我市进一步规范企业投资土地一级开发项目利润

国家发展改革委关于进一步推进投资项目审批制度改革的若干意见文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】2021.12.15•【文号】发改投资〔2021〕1813号•【施行日期】2021.12.15•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文国家发展改革委关于进一步推进投资项目审批制度改革的若干意见发改投资〔2021〕1813号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：近年来，各地方认真贯彻党中央、国务院决策部署，积极推进投资领域“放管服”改革，在提升投资建设便利化水平方面取得明显成效，投资管理制度体系更加健全，投资审批服务更加便捷，事中事后监管更加有效，企业和群众对改革的获得感大幅提高。

但随着改革的推进，深层次问题也逐渐凸显，一些政策界限不够清晰，有关制度机制还不够完善，相关改革的协同性有待增强，投资审批“一网通办”还需持续深化，这些问题制约了投资领域“放管服”改革向纵深推进。

为进一步推进投资项目审批制度改革，提升投资建设全流程的科学化、规范化、便利化水平，现提出以下意见。

一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，围绕全面改善投资环境，立足统筹指导，坚持规范审批与优化服务并重，着力明确政策界限，着力完善制度机制，着力增进改革协同，不断提升投资项目在线审批监管平台（以下简称投资在线平台）创新应用水平，规范有序深化投资项目审批制度改革，为充分激发社会投资活力和动力，继续发挥投资对稳定经济增长的关键作用提供有力支撑。

二、进一步明确和简化投资审核管理（一）加快健全投资管理制度体系。

深化投资领域“立改废”，加快修订中央预算内直接投资、投资补助、贷款贴息，以及企业投资项目核准和备案管理等制度规范，增强投资法规制度的统一性和协调性，不断提升投资决策科学化、制度化、规范化水平。

尚未出台政府投资法规配套制度的地方，要进一步加大工作力度，尽快推动出台政府投资地方性法规制度，细化本地区政府投资管理的法定职责、程序和机制，为统筹安排、规范使用各类政府投资资金提供制度保障。

852023年8月·山东国资聚焦改革·助力发展企业的地市，也是入选有关名单户数最多的地市。

（三）进一步深化经营机制改革。

全力推进济宁港航集团、艾坦姆等“种子企业”上市，“一企一策”完成混合所有制改革企业5家。

严格落实“一利五率”指标体系，持续完善市管企业经营业绩考核，一企一策确定个性化考核目标。

审核备案市管企业2023年度工资总额预算，严控不合规工资增长，严格落实市管企业负责人薪酬管理。

全面完成9户市管企业三项制度改革效能评估，将评估考核结果纳入市管企业负责人2022年度经营业绩考核。

严格规范市管企业员工招聘管理，启动“职选济宁·携手共赢”公开招聘专项行动。

发挥政府性融资担保职能，截至2023年上半年，在保余额205亿元，累计担保额392亿元，着力降低企业发展融资成本。

今年以来，济宁市国资系统严格按照市委、市政府决策部署，锚定“走在前、开新局”，聚焦“九大战略”，突出国有经济战略支撑作用，奋力“争一流、争第一、争唯一”，推动国有资本和国有企业做强做优做大，国资国企改革发展和党的建设各项工作迈出新步伐、取得新成效。

截至2023年7月底，资产总额、净资产分别达到2186.43亿元、638.01亿元，同比分别增长19.00%、9.01%；1-7月份，市管企业累计实现营业总收入696.52亿元，同比增长33.40%；应交税费总额30.13亿元，同比增长1.34%；完成固定资产投资62.13亿元，同比增长117.58%。

主要指标继续保持向上向好、稳步增长态势。

纵深推进改革攻坚，持续激发内生活力（一）进一步完善现代企业制度。

践行“一线工作法”，把市管企业2022年度董事会工作报告会开在项目现场，在切实履行出资人职责的同时，将问题困难解决在基层一线。

积极开展董事会与董事评价，扎实做好外部董事考核和日常管理，济宁能源被省国资委评为全省“现代企业制度示范工程”和公司治理示范企业双项评估优秀企业。

土地一级开发相关法律法规文件梳理一、结论：在《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，国务院、国土资源部、财政部、建设部等相关部门出台的法律法规均没有涉及到土地一级开发溢价分成问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。

国家将来可能会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。

溢价分成问题早已存在，但是北京、天津出台的法律法规均未涉及这一问题，说明地方政府在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。

二、相关法规：1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（2009年）二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库，保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。

除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。

市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。

（一）严格土地出让收入征收管理。

市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。

对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

（二）确保土地出让收入及时入库。

土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。

市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。

对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。

常州市人民政府办公室关于印发《常州市投资项目核准管理办法》的通知文章属性•【制定机关】常州市人民政府办公室•【公布日期】2014.11.25•【字号】常政办发〔2014〕158号•【施行日期】2014.12.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文市政府办公室关于印发《常州市投资项目核准管理办法》的通知常政办发〔2014〕158号各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：《常州市投资项目核准管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

常州市人民政府办公室2014年11月25日常州市投资项目核准管理办法第一章总则第一条为进一步深化投资体制改革，规范政府对企业投资项目的核准行为，实现便利、高效和有效管理，根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《政府核准投资项目管理办法》、《外商投资项目核准和备案管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，各类企业（含外商）投资项目实行核准制管理的，适用本办法。

外商投资项目包括中外合资、中外合作、外商独资、外商投资合伙、外商并购境内企业、外商投资企业增资及再投资项目等各类外商投资执行核准制的项目。

第三条本市行政区域内，实行核准制的投资项目范围和项目核准机关的核准权限，由市政府发布的《常州市政府核准的投资项目目录（2014年本）》（以下简称《常州核准目录》）确定。

外商投资企业增资项目总投资以新增投资额计算、外商并购境内企业项目总投资以交易额计算，界定核准权限。

前款所称项目核准机关，是指《政府核准的投资项目目录》、《江苏省政府核准的投资项目目录》和《常州核准目录》中明确具有项目核准权限的行政机关，包括：国务院、国务院投资主管部门、国务院行业管理部门；省政府投资主管部门；市和辖市（区）政府投资主管部门。

市和辖市（区）政府投资主管部门为市和辖市（区）发展改革（经济发展）、经信部门，按照投资项目性质，分别负责基本建设、技术改造项目的核准。

成都市人民政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知文章属性•【制定机关】成都市人民政府•【公布日期】2011.10.26•【字号】成府发[2011]26号•【施行日期】2011.10.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源,机关工作正文成都市人民政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发[2011]26号）各区(市)县政府，市政府有关部门：有关单位：市国土局、市建委、市规划局、市房管局、市财政局、市监察局、市审计局《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理的意见》已经市政府同意，现批转你们，请遵照执行。

成都市人民政府二0一一年十月二十六日关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理的意见（市国土局、市建委、市规划局、市房管局、市财政局、市监察局、市审计局）为进一步规范引进社会资金进行一级土地整理，加强国有土地使用权出让收支管理，严格落实“收支两条线”管理制度，根据国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发[2010]13号)，财政部、国土资源部《关于印发＜土地储备资金财务管理暂行办法＞的通知》(财综[2007]17号)和省国土资源厅、省财政厅、省监察厅、省审计厅《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》(川国土资发[2011]36号)等文件精神，结合我市实际，现就进一步规范引进社会资金进行一级土地整理，严格土地出让收支管理提出以下意见。

一、坚持政府主导，科学规划，合理布局一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，以政府为主体，对新征收土地、旧城区改建土地进行统一的成片征收、拆迁、补偿、安置和土地平整，并完成地上及地下市政基础设施、城市公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。

各区(市)县引进社会资金进行一级土地整理，应建立健全并坚持政府相关职能部门集体会审制度，坚持政府主导，统一规划，科学布局，统筹安排，合理确定规模范围。

税务园地TAXATION FIELD土地一级开发整理项目收入确认及涉税研究田源中铁十四局集团房地产开发有限公司摘要：土地一级开发整理是政府或具备授权企业对某特定地区或区域土地展开安置、征拆等行为，保证土地达到三通一平、五通一平或七通一平建设条件，再展开商业交易行为的活动。

文章将通过对土地一级整理及其特点的介绍，对一级开发整理项目的收入确认以及涉税方式等各方面情况展开探讨，旨在明确土地涉税相关情况，推动我国土地开发与整理项目涉税管控效果。

关键词：土地一级开发整理项目；收益分配；涉税；收入确认引言国民经济的快速发展，使得国内民生改善工程以及大型市政建设等工程项目数量呈现出明显增加的趋势，工程所涉及土地一级开发整理项目也成了社会关注的重点。

为进一步规范市场主体与土地储备中心在土地一级开发整理项目中的协议签订，确保政府土地权益可以得到有效保护，税务问题可以得到妥善处理，对土地一级开发整理项目展开研究，明确收入确认方式以及涉税处理方法是极为必要的，可以实现对市场活力的有效激活。

一、土地一级整理开发基本概况（一）土地一级整理开发基本内容所谓土地一级整理开发是指在进行土地出让处理前，相关部门以及机构对土地展开整理与投资开发的过程。

会按照地区具体情况、规划功能以及基础设施配套指标等各项内容，由相关企业或者政府部门牵头，展开统一拆迁安置以及征地补偿等处理，在达到土地出让标注之后，对土地展开开发的行为[1]。

一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目、国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。

（二）整理开发项目特点因为土地一级整理以及开发等操作，都是由政府进行落实与组织，开发商所做工作也雇于政府，所以政府在整体项目中起到决定与主导作用，而这也是土地一级整理开发与其他土地开发行为截然不同的特征[2]。

具体的项目特点主要体现在三个方面：①政治性。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

关于进一步规范项目审批和加强固定资产投资管理的通知赣市发改投资字〔2010〕21号各县（市、区）发改委、赣州开发区发展规划局：2009年以来，面对金融危机的严峻考验，在市委、市政府的正确领导下，全市上下认真贯彻胡锦涛总书记“三保一弘扬”的指示精神，紧紧围绕“一条主线，六个重点”的工作部署，以项目建设为重点，着力提高投资效益，加快推进项目建设，国民经济继续保持平稳较快增长。

但是，当前项目建设和固定资产投资管理中还存在一些矛盾和问题，如任其发展，势必扰乱投资建设秩序，影响项目顺利实施。

为深入贯彻落实科学发展观，保持固定资产投资持续平稳增长，促进我市经济社会又好又快发展，根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）和《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发［2007］64号）精神，结合工程建设领域突出问题专项治理工作，现就进一步规范项目审批和加强固定资产投资管理有关事项通知如下：一、严格规范和完善项目审批、核准和备案管理项目按投资主体和建设内容不同，实行不同的管理制度：对采用直接投资和资本金注入方式等使用政府性资金投资建设的项目，实行审批制；对企业投资《政府核准的投资项目目录（2004年本）》及江西省政府核准的投资项目目录（2006年本）》中的限制类项目，实行核准制；对企业不使用政府性资金投资建设的“核准目录”以外的项目，除国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案制。

（一）关于实行审批制的政府投资项目。

项目单位应首先向发展改革部门报送项目建议书，依据发展改革部门的项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。

完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审、环评审批文件和其它需提供的材料。

无需省里配置资源(包括土地资源、矿产资源、水资源、能源资源等)，且使用市、县本级财政资金建设的项目，由市、县发展改革部门审批，并实行项目建议书、可研报告审批“两步并一步走”的程序，即项目单位在完成规划选址、用地预审和环评审批等手续的前提下，可直接向发展改革部门报送可行性研究报告（党政机关办公楼项目按国家、省规定）。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%勺利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为？曲线拿地？的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益？, 但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。