我国房地产如何破解“土地财政”之殇

中国房地产业的困境和对策
中国房地产业面临着以下几个困境：
1. 过度投资：中国房地产业在过去几十年里经历了快速发展，导致部分地区出现了过度投资现象。

大量楼盘闲置，价格下跌，给房地产市场带来了不稳定因素。

2. 土地供应压力：中国土地资源有限，但对于房地产开发的需求却很大，导致土地供应压力增大。

这也导致一些开发商在追求利润最大化的同时，滥用土地资源。

3. 低效使用：一些房地产开发项目在设计和使用上存在低效问题。

例如，大量住宅小区内配套设施不完善，导致居民生活不便。

为应对这些困境，可以考虑以下对策：
1. 调整土地政策：加大对土地资源的保护力度，鼓励合理、高效利用土地。

同时，建立土地供应与需求的有效匹配机制，减少土地资源浪费。

2. 推动楼市调控：加强对房地产市场的监管和调控，严格执行限购、限贷等政策，防止房地产市场过热，稳定房价。

3. 提高房地产开发的品质：加强对房地产开发项目的规划和设计监管，确保配套设施的完善和公共空间的合理利用，提高居民的生活质量。

4. 多元化发展：鼓励房地产企业在开发项目中注重多元化发展，不仅仅局限于住宅开发，还可以发展商业地产、文化地产等，提高行业的发展稳定性。

5. 加强信息透明度：建立完善的信息公开制度，提供准确、全面的市场信息，增加购房者的知情能力，避免市场信息不对称所带来的不良影响。

综上所述，中国房地产业要应对困境，需要综合施策，从调整土地政策、加强市场调控、提高开发品质等方面入手，实现行业的可持续发展。

破解土地财政尾大不掉作者：贾康来源：《财经国家周刊》2013年第15期当前我国财政收入增速处于一个分水岭，此前长期行驶在20%-30%的快车道，2012年开始放缓，降至12.8%，2013年预算中财政收入增速目标再次降为8%，进入个位数时代。

2013年1-5月，全国公共财政收入56214亿元，增长6.6%，增幅同比回落6.1个百分点。

其中，中央财政收入27134亿元，同比仅增长0.1%，增幅比去年同期回落10.7个百分点，甚至在个别月份一度出现负增长；地方财政收入（本级）29080亿元，同比增长13.4%，增幅同比回落1.3个百分点。

如果扣除中央对地方的转移支付，全国不少地方都出现收不抵支情况，相当多地区的财政收入目标未达到年度预期。

今年后几个月，制约财政收入增长的因素仍然较多，如工业增加值增长趋缓、工业生产者出厂价格（PPI）下降、企业效益下滑、房地产成交量下降以及实施结构性减税等因素，将使得全年财政收入形势不容乐观，财政收入低增长将成为常态。

在财政收入大幅减速同时，财政支出则保持近乎刚性的较快增长局面。

今年前1-5月，全国公共财政支出46610亿元，比去年同期增加5442亿元，增长13.2%。

可见，政府财政收支紧张的矛盾正在加剧，中央和地方面临空前的“财政焦虑”。

事实上，如果考虑到地方累计的实际债务余额，地方财政的压力更大。

冰冻三尺非一日之寒。

地方财政困境的形成，固然有近年全球金融危机后国内经济增速放缓以及政府行政性开支过大等重要原因，但更深层次还是制度因素。

其中，分税制深化改革的不到位、中央与地方在财力与事权上的不匹配，导致地方政府长期资金缺乏，只得过度依靠土地收入，这是“土地财政”等问题尾大不掉的制度根源。

目前当务之急，要缓解地方财政困难，应着力在以下三个方面下足功夫：一是积极构建和完善合理的地方税体系。

这包括推进资源税改革进程，尽快实行煤炭、岩金矿、磷矿等资源税从价计征改革，对部分品目可先行试点，在一定幅度内根据资源差异确定税率标准。

浅析土地财政的问题及解决方法国贸131刘文荟1323130102土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，又叫第二财政，属于地方财政收入的一种。

中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。

现在在很多地方，第二财政早已超过第一财政。

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。

土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。

在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。

这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。

城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。

其正面效应不容否定。

但是，问题也由此而生。

第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。

第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。

第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费。

第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。

总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。

但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。

究其原因，主要有以下几点：①现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入，目前在构建省以下财政体制时，上级政府居于主导地位，完全有权决定与下一级政府之间的财力划分和支出责任，所以自然就会发生财权逐级上移、事权逐级下放、处于政权末端的县乡政府财政困难的局面；②现行土地制度的缺陷，法律没有对公共利益的内涵和外延这一征地的唯一条件作出任何规定，而是由政府进行解释；③土地收益现有分配机制助长了土地财政。

土地财政政策对我国房地产业良性运行的调控对策*◎鞠凤琴 摘 要：土地财政是地方财政重要来源。

房地产业作为国家支柱性产业，事关民生和社会和谐稳定，房地产业健康良性发展有助于国家经济建设转型升级。

土地财政作为国家宏观调控的重要手段，为保证国家房地产业良性健康发展，将市场调节与政府宏观调控有机结合，发挥土地财政政策对房地产业的引导和协调功能，协调国民经济增长与房地产业发展，从根本上保证房地产业健康良性运行。

关键词：土地财政政策；房地产业；良性运行房地产业是我国的支柱性产业。

土地财政政策是政府宏观调控的重要手段，在实践中政府运用土地财政政策保证和促进房地产行业的健康发展。

当前我国房地产业发展存在刚需不足等问题。

如何破解上述问题，成为国家的首要任务。

为促进国家房地产业良性运行，通过运用土地财政政策抑制房地产业投资和投机性需求，缓解房地产行业的上涨压力，为社会低收入群体提供住房保障。

一、土地财政政策促进房地产业良性运行的功能（一）抑制房地产业投机性需求房屋属于消费品，具有投资需求性。

过去的十余年里，由于各地房价上涨过快，很多人将房产作为投资品甚至投机工具，导致房价虚高，房地产业发展呈现泡沫化。

房地产业泡沫化阻碍社会经济快速发展。

财政政策作为宏观调控手段，具有减少人们对房地产投资性需求功能，实现房地产向消费品的本位回归，抑制对房地产业投机性。

（二）满足低收入社会群体基本住房需求房地产市场蓬勃兴旺的一个显著特征就是房地产成交量放大，价格持续上涨。

房地产成交量放大，价格持续上涨对国家和社会具有多方面的好处，国家税收和社会财富都将因此而增加。

当然，房价过快上涨，在很大程度上限制了社会低收入群体对住房的有效需求，长此下去不利于社会的和谐与稳定。

要解决这个问题，有两种途径：一是通过各种政策手段打压房价，增强低收入群体的购房能力；二是发挥市场“无形之手”调节功能，对社会低收入群体给予住房专项补贴，保证其基本生活。

（三）推动社会人力资源合理流动人口规模对于房地产业的发展十分重要。

土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——关键词：财事权失衡；土地财政；政府职能转变：税制改革一、引言（一）选题背景及意义土地财政，指地方政府出于增加财政收入、增长经济、偿还债务等目的，通过出让土地的使用权而获取的资金等收入，也称第二财政。

根据发展研究中心的调研报告显示，部分地区土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，出现了第二财政收入大幅超过第一财政的情况。

20xx 年，国有土地使用权出让金收入达65096亿元，比去年同比增长25%，占当年地方政府性基金收入的91.21%，相当于地方公共预算本级收入的66.49%。

土地财政的广泛应用为国内基础设施建设的迅速发展提供不可或缺的动力，促进了地方经济短期内的高速增长，但对中国金融、社会长远发展构成了巨大威胁。

挤占制造业投资资金、社会贷款坏账增加等问题日益被人们所重视。

因此全面分析中国土地财政发展过程、存在问题并提出相应的解决方案对解决我国亟需改变的土地财政现状有重要意义。

（二）文献综述土地财政作为我国特有的一项金融财政政策，我国已有不少学者在此方面开展过相关研究，包括分析土地财政发展起源，政策可持续性问题、政策分析等，却也缺乏更深入性研究。

土地财政涉及的内外部关系复杂，有学者试图寻求调解关系，例如章和杰、金辉（20xx）等学者强调减少全口径财政支出以抑制土地财政，这忽略了对经济增长的效应。

在研究土地财政的政策影响时，王晓燕（20xx）结合了国外的土地房产管理经验提出差别化征税体系，但也不能很好解决高地价高房价的螺旋上升。

大多数学者都认同将企业所得税或房产税培养为地方主体税种，如王森（20xx），但这却与国家对企业减税降费政策相悖。

综上所述，目前研究土地财政问题不够深入和不足之处包括：土地财政现状分析和主要问题；扩增房产税、企业所得税与“减税降费”的矛盾：政府职能的转变；社会投资影响分析。

经济房地产税改革与土地财政困局破解文/李成瑞 姜海 石晓平作为资源和资产的土地成功地支撑了中国30多年的快速工业化、城市化，有力地调动了地方政府经济建设的积极性，但是耕地大量流失、土地利用低效、征地矛盾尖锐等问题日益突出，以土地资源高消耗为代价、以土地资产（增值收益）不公平分配为特色的发展模式已难以为继。

针对经济发展中出现的土地问题，国家试图不断完善土地管理制度和治理结构。

1988年《宪法》《土地管理法》的修订确立了土地有偿使用制度，明确了土地配置市场化改革方向；1998年《土地管理法》的修订强化了以土地利用总体规划为核心的土地用途管制制度和耕地占补平衡制度；2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的发布进一步提高了市场在土地配置中的作用。

但是，当前土地资源配置中政府干预作用仍然大于市场。

回归政府土地本位职能是破解中国土地管理困局的根本途径，而解决土地财政问题是关键。

土地财政问题的解决需要综合的制度改革，只有通过改革给地方政府提供规模适宜且可持续的税收来源，才有可能通过法律和行政规制使地方政府逐步放弃对城市土地市场的直接干预，真正使市场在土地资源配置中发挥决定性作用。

因此，探究房地产税改革对地方财政的潜在影响，能为破解土地财政问题、深化财政体制改革、实现地方经济持续发展提供启示。

中国土地财政困局与破局分析（一）土地治理的核心难题与“边缘改革”的局限政府的基本职能应该是提供公共服务，然而在中国现有体制下，地方政府表现出类似独立经济主体的“自利性”，通过“攫取之手”追求效用的最大化，土地管理中政府越位和政府缺位并存。

1994年分税制改革以后，中国形成了一个财政收入权上收而支出权不断下放的财政体制格局。

在财政压力日益显现的情况下，地方政府开始寻求将预算外和非预算资金作为财政增长的重点。

低价征收农村土地，平整开发后以“招、拍、挂”等形式获取土地出让收入成为最易操作、成本最小、最容易出政绩的原始资本积累方式。

“土地财政”缘由与出路土地财政：缘由与出路随着中国城市化的快速发展，土地财政成为了了一个不容忽视的话题。

本文将深入探讨土地财政的缘由与出路，以期为解决我国土地问题提供参考。

土地财政，指的是地方政府通过出让土地使用权来获取财政收入的行为。

这种行为的出现，一方面是由于土地制度改革不完善，另一方面也与农村发展滞后有着密切关系。

首先，不完善的土地制度是土地财政产生的根本原因。

目前，我国土地所有权仍归集体所有，难以满足城市化进程中对土地资源的需求。

这就导致了地方政府通过征收农村土地来满足城市发展需求，进而获取土地出让金及各种税费，弥补财政收入不足。

其次，农村发展滞后也是土地财政的重要原因。

长期以来，我国农村经济发展相对滞后，农民收入水平较低，使得大量农村劳动力涌向城市。

这不仅加剧了农村土地闲置问题，也使得地方政府更倾向于征收农村土地进行城市化建设，以获得更高的土地出让收益。

针对土地财政的缘由，我们提出以下解决措施：一、完善土地制度，推进土地改革。

首先，应明确土地所有权，逐步完善土地征收、出让等制度，使得土地资源能够更好地服务于城市化建设。

其次，应加大对农村土地的流转力度，通过政策扶持等手段，鼓励农民将闲置土地进行流转，提高土地利用效率。

二、加强监管力度，规范土地财政行为。

政府部门应加强对土地财政的监管力度，严格控制土地征收范围及程序，防止地方政府滥用土地资源。

同时，还要加大对土地财政收入的监管力度，确保土地出让金及各种税费能够及时足额投入到城市建设及民生领域。

三、提高农民意识，促进农村经济发展。

一方面，应加强对农民的法律宣传教育，让农民了解自身在土地问题上的权益及法律救济途径；另一方面，应加大对农村基础设施及公共服务的投入力度，推动农业现代化及乡村旅游业等产业的发展，提高农民收入水平，缩小城乡差距。

解决土地财政问题需要从多个方面入手，完善土地制度、加强监管力度、提高农民意识等都是关键所在。

只有将这些措施有效结合起来，才能真正实现土地资源的优化配置，推动城市化建设与农村经济发展的良性循环。

房地产市场的土地供应问题随着城市化进程的加快和人口增长，房地产市场的发展已成为经济发展的重要支柱之一。

然而，房地产市场的土地供应问题已逐渐浮出水面。

本文将探讨当前房地产市场面临的土地供应问题，并提出一些解决方案。

一、土地供应紧张的原因1. 城市用地的稀缺：城市扩张和土地征收使得城市用地越来越稀缺，难以满足房地产市场的需求。

2. 土地使用效率低：部分土地使用效率低下，存在大面积闲置土地和建筑物的情况，没有得到合理开发利用。

二、土地供应问题对房地产市场的影响1. 房价上涨：土地供应紧张导致房地产市场供需失衡，房价上涨成为常态。

2. 市场波动风险增加：土地供应问题容易导致市场投机行为增加，房地产市场出现大幅波动的风险。

3. 社会稳定性影响：土地供应不足导致居民住房问题无法有效解决，可能引发社会不稳定因素。

三、解决土地供应问题的对策与建议1. 加强土地管理：加强土地调查和监测，合理规划土地用途，提高土地使用效率。

2. 改革土地流转机制：建立健全土地流转市场，鼓励闲置土地和建筑物的开发利用，增加供应。

3. 推进土地增减挂钩：推动土地供应与房地产市场需求相挂钩，确保供应与需求的平衡。

4. 扩大土地供应渠道：鼓励合理开发农村土地，推动农村集体土地的规模流转，增加城市土地供应。

5. 完善土地储备制度：建立健全土地储备制度，稳妥储备土地以应对市场需求的波动。

6. 加强政府调控：积极稳妥推进房地产市场调控，加大土地供应的透明度和可预期性。

综上所述，房地产市场的土地供应问题已成为当前亟待解决的一大难题。

通过加强土地管理、改革土地流转机制、推进土地增减挂钩等一系列措施，可以有效缓解土地供应紧张的问题，促进房地产市场的稳定发展。

只有在土地供应得到合理保障的前提下，房地产市场才能持续健康发展，为经济的繁荣做出贡献。

地方政府土地财政引发的问题及化解思路研究近年来，随着中国经济的快速发展，地方政府土地财政引发的问题已经成为了一个备受关注的话题。

土地财政在促进地方经济发展的同时也带来了一系列问题，如土地资源的浪费、环境污染、社会不稳定等。

有必要对地方政府土地财政引发的问题进行深入研究，并提出相应的化解思路。

1.土地资源过度开发由于土地财政的收入主要来源于土地出让金和土地增值税，地方政府为了增加财政收入往往会过度开发土地资源，导致土地资源的浪费和环境破坏。

一些地方政府为了追求短期经济利益，将土地资源开发用于房地产开发等经济项目，而忽视了土地资源的可持续利用和环境保护。

2.土地市场不稳定地方政府土地财政的过度依赖导致了土地市场的不稳定。

一方面，土地供应量不足导致土地出让价格居高不下，使得房地产市场价格过高，造成了房地产泡沫，加剧了社会贫富差距。

土地资源过度开发使得土地资源供应过剩，导致土地市场价格波动较大，给市场带来了不确定性。

3.土地强拆和农民维权问题地方政府为了获取更多的土地财政收入，往往会采取强拆的手段，将原有的农村土地征用并转让给开发商用于房地产开发。

这种行为造成了大量的农民失地，引发了农民的维权问题，加剧了社会的不稳定。

1. 完善土地出让制度土地出让是地方政府获取土地财政收入的主要途径，因此需要完善土地出让制度，加强对土地出让的监管和调控。

一方面，可以通过提高土地供应量来平抑土地出让价格，降低房地产市场价格，减少房地产泡沫的出现。

可以设立土地增值税和土地使用税，使得土地财政收入能够与土地资源的可持续利用和环境保护相结合。

2. 推进城乡一体化发展对于农村土地强拆和农民维权问题，需要推进城乡一体化发展，实现城乡土地的统一管理和平等保护。

地方政府应该加大对农村土地资源的保护力度，保障农民的土地权益，推动城乡土地的合理利用和再利用，实现农村土地的增值。

3. 建立健全土地财政转移支付机制由于不同地区之间的发展水平存在差异，土地财政收入也存在较大的差异，为了解决地方政府过度依赖土地财政的问题，需要建立健全土地财政转移支付机制，将土地财政收入进行再分配。

房地产调控之下地方政府的财政困境和解决之道（上）摘要：长期以来的土地财政操作，使得地方经济在很大程度上围绕土地资源这个核心来运行，地方政策、招商引资、金融资源筹措、行政资源投放以及政府管理等，都形成了与土地财政相匹配的模式。

正因为如此，严厉的房地产调控所引发的土地市场的剧变，对于地方经济运行和地方政府运作将产生颠覆性的影响。

如何应对这种转变？如何找到现实的解决之道？这是地方政府应该面临的挑战。

一、“土地财政”的由来与发展1994年分税制以来，财政收入向中央政府转移，而地方政府却承担了与其财力不相匹配的事权，给地方财政带来了巨大的财政压力。

土地，作为被地方政府掌控的资源，毋庸臵疑地成为了地方政府增加自身财力的摇钱树，中国各级地方政府不断涌现出“土地财政”的怪现象。

当然，土地财政也与90年代末兴起的城市化浪潮紧密相关。

在城市化进程中，地方政府开始“经营城市”、“经营土地”。

通常而言，土地财政指的是地方政府的财政收入在很大程度上依靠土地运作来获取。

一般来说，地方政府以地生财的基本途径有三：一是通过出让土地获取土地出让金，二是通过发展建筑业和房地产业带来相关税费收入的增加，三是以土地为抵押获取债务收入。

第一类收入，即土地出让金，可视为狭义的土地财政。

伴随着中国房地产市场绵延十余年的大牛市，地方政府在这方面可谓收获颇丰。

以同质价格指数计算，2001至2008年我国35个大中城市新建商品住宅平均销售价格上涨了1.2倍，年均上涨12.2%。

2003至2008年，全国居住用地平均出让价格则上涨了近一倍。

然而，2001至2008年，全国土地出让金增长了近7倍，年均增长42%！统计显示，2001年至2003年，全国土地出让金总共为9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年此数字已接近6000亿元；2009年高达1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。

在有些县市土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，甚至占80%以上，均显示出过高的依赖度。

我国土地财政问题及其解决对策作者：郝慧丽来源：《现代妇女·理论版》2014年第07期[摘要] 我国的分税制改革导致了事权的下解和财权的上移，同时也引发很多问题，最为明显的就是地方政府的土地财政问题，目前我国的房地产市场过热、房价过高、房地产业及相关产业泡沫增长等很多都是源于此。

改革我国当前的财税体制，明确中央和地方的财权和事权，完善土地出让补偿机制，加强监督，进而建立科学的公共财政制度。

[关键词] 土地财政；分税制；地方政府；财税制度【中图分类号】 F81 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2014）07-265-2近年来我国土地财政引起了诸多问题，如影响财政的可持续发展、引起经济的正常运作、影响实业的资金来源等。

而土地财政的根源问题，大部分学者则认为这是我国1994年的分税制改革所造成的。

尽管分税制改革增强了中央的财力，但同时也导致了事权的下放和财权的上移。

这样地方政府在事权没有减少甚至增加的情况下税后却减少了很多，这势必会影响地方政府自身发展的需要和提供公共产品的能力。

在这种背景下，再加上我国城市化进程的不断加剧，地方政府为了开拓财源，便将目标转向了土地，并将土地出让所得和土地相关产业的税费所得作为了地方财政的主要来源。

但是从长远来看，对于地方政府的这种土地财政问题必然是不可持续的，因此必须明确问题所在并找出相应的的解决对策。

一、土地财政的的界定在我国，土地财政的问题并不是首例，向美国、欧洲各国在其早期也都曾依靠出让土地和土地相关的税费收入来支撑其地方财政。

只是在其私有化完成之后，其土地财政的转变比较成功，没有给财政和经济造成太多不利的影响。

其财政之后便从土地转向了土地保有环节征收房产税、物业税等。

（一）土地财政的含义土地财政是指地方政府的财政收入过度依赖土地出让和土地相关的税费收的一种非可持续性财政活动。

具体来说我国的土地财政主要是依靠两方面的收入，其一是土地出让金，其二是依靠土地等带来的租、税、费等的预算内收入。

中国房地产泡沫如何化解近日，政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对媒体表示，房地产市场存在泡沫，尤其是一二线城市，但三四线城市是可以的。

泡沫不能主动破，也不能主动吹。

房地产会以稳定为主，需要防范风险。

中国顶级智库已经达成共识:一二线城市房地产市场存在泡沫，三四线城市合理。

但是，有一个问题需要注意。

如果用时间换空间，一二线城市消化泡沫的能力远高于三四线城市。

三四线城市，部分非核心城市群的三四线城市，在这一轮行情之后，会在很长一段时间内表现平平。

对此，有学者表示，要让中国的房地产泡沫软着陆，就要把农村的宅基地流转起来，把小产权房转正，让土地和房子都激活起来，房地产的稀缺性消失。

否则，一二线城市的土地和房产永远被视为稀缺资源，价格永远难以调整。

不过，现在看来，城里人到农村买宅基地口子不会开，严禁乡下利用宅基地建别墅大院和私人会馆，但是宅基地可以通过所有权、资格权、使用权“三权分置”。

从而盘活农村多余宅基地，并建造成租赁房。

至于小产权房更不可能转正，因为小产权房质量差别太大，这样的房子难以得到政府部门的认可。

现在的状况是，中国的三四线城市的泡沫并不算太大，即使有也只是在部分地区，所以今年各地政府可能根据自身情况“因城施策，分类调控”。

而一二线城市房价存在泡沫各方已经达成共识，剩下的就是要对房地产泡沫既不主动挤破也不放大，避免发生系统性金融风险，从而让中国的房地产软着陆。

那么，如何才能让中国一二线城市的房地产泡沫软着陆，或者允许局部泡沫破裂，从而避免系统性金融风险呢？我们认为应该从以下几个方面着手:首先，一二线城市的房地产泡沫要得到有效控制，就必须要降杠杆，否则泡沫会被持续吹大，就更难控制。

2016年底中国家庭债务占GDP的比重可能超过60%。

已经超过2008年美国次贷危机前的家庭债务累积速度。

过去，居民部门多是“怕欠债”，而现在多数是“高负债”。

从国际比较来看，2016年中国居民部门负债和劳动报酬之比是90%，而2008年不到50%；美国这一比值2008年是140%，2016年降到118%。

摘要我国经济的飞跃式发展，带动了地方经济的突飞猛进，创造了更多的就业机会，解决了大量的就业问题，提高了人民的收入和生活水平。

然而，地方政府利用出让土地使用权的收入来维持地方财政支出的现象也是屡见不鲜。

本文以昆明为例，探讨了中国土地财政的成因、危害及对策措施，以期对中国化解土地财政困局有所助益。

关键词土地财政房地产价格体制改革税制2015年，中央1号文件进一步强调了耕地保护工作，耕地保护政策重点一是进一步严格耕地占补平衡制度，二是持续推进永久基本农田划定，三是防范农地“非农化”“非粮化”。

①2014年3月，全国两会政府工作报告提出“今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计”，这是一次备受关注的全国性专项审计，也是首次在全国范围内进行的土地出让金收支审计。

②2014年全国两会政府工作报告对财税体制改革制定了红头文件，开拓了财税改革的新局面。

现今，国家将财税体制改革视为国家经济领域的重点工作来抓，为化解当前“土地财政”的窘困局面带来了希望的曙光。

一、我国土地财政概况中商情报指数对全国300个市县土地招拍挂市场监测的统计结果表明，2013年全年，我国土地出让金收入较前一年全国平均水平年而言增长了54%，土地交易市场回暖明显。

昆明2013年的土地财政状况在全国661个城市中居于第18位，每项增长幅度均在全国平均水平之上。

土地出让金高达375亿元，较2012年增长10%；平均每平方米成交价格为1328元，较2012年增长92%；而规划建筑面积为28190000平方米，较2012年增长20%。

几项指标比较而言，成交价格方面的增长幅度最大，换言之，土地出让成交价格在持续走高。

2013年，昆明市的累计土地出让金占了公共预算财政收入的83%，俨然成了昆明财政收入的支柱来源。

目前，土地财政的问题是一个相当尖锐和突出的问题，“土地财政”是“寅吃卯粮”的短期行为，与国家所提倡的可持续发展战略是相悖的。

许多地方政府把土地出让获得的收入作为城市建设的重要资金来源，其制度弊端已经越来越明显。

中国房地产行业问题及对策分析中国房地产行业是一个具有重要影响力的行业，关系到国民经济和居民生活。

近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，中国房地产行业呈现出一些问题和挑战。

本文将从房地产市场泡沫、库存问题、房价波动以及政府政策等方面进行问题分析，并提出相应的对策建议。

问题一：房地产市场泡沫中国房地产市场过度火爆、价格泡沫严重是当前主要的问题之一。

在大部分一、二线城市，房价一直处在高位。

尤其在一线城市，房价更是高不可攀，已经超出了普通家庭承受范围。

这种过热的房地产市场存在着很大的泡沫。

如果房价出现下跌，整个市场可能会带来严重的冲击。

对策建议：1.加大土地供应力度，增加住宅用地供应，增加市场竞争，降低土地成本，从根源上压低房价。

2.鼓励发展租赁型住房，鼓励企事业单位、社会资本和房地产开发企业合作，发展租赁住房市场，提供多元化的住房选择，降低购房压力。

3.完善税收政策，加大对房地产投机行为的打击力度，增加房地产税收，提高土地出让金，降低投机成本。

问题二：库存问题相对于过高的房价，中国房地产市场也存在着较高的库存问题。

随着房地产市场过度火爆，很多房地产开发企业为了迎合市场，采取了过度扩张的策略，导致了大量的房地产库存。

一些城市的商品房库存量已经十分庞大，这不仅会导致企业的资金链紧张，也会增加市场的供需矛盾。

对策建议：1.控制土地供应，对房地产市场进行严格调控，遏制过度的房地产开发，并逐步化解房地产库存，缓解市场的供需矛盾。

2.鼓励二手房交易市场，通过政策扶持二手房市场，增加二手房交易量，减少市场库存。

3.支持房地产企业进行产业升级，推动企业将目光转向产业房地产、商业地产等多元化发展，减少住宅房地产的过度开发。

问题三：房价波动中国房地产市场的房价波动一直是人们关注的焦点。

近年来，不仅一线城市，二三线城市的房价也出现了较大的波动。

这种波动给购房者和房地产开发商都带来了很大的不确定性，对于市场的稳定性造成了很大的影响。

土地财政困境研究土地财政困境是指地方政府在土地收入减少、土地使用出现问题、土地负担加重等情况下，财政收入面临压力，甚至出现财政困难的现象。

由于土地资源在中国的财政体制中占据着重要地位，土地财政困境一直是影响地方政府财政可持续发展的重要因素之一。

本文将从土地财政的来源、土地使用管理、土地财政的负面影响以及应对策略等方面展开研究，深入探讨土地财政困境的根源和解决之道。

一、土地财政的来源土地财政的主要来源包括土地出让金、土地征收补偿款以及土地利用税等。

土地出让金是地方政府的主要财政收入来源之一。

在土地出让过程中，地方政府通过拍卖、挂牌或协议方式将土地使用权转让给开发商，收取土地出让金。

而土地征收补偿款则是指政府根据法定程序对土地实施征收，并向土地所有权人支付补偿款。

还有土地利用税，它是对土地的一种使用补偿手段，由土地使用人向地方政府缴纳。

随着土地出让金收入的不断增长，土地出让成本也在不断攀升，地方政府在获取土地财政收入的同时也面临着土地财政支出的压力，尤其是在土地出让金长期占据地方政府财政收入的首位情况下，地方政府的财政管控面临挑战。

二、土地使用管理土地使用管理一直是中国土地财政面临的重要问题之一。

在土地使用过程中，一些地方政府出于规划和产业升级等原因，可能对土地的开发和利用进行干预，导致土地利用效率偏低，土地资源浪费严重。

由于土地使用权的制度约束，也导致一些土地资源被闲置，未能充分利用，给地方政府的土地财政带来了一定的损失。

一些地方政府因为追求土地财政收入最大化，可能在土地出让过程中采取不当手段，导致土地市场乱象丛生，土地财政收入被挤占，甚至引发土地财政风险。

加强土地使用管理，提高土地利用效率，规范土地市场秩序，对于缓解土地财政困境具有重要意义。

三、土地财政的负面影响土地财政困境会直接影响地方政府的财政收入和支出，进而影响政府的运转和民生保障。

土地财政困境将削弱地方政府的财政收入，限制政府的资金供给，影响政府的基础设施投资和公共服务提供。

土地财政的问题与解决方案引言在长期的经济发展和城市化进程中，土地资源的重要性愈发凸显。

尤其是在中国，土地财政被视作地方政府财政的“命脉”，因为它直接关系到地方政府的发展、经济和财政的可持续性。

然而，土地财政的盲目扩张和不可持续发展，也给社会带来了很多问题。

本文旨在深入分析土地财政的问题，并探讨可能的解决方案。

土地财政的问题土地财政的现状在中国，土地作为政府的公共资源、财政的重要来源和企业的投资领域，其市场未必充分发挥。

截至目前，中国土地财政仍然在相当程度上依赖土地出让收入。

特别是在很多地方，土地出让收入占当地财政收入的比例超过50%。

因此，土地财政仍然是地方政府财政收入的重要来源，但这种收入预算化和数据化程度比较低。

同时，由于官员任期和想要创造最大利益的动机，一些地方政府往往通过极端手段追求土地出让收入，例如疯狂扩大土地规模，瞒报土地收入等方式。

土地市场的问题中国土地市场的问题也不能忽视。

土地试点市场不完善，政府土地指标发放体制不健全，导致住宅建设标准不一、定价不合理。

土地市场过于政治化也是一个主要问题，导致某些通胀或离职的官员以及其他特殊利益集团通过任期内扩大土地规模或其他损害企业和社会利益的方式获得不正当利益。

这让市场竞争更加不公平，不符合市场经济的基本规律。

土地政策的问题土地开发利益问题也是暴露在阳光之下的。

近年来，由于现代农村经济不大发展和工业化的加快，城市规模扩大等原因，一些农村、城市尤其是棚户区的土地越来越配不上当地的经济发展和社会变迁。

而境内不少贫困地区的土地开发要依靠政府和外资。

但是，现在在这一过程中，土地开发与农民的经济利益、生态环境、公共福利之间的关系不明确，导致出现“行政抢庄”、房地产“炒作”风等现象，造成大量土地和资源的浪费。

解决土地财政问题的方案促进土地市场的机制创新市场竞争和市场化措施是推动土地市场权利和资源价格成为市场价格的重要手段。

从取得土地资质证书、实施卖出、管理等方面来说，要创新市场机制，完善土地市场法规、政策和管理。