保利(重庆)投资实业有限公司保利林语溪项目
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保利房地产营销中的STP战略一、保利地产简介保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,是中国保利集团房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业。
总部位于广州。
2006年7月31日,公司股票在上海证券交易所挂牌上市,成为在股权分置改革后,重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。
经过多年的发展和整合重组,房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产(集团)股份有限公司(SH600048)。
保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张,巧妙实施文化地产经营战略,融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求,全力打造具有独特气质的地标性建筑,业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构,项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市,共有房地产项目101个(不含竣工和参股项目),在建面积1120万平米,占地面积2560万平米,规划面积3500万平米,2008年实现销售认购240亿元,排名中国房地产行业的前列。
旗下上市的保利房地产(集团)股份有限公司(SH600048)名列中国国有房地产企业品牌价值第一名,房地产上市公司综合实力第二名,被评为中国最具成长性上市公司第一名。
保利林语溪是保利地产进入南重庆的首个标杆力作。
2013年10月,保利林语溪以销售套数259套,销售金额1.51亿的数字,赢得区域销售冠军,成功塑造了保利地产进入南重庆的标杆精品项目。
项目紧临轻轨3号线,背靠南山自然景观资源,能够同时享受轻轨便捷的交通和自然舒适的山居。
项目总建筑面积近20万方,容积率2.32,绿化率约32%,规划有跃式洋房、山景高层、精装公寓、情景商业四大业态,是一个低容积率、高舒适度的项目。
公司项目概览项目名称类别公司权益规划总建筑面积单位成本可售面积估计最新房价预测包头百合花园住宅55% 220000 2200 102942 5000 包头保利花园住宅55% 1029032 2600 590785 3500 包头香槟花园住宅55% 497636 3500 437920 4000 北京百合花园住宅100% 173897 11200 75250 16500 北京保利嘉园住宅100% 401433 4900 137655 5930 北京保利蔷薇苑住宅100% 74667 6300 8217 15000 北京垄上别墅住宅80% 335000 5900 104230 18000 北京西山林语住宅100% 888370 10000 688598 14500 北京香槟花园住宅100% 51069 9600 21 16000 长春保利净月项目* 住宅100% 250906 2000 220797 3000 长春保利罗兰香谷住宅80% 619328 3200 332364 5100 长沙保利花园二期* 商住56% 259876 3400 228691 4000 长沙麓谷林语* 住宅80% 138**** **** 1214880 3600 成都保利公园198* 住宅85% 671002 3395 504048 5800 丹东宾馆沟项目* 住宅47% 525868 3000 462764 4000 佛山保利星座住宅100% 117089 5300 103038 7100 佛山顺德保利合园住宅100% 273440 4000 240627 4800 广州A4项目写字楼51% 72420 11500 63730 17000 广州保利V座写字楼51% 204960 5600 180365 17000 广州保利康桥住宅26% 107535 4717 75680 20000 广州保利香雪山住宅100% 312366 7799 220353 10900 广州保利心语花园住宅51% 246138 4930 161465 21000 广州保利增城荔城项目住宅51% 113332 3700 99732 5300 广州保利中心(108)写字楼100% 197482 3850 121557 20000 保利地产广州昌岗中路项目住宅51% 33495 12500 29476 14500 广州番禺石楼项目住宅100% 166526 5200 146543 7000 广州好望角住宅100% 37368 6900 32884 9350 广州林海山庄住宅100% 222895 3550 25080 8300 广州林语山庄住宅60% 297760 5000 101881 7200 广州世贸中心写字楼51% 537099 8250 468635 15000 广州天河科贸园项目住宅100% 73071 7000 64302 13500 广州天利广场商住51% 78563 7018 69135 14000 广州西海岸住宅100% 573891 14500 505024 15000 广州西子湾住宅100% 200010 5100 29836 7500 广州中环广场商住100% 286700 6400 220032 18000 广州紫薇花园住宅50% 143408 3843 88474 7600 杭州保利东湾商住100% 848063 6200 726815 8000 湖南保利花园一期住宅80% 99603 3000 16424 3600 湖南洞庭东岸(文庙)商住80% 111323 4000 23402 4700 阆峰云墅住宅100% 143580 6100 77156 8900 南昌铭雅欧洲城住宅60% 424061 5400 328163 9000 南昌湾里项目* 住宅75% 674000 5000 593120 7000 南海保利花园住宅100% 591250 4760 368057 8600 南海保利水城商业100% 575782 5020 465316 8800 青岛百合花园* 住宅100% 229000 5100 201520 6300 上海保利林语溪* 住宅100% 193388 9300 170181 16000 上海保利叶上海住宅100% 704113 9300 585560 14000 上海陈富路项目* 住宅50% 403913 8000 355443 12000 上海海上五月花住宅100% 341942 5800 200069 9100 上海十二橡树庄园住宅90% 110128 5500 48267 10000 上海西子湾住宅85% 371907 6400 198535 8600 上海香槟苑住宅77% 111789 11200 96307 14500 沈阳百合花园住宅50% 309938 3200 153975 7500 沈阳保利花园住宅60% 901918 3200 402368 4400 沈阳上林湾住宅92% 420000 4500 301530 4800沈阳十二橡树庄园住宅100% 117000 5000 102960 8000沈阳心语花园住宅100% 585624 4200 510318 4500天津上河雅颂* 住宅100% 895756 4000 721370 6100武汉保利花园住宅100% 498194 2300 24847 3800武汉保利圆梦花园住宅70% 1706849 2200 1497335 2800武汉十二橡树庄园住宅100% 370000 3000 264038 10500武汉心语花园住宅100% 738251 4300 544518 5500重庆二棉项目(沙平住宅100% 197956 3100 174201 4000 坝)重庆高尔夫花园住宅100% 651900 4500 369358 14000 重庆国宾上院住宅100% 71766 4300 7938 4600 重庆金岛花园住宅100% 77330 2700 68050 4000 重庆香槟花园住宅100% 589500 2900 230279 4400 重庆艺校项目(九龙坡)住宅100% 219811 3400 193434 5000 北京密云项目住宅100% 315580 3500 268243 6000 广东阳江项目住宅100% 273217 2000 232234 3500 重庆慈恩寺项目住宅100% 1253100 5000 1065135 7000 天津和平路商住100% 71341 8000 60640 18000 北京大兴100% 225000 10000 191250 13000 资料来源:中信证券研究部公司盈利预测(保守,业绩为增发后)利润表资产负债表(百万)(百万)指标名2007 2008 2009E 2010E 2011E 指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E 称营业收8,115 15,520 18,629 25,081 39,444 货币资金4,626 5,470 24,766 32,376 9,861 入营业成4,991 9,188 9,801 13,178 23,371 存货28,084 40,196 47,752 57,706 83,781 本毛38.50% 40.80% 47.39% 47.46% 40.75% 应收账款175 206 494 513 792利率营业税金及附加839 1,546 1,886 2,568 3,727其他流动资产7,737 7,340 12,897 16,288 25,693营业费用256 462 551 785 1,302 流动资产40,622 53,211 85,909 106,883 120,128 营业费用率3.15% 2.98% 2.96% 3.13% 3.30% 固定资产141 189 197 205 214管理费用208 311 538 736 1,158长期股权投资11 46 56 66 76管理费用率2.57% 2.01% 2.89% 2.93% 2.94% 无形资产 1 1 1 1 1财务费用-32 -33 -279 -544 -376其他长期资产120 185 228 261 290财务费用率-0.39% -0.21% -1.50% -2.17% -0.95%非流动资产273 421 481 533 580投资收益207 97 44 7 7 资产总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708 营业利润2,054 3,837 6,069 8,350 10,133 短期借款618 70 0 0 5,461 营业利润率25.31% 24.72% 32.58% 33.29% 25.69% 应付账款1,113 2,414 1,960 2,636 4,674营业外收入356 197 0 0 0其他流动负债17,179 17,030 40,772 48,258 38,964营业外支出7 10 0 0 0 流动负债18,910 19,515 42,732 50,894 49,099 利润总额2,403 4,023 6,069 8,350 10,133 长期负债9,038 14,048 11,548 18,548 26,548 所得税775 980 1,517 2,088 2,533 其他长期112 4,396 4,420 4,446 4,474负债所得税率32.24% 24.35% 25.00% 25.00% 25.00%非流动性负债9,150 18,444 15,968 22,994 31,022少数股东损益139 805 889 966 830 负债合计28,060 37,959 58,701 73,888 80,121 归属于母公司股东的净利润1,489 2,239 3,662 5,296 6,770 股本1,226 2,452 3,759 3,759 3,759 净利率18.35% 14.43% 19.66% 21.12% 17.16% 资本公积8,026 6,800 13,987 13,987 13,987股东权益合计11,925 14,079 25,206 30,079 36,308少数股东权益909 1,594 2,483 3,450 4,279现金流量表(百万元)负债股东权益总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E净利润3,662 5,296 6,770 主要财务指标2007 2008 2009E 2010E 2011E少数股东损益889 966 830增长率(%)折旧和摊销24 24 24 营业收入101.3 91.2 20.0 34.6 57.3 营运资金变动-2,189 -2,727 -42,155 营业利润94.9 86.8 58.2 37.6 21.3 其他-216 -537 -247 净利润121.8 50.4 63.6 44.6 27.8经营现金流-9,376 -7,590 2,171 3,023 -34,778利润率(%)资本支-30 -30 -30 毛利率38.5 40.8 47.4 47.5 40.7出投资收益44 7 7EBITMargin22.4 25.9 31.4 31.2 25.1资产变卖0 0 0EBITDAMargin22.4 25.9 31.5 31.3 25.1其他-10 -10 -10 净利率18.3 14.4 19.7 21.1 17.2投资现金流-117 -62 4 -33 -33回报率(%)发行股票7,758 0 0净资产收益率12.5 17.2 18.6 19.2 20.4负债变化9,377 4,500 12,461总资产收益率3.74.95.4 5.66.1股息支出-293 -424 -542 其他(%)其他279 544 376 资产负债率68.6 70.8 67.9 68.8 66.4融资现金流13,199 8,496 17,122 4,621 12,296 所得税率32.2 24.3 25.0 25.0 25.0现金净增加额3,706 844 19,296 7,610 -22,515股利支付率5.3 10.66.4 6.87.1。
点,垃圾收集点采用密闭移动垃圾车(带渗滤液存储槽),生活垃圾实行袋装,送入各楼层的垃圾桶内,由物管公司定时收集送入垃圾收集点的密闭移动垃圾车,每天再由环卫部门统一运往城市垃圾处理场妥善处置。
垃圾收集点分别设置于场地西北部、中部及南部,分布均匀,便于垃圾收集、运输,同时与居民住宅保持8米以上的距离。
污泥委托有资质单位定期用吸泥车吸取后送城市垃圾处理场妥善处置。
医疗垃圾根据《医疗废物管理条例》规定,委托有资质单位定期收集处置。
⑶外环境影响分析
根据项目设计资料,拟建项目所有窗户均采用双层中空玻璃,结合1#~4#楼不同时期交通噪声超标范围(超标范围
0.05dB ~16.62dB),环评要求建设单位采用的双层中空玻璃隔声效果至少要达到17dB以上,以保证交通噪声对小区居民正常生活不造成影响。
根据《重庆市宁静行动主城区实施方案(2011-2013年)》及《地面交通噪声污染防治技术政策》,环评建议:建设单位尽量调整平面布局,临路侧住宅(1~4#楼)尽量向东侧平移,使临路侧住宅(1~4#楼)距离渝南大道至少预留30米噪声防护距离,噪声防护距离内加强绿化和建设非敏感建筑,同时在面向道路侧布局厨房、厕所、客厅等非卧室功能。
采取以上措施后,能够保证小区声环境质量,交通噪声对小区居民正常生活产生的影响不大。
本项目距离轨道交通三号线外轨中心线25m,高差11米,最近建筑物(1~3#楼)距外轨中心线30米,本项目建筑房屋建筑以Ⅰ、Ⅱ类建筑为主,无Ⅲ类建筑,建筑抗振性能很好,因此,经过距离衰减以后,轨道交通三号线列车运行产生的振动对本项目的影响甚微,不会对小区居民造成环境振动超标。
本项目距离轨道交通三号线外轨中心线25m,最近建筑物(1~3#楼)距外轨中心线30米,项目周边不设置变电站,并且八公里轻轨站(此段配套通信基站位于轻轨站顶部)距离本项目约260米,因此轨道交通三号线运行时产生的电磁辐射对本项目影响很小。
重庆颐宁医院医疗废水消毒处理设施恶臭及医院放射科辐射设备的电磁辐射对本项目基本无影响。
三、环境影响评价结论
拟建工程的建设符合国家产业政策和城市规划及发展要求符合区域土地利用规划,选址合理。
项目实施后,污染物得到有效治理,区域居民居住条件等得到改善,具有良好的社会、经济、环境效益;小区环境适合居住。
从环境保护角度分析,该项目是可行的。
四、查阅环境影响报告书简本的方式和期限
2013年4月24日至2013年5月8日期间,如果您需要对本项目进行更为详细的了解,请与建设单位或评价单位联系。
五、意见征求范围和主要事项
保利(重庆)投资实业有限公司保利林语溪项目环境影响评价公众意见征询表
填表时间:
姓名
性别
年龄
民族
宗教信仰
文化程度
联系方式
影响类别
单位或住址
职业
职务
项目简介:本项目位于重庆市巴南区巴南区李家沱街道其龙3社D2-2-1/03地块、D2-2-2/03地块、D2-3/04地块、
D2-4/03地块和D3-1/04地块,项目用地性质为二类居住用地、商业用地和商务用地。
本项目总投资300000万元,总用地面积为61123平方米,总建筑面积194308.68平方米,其中地上总建筑面积142745.25平方米,地下总建筑面积51563.43平方米。
本项目住宅建筑高度最高为18+1层,最低为7+1层,总户数1134户,居住人数3629人。
建设周期36个月 (2013年6月-2016年5月)。
项目环境影响:拟建项目的环境影响主要包括施工期废水、噪声、扬尘、弃土以及水土流失,同时,由于施工车辆的增加,造成一定程度的交通压力;营运期影响主要包括商业废水、生活污水、厨房、备用柴油机等废气及生活垃圾等。
拟采取的防治措施:商业废水经隔油预处理后再排入小区污水处理设施,分离出的废油作为餐厨垃圾处置。
项目产生的污(废)水均不含其它有毒有害物质,经小区污水处理设施处理达《污水综合排放标准》三级标准后排入市政管网最终进入李家沱污水处理厂处理达GB18918-2002中一级B标准后排入长江;生活垃圾集中收集后送指定城市垃圾处理场处置;辅助设备均设置在设备间内,在经基础减振等降噪处理;厨房、备用柴油机废气等通过主体建筑烟道高空排放。
有利因素
项目实施后,污染物得到有效治理,区域居民居住条件等得到改善,具有良好的社会、经济、环境效益;小区环境适宜性等级判别标准为良,适合居住。
不利因素
商业废水、生活污水、厨房、备用柴油机等废气及生活垃圾等对环境质量以及周围人群有一定影响。