同的规定。

政府可能对部分建筑物享有所有权，例如公共建筑或政府设施。

此外，法律可能规定了建筑物所有权的取得方式、转移手续和法律效力等方面的规定。

总之，建筑物的所有权解析需要结合具体的法律、合同和登记等方面的规定来综合判断，以确定建筑物的真实所有权。

建筑物区分所有权解析【原创实用版】目录1.建筑物区分所有权的概念和特点2.建筑物区分所有权的种类3.建筑物区分所有权的法律规定4.建筑物区分所有权的实际应用5.建筑物区分所有权的未来发展趋势正文一、建筑物区分所有权的概念和特点建筑物区分所有权是指在建筑物内，各个业主对其所拥有的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权的一种权利状态。

建筑物区分所有权具有独立性、排他性和不可分割性等特点。

二、建筑物区分所有权的种类建筑物区分所有权主要分为三种：独栋别墅区分所有权、公寓区分所有权和商业建筑区分所有权。

独栋别墅区分所有权是指业主对别墅及其附属设施享有独立的所有权；公寓区分所有权是指业主对公寓及其附属设施享有独立的所有权；商业建筑区分所有权是指业主对商业建筑及其附属设施享有独立的所有权。

三、建筑物区分所有权的法律规定我国《物权法》对建筑物区分所有权进行了明确规定，包括业主对建筑物内的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权。

《物权法》还明确规定了建筑物区分所有权的取得、转让和消灭等法律程序。

四、建筑物区分所有权的实际应用建筑物区分所有权在现实生活中的应用十分广泛，如业主对自己拥有的房产进行买卖、出租、抵押等，都需要遵循建筑物区分所有权的原则。

同时，建筑物区分所有权也是物业管理的基础，物业管理公司要根据业主的区分所有权来提供服务。

五、建筑物区分所有权的未来发展趋势随着我国城市化进程的加快，建筑物区分所有权的法律制度也将不断完善。

未来，建筑物区分所有权的法律制度将更加注重保护业主的权益，如优化物业管理、规范业主大会等，以适应社会发展的需要。

总之，建筑物区分所有权作为一种重要的物权形式，在我国法律体系中占有重要地位。

对建筑物区分所有权的认识以对建筑物区分所有权的认识为题，我们来探讨建筑物所有权的概念、特点以及相关的法律规定。

一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对某一建筑物的占有、使用和处分的权利。

在我国，所有权是我国民法的一项重要内容，是指自然人、法人或其他组织对特定的物品或财产享有占有、使用和处分的绝对权利。

而建筑物作为财产的一种，也归属于所有权的范畴。

二、建筑物所有权的特点1. 绝对性：建筑物所有权人对建筑物享有绝对的占有、使用和处分权利，可以依法对建筑物进行自由支配。

2. 相对性：建筑物所有权人的权利是相对的，即其他人不能侵犯建筑物所有权人的权益。

3. 独占性：建筑物所有权人可以单独占有该建筑物，其他人不得侵犯其占有权。

4. 保护性：建筑物所有权受到法律的保护，任何人不得非法侵犯建筑物所有权人的权益。

三、建筑物所有权的法律规定1. 建筑物的登记：根据我国法律规定，建筑物的所有权归属必须通过登记来确认。

只有经过登记的建筑物所有权，才具有法律效力。

2. 建筑物的转让：建筑物所有权人可以将其所有的建筑物进行转让，但必须经过合法的买卖程序和登记手续。

3. 建筑物的限制：建筑物所有权人对建筑物的使用和处分权利受到一定的限制。

例如，在城市规划和土地利用方面，建筑物的使用权可能受到限制。

4. 建筑物的保护责任：建筑物所有权人对建筑物的维修、保养和管理负有一定的责任，保证建筑物的安全和正常使用。

四、建筑物所有权的分立与共有1. 建筑物所有权的分立：建筑物所有权可以根据法律规定进行分立，即将建筑物的所有权分割成若干份额，由不同的人共同享有。

2. 建筑物所有权的共有：建筑物所有权也可以由多个人共同拥有，即建筑物的所有权同时归属于多个人。

五、建筑物所有权的保护建筑物所有权在我国法律中受到严格的保护。

一旦建筑物所有权受到侵害，所有权人可以向法律机关寻求保护，并要求追究侵权人的法律责任。

同时，建筑物所有权人也应该加强对建筑物的管理和维护，确保建筑物的安全和正常使用。

建筑物区分所有权的几点思考物权法首次确认了建筑物区分所有权的概念，对其内容作出了明确界定，尤其是对业主的管理权作了非常具体的规定。

这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

《房屋登记办法》实施后，权利人对物权的保护和登记意识必然增强，建筑物区分所有权如何登记成为登记部门面临的新问题，下面就建筑物区分所有权的几个问题探讨如下：一、建筑物区分所有权的范围界定建筑物区分所有权在物权法第七十条做了规定，指业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利三部分。

因此划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。

如何划分专有部分之间，专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，目前有四种学说，即空间说、壁心说、最后粉刷表层说及壁心和最后粉刷表层混合说。

最后一种学说对专有部分的划分能明确其构造上和使用上的独立性，兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。

一般认为专有部分的范围应该分内部关系和外部关系而有所不同。

在内部关系上，将专有部分范围划定在界壁（墙壁、天花板、地板）等的最后粉刷表层。

一方面各区分所有权人可以自由粉刷墙、悬挂物品、铺设地板等，而不必担心侵犯其他所有权人的权利；另一方面避免了壁心说带来的弊端。

因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有，则区分所有权人可以对其任意使用或改变，这样明显不利于整体建筑物的维护和管理。

在外部关系上，符合当前交易习惯，如买卖、保险、纳税等关系上专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。

《物权法》和《房屋登记办法》明确了建筑物区分所有权的内容和登记原则，但对其具体范围划分没有明确规定，这也就引起对建筑物区分所有专有部分面积的争议。

按照壁心和最后粉刷表层混合说的理解，在对外关系上专有部分面积就是套内建筑面积，这也符合现行国标《房产测量规范》的要求，但这也需要权威部门的认可。

法律顾问经济与民商知识：建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义建筑物区分所有权的特征是：①权利的复合性。

②专有所有权的主导性。

③一体性。

（二）专有所有权专有所有权又称专有权，是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。

专有所有权的客体为区分所有建筑物的专有部分。

专有部分须具备以下两项条件：①构造上的独立性。

②使用上的独立性。

①专有所有权的行使，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

②专有所有权不得与共有权和共同管理权分离移转或设定负担。

③专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。

（三）共有所有权共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分；建筑物的共用部分及附属物。

建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有；建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有；建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

共有所有权人的权利：①共用部分的使用权。

②收益权。

③共有部分的单纯的修缮改良权。

法律敎育网共有所有权人的义务：①依共有部分的本来用途合理使用共有部分。

②分担共同费用和负担。

（四）共同管理权内容主要有：①表决权。

②选举和更换业主委员会成员的权利。

③选聘和解聘管理者的权利。

④对共有部分的使用及其管理的监督权。

承担如下义务：④执行区分所有权人管理团体（业主大会或者业主委员会）所做决定的义务。

②遵守法律、法规和管理规约的义务。

③接受管理者管理的义务。

建筑物区分所有权解析
在现代社会，建筑物作为人们生活和工作的重要场所，其所有权问题一直备受关注。

建筑物的所有权权益是指对建筑物的支配、使用和收益的权利，是建筑物所有者享有的一种财产权益。

建筑物的所有权可以通过不同方式来区分，包括物权登记、契约关系和共同拥有等。

物权登记是最常见的一种方式，通过在相关部门登记建筑物所有权，可以便于明确建筑物的归属关系，并且提供了有效的法律保护。

此外，建筑物的所有权还可以通过契约关系来界定。

当多方之间存在购买、租赁或合作等合同关系时，相关合同可以明确建筑物的所有权归属和使用权。

共同拥有是另一种常见的建筑物所有权区分方式。

在某些情况下，多个人或机构共同拥有一栋建筑物，他们之间需要协商和约定建筑物的权益分配、维护和升值等事项。

总之，建筑物的所有权是建筑产权的核心内容，其区分与界定对于建筑产权的合法性和稳定性至关重要。

物权登记、契约关系和共同拥有等方式都可以用来解析建筑物的所有权，进而确保权益的合法性与保护。

建筑物区分所有权初探建筑物区分所有权初探陈斌建筑物区分所有权系现代民法一项基本的不动产所有权形式。

其渊源甚为久远。

自19世纪初叶迄至20世纪60年代，建筑物区分所有权作为一项重要的民法制度业已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立。

迄今，该项法律制度于促进人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上业已显示了重大功能。

我国城市人口密集，土地资源珍稀。

因此，解决城市居民住房问题的良策是大力发展高层住宅楼，以节约土地资源，美化城市环境，加快都市化进程。

在高层主宅中，几十户乃至数百户居民住在同栋楼中，彼此之间因建筑物所发生的关系不同以往。

从我国的立法看，尚未颁布住宅法来调整此类关系。

所以，从民法理论上来探讨这一课题并寻求实践中解决此类纠纷的方法，对于稳定住房秩序，完善社会主义法制，具有现实意义。

一、建筑物区分所有权的概念与特征建筑物区分所有权系现代各国法制上一项基本的不动产所有权形式。

但关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。

虽然如此，但其于实质内容上却是相同的。

根据德国著名学者贝尔曼教授所倡导的三元论说，可以将建筑物区分所有权概念界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。

①从现实生活看，建筑物主要有三种分隔方式：（1）纵式的分隔。

建筑物从一楼一顶楼垂直分为独立的部分，每部分下至地面上至屋顶，其所有权性质与传统的房屋所有权并无二致，所以不是本文探讨的重点。

（2）横式的分隔。

建筑物每一层楼都分隔为独立的部分。

二楼以上分隔的部分不与地面直接相连。

（3）纵横式的分隔。

建筑物纵横分隔为数个部分，可以是垂直、水平式的分隔，也可以是交叉式的分隔。

建筑物区分所有权与传统的“一物一权”原理并不矛盾。

建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。

物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。

《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。

标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。

但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。

本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。

一、建筑物区分所有权制度特性《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。

建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：（一）权利主体多重性。

—建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。

（二）权利客体多样性。

建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。

（三）权利内容多样化。

既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。

A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。

一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。

但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。

2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。

3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。

通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。

如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。

二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。

例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。

2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。

法学0602陈杰 13号论建筑物区分所有权制度在我国，迄今为止，目前关于规定建筑物区分所有权的法律，是2007年刚通过的物权法。

使我国在建筑物区分所有上有了明确规定，对我国物权法体系的完善和房地产产业的发展有着积极作用。

1 建筑物区分所有权的内容1.1 专有所有权的概念专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”①。

专有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的权利，专有权是一种所有权，区分所有人有权对专有部分进行占有、使用、收益、支配的权利，可以出租，也可以抵押或转让等。

专有权是共有权和成员权的前提，假设一个区分所有人对区分建筑物没有享有专有权的话，那么他的共有权和成员权也只是一句空话。

专有部分的范围界定了区分所有人所有权的权利界限，关于专有所有权的性质，通常认为这是一种空间所有权，我国台湾黄越钦认为，专有所有权并非对一有体物享有所有权，而是对由各种建筑材料所组成的空间享有的管理支配权，是一种空间权②。

因此，作为建筑物的专有部分应当具有构造上的独立性和使用上独立性。

构造上的独立性，主要指建筑物的专有部分应与其他专有部分或者共有部分相分隔起来，形成一个独立的空间，也就是物理上的独立性。

其主要体现的是通过对专有部分空间范围的确定来实现区分所有人权利的明确性，各专有部分都能独立存在，不受其他因素的影响。

第二、使用上的独立性，也就是利用上的独立性，各区分所有部分能够被单独的使用，无须借助其他部分的帮助即可实现其作用，一栋建筑物的区分部分必须具有与一般建筑物同样的独立经济效用，能够满足区分所有人社会经济生活需要的功能。

虽然专有权在建筑物区分所有权中占有主要作用并作为一项独立的权利而存在，但它也只是建筑物区分所有权的一部分，必须与共有权部分结合起来行使，倘若只有专有所有权而没有共有权，那这栋建筑物也就不能算是区分所有的建筑物，建筑物区分所有权也就根本不会发生了。

单独所有权不能脱离共有所有权部分转让或是设立负担，两者同时存在，转移时同时转移。

建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

建筑物区分所有权解析
摘要：
一、建筑物区分所有权的概念
二、建筑物区分所有权的特点
三、建筑物区分所有权的类型
四、建筑物区分所有权的权益分配
五、建筑物区分所有权的纠纷处理
正文：
建筑物区分所有权是物权法中的一个重要概念，涉及到建筑物中各个部分的权属问题。

在我国《物权法》中，对此进行了详细的规定。

首先，我们需要了解什么是建筑物区分所有权。

简单来说，它指的是一个建筑物中，各个部分的所有权归属问题。

比如，一栋楼中有许多个单元，每个单元的所有权就属于各自的区分所有权。

其次，我们要了解建筑物区分所有权的特点。

它具有整体性和相对独立性的特点。

整体性是指建筑物区分所有权是建筑物的有机组成部分，不能脱离建筑物而存在。

相对独立性是指各个区分所有权人可以对自己的部分享有独立的使用和收益权。

在建筑物区分所有权中，根据权利的性质和范围，可以分为专有权和共有权。

专有权是指区分所有权人对属于自己的部分享有独立的使用、收益和处分的权利。

共有权则是指区分所有权人对共有部分享有使用的权利。

对于建筑物区分所有权的权益分配，我国《物权法》规定，专有权部分的
权利人享有对该部分的使用、收益和处分权，共有权部分的权利人享有对共有部分的共同使用、收益和处分权。

然而，在实际生活中，由于各种原因，可能会出现建筑物区分所有权的纠纷。

对于这些纠纷，我国《物权法》也规定了相应的处理方式，旨在保护各权利人的合法权益。

简述建筑物区分所有权的概念与特征建筑物的区分所有权是指建筑物的产权归属问题，即谁拥有该建筑物，享有建筑物所带来的权益和责任。

建筑物的所有权划分主要涉及到土地所有权和建筑物所有权两个方面。

土地所有权属于基础产权，是指对地面及地下的土地进行占有、使用和收益的权利，而建筑物所有权则是指建筑物本身及其附属设施的所有权。

建筑物区分所有权的概念与特征主要有以下几点。

首先，建筑物所有权可以分为单独使用权和共同使用权。

单独使用权是指建筑物的拥有人有权单独使用建筑物，并对建筑物享有产权。

这意味着建筑物的拥有人可以自由决定建筑物的使用方式和用途，可以占有并享受建筑物带来的收益，也承担建筑物的使用和维护责任。

共同使用权是指多个人共同拥有同一建筑物或建筑物的一部分，并对建筑物享有共同使用权。

在这种情况下，建筑物的使用和管理需要由多人共同协商决定，并共同承担建筑物的使用和维护责任。

其次，建筑物区分所有权还涉及到建筑物的产权转让和转移。

建筑物的产权可以通过买卖、赠与、继承等方式进行转让或转移。

建筑物所有权的转让可以由建筑物的拥有人向他人转让，同时也可以由他人转让给建筑物的拥有人。

产权转让需要满足一定的法律程序和要求，包括合同的签订、登记备案等。

产权转让的过程中，建筑物的拥有人通过协议将建筑物的所有权转让给他人，同时将建筑物的权益和责任一并转让。

再次，建筑物区分所有权还与所有权的范围和条件有关。

建筑物的区分所有权是建立在土地使用权的基础上的，土地使用权由土地的所有权人授予建筑物的拥有人。

建筑物的所有权包括建筑物本身及其附属设施的所有权，建筑物的拥有人有权进行建筑物的使用、转让、租赁等行为，并对建筑物的使用和维护承担责任。

此外，建筑物的区分所有权还涉及权益的分配和责任的划分。

建筑物的拥有人享有建筑物所带来的权益，包括使用、收益等，但同时也需要承担相应的责任和义务，包括维修、保养等，以确保建筑物的正常使用和安全。

最后，建筑物区分所有权还涉及到法律的保护。

建筑物区分所有权理论基础（一）概念界定建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

如住宅小区中，业主拥有自己独立的私人居住空间，又对楼梯管道等公共部位和公共设施拥有所有权，同时又有对整个小区管理拥有管理权如业主大会、业主委员会。

（二）主要内容分析建筑物区分所有权根据建筑设计的使用功能以及面积的分摊不同可以分为以下三种情况：1、专有所有权专有所有权，指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益以及处分的权利。

专有所有权是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。

专有所有权的标的物是建筑物的独立空间，而不是特定有体物。

(1)专有部分范围界定专有部分范围的界定与区分所有权人的权利义务密切相关，对此问题的探讨显得十分重要。

建筑的专有部分是通过确定共用墙壁的管理、使用、维护等义务来确定的。

我国现行法规定建筑物的分隔墙壁为共有财产，以按份共有确定各自义务。

这种按份共有确定共有墙壁等境界部分维护、维修义务的规则，既是现行法律的规定，又有利于后期管理。

在使用、装修等情形下，共用墙壁应界定为共有财产，依据具体使用情况确定使用限度，原则上以虚拟中线为分界线。

外部关系上，尤其是与第三人买卖、登记、保险或税金等的法律关系中，为了量化各区分所有人的面积分摊、价金分配等关系，可以采纳虚拟中心线分界的办法，但这种分界线仅仅具有技术处理的意义。

此种情形下，相邻区分所有权人对境界部分面积分摊、价金分配等关系中的分界线应达到壁、柱、地板以及天花板等境界部分厚度的中心线。

这样就形成了楼房业主的私用空间也就是建筑区分所有权中的专有部分。

(2) 专有权的特点专有权作为建筑物区分所有权的核心，区分所有人对专有部分享有的权利与一般所有人相同，具有专有性、绝对性、排他性，即区分所有人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等权利。

浅谈建筑物区分所有权随着多层住宅的日趋普及，一栋建筑物内部的产权结构开始朝着多元化的方向发展。

这种多个所有人共同拥有一幢多层建筑物的现象，催生了我们现在所熟知的“区分所有”的制度。

建筑物的区分所有，可以说是对传统的单一所有和共有关系的突破，它是在现代社会多层住宅商品化发展的背景下产生的一种新型物权形态。

而所谓的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

简言之，该权利是由专有权、共有权和管理权（或成员权）所组成的一种复合性权利，也有学者称之为“复合物权”[1]。

我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

关于“建筑物区分所有权”一词，国外立法的表述略有不同。

奥地利、德国称其为“住宅所有权”，瑞士称为“楼层所有权”，法国称为“住宅分层所有权”，英国称为“住宅所有权，美国称为“公寓单元所有权或公寓所有权或水平所有权”，日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”。

由此可见，我国物权法草案第六章所使用的建筑物区分所有权的概念，正是采用日本民法与我国台湾地区的提法[2]。

虽然各国立法中表述的名称各异，但实质内容是相同的，都是对建筑物的某个特定部分所享有的所有权的一种抽象概括。

各国民法直到第一次世界大战以前，对建筑物所有权都不曾做出有别于其他不动产的特殊规定。

1804年的法国民法典首次规定了建筑物区分所有权制度，但由于在当时由多个所有人共同拥有一栋高层建筑物的情形很少，以至于这一制度很少有能够发挥作用的空间。

而在其他欧洲大陆国家的民法中，对类似于区分所有权的规定也颇为粗陋。

甚至于在一些国家，例如德国和瑞士都明文否定了区分所有权关系的效力。

第一次世界大战以后，资本主义各国出现了城市化现象，城市人口的激增，使得土地资源日趋紧张，城市地价也随之不断地上涨，建筑物开始向高层发展。

法律范畴中建筑物区分所有权探析一、概述我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生建筑物区分所有制度。

改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人多元化，在事实上形成了区分所有现象。

因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。

（一）建筑物区分所有的概念建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有”的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。

2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合成一种“复合物权”。

3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产生的成员权利构成。

（二）建筑物区分所有权的法律特征建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特点:1、权利主体身份的多重性。

建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。

2、权利客体的多样性。

建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。

专有部分是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。

3、权利内容的复杂性。

建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常相互交织。

（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。

建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。

在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。

本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。

一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。

值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。

因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。

区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。

总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。

二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。

<br> &nbsp;&nbsp;&nbsp; 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。

对此，我国还未立法明确规定。

日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。

至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。

所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。