设备管理手册

公共设备管理手册（讨论稿）中建星河城物业管理处修定：审批：二〇一一年十一月目录公用设备（设施）管理规程 (4)机电设备编号管理规定 (10)变配电设备（设施）管理规定 (13)附件：变配电设备(设施)检查保养内容及周期 (17)柴油发电机组管理规程 (18)附件：柴油发电机组检查保养内容及周期 (21)弱电系统设备（设施）管理规程 (22)附件：弱电系统设备检查保养内容及周期 (24)给排水设备（设施）管理规程 (26)附件：给排水设备（设施）检查保养内容及周期 (29)空调系统设备（设施）管理规程 (30)附表：空调系统设备检查保养内容及周期 (32)公用设备（设施）管理规程 (33)设备（设施）故障抢修管理规程 (34)设备房及设备使用管理规定 (36)消防系统设备（设施）管理规程 (37)附件：消防系统设备检查保养内容及周期 (40)电梯系统管理规定 (41)房屋本体及公用设施维护管理规程 (44)相关表格 (47)工作日志 (48)机电设备台帐 (49)房屋及设施设备管理检查、考评情况记录表 (50)整改通知单 (51)派工单 (52)设备设施故障登记表 (53)设备设施维修记录表 (54)设备设施重大故障（事故）报告表 (55)设备设施抢修记录表 (56)设备定期保养计划表 (57)设备设备定期保养记录表 (58)设施设备大中修（改造）计划表 (59)设施设备大中修（改造）记录表 (60)对外委托工作单 (61)设备（设施）检修工作票 (62)设施设备故障率统计表 (63)变配电设备（设施）运行记录表 (64)柴油发电机组运行记录表 (65)停（送）水/电工作票 (66)给排水设备（设施）运行记录表 (67)高低压开关操作登记表 (68)中央空调系统运行记录表 (69)电梯日巡视检查记录表 (70)消防栓检查卡 (71)灭火器检查卡 (72)设施设备管理稽查报告 (73)房屋本体维修登记表 (74)公共设施维修登记表 (75)房屋本体月巡视检查记录表 (76)公共设施日巡视检查记录表 (77)附件一房屋本体保养、维护周期一览表 (78)附件二公用（共）设施维护、保养一览表 (79)附件三部分机电设备通常的中修、大修周期 (80)附件四房屋及设施设备管理检查、考评周期 (80)公用设备（设施）管理规程1.目的通过对公用（共）设备设施的管理，使所有设备（设施）在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。

2.范围2.1本程序适用于公司管理处对与物业管理服务相关的各类公用设备（设施）的管理, 大致包括以下类别：2.1.1小区的供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施）。

2.1.2给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备（设施）。

2.1.3消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。

2.1.4电梯系统设备：各类电梯及其附属设备（设施）。

2.1.5弱电系统设备：电视、电话、网络设备、无线电对讲设备；智能化系统（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场）设备（设施）等。

2.1.6通风及空调系统设备：通风、空调设备及其附属设备（设施）。

3.职责3.1物业总经理负责组织物业工程部及管理处有关人员对物业主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。

3.2总部工程部负责对各管理处的设施、设备管理工作进行技术指导、监控、检查（稽查）、考核、业务联系及重大事项的审批、验收；负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理；负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。

3.3管理处负责设施、设备日常管理工作，机电主管或领班负责编制设备（设施）3.4定期保养计划，安排、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。

3.5设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养（巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等）。

3.6中控室值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控，并受理住户的服务请求及投诉，对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理，并做好记录。

4.工作程序4.1接管验收：按照《接管验收工作手册》执行。

4.2标识：4.2.1所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)；面向公众的设施设备如有必要需标示其名称、注意事项、使用方法等。

4.2.2所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及按照《机电设备编号管理规程》标识其设备编号等。

4.2.3对正在维修或待维修或已停用的设施、设备须标示相应的警示牌或告示牌。

4.3档案管理4.3.1管理处负责建立设施、设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修（改造）情况等。

4.3.2总部工程部负责指导、监督、检查各管理处设施、设备档案的管理工作，并对重要的档案资料备份、存档。

4.4运行管理4.4.1管理处根据不同的设施、设备类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人，设备责任人必须经过专业培训，具备相应资质，持证上岗，且应遵照相应的管理规定，并兼顾经济、合理的运行原则，做好运行管理工作。

4.4.2因计划内检修保养（包括已知的市政原因），而影响设施设备正常运行的，须提前申报或告知管理处经理，并提前24小时通知相关业主(住户)；因突发事件或故障导致物业管理服务不能正常提供的（如市政突然停水、停电、设备突发故障等），管理处应立即采取应急措施，并联系有关部门了解事件原因或组织修复、确定故障排除期限，同时应向业主(住户)做好解释工作。

4.4.3对各管理处设施、设备的管理质量及运行、维护状况，由总部工程部委派稽查人员根据相关要求进行定期或不定期的稽查，填写《设施设备管理稽查报告》，并根据附件2：《房屋及设施设备管理检查、考评周期》组织定期的检查、考评，填写《房屋及设施设备管理检查、考评情况记录表》，对稽查和考评中发现的问题，发出《整改通知单》，督促整改并复检。

4.5故障维修（事后维修）4.5.1.1A类故障：指运行监控或维修保养中发现的可以立刻排除的轻微故障；4.5.1.2B类故障：指设备（设施）发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大（重大）故障。

4.5.2对A类故障由管理处运行监控人员（设备责任人）或设备维护保养人员进行现场排除后，将维修情况及结果记录在《工作日志》内。

4.5.3对B类故障，一般情况下须即时组织维修，但对不会产生严重后果的或夜间发生的、且较小影响业主（住户）生活、工作的设施设备故障，可以延后组织维修。

对B类故障维修前须填发《派工单》，对重要设施设备或影响范围较大的或存在较大安全隐患的维修项目，还须办理《设备（设施）检修工作票》。

4.5.4对B类中的一般性故障，修复时间不应超过24小时, 若有可能超过24小时，应向主管报告，请求支援，限期解决；维修完毕后须填写《设施设备维修记录表》和《设施设备故障登记表》，并将主要零部件更换情况记录在《机电设备台帐》中。

4.5.5对重大故障或责任事故，管理处应立即组织机电人员按照《设备（设施）故障抢修管理规定》采取应急措施防止故障或事故扩大，并及时向公司主管领导报告，同时须填写《设备重大故障（事故）报告表》上报公司处理，修复后填写《设施设备抢修记录表》，并在《设施设备故障登记表》中登记，在《机电设备台帐》记录主要零部件的更换。

对于责任事故由事务部遵循“三不放过”的原则组织处理。

“三不放过”指：事故原因分析不清不放过；事故责任人及相关人员未受教育不放过；没有防范措施不放过。

4.5.6对需要委外维修的设施、设备，走OA流程，报请公司领导批准后执行。

如需要签订维修合同，则按照公司相关要求执行。

维修结束后，由总部工程部组织相关人员对其进行验收。

4.5.7对在保修范围内的设施设备故障或质量问题，首先以书面的形式（《工作联系函》、《工程质量问题处理通知单》等）或电话联系供应商或保修单位，按照相关协议条款执行。

4.5.8每季度末，管理处机电主管或领班负责汇总本季度的设施设备故障及维修情况，填写《设备（设施）故障率统计表》、《设备及系统完好率统计表》，并统计、分析该季度设施设备的运行情况，交管理处资料管理员存档、备查。

4.6维护保养制度对保养的总体要求是：整齐、清洁、润滑、安全。

日常维护保养的主要内容有：清扫、除尘、擦试、润滑、紧固、检查、小修及对不经常运行的机械进行盘车、试车；定期维护保养除包含日常保养的所有内容外，还包括：局部拆卸检查、调整、清洗、更换、防锈防腐、刷漆、绝缘遥测、参数测试整定及计划内检修。

4.6.2每年12月份，总部工程部根据各管理处的设备（设施）工作状况（使用年限、设计寿命、磨损、维修保养及能耗等情况），并参照附件1：《主要机电设备中修、大修周期》，负责组织编制公司下年度的《设施、设备大中修（改造）计划》，并上报公司领导审批；管理处工程主管或领班根据设施设备定期检查保养的内容、周期和要求，负责按照所属系统或类别编制《设施、设备定期保养计划表》，落实定期保养工作的时间、人员安排等，报管理处经理和事务部经理审批。

4.6.3设备责任人负责其责任范围内设施设备的日常维护保养（小修）及定期维护保养。

对日常维护保养在《工作日志》做好内记录, 对定期维护保养填写相应的检查保养记录表。

4.6.4总部工程部按照设施设备大、中修及更新改造计划，组织相关人员进行项目的大、中修保养及更新改造，完成后填写《设施设备大中修（改造）记录表》，同时将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《机电设备台帐》中。

4.6.5已分包给各专业公司进行维护保养的设施、设备，责任人需按照签订的有关维护保养合同监督、检查其维保质量，确认维保费用。

4.6.6设施、设备的维护保养及大中修（改造）费用来源及支付办法，按政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。

4.7设备房的管理：按照《设备房及设备使用管理规定》执行。

4.8库存设备的管理4.8.1闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。

存放地点要相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。

4.8.2库存设备重新启用前，须经机电人员进行保养、检测后，方可投入使用。

4.9报废4.9.1设施、设备有下列情况之一者, 应考虑报废:4.9.1.1超过规定使用年限, 主要结构及部件严重磨损或破坏，设备效能达不到技术要求且无法修复；4.9.1.2设备技术性能陈旧落后，经济效果差，技术分析结论更新优于大修；4.9.1.4严重影响安全,继续使用将可能引发事故且不值得修复改造；4.9.1.5维修费用超过原资产净值或能耗大，污染严重。