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《财政学》第一次作业浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析学号 200621112 姓名马文琴学院金融学院专业金融学（国际金融）浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析一、政府失灵的简介在行政国家中，政府对社会的影响是巨大的，政府职能渗透到人们生活的各个领域。
我国现阶段作为一个典型的次那个证国家，政府与民众的生活日益密切。
所谓政府失灵是指当由于政府机制自身缺失而导致资源配置低小或无效的情形。
在我国政府失灵的表现主要有：政府机构的低效率，一方面是成本过高，一方面是浪费严重；政府政策失误，集中表现为信息是否充分可靠；另外，就是即将谈到的寻租现象。
寻租，广义上泛指社会中各种非生产性的追求经济利益的活动，或者说是各种维护既得的经济利益的活动，狭义上指政府官员动用行政权利追求既得经济利益的活动，他与政府对经济的干预息息相关。
下面将对房地产业政府寻租，也就是狭义上的寻租，作出一定的分析。
二、近年来房地产业发展概况我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年到2007年进入大幅度提升状态，虽然到2008年下半年，全国部分大城市商品房价格环比有所下降，包括深圳、上海、杭州、北京等，但是持续的同比上涨趋势导致进入2008年房价已经维持在高位，而正是地产业这几年来的欣欣向荣的景象，不仅吸引了开发商的眼球，同时使政府部门也逐渐增加了对房地产业的关注。
政府部门的参与，一方面是为了发挥政府部门资源配置、稳定经济、收入分配的职能，另一方面，由于政府失灵的不可避免，政府也再不自觉地进入到了房地产行业的利益分配。
商品房售价上涨原因分析首先，工程造价近年来的上涨，导致住宅和非住宅销售价价格不同程度的上涨。
工程造价在住宅销售价格中占比较高，但从对销售价格的影响看，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。
从2000～2004年的数据来看，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。
土地一级开发内容及相关税费7月30日下午，我所全体人员同廊坊市国土土地开发建设投资有限公司和廊坊市凯创房产置业有限公司全体财务人员进行了关于土地一级开发的学习。
下面就将这次的学习内容做以下介绍：一、土地一级开发相关内容（一）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。
1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。
随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。
经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。
虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。
这里的“开发”实际上是指土地一级开发。
因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。
（二）我国城市土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年) 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。
1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。
1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。
土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。
按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。
可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
我国土地储备制度对房价的影响摘要：土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。
本文首先分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。
尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。
文章最后提出了几项改革建议，只有土地储备制度更加完善，市场上才能出现公正公平的房价。
关键词：土地储备制度；土地供应；房价；影响中图分类号：f293.2文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0052-02引言在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。
我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。
虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。
我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。
这些年来房价不断攀升，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占gdp约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。
2009年1-11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。
2010年，房价涨幅最高北京达到了42%，各个城市平均下来涨幅为20%左右。
那么作为国家调控房地产行业的基本政策的土地储备制度与房价的高速上涨有什么样的关系呢？土地储备制度在多大程度上促成了房价的上涨呢？一、土地储备制度的内涵土地储备制度是指由城市政府委托或设立专门机构，对通过收购、收回、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发、整理，并加以储存。
房地产行业环境分析一、概述房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展与国家经济、社会民生息息相关。
随着城市化进程的加速和人口结构的变化，房地产行业呈现出复杂多变的发展态势。
从政策环境到市场环境，从消费者需求到技术创新，房地产行业面临着前所未有的挑战与机遇。
在政策环境方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，旨在抑制投机性购房，保障居民住房需求。
政策还鼓励租赁市场的发展，支持企业开发租赁住房，以缓解住房供需矛盾。
在市场环境方面，随着消费者需求的变化，房地产市场的竞争日趋激烈。
消费者更加注重房屋的品质、功能性和居住环境，对地段、交通、配套设施等要求也越来越高。
随着互联网的普及和电商的发展，线上购房、虚拟看房等新型交易模式逐渐兴起，给传统房地产市场带来了不小的冲击。
在技术环境方面，随着科技的进步，建筑行业也在不断创新。
绿色建筑、智能家居、BIM技术等新兴技术的应用，不仅提高了建筑的质量和效率，也提升了居住者的生活品质。
房地产行业面临着复杂多变的环境，既有机遇也有挑战。
企业需要紧跟市场变化，才能在竞争中立于不败之地。
政府也应加强调控，保障房地产市场的健康稳定发展。
1. 房地产行业概述房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，涉及土地开发、房屋建设、房地产交易等多个领域。
随着城市化进程的加快和人口增长带来的住房需求的增加，房地产行业在过去几十年中经历了迅猛的发展。
它不仅仅是经济建设的重要组成部分，还与人们的日常生活息息相关，为国民提供了居住、办公、商业活动等各种场所。
房地产行业正在面临转型的关键时期，由单一的住宅开发逐步向多元化、综合化的方向发展，包括商业地产、工业地产、物流地产等多个领域的拓展。
在概述部分中，我们需要了解房地产行业的历史发展背景、当前的行业规模及市场份额分布情况。
还应深入探讨行业内部的不同业态以及他们之间的关系。
房地产市场在不同城市呈现出不同的发展特点和市场状况，也要在此阶段进行一个全面的描述和分析。
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。
并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。
关键词：土地储备制度房地产市场对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。
此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。
目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。
我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。
但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。
以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。
同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。
相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。
如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。
试论如何做好土地收储工作摘要：所谓土地收储，就是指土地收购和储备制度的简称，这一制度是为了更好地服务国土资源部门及地方政府，从而可以满足其更好经营土地的需求。
通过土地收储工作，可以有效地加强对土地的调控，从而规范土地市场，完善土地储备制度，在一定程度上促进土地的节约利用，提高土地的利用率。
土地收储工作的开展对我国的发展起到了积极作用。
本文主要分析土地收储工作的必要性、背景及意义，以及在当前土地储备机制中存在的一些问题，并针对这些问题提出有效的解决策略。
希望通过本文的简单分析探讨能够给我国土地收储工作起到一定的促进作用。
关键词：土地收储；问题；建议引言2006年，国务院公布了《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了土地收储工作的重要性；土地收储工作对我国国民经济的发展，实现中华民族的伟大复兴都有重要意义。
国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确规定：“不得将两宗以上地块捆挷出让，不得毛地出让。
”以前多数地方土地交易多以“毛地”出让为主，按照《通知》规定今后土地交易必须一律实行净地出让，这就为土地收储净地出让工作提出了现实课题。
我们必须适新应变，充分发挥土地收储职能作用，在土地收储净地工作上勇于创新，大胆实践，对“收、储、供”链条实施精细化管理，破解土地收储净地工作的难题，进一步增强政府调控土地市场的能力。
1土地收储内涵与功能土地收储是土地收购与储备的简称，是指土地储备机构动用国家优先购买权力，将收购后的土地纳入储备管理体系，并在出让给新的用地单位前，由土地收购储备结构组织前提开发与经营管理的行为，是国土资源管理工作的重要组成部分，是提高土地资源利用率，增强土地市场宏观调控的重要手段。
毫无疑问土地收储是对土地资源进行有效管理的重要措施，能够有效防止了国有资产流失。
《土地储备管理办法》中，明确指出了土地收储意义。
如不能对土地资源进行统一收储与征用，则无法实现对土地的有效调控与利用，非常不利于土地资源利用和经济持续发展。
房地产市场稳定保障措施随着经济的快速发展，房地产市场作为一个重要的经济支柱，在促进经济增长和城市发展方面扮演着重要角色。
然而，房地产市场的不稳定性可能会给经济和社会带来巨大的风险。
为了保障房地产市场的稳定，政府需要实施一系列的安全措施。
本文将探讨一些重要的措施，旨在帮助保障房地产市场的稳定。
1. 加强土地管理与供给控制土地是房地产市场的基础，合理的土地管理和供给控制对于稳定房地产市场至关重要。
政府可以通过建立健全的土地使用规划和登记制度，确保土地的合理开发和利用。
同时，加强土地供给的管控，避免土地泛滥和过度开发，有助于保护市场的稳定。
2. 提高房地产开发商的资金管理能力房地产开发商是房地产市场的主要参与者，其资金管理能力直接影响市场的稳定。
政府可以通过加强对房地产开发商的监管，建立完善的财务审计和风险控制机制，促使开发商遵守合规规定，并控制其资金链风险。
同时，加强对开发商的信用评级和信用管理，有助于提高市场参与者的信心。
3. 完善住房公积金制度住房公积金制度是保障居民基本住房需要的重要机制。
政府可以通过完善住房公积金的管理和使用规定，加强对住房公积金的监管，确保其合理使用，避免出现滥用和浪费的情况。
此外，还可以通过加大对住房公积金的宣传和教育力度，提高居民对住房公积金制度的认识和参与度，进一步推动房地产市场的稳定。
4. 强化金融监管和风控金融机构在房地产市场中扮演着重要的角色，其稳定运行对于整个市场的稳定至关重要。
政府可以通过加强对金融机构的监管，建立健全的风险防控机制，提高金融机构的风险意识和管理能力。
此外，还可以通过完善信贷政策和调节房贷利率等措施，引导市场参与者理性购房，避免过度杠杆化和房地产泡沫的产生。
5. 加强房地产市场信息公开信息透明度是保障房地产市场稳定的重要保障措施之一。
政府可以通过建立完善的信息公开制度，确保市场信息的及时、准确和公正，避免虚假宣传和市场操纵的情况发生。
同时，加强对房地产市场数据的收集和分析，及时发现市场风险和问题，采取相应的调控措施，有助于维护市场的稳定。
中国房地产调控政策的演变及分析一、本文概述本文旨在全面梳理和分析中国房地产调控政策的演变历程，深入探讨各个阶段的政策特点、实施效果及其对房地产市场的影响。
文章将按照时间顺序，从改革开放初期的住房制度改革开始，一直到最新的房地产调控政策，逐步揭示中国房地产政策的发展历程和调控逻辑。
通过对历史数据的整理和分析，我们将展示中国政府在房地产市场调控方面的努力，以及这些努力如何影响了房地产市场的运行和发展。
本文还将对当前房地产调控政策进行深入剖析，评估其效果，并预测未来可能的政策走向。
希望通过这样的分析，能够为读者提供一个清晰、全面的视角，以理解中国房地产市场的调控历程和政策逻辑。
二、中国房地产调控政策的演变历程自1998年中国住房制度改革以来，中国的房地产市场经历了快速的发展和波动，政府为了保持房地产市场的健康稳定，出台了一系列调控政策。
这些政策在不同时期针对不同的问题进行了调整和优化，形成了具有中国特色的房地产调控体系。
在2003年至2008年期间，随着房地产市场的快速发展，房价快速上涨，政府开始加强对房地产市场的调控。
这一阶段的主要政策包括：提高房贷利率、限制房贷额度、实施土地供应制度、加强对房地产开发商的监管等。
这些政策有效地抑制了房地产市场的过热现象，保持了市场的稳定。
然而，2008年全球金融危机爆发后，中国政府为了刺激经济增长，采取了一系列宽松的货币政策和房地产刺激政策，导致房地产市场再次出现快速上涨。
为了遏制房价过快上涨，政府在2010年至2013年期间出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、土地供应管理等。
这些政策在一定程度上抑制了房价的过快上涨，但也引发了部分地区的房地产市场波动。
进入2014年以后，随着中国经济进入新常态，房地产市场也面临新的挑战。
政府开始注重房地产市场的长效机制建设，提出了“房住不炒”的定位，并通过调整土地供应、加强金融监管、完善住房保障等手段，促进房地产市场的平稳健康发展。
房地产土地一级市场的政府管控制度分析马小刚[摘 要]作为土地资源的所有者和土地制度的提供者,政府对房地产土地一级市场的管控,对于促进房地产行业健康发展至关重要。
本文对房地产开发用地的政府管控机制进行了全面系统的研究,着重分析了我国政府管控制度的外部制度环境,以及由此决定的政府职能和行为目标。
本文将政府管控土地一级市场的原因分为市场失灵和政府失灵,将政府管控机制分为宏观调控和微观规制两个方面、中央政府和地方政府两个层次进行详细论证,得出了政府管控的综合机制,对于综合运用法律、行政和经济手段完善我国土地一级市场相关制度具有较大的借鉴意义。
[关键词]管控制度;宏观调控;微观规制[中图分类号]F29313 [文献标识码]A [文章编号]1006-0863(2009)02-0032-05 目前我国已基本形成了政府垄断土地一级市场、土地储备、土地一级开发、经营性用地招拍挂方式出让的房地产土地一级市场的政府管控制度。
从运作机制角度看,政府管控制度分为政府垄断制度和市场出让制度,政府垄断制度体现在集体土地转为建设用地由政府审批,土地征迁补偿标准由政府制订,土地供应计划由政府统一安排,土地储备必须由政府来完成,政府采用计划、行政、法律等手段决定土地供应的区位、时间、规模、空间等要素;市场出让制度体现在土地出让过程中,对于房地产开发用地政府采用招标、拍卖、挂牌或协议等方式决定土地供应的价格和数量等要素。
一、政府管控房地产土地一级市场的制度环境制度环境由国家基本制度构成,宪法、产权制度和契约制度等决定社会、政治、经济活动基本框架的制度属于制度环境的范畴,[1]我国政府管控土地一级市场的制度环境主要包括土地产权、经济体制和政治制度等。
(一)土地产权制度环境按照新制度经济学的观点,制度的核心功能是保护产权。
土地产权制度是政府管控制度的核心内容,土地产权的界定影响土地资源配置效率。
从我国土地产权制度的构成看,主要包括土地所有权以及相关延伸权利,如使用权、占用权、收益权等。
大多数的学者已经对于我国的土地产权制度做了大量的研究,在此不做赘述,本文主要从土地发展权(Land Devel opment R ights)的角度重新认识我国的土地产权制度。
土地发展权就是发展土地的权利,是土地变更为不同使用性质的权利,是一种可以与土地所有权分离而单独使用和处分的不动产产权,这里土地使用性质的改变一般指的是土地用途的改变和土地使用强度的提高。
“土地发展权就是为了适应土地使用管制和多元化立体开发利用的需要而设立,改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利,是一项可以独立支配的财产权”。
[2]在欧美等国家,由于私人财产不可侵犯,土地所有权是最高权利,规划分区和土地使用规制等政府行为可能限制土地所有者的利益,从而延伸出土地发展权的概念,在不改变土地所有权情况下将土地发展权从所有权分离出来。
土地发展权常常被用来实施城市规划、进行生态保护等用途。
土地所有权和发展权有四种组合方式,美国实行土地所有权私有和发展权私有制度,英国实行土地所有权私有和发展权国有制度。
从欧美土地产权的界定来看,如果土地所有权为私有,土地发展权的产权配置方式将影响土地资源配置的效率。
值得讨论的是,如果土地所有权为国有,土地发展权的产权配置方式对土地资源配置效率会产生何种影响?我国政府拥有土地的所有权和发展权,这种产权界定模式实际上取消了原土地所有者或使用者分享土地开发价值的权利,使得政府可以以公共利益为由采用行政命令方式任意进行城市规划、土地征用和城市拆迁,造成政府和民众之间的冲突,同样会降低土地资源配置效率且有失社会公平。
为此,有些学者提出,只有将土地发展权界定为原土地使用者,才能防止耕地资源的破坏,保护农民和城市拆迁户的利益。
(二)政治制度环境将土地发展权界定为原土地使用者即土地发展权私有,固然可以减少政府土地资源利用过程中的随意性,但是在具体操作层面上却受到诸如历史因素、技术因素的制约。
值得引起我们注意的是,与我国土地产权界定方式相同,香港的土地所有权和土地发展权均为特区政府拥有,但实践证明香港土地资源配置的效率较高。
究其原因在于政府管控制度还要受到政治制度环境的制约。
香港特区政府是单一的城市政府:一是土地利用过程的外部性均由特区政府自行承担;二是土地产权委托代理关系简单,不存在上下级政府之间和同级政府之间的利益博弈关系。
加上土地利用过程公开透明,接受全体市民的监督,政府违规利用土地的机会大大减少。
而在我国中央集权的基本政治制度约束下,存在着中央政府和地方政府之间的博弈以及地方政府之间的博弈,某一地方政府追求经济发展过程中土地利用行为产生的外部性往往由中央政府和其他地方政府承担,如低价供地的招商引资带来企业之间的不公平竞争,扩大新增建设用地的规模造成失地农民的被动迁移,土地出让收益用来发展城市形象工程造成社会福利水平的缺失等。
研究表明,造成这些问题的原因在很大程度上是由我国目前中央集权制度下政府官员的考核和晋升机制造成的。
(三)经济计划体制环境我国的市场经济体制具有很强的经济计划色彩,经济计划是中央政府对国民经济进行宏观调控的重要手段。
土地供应实行严格的计划管理,中长期土地利用计划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、年度土地储备计划、年度土地出让计划等由各级政府负责制订,且要服从中央国民经济和社会发展规划。
土地产权制度和中央集权制度为中央政府通过土地供应政策对经济发展进行宏观调控创造了条件。
二、土地供应的政府职能、目标分析根据诺斯的国家理论,国家提供一套基本的博弈规则,实现两个具体目标:一是规定竞争和合作的基本规则,以便为统治者的所得租金最大化提供一个所有权结构;二是减少交易费用,促进产出的最大化,增加国家收入。
同时诺斯也认为,这两个目标并不是经常彼此相容的。
[3]在政府管控制度中,中央政府成为土地制度的提供者和监督者,地方政府作为土地的实际占用人成为土地制度的执行者,由此决定了中央和地方政府的不同管控职能目标。
因此,不仅是国家自身职能目标之间存在矛盾,我国的土地制度环境也决定了不同层级政府职能目标之间存在矛盾。
1.地方政府的租金最大化目标在土地使用权出让中,地方政府作为一个利益集团参与土地市场交易,地方政府的租金最大化职能目标可表述为:土地出让收入最大化,即土地出让数量和土地出让价格之积最大化。
为此地方政府需要提供一个富有效率和产生激励机制的交易制度,使得开发商都能够采取“讲真话”博弈策略,以实现土地收益最大化。
正是受利益驱动,地方政府推动了从协议出让土地转为招拍挂出让土地的制度变迁。
同时地方政府为实现土地收益最大化目标,也会采取压低征迁补偿标准、以新增建设用地为主方式供应土地等行为策略,其目的在于降低土地开发成本。
2.地方政府的产出最大化目标地方政府的土地出让行为虽然可以实现土地收益最大化,但是过高的地价会成为招商引资的瓶颈,阻碍了经济的发展,因此低价供地招商引资实现辖区内社会税收的最大化就成为地方政府的理性选择。
地方政府的产出最大化目标可表述为地方政府税收最大化。
由于土地使用过程中存在外部性,土地使用过程中诸如突破规划条件等违规行为将增加政府协调各利益主体的社会成本,因此地方政府为了实现税收最大化,还需要作为利益协调者对土地一级市场参与主体进行必要的市场规制,以降低整个社会的交易成本。
3.中央政府的租金最大化目标中央政府作为土地所有权的最终代理人也参与了土地出让收益的分配。
但是中央政府的租金最大化目标往往并不是通过分享土地出让金来实现的。
从土地产权的界定角度看,中央政府制订的土地一级市场政府垄断制度,将土地所有权和发展权全部界定为国家,通过调整和地方政府对于土地收益的分配比例,提高地方政府市场化出让土地的积极性和地方政府的预算外财政收入,由地方政府承担起分税制改革后的地方公共开支,从而降低了中央政府的直接投入,间接实现了中央政府租金最大化目标。
4.中央政府的产出最大化目标中央政府的职能目标更多的体现为产出最大化目标。
一是整体经济发展最优,即把土地管控政策放在整个国民经济发展的经济环境中,与货币金融、财政税收、产业政策等制度“相容”,确保国民经济的快速健康发展;二是提高土地资源利用的综合效益,保护耕地,维护土地资源的可持续利用和社会稳定,保障中低收入群体的利益,实现经济效益、社会效益和环境效益之和最大化;三是维护房地产市场稳定,即房地产市场价格不出现大的波动,避免出现房地产泡沫损害国民经济特别是保障金融产业的安全。
三、政府管控制度下的市场失灵和政府失灵我国政府管控土地市场的原因很多,一般的认为,市场缺陷和市场失灵是政府干预的主要原因,但我们还需对不同层级和不同行为目标的政府干预做进一步的考量。
(一)土地一级市场的市场失灵土地市场失灵最为主要的原因是土地使用的外部性,西方国家普遍通过城市规划、功能分区以及土地开发权转移(transfer of devel opment rights,T DR )来避免土地使用的外部性。
[4]除此外,我国土地一级市场还存在以下市场失灵:1.地方政府垄断土地一级市场造成市场失灵。
垄断厂商为了获取利润最大化,按照安排生产。
由于土地特别是新增建设用地的边际成本较低,计算出的土地供应远超出实际需求,造成土地资源的浪费。
地方政府垄断土地一级市场后,为了追求自身经济利益最大化,加大土地供应量,造成土地资源的浪费。
2.土地供应时间滞后造成市场失灵。
自然供给的土地必须经过农转建、拆迁安置、基础设施建设才能达到用地条件,土地商品生产时间滞后于市场需求,“蛛网效应”造成市场失灵;政府垄断土地供应后,受决策机制因素和资金因素的影响,该市场失灵将会加剧。
3.土地市场招拍挂造成市场失灵。
土地资产特性决定了房地产开发用地的价值是一个虚拟价值,是国家宏观经济运行状况的反映,如果土地招拍挂价格长期脱离土地资产价值,则可能造成房地产泡沫,带来金融危机,阻碍国民经济的发展。
(二)土地一级市场的政府失灵市场失灵为政府干预提供了理论基础,但由于政府本身就是土地市场的参与主体,政府干预可能会形成政府自己干预自己的悖论,即存在“政府失灵”问题。
[5]由于政府也不具备完全理性,在进行干预的过程中也可能出现失效导致资源配置的非优化结果。
政府在市场经济中的失灵主要表现在:信息失灵、目标选择失误和管理失控。
土地一级市场中的政府失灵主要有:1.中央政府和地方政府的利益博弈造成政府失灵。
中央政府负责制订土地公共政策,由于中央集权主义和地方本位主义的客观存在,地方政府在执行的过程中,出台具体实施细则来应对中央政府的管控,其结果可能偏离了政策制定者实际预想的目标,导致中央政府管控政策失灵。
“由于利益的至上性,使得政策制定者和政策执行者之间出现一个利益‘过滤’机制,下级对上级政策往往以自己的利益和损益值作为对策参考,得益越多,越乐于执行;受损越多,越不乐于执行,乃至抵制、变换”。
