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房地产投资项目投资可行性经济分析
一、测算条件
说明项目投资可行性经济分析的编制方法，假设的前提，采用政策、标准公正、合理、合规。
至少包括以下内容：
1、项目获取条件
2、产品定位、价格定位
3、分期开发、销售、资金运用安排
4、成本（税负）计量、分摊
5、使用参数、标准
二、测算结果
用数字和表格说明各项重要指标的总体情况。
1、地价指标表
2、项目主要经济指标
3、用地与规划指标表
4、项目开发进度表
5、7成本收益测算表
6、土地增值税计算表
7、全投资现金流量表
8、自有资金现金流量表
三、资金筹措及安排
1、项目资金安排
（1）资金投入计划
各期地价、前期费用、建安费用、基础设施配套费用、开发间接费等比例投入的安排。
（2）资金偿还计划
结合整个公司资金情况，列示项目资金的需求缺口及融资途径、财务费用及利息估算
2、项目融资方案
说明项目的融资主体（既有/新设）、融资渠道、融资结构、融资
总额、利率期限、担保条件、支付偿还方法。
四、盈亏和敏感分析
1、盈亏平衡分析
说明保本售价、保本销售量及保本地价的计算结果。
2、敏感性分析
测算土地价格、售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比时，毛利率、净利润、销售利润率、全投资内部收益率等主要经济指标的变化情况。
分析项目对哪些因素的变化较为敏感，在项目运作过程中，应重视控制哪些因素。
五、经济可行性结论
说明项目经济可行性分析是否可行。
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2—230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2—1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M 23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2—230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25—30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方面，我国房地产商通常只重视“显成本”的控制，而忽略对“隐成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157，349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70，644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5，000万元组成。
房地产项目成本收益表一、土地购置成本土地购置成本是房地产项目的起始点，包括土地购买、土地租赁、土地使用权转让等费用。
这部分成本是项目总成本的重要组成部分，且在不同地区和不同时间节点，土地价格会有较大的波动。
二、建设成本建设成本包括施工前的设计、规划费用，施工过程中的建筑、安装、装修等费用，以及施工后期的配套设施建设等费用。
这部分成本根据项目的规模、复杂度及地理位置等因素有所不同。
三、人工成本人工成本是房地产开发中不可或缺的部分，包括员工工资、奖金、福利等费用。
这部分成本根据项目的进度和规模会有较大的波动。
四、设备及材料成本设备及材料成本是指在房地产开发过程中所需要购买的设备和材料的费用。
这部分成本根据项目的需求和设备的选择有所不同。
五、营销成本营销成本是指为了将房地产产品销售出去而产生的费用，包括广告费、推广费、销售代理费等。
这部分成本根据项目的定位和市场环境有所不同。
六、资金成本资金成本是指在房地产开发过程中因为融资所产生的利息等费用。
这部分成本根据项目的融资方式和利率水平有所不同。
七、管理费用管理费用是指在房地产开发过程中产生的日常管理费用，包括管理人员工资、办公费、差旅费等。
这部分成本根据项目的管理模式和规模有所不同。
八、税费及其他杂项税费及其他杂项是指在房地产开发过程中产生的税费及其他杂项费用，如印花税、保险费等。
这部分成本根据国家的税收政策和相关规定有所不同。
九、预期收入预期收入是指根据市场情况和项目定位预测的房地产产品销售收入。
预期收入的确定需综合考虑市场供求关系、产品定位和价格策略等因素。
定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。
回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。
住宅项目财务报表
住宅项目财务报表包括以下内容：
1. 资产负债表：列出项目的资产和负债，反映项目的资本结构和项目的偿债能力。
- 资产方面，包括房屋建筑、土地使用权、工程施工进展款等。
- 负债方面，包括贷款、应付票据、预收房款等。
2. 损益表：列出项目在一定时期内的收入和支出，反映项目的盈利能力。
- 收入方面，包括房屋销售收入、租赁收入等。
- 支出方面，包括工程施工费用、物业管理费用、销售费用、利息费用等。
3. 现金流量表：列出项目在一定时期内的现金流入和流出情况，反映项目的现金流动状况。
- 现金流入方面，包括销售房款、租金收入等。
- 现金流出方面，包括购房款、工程施工费用、物业管理费用、偿还贷款本息等。
4. 经营指标分析：对项目的财务数据进行指标计算和分析，反映项目的经营状况和盈利能力。
- 毛利率：项目销售收入减去直接成本后的利润与销售收入
的比例。
- 净利润率：项目净利润与销售收入的比例。
以上是住宅项目财务报表的主要内容，具体报表形式和指标计算可根据实际情况进行调整和补充。
《房地产开发与经营》模拟试题（二）一、选择题（每题2分，共20分）1．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（）A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权转让D 土地使用权出让2．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（）。
A 协议出让B 招标出让C 拍卖出让D 投标出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( )。
A 40年B 60年C 50年D 70年4．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（）A 租金收缴计划完成率B 陈欠租金收缴率C 欠租户发生率D 租金收缴率5．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。
A 4000万元B 3000万元C 2000万元D 2500万元6．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（）A 土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础B 土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动C 土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环D 土地经营是城市第三产业健康发展的前提E 土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施F 土地经营是城市财政收入的重要来源7．影响房地产项目开发的环境包括（）A 经济环境B 政治环境C 法律环境D 社会环境E 自然环境8．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（）指标用分级的方式进行比较。
A 安全性B 经济性C 适用性D 可靠性E 可行性9．房地产物业管理程序包括（）A 早期介入B 接管验收C 楼宇入伙D 物业综合管理E 物业经营10．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（）A 国有土地使用证B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D 建设工程施工许可证E 国有土地规划许可证参考答案答：1-5：CACCC 6.ABCDEF 7.ABCDE 8.ABE 9.ABC 10.ABCD二、名词解释（每题4分，共20分）1．房地产开发2．土地开发3．城市土地出让4．土地征用5．物业管理参考答案答：1．房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
第四章房地产开发投资1、投资是什么？投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。
2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程3、房地产投资的含义？房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。
因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。
4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。
5、房地产投资的分类有哪些？按房地产经济内容划分：（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资按房地产投资形式划分（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）6、房地产投资的优点缺点是什么？优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。
8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。
主要渠道（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资9、项目负债筹资的渠道与方式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金10、房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。
13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。
14、商品房预售应符合什么条件？（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
房地产开发项目成本费用构成1、土地费用。
是指为取得项目用地使用权而发生的费用。
目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。
土地费用包括：（1）土地使用权出让金、征地费；土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。
（2）城市建设配套费；城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。
（3）拆迁安置补偿费。
拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。
被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。
拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。
拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。
2、前期工程费。
包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。
项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。
“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。
3、房屋开发费。
包括：（1）建安工程费；建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
房地产项目投资成本费用构成房地产项目的开发各项费用构成比较复杂，而且变化因素比较多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部分：一．开发成本1.土地成本（毛地和净地）土地转让费用转让费一般按照土地转让合同（可参考国家土地出让金标准）土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用）土地租金（按照地方政府土地税务征收条例执行）土地契税按照土地费用的3%征收2.前期工程费规划设计费用（3%×3）项目可行性研究费用（1-3%×3）或0.08-0.15%×投资额水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算）三（七）通一平费用（实际情况）三通一平50-70元/㎡×占地面积3.建筑安装费土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15%设备及安装费计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法4.基础设施费150-250元/㎡×总建面（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积5.公共配套费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）6. 开发期间税费国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括：投资方向调节税住宅商住5%×投资额，商办15%×投资额，楼堂馆所30%×投资额，市政学校0%×投资额配套设施建设费（小区成片开发（土）2万㎡，6%×基建投资额，零星开发（土）小于2万㎡12%×基建投资额）建筑工程质量与安全监督费用4‰×工程造价（建筑工程质量费2.5‰×工程造价安全监督费1.5‰×工程造价）供水补偿费用，供电负荷费用（增容费）供水600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/㎡供电住宅480元/KVA，4KVA/户；商业1000元/KVA，8KVA/100㎡物业管理基金2%×基建投资其他税费2%×基建投资7. 不可预见费用（又称预备费）3-5%×1-5 或3%×投资额市场条件，引起三材价格变化施工图更改，因设计更改而发生的费用自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用二．开发费用（期间费用）1.管理费用3%×1-5开发商企业进行组织管理开发经营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、招待费用等）2.销售费用（广告宣传2-3%×销售收入代理费1.5-2%×销售收入其他费用0.5-1%×销售收入）或按照前期3%×投资额销售期3%×营业额3.财务费用（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本）因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用等）三．项目经营税费转让房地产税费（6.43% ×销售收入）5.566%营业税5%×销售收入，城市维护建设税（7%×营业税），教育费附加（3%×营业税），教育专向基金（3%×营业税），防洪工程维护费（4%×营业税），交易印花税（0.05%×销售收入），交易管理费（0.5%×营业税）租赁营业税12%×租赁收入，自营需再扣除20%土地增值税实行阶梯性征收土地增值额Z=房地产收入－项目金额（土地费+开发成本+销售税金）－其他扣除项目其他扣除项目20%×开发成本（一）增值额占项目金额-50% 该部分按增值额的30%征收增值额占项目金额50-100% 该部分按增值额的40%征收剩余部分按5%征收增值额占项目金额100-200% 该部分按增值额的50%征收剩余部分按15%征收增值额占项目金额200-% 该部分按增值额的60%征收剩余部分按35%征收 企业所得税（33%/15%×企业应纳税所得额）外资企业或其他特殊区域特殊企业按照15%征收。
算房地产常用成本分析（干货收藏）现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强flE指标、成本部提供各项成本、官销部提供售价和回款节奏、运营SB是供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行但是实际上,有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判,不需要太精准, 若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时彳唉没必要兴师动众, 所以自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成:1. ±ift费用±lftS用包括城镇土地岀让金，±ift征用费或拆迁安置补偿議房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让,拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随S国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20% ,并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主勢旨房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及"三通一平"等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不鏈过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水,污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校,幼儿园，医院,派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类：1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外房的其他工程(如市政工程等)所发生的各项费用支出。
以上四类开发成本,核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目：1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费,拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”, 按建设项目的建筑面积计征,具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。
般情况下, 如果没有足额城纳大政配套费,规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。
“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”,依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【200９】24号)的规定征收。
“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。
3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。
房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策.由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一.房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资.开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异.对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用,由开发成本和开发费用两大部分组成.一开发成本共有八项：1．土地使用权出让金.国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.2．土地征用及拆迁安置补偿费.1土地征用费.国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行.2拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费. 3．前期工程费.前期工程费主要包括：1项目的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按项目总投资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3％左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算.2“三通一平”等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算. 4．建安工程费.它是指直接用于建安工程建设的总成本费用.主要包括建筑工程费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等.在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算. 5．基础设施费.它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算.6．公共配套设施费.它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.其估算可参照“建安工程费”的估算方法.7．不可预见费.它包括基本预备费和涨价预备费.依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1～6项之和为基数,按3％一5％计算.8．开发期间税费.开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用.在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重.应根据当地有关法规标准估箅.二开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用.1．管理费用.可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3％左右计算.2．销售费用.它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用.主要包括以下三项：1广告宣传费.约为销售收人的2％一3％；2销售代理费.约为销售收入的1．5％一2％；3其他销售费用.约为销售收入的0．5％一1％.以上各项合计,销售费用约占销售收人的4％一6％.3．财务费用.它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用如汇兑损失等.三投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略.三、房地产开发项目投资估算的作用：1是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；2是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；3是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据.。
