投资性房地产

投资性房地产论文

投资性消费: 一个不可忽视的现象

摘 要:从近些年来我国居民消费不足但住房消费明显增加的事实引出了投资性消费的概念,并运用理论模型揭示了投资性消费兴起的原因.分析表明,投资性消费是我国近年来居民消费率持续走低的一个重要原因.投资性消费产生于人们规避损失、追逐利益的内在冲动,在商品价格显著上涨、货币利率较低、通货膨胀预期强烈之时,投资性消费的需求弹性较大.住房投资性消费具有较强的不确定性和风险性,在一定程度上放大了真实的需求.由于房地产涉及的行业广泛,因而也加大了宏观经济的风险性及对经济准确判断的难度.本文运用我国住房领域相关数据,对居民消费率进行了修正,揭示了住房投资消费削弱居民一般商品消费的事实.认为应及时遏制房地产价格过快上涨以及住房投资性消费过度增加的状况,避免其对经济的损害.

关 键 词:住房;投资性消费;居民消费率

中图分类号:F293.3 文献标志码:A 文章编号:1008-9497(2010)06-722-06

1 问题的提出

改革开放30多年来,我国经济年均增长率高达9.88%,比同期世界经济平均增速快6.8个百分点,但与此同时,我国居民消费占GDP的比重却呈持续下降的趋势,从1981年的最高占比67.5%到2008年的35.3%,居民消费率平均每年下降1.24%,20多年间下降了30多个百分点.特别是2000年以后,居民消费率以每年平均1.39%的幅度加速

下降.从近10年我国GDP的构成来看,主要通过投资需求和外需拉动实现了经济的高速增长,而居民消费需求一直低迷,比重逐年下降(见图1).

林毅夫将我国经济这种高增长率和低消费率的奇特组合称为“煎焦了的冻鱼”.经济活动的最终目的是通过消费提高人民的生活水平.从上世纪90年代中后期以来,如何扩大内需一直是学术界与决策层所共同关注的话题,居民消费意愿过低导致内需不足,直接影响我国经济的可持续发展.在当前全球金融危机阴霾的背景下,扩大内需作为刺激经济的重要措施备受关注,要解决这一问题,亟待找出消费低迷的原因.

第八章 投资性房地产练习题

一、单项选择题

1．按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的有( )。

A．房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地

B．企业生产经营用的厂房、车间

C．企业生产经营用的办公楼 D．企业经营性出租用的办公楼

2．按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的有( )。

A．企业生产经营用的土地使用权 B．企业出租给本企业职工居住的宿舍，按照市场价格收取租金 C．企业拥有并自行经营的旅馆饭店 D．将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产

3．投资性房地产进行初始计量时，其不正确的处理方法有( )。

A．采用公允价值模式和成本模式进行后续计量投资性房地产，应当按照成本进行初始计量 B．采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量 C．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D．外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

4．投资性房地产转换会计处理正确的有( )。

A．在成本模式下，将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目，“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目 B．在成本模式下，将投资性房地产转为自用的固定资产，应按投资性房地产在转换目的账面价值，全部转入“固定资产”科目

C．采用公允价值模式计量模式下，将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”科目 D．采用公允价值模式计量模式下，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目

第四节投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理

2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）

①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）

累计折旧

固定资产减值准备

公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）

贷：固定资产

②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）

【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本 350000000

公允价值变动损益 7500000

累计折旧 142500000

贷：固定资产 500000000

【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产一一成本 450000000

累计折旧 142500000

贷：固定资产 500000000

其他综合收益 92500000

【归纳】投资性房地产转换的会计处理

模K 转换形式 会计处理

成本模式 1.投资性房地产转换为非投资性房地产 （D投资性房地产转为自用房地产，按其账面余额、累计折旧、减值准备分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备科目（以固定资产为例）

２００８年第５期　

投资性房地产的核算　

中国矿业大学管理学院李春朱学义　

定了新的会计准则，　

核算计量　

财政部为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息　

的披露．于２００６年制定了《企业会计准则第３号——投资性　

房地产》．于２００７年１月１日起执行　

一、投资性房地产核算概算　《企业会计准则第３号——投资性房地产》界定的投资性　

房地产概念是：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或　

两者兼有而持有的房地产　

投资性房地产应当能够单独计量和出售　投资性房地产　

包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使　

用权、已出租的建筑物。但不包括自用房地产（即为生产商品、　

提供劳务或者经营管理而持有的房地产）和作为存货的房地　

产。需要说明三点：①某项房地产．部分用于赚取租金或资本　增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计　

量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分．应当确认为投　

资性房地产：不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本　增值的部分，不确认为投资性房地产。⑦企业将建筑物出租．　

按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重　大的．如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助　

服务．应当将该建筑物确认为投资性房地产。③企业拥有并自　

行经营的旅馆饭店．其经营目的主要是通过提供客房服务赚　

取服务收入．该旅馆饭店不确认为投资性房地产　

二、投资性房地产的初始计量　

投资性房地产应当按照成本进行初始计量　具体讲有以　

下几点：　（１）外购投资性房地产的成本．包括购买价款、相关税费　

和可直接归属于该资产的其他支出　

（２）自行建造投资性房地产的成本．由建造该项资产达　

到预定可使用状态前所发生的必用支出构成　

（３）以其他方式取得的投资性房地产的成本．按照相关　

会计准则的规定确定　企业应设置“投资性房地产”一级会计科目进行核算．在　

该科目下．可按投资性房地产类别和项目进行明细核算　

三、投资性房地产的后续计量