房地产企业自开票纳税人网上操作常见问题解答

房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。

作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。

然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。

本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。

首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。

房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。

对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。

当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。

预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。

另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。

售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。

房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。

纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。

企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。

其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。

房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。

然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。

根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。

房地产公司如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。

2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。

购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

2营改增后房地产企业发票怎么开一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

四、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

3营改增后房地产增值税一般发票怎么开房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。

待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

1、必须要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税一般发票冲减预收款已开具的增值税一般发票，并在发票的"货物或应税劳务、服务名称'后括注"冲减预收款'字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、具体位置等信息。

不动产如何开票问题内容：房地产的不动产发票该如何开?回答内容：一.发票开具方式依据不动产出售方的收款方式不同，发票开具方式区分为：(一)收款人分次收款的，即时开具发票，并在发票的"款项性质'栏目中注明款项性质;结算尾款时，只开具一份尾款金额的发票，并在发票的"备注'栏中注明：各项不动产的建筑面积、单价、购房款总额和其他款项的名称、金额。

不动产买受人持所有的购房发票向产权交易中心办理产权手续。

(二)收款人一次性收款的，即时开具发票，并在发票的"款项性质'中注明款项性质，该份发票中应载明该不动产购房款总额和其他款项名称、金额等内容，开票人应对"建筑面积'"单价'、"金额'等如实填写。

不动产买受人凭该份发票向产权交易中心办理产权手续。

二.发票内容填写(一)"不动产项目编号'栏目。

(二)"建筑面积'、"套内面积'、"单价'栏目。

依据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》(国税发〔2006〕173号)第一条第(三)款第(5)点"金额=面积单价'的规定，当收款人收取的款项金额与面积和单价形成勾稽关系时，应如实填写;无法形成勾稽关系时，可暂不填写。

2转让二手不动产如何开票一、开具方式增值税税制下，一般纳税人一律在机构所在地自行开票，小规模纳税人不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

二、发票类型依据36号文附件一第五十三条的规定，向消费者个人销售不动产以及适用免征增值税的不动产销售行为，不得开具增值税专用发票，除此之外的其他情形，受让方要求开具专用发票的，转让方应按对方要求开具或者代开专用发票，受让方不必须要提供任何证实文件。

三、具体要求依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收〔管理〕事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号，以下简称23号公告)的规定，纳税人销售不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票「货物或应税劳务、服务名称」栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，「单位」栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。

四川国税12366纳税服务平台常见问题及解决方法
2018年3月
1.网站问题
1.1.请问进入12366平台后无法看到菜单如何操作？
解答：
一般是由于本地网络慢或者网络出现延迟引起，可以刷新或者重新打开浏览器登录的方式来解决。

1.2.请问进入“个人中心—账号维护”页面加载不完整？
解答：
1.先查看本地浏览器版本
2.如果是Internet Explorer（IE）浏览器，请升级至IE10及以上版本，推荐IE11。

3.如果是360浏览器，请设置为兼容模式。

4.可以使用Google Chrome谷歌浏览器。

1.3.请问登录12366平台后无法看到“机构实名”菜单如何
操作？
登录后看不到“机构实名”菜单，如下图：
解答：
1.找到“个人中心——账号维护”菜单：
2. 进入后，进行如下操作：
3.“是否涉税专业机构”，选择“是”，然后点击“提交”按钮。

4.退出系统，重新登录系统后，即可看到“机构实名”菜单。

1.4.请问12366平台后点击“机构实名”菜单后无法看到机
构实名下面的菜单？
解答：
1.一般情况下，首先关闭浏览器，然后重新打开浏览器后，再次登录12366纳税平台后在访问机构实名，即可解决。

2.特殊情况下，按照如下方式处理：
(1)清除浏览器缓存
Internet Explorer（IE）浏览器：。

山东省国家税务局网上办税平台常见问题及解答一.增值税申报常见问题1、首次登录申报系统，密码或注册码的获取解决办法：当您首次使用本软件申报增值税时，请于本地纳税申报服务公司联系，公司技术支持人员将详细为您介绍系统登录的方法。

2、申报权限下未显示财务报表当您的申报类型是增值税一般纳税人或非个体的增值税小规模纳税人时，在进行增值税申报时需申报财务报表。

当您登录申报平台后，在左侧的权限列表下，未显示出任何财务报表的申报信息时，请您于当地纳税申报服务公司联系,技术支持人员将为您提取财务报表申报权限，若服务公司当时提取不到的，会告知您需联系主管税务机关在国税征管系统中维护财务报表应申报信息，然后申报平台再再次重新提取，即可有申报财务报表的权限。

3、增值税申报报表错误，如何作废后重新申报当您已将增值税申报表填写保存，并点击了“确认申报”后发现申报数据有误时，请您首先确认当前的申报状态，需根据当前的申报状态做不同的处理，详细如下：（1）当您的申报状态目前处于“申报数据已发往一窗式比对系统，请执行抄报税”时，可以在增值税申报权限下点击“增值税退回申请”，发起作废申请，申报系统将自动将您的作废申请发送到您的主管税务管理员处审核，审核通过后即处于作废状态，您可重新填报数据。

（2）当您的申报状态目前处于“申报成功。

”时，请您首先联系国税主管税务机关，确认申报数据能否在国税征管系统中作废。

国税征管系统能作废，且已作废后请联系增值税申报服务公司，我们将申报软件中已申报成功的数据进行作废，您即可重新确认申报了。

4、增值税一般纳税人即有一般货物销售又有即征即退类销售的申报若您即有一般货物销售又有即征即退销售的情况，若在申报时发现增值税一般纳税人申请表主表即征即退栏无法操作，请与主管税务机关税收管理员或纳税申报服务公司联系，我们将根据您反映的情况进行设置。

5、增值税申报--辅导期转正第一个月的一般纳税人当您由增值税辅导期一般纳税人转正后，在转正后的第一月进行增值税申报时，若存在待抵扣的进项数据，请您与服务公司联系，我们将根据您的情况进行设置。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法一、房地产企业常见税收问题(一)收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。

这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

(二)成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。

6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务稽查(一)税务稽查方法1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。

以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。

若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。

一般纳税人销售不动产开票怎么开
一般纳税人销售不动产开票怎么开，在会计行业经常会遇到此类问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。

一般纳税人销售不动产开票怎么开？
一般纳税人或一般纳税人房地产开发企业，对一般纳税人购买方销售不动产，可开具增值税专用发票。

其中，一般纳税人销售2016年5月1日前取得的不动产，可选择简易计税办法按照5%的征收率计算交纳增值税，并可开具增值税专用发票；一般纳税人房地产企业对一般纳税人购买方销售房地产老项目，可选择简易计税办法按照5%的征收率计算交纳增值税，并可开具增值税专用发票。

一般纳税人销售2016年5月1日及以后取得的不动产、房地产开发企业一般纳税人向一般纳税人购买方销售2016年5月1日及以后开工的新项目，则按11%的税率计税，并可开具增值税专用发票。

除以下情形之外，按简易办法征税的都可以开具专票：
（1）属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票；
（2）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。

（3）销售自己使用过的固定资产，减按2%征税的。

以上就是小编为大家介绍的一般纳税人销售不动产开票怎么开，相信
大家看完已经知道了，如果还需要更多的财务知识，欢迎在窗口与我们老会计们互动答疑。

新版电子税务局常见问题解答——纳税人端一．新户如何办理新版电子税务局解答：新办户先到大厅的税务登记岗去做银行的登记，然后到税管员处领取三方协议，税管员会在核心征管中的税库银协议录入中新增协议，生成的三方协议号码填写在纸质的三方协议中，纳税户需要拿着纸质的协议到银行录入，录入完成后到地税局税管员处验证，验证成功以后需要税管员到申报征收岗—》新电子税务局—》网上申报管理中开通网报并插入介质棒输入ca密码绑定证书。

二．登录的时候提示“请检查英塔ca控件和驱动程序是否正确加载及安装”解答：1. 卸载证书管理器2. 再登录下载最新的驱动程序安装3. 安装过程中，选择“华大USB”驱动安装成功后，插入UKey右下角会显示如。

4.将电子税务局网址添加到信任站点中，IE菜单里：工具》Internet选项》安全》受信任站点，点击右下角的“站点”，然后将网报的网站地址加入可信站点，点击“添加”。

面的“自定义级别”，选择上下图标识的项目，全部选择“启用”6. 然后进行登录，如果出现提示需要运行加载项，如图，点击允许。

三、登录的时候提示“您尚未开通网报。

”解答：如果纳税户为老用户，可进行如下操作：1、点击登录框下方“查询纳税人识别号”，将出现如下图所示页面：2、输入完整的15位的微机编码和校验码，如下图所示：（注意，纳税人识别号无需输入。

）3、单击“查询”，系统将查询到企业的纳税人识别号，可能会与您的税务登记证号不一致，如有不一致的以查询到的为准。

4、将查询到的纳税人识别号手动输入到登录框，如果复制粘贴，请注意前后不能有空格。

如果查询到的纳税人识别号没有错误，登录的时候还是提示“未开通....”，那么需要联系税管员在核心征管中开通。

四、因数据迁移造成部分老网报用户信息不准确，纳税企业登录电子税务局时，提示：“CA证书与绑定证书不一致”的情况解答：这是由于核心征管当中纳税户所对应的的纳税人识别号和英塔公司ca平台上数据迁移时获得的纳税人识别号不一致造成的。

网上办税业务系统常见问题解答部门： xxx时间： xxx整理范文，仅供参考，可下载自行编辑网上纳税业务系统常见问题解答一、你必须知道1. 如何确认证书已经正确安装确认个人证书安装成功：打开IE浏览器，选择菜单--工具--Internet选项--内容--证书，如果在“个人”栏中存在登陆用的个人证书<一般情况下该证书名称为纳税人识别号），表示为安装成功，否则为不成功。

如下图：b5E2RGbCAP确认根证书安装成功：打开IE浏览器，选择菜单--工具--Internet选项--内容--证书，如果在“受信任的根证书颁发机构” 栏中存在名称为“PanskyCA”和“ROOTCA”的根证书，表示为安装成功，否则为不成功。

如下图：p1EanqFDPw2. 申报和征收业务办理系统申报和征收是分离的，可以按照以下流程办理申报征收业务:1) 在申报菜单进行申报，申报成功后直接进行缴款；2) 在申报菜单进行申报，申报成功后到网上纳税子功能进行缴款，一次申报的记录和金额可以分多次缴纳税款。

3) 在网上进行申报，去税务机关进行税款缴纳。

3. 各申报菜单的功能1) 通用申报：完成纳税人的日常申报和各种涉税文书的申报；a) 个人所得税的申报：工资薪金收入请点击代扣代缴菜单b) 企业所得税：请填写附报资料；c) 残疾人就业保障金：不可自行申报，需要根据残联导入的文书进行申报；d) 减免金额带出的未纳税人做的减免审批，抵扣金额为纳税人做的扣抵税文书，金额都为自动带出；e) 汇算清缴：申报填写汇算清缴报表生成的汇算清缴文书。

2) 代扣代缴：纳税人行使代扣代缴义务，完成个人所得税，企业所得税，车船税，其他认定税种的代扣代缴。

3) 流转类工程申报：对建筑业，不动产企业的建筑业不动产工程进行申报缴税，土地增值税在这里进行申报。

应税财产工程申报：对土地，房屋，车辆，船舶进行工程申报，可报车船税，土地使用税，房产税，营业用房的营业税在这里进行申报。

浅析房地产企业涉税问题中图分类号:f812 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)01-100-02摘要随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。

但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。

本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。

关键词房地产企业涉税问题原因策略一、最容易出现的涉税问题一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。

部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。

二是预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。

预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。

房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。

四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。

国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。

房地产如何开票交税按照财税文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

也就是说，文件并没有规定，房地产企业采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

当然，国家税务总局公告中规定，房地产企业收到预收款一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，必须要申报纳税;而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。

从法理上来讲，是不一样的。

(当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的)从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票;而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。

因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。

但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均必须提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：1、同意房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税一般发票，在开具增值税一般发票时暂选择"零税率'开票，在发票备注栏单独备注"预收款'。

(山东、湖北、黑龙江、江苏等)2、房企向购房者开具增值税一般发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税一般发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。

(河南等)3、有些地方保持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。

待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。

国家税务总局公告《国家税务总局关于营改增试点假设干征管问题的公告》中规定：增加6"未发生销售行为的不征税项目'，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

纳税端办税平台发票管理系统常见问题解答一、两种登录方式的异同点•（一）普通登录•登陆方式：通过输入用户名(纳税人识别号)、密码、验证码登录•功能：涉税通知、查询统计•如果密码忘记，由主管局负责对纳税人的登录密码初始化•初始密码：111。

•（二）数字证书登录（又称Uky登陆）•登陆方式：在电脑上插入数字证书，输入用户名(纳税人识别号) 、登陆密码登录系统•功能：查询、开具发票等全部业务功能。

•初始密码：88888888二、开具发票时候提示密钥口令或者用户口令等•密码：88888888•可以通过数字证书用户工具修改密码•登录密码连续5次输入错误，将被锁定，纳税人需要持有税务登记证副本、经办人身份证复印件、数字证书以及《纳税人数字证书申请表》到地税局进行解锁操作三、首次登录系统后，开具发票时，系统提示：开票人不能为空•请通过“大厅功能-人员设置”功能进行设置后再进行开票等操作。

•“开票人”必须设置为开票人的真实的全名（与身份证一致），不准以英文缩写或数字序号代替姓名四、开具发票规范要求•（一）付款方名称栏•1、付款方是单位的，必须填开单位全称，不得填开简称；•2、付款方是个人的，必须填开个人全名，不得只填开姓、空白不填开或填开其他内容。

•（二）证件号码栏•1、凡在我市办理税务登记的企业，必须填开付款方纳税识别号；•2、付款方是机关团体、事业单位的，证件号码栏应当填开组织机构代码证号码•3、付款方是个人的，证件号码栏应当填开个人身份证明号码•（三）项目栏•开具项目由发票管理系统根据主管地税机关核定的税目自动配置，开具时选择即可•如果进入开票系统找不到对于的项目，且属于营业执照经营范围的，请联系主管税收管理员进行基础信息核实，核定对应的税目。

•如有特殊要求，可以选择“其他”项后自行填开。

五、开票时，系统提示：“开票金额超过单张开票限额”、“开票金额超过月累计开票限额”、“退票金额超过月累计退票限额”•说明纳税人开票的金额超过税务机关认定的开票限额，需要填写《纳税人领购发票认定信息变更申请表》到税源管理岗调整纳税人自开票参数，以满足纳税人的经营需要。

只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题【税收筹划，税务筹划技巧
方案实务】
一、一次性收全款方式销售自行开发的商品房：合同约定：收款方式为一次性；约定交房日期。

一次性收全款计入预收账款。

问以上行为是否属于预收款并按3%税率预缴税款，并按税率为不征税开具发票？何时开具适用税率发票？
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预
收款，按照规定预缴增值税。

如果未到合同约定交房日期，也未实际交房，即纳税义务发生之前收取的预收款应按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。

一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％
同时，按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人应选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

待纳税义务发生时间时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。

河北地税纳税人自开票软件用户手册V1.0河北省地方税务局目录目录 (2)概述 (3)第一节功能简介 (3)第二节软件运行环境要求 (3)第一章安装说明 (3)第一部分下载《河北地税自开票纳税人开票软件》 (4)第二部分安装《河北地税自开票纳税人开票软件》 (6)第二章用户登录 (9)第三章房地产自开票 (10)第一部分开具发票 (10)第二部分开具负数发票 (12)第三部分补打发票 (15)第四部分打印测试 (15)第四章建筑业自开票 (16)第一部分开具发票 (16)第二部分开具负数发票 (18)第三部分补打发票 (20)第四部分打印测试 (21)第五章系统设置 (21)第一部分修改用户名 (21)第二部分修改密码 (22)概述第一节功能简介河北地税自开票纳税人开票软件是河北省地方税务局委托北京华安通联信息技术有限责任公司专门为建筑业和房地产业纳税人开发的机打建筑业（销售不动产）发票开票软件。

该软件将纳税人的基本信息和建筑业工程项目（房地产开发项目）信息写税控加密锁中，纳税人开票时必须将加密锁插在计算机上，输入加密锁密码登录开票软件。

增强了开票的安全性。

纳税人的开票信息会通过Internet传递到税务机关的服务器，开票服务程序将校验开票信息。

不符合开票条件或是开票信息有误时，开票服务程序会不予许开票，并做出相应提示。

允许开票时，开票服务程序将保存开票信息，开票软件开始打印发票。

第二节软件运行环境要求软件运行最低配置软件运行推荐配置建议适用分辩率：800*600或更高第一章安装说明对于直接从税务机关获取《河北地税自开票纳税人开票软件》安装文件的用户，可以直接参考第二部分安装《河北地税自开票纳税人开票软件》。

第一部分下载《河北地税自开票纳税人开票软件》1、纳税人打开IE浏览器，在IE地址栏中输入，IE链接到沧州市地方税务局主页，如下图：2、单击上图中右侧“下载中心”下“涉税软件”链接，进入下载界面。

新江苏国税电子税务局操作手册及常见问题在数字化时代，江苏国税电子税务局为纳税人提供了便捷、高效的服务。

为了帮助大家更好地使用这一平台，以下将为您详细介绍新江苏国税电子税务局的操作手册以及常见问题的解决方法。

一、登录与注册首先，打开新江苏国税电子税务局的官方网站。

在首页的登录区域，您可以选择使用“用户名+密码”、“数字证书”或“电子营业执照”等方式进行登录。

如果您是首次使用，需要先进行注册。

点击“注册”按钮，按照系统提示填写相关信息，包括纳税人识别号、企业名称、法定代表人姓名、手机号码等，并设置登录密码。

注册完成后，即可使用注册的账号和密码登录系统。

二、功能模块介绍1、税费申报在“税费申报”模块，您可以进行增值税、企业所得税、个人所得税等各种税费的申报。

系统会根据您的企业类型和纳税期限，自动提示您需要申报的税种和表单。

2、税款缴纳申报完成后，在“税款缴纳”模块可以选择多种缴款方式，如三方协议缴款、银行端查询缴款等。

3、发票管理在这里，您可以进行发票申领、发票开具、发票验旧等操作。

4、税务登记包括变更税务登记、注销税务登记等业务。

5、税收优惠查询和办理各类税收优惠政策。

6、纳税咨询如果您在办税过程中有任何疑问，可以通过此模块向税务机关进行咨询。

三、具体操作流程1、增值税申报（1）进入“税费申报”模块，选择“增值税申报”。

（2）系统会自动带出您的基础信息和上期申报数据，您需要根据本期实际业务情况填写销售额、进项税额等数据。

（3）填写完成后，点击“申报”按钮，系统会进行数据校验，如果校验通过，申报成功；如果校验不通过，会提示您修改错误数据。

2、发票申领（1）在“发票管理”模块中，选择“发票申领”。

（2）填写申领发票的种类、数量等信息，并选择领取方式（邮寄或自取）。

（3）提交申请后，等待税务机关审核。

审核通过后，您可以按照选择的领取方式领取发票。

四、常见问题及解决方法1、登录问题（1）忘记密码：点击登录页面的“忘记密码”，按照提示通过短信验证码或回答密保问题重置密码。

各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税??????1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。

预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。

预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。

????2????3????4????5????63%湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。

无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。

正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。

对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。

湖北国税：湖北省国税局营改增热点问题解答（一）24.房地产开发企业取得预售款如何开具发票？房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。

在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。

在开具发票次月为准。

可能关于房地产开发企业预收款开票问题?????《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。