中国城市更新 几种模式 北京城市更新——拆除老城在此基础上进行改造 苏州城市更新——将新城

城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。

随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。

本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。

一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。

老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。

为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。

二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。

具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。

通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。

2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。

对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。

对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。

3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。

同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。

三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。

通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。

城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。

城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。

2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。

本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。

具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。

依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。

最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。

二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。

一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。

三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。

应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。

城市更新与旧城改造整治改善是指对城市中一些存在问题但并不需要完全拆除重建的区域进行改善。

这种方式主要是通过对建筑物、道路、绿地等进行维修和改造，使其适应现代城市生活的要求。

同时，也可以通过加强社会管理、提高居民素质等软件方面的改善来促进区域的发展。

整治改善的优点在于投资风险较小，同时也能够更好地保留历史文化遗产和社会网络结构。

保护保护是指对城市中具有历史文化价值或特殊意义的建筑物、区域进行保护和修缮。

这种方式主要是通过对建筑物进行维修和保养，使其能够延续历史文化遗产和特殊意义。

同时，也可以通过加强社会管理、提高居民素质等软件方面的改善来促进区域的发展。

保护的优点在于能够更好地保留历史文化遗产和特殊意义，同时也能够提高城市的形象和吸引力。

总之，城市更新是一项重要的城市建设活动，通过对城市中衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，能够促进城市的发展和繁荣。

城市更新的方式包括再开发、整治改善和保护三种，每种方式都有其适用的场景和优缺点，需要根据具体情况进行选择。

旧城改造的对象是那些尚可使用，但因缺乏维护而导致设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。

在进行改造前，需要对该地区进行详细的调查和分析，大致可以分为三种情况。

第一种情况是建筑物经过维修、改善和更新设备后，可以在相当长的时间内继续使用，此时应对建筑物进行不同程度的改建。

第二种情况是建筑物经过维修、改善和更新设备后仍无法使用，或者建筑物密度过大、土地或建筑物的使用不当，或因土地或建筑物的使用不当而造成交通混乱、停车场不足、通行受到影响等情况时，应对造成上述各种问题的原因通过各种方式予以解决，如拆除部分建筑物，改变建筑和土地的用途等。

第三种情况是该地区的主要问题是公共服务设施的缺乏或布局不当时，则应增加或重新调整公共服务设施的配置与布局。

旧城改造的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。

城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改，棚改，综合整治01 旧改，则属于“旧房改造”，旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。

02 “棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。

也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。

针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造”。

只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。

棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

03 综合整治：考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。

通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。

04 另外还需要提及土地整备-整村统筹土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。

中国城市更新的演变及其特点中国城市更新的演变及其特点随着城市化进程的加快，中国城市的更新工作也变得日益重要。

城市更新是指通过对城市空间、建筑、公共设施等进行再造和改造，提升城市的整体功能和形象，实现城市可持续发展。

在中国，城市更新的演变可以分为三个阶段：传统更新、保护与利用、综合更新。

这三个阶段展现了中国城市在不同历史时期更新的特点和发展趋势。

传统更新阶段发生在20世纪50年代以前，其特点是对老城区进行简单的翻新和改造。

这一阶段的城市更新主要侧重于基础设施的建设和改进，以满足人们日益增长的生产生活需求。

由于经济条件和技术水平的限制，传统更新阶段的城市更新存在着许多问题，如更新效果不明显、结构混乱、环境污染等。

传统的城市规划和更新方式注重经济发展，忽视了文化遗产的保护和历史文化的传承。

保护与利用阶段发生在20世纪50年代至21世纪初，其特点是将保护和利用城市的历史文化遗产纳入更新的考虑范围。

这一阶段的城市更新注重历史文化的保护和传承，尊重城市的历史文脉，保留和修复古建筑、古街区等。

此外，保护与利用阶段还注重提升城市的形象和品质，通过改善居住环境、建设绿地和公共设施等来提高市民的生活质量。

保护与利用阶段的城市更新侧重于宏观规划和综合利用，得到了较好的社会效益和经济效益。

综合更新阶段是当前中国城市更新的主要方向，其特点是全面考虑城市的经济、社会、环境等方面的需求和利益。

综合更新阶段的城市更新不仅注重老城区的更新，还包括城市的功能和结构的调整和升级，以适应城市快速发展和人们不断变化的需求。

综合更新阶段的城市更新在保护历史文化遗产的基础上，注重城市功能的优化和提升，以满足城市发展的要求。

同时，综合更新还注重城市的可持续发展，提倡绿色建筑和节能环保的概念，以减少资源消耗和环境污染。

综合更新阶段的城市更新关注社会效益和经济效益的统一，并注重市民的参与和利益保护。

中国城市更新的演变可以从传统更新、保护与利用、综合更新三个阶段看出中国城市更新在不断发展中的特点。

北京市人民代表大会常务委员会公告（〔十五届〕第88号）《北京市城市更新条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议于2022年11月25日通过，现予公布，自2023年3月1日起施行。

北京市人民代表大会常务委员会2022年11月25日北京市城市更新条例（2022年11月25日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过）目录第一章总则第二章城市更新规划第三章城市更新主体第四章城市更新实施第一节实施要求第二节实施程序第五章城市更新保障第六章监督管理第七章附则第一章总则第一条为了落实北京城市总体规划，以新时代首都发展为统领推动城市更新，加强“四个中心”功能建设，提高“四个服务”水平，优化城市功能和空间布局，改善人居环境，加强历史文化保护传承，激发城市活力，促进城市高质量发展，建设国际一流的和谐宜居之都，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。

本条例所称城市更新，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括：（一）以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；（二）以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；（三）以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；（四）以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；（五）以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新；（六）市人民政府确定的其他城市更新活动。

本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。

第三条本市城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持落实首都城市战略定位，坚持统筹发展与安全，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。

本市城市更新工作遵循规划引领、民生优先，政府统筹、市场运作，科技赋能、绿色发展，问题导向、有序推进，多元参与、共建共享的原则，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主。

一文通解中国城市更新发展五大阶段近年来，随着城市化进程的不断推进，中国城市更新发展进入了一个全新的阶段。

城市更新是指对城市内部的老旧、破败、不适应发展的区域进行重新规划、改造和开发，以提升城市的整体形象和功能。

中国城市更新发展经历了五个重要的阶段。

第一阶段：拆迁与重建城市更新的第一个阶段可以追溯到上世纪80年代末90年代初，那时的中国城市还存在着大量的老旧低矮房屋和不规划的建筑群。

为了改善城市的居住条件和环境，许多城市开始进行大规模的拆迁和重建。

这一阶段的城市更新主要以平整原有住宅区为主，建设高层住宅、商业综合体和公共设施。

这一阶段的城市更新给城市带来了新的面貌，提高了城市的居住品质和经济发展水平。

第二阶段：老城区改造随着城市更新的不断推进，人们开始关注城市中的老城区，这些老城区通常是城市的历史文化遗产，但也存在着许多问题，如基础设施老化、居住环境差、交通拥堵等。

为了保护历史文化遗产和改善老城区的居住环境，中国城市更新进入了第二个阶段，即老城区改造阶段。

在这个阶段，城市更新注重保护老城区的历史文化特色，同时进行基础设施的更新和改善，提升老城区的居住品质和环境。

第三阶段：产业升级与城市更新随着中国城市经济的快速发展，城市更新进入了第三个阶段，即产业升级与城市更新阶段。

在这个阶段，城市更新不仅仅是简单的拆迁和重建，更加注重产业升级和城市功能的提升。

许多城市开始将城市更新与产业升级相结合，通过引进高新技术产业、创新创业园区等方式，推动城市经济的转型升级，提升城市的竞争力和吸引力。

第四阶段：生态建设与城市更新近年来，随着人们对环境保护和可持续发展的重视，中国城市更新进入了第四个阶段，即生态建设与城市更新阶段。

在这个阶段，城市更新注重生态环境的保护和建设，推动城市绿化、水环境治理、生态保护等工作。

通过生态建设和城市更新相结合，城市的环境质量得到了明显改善，居民的生活品质也得到了提高。

第五阶段：智能化与城市更新随着科技的不断进步和人工智能的发展，中国城市更新进入了第五个阶段，即智能化与城市更新阶段。

2011年北京市公务员录用考试《申论》试题2011年北京市公务员录用考试《申论》试卷满分：100分时限：150分钟一、注意事项１．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力进行考查的考试。

２．作答参考时限：阅读材料４０分钟，答卷１１０分钟。

３．仔细阅读给定材料，按照后面提出的作答要求依次作答。

４．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！严禁折叠答题卡！二、给定材料１．城市规划研究城市的未来发展、城市的合理布局和安排城市各项工程建设的综合布署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的重要依据。

我国《城乡规划法》对城市规划的制定、实施、修改、监督检查、法律责任等作了明文规定。

自２００１年开始，全国范围内不同类型的城市都做起了“大规划”，２００３年至２００４年“大规划”达到高潮，据不完全统计显示，那时有４８个城市提出要建“国际大都市”，一些中小城市领导人要求按现有人口和产业规模的两倍乃至三四倍进行规划，大马路、大立交、大草坪、大广场分分上马。

２０１０年８月揭晓的中国城市国际形象调查推选结果显示，６５５个城市正在计划“走向世界”，２００多个地级市中有１８３个正在规划建设“国际大都市”。

而一些贫困县的“造城”行为就更发人深省，例如：２０１０年５月，Ｈ市Ｑ县历经１０年建“新城”计划被曝光：这个财力只有３０００多万元的贫困县，却计划斥资６０多亿元建新城，结果只留下了一堆“烂尾楼”。

２．到２００９年年底，全国３１个省、自治区、直辖市共有设市城市６５５个，城镇化水平达４６．５９％，城镇人口达到６．２亿，其中包括并没有享受市民权利的１．５亿农民工在内。

据中国社科院《２０１０年城市蓝皮书》中预计，到２０１５年末，我国城镇化率将超过５０％，城镇人口也将首次超过农村人口。

２０３０年左右，城市化率将达到６８％，中国城市化的推进步伐才进入相对稳定阶段。

城市更新：概念、模式及案例来源：公众号“银通智略”⼀、城市更新项⽬分类（⼀）按改造⼒度划分：整治、改建和拆建按照改造⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。

不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中⼭分为微改造、局部改造和全⾯改造（分别对应整治、改建和拆建）。

表1. 城市更新项⽬分类：以湾区城市为例整治类项⽬改造⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。

整治类项⽬不改变建筑主体结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。

审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。

改造资⾦主要来⾃市/区政府、权利⼈等。

城镇⽼旧⼩区改造可视为整治类城市更新的⼀种。

整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。

改建类项⽬改造⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改造、持有运营的等⽅式参与项⽬。

改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。

房企可通过改造、持有运营等⽅式参与项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。

图1. 改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园拆建类项⽬改造⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。

拆建类项⽬对城市更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更部分⼟地性质。

拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。

拆建类项⽬分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。

论新时代城市更新的研究进展发布时间：2021-12-22T02:37:04.288Z 来源：《建筑实践》2021年7月（中）20期作者：郭可为[导读] 随着城市化迈入新的阶段，城市更新成为城市经济、社会转型的新契机郭可为重庆市设计院有限公司重庆 400015摘要：随着城市化迈入新的阶段，城市更新成为城市经济、社会转型的新契机。

城市更新这一议题已逾百余年，新的理论与模式也在时代变迁中更迭几番：历史街区保护与更新、街道风貌改造、老旧院落改造、既有建筑改造……类型丰富，模式全面。

但从诸多城市更新的实施效果与社会效益来看，依然存在着目标片面化、指标单一化等隐藏问题。

基于此，本篇文章对新时代城市更新的研究进展进行研究，以供参考。

关键词：新时代；城市更新；研究进展引言城市更新诞生于全球城市化进程伊始，从早期的物质改造逐渐成为综合的城市管理手段，对全球城市演化的重要性日益提升。

二战前后，大规模的推倒重建改善了城市环境面貌，但也造成了沉重的经济负担、社会不公和文脉消失等问题。

继而在凯恩斯主义、新自由主义等思潮的影响下，城市更新先后迈入国家福利主义色彩的社区更新阶段和地产开发导向的旧城更新阶段。

更新活动有效缓解了住房紧缺和经济衰退等城市问题，但付出了极大的资源环境代价。

由于城市更新存在目标单维、手段单一、成效失衡等历史局限性，加之可持续发展的理念渐入人心，人们意识到城市更新本质是一种资源再利用和土地再开发的人地系统动态优化过程，根本目标是综合构建可持续城市。

1当前阶段实施城市更新的意义首先，实施城市更新行动是适应城市发展新形势，推动城市高质量发展的必然要求。

当前，我国的城市建设已从关注增量扩张向存量优化转变，从过去解决“有没有”向现在解决“好不好”转变，评价的目标、诉求、标准都发生了变化。

现在关注的是布局的调整和品质的提升。

其次，实施城市更新行动是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。

过去，某些城市在文化中心建设中，往往采用单独选址、集中建设大型文化场馆的方式进行宏大叙事。

《“全域型”城市更新模式的北京实践》篇一全域型城市更新模式的北京实践一、引言随着城市化进程的快速推进，城市更新成为各大城市面临的重要课题。

北京作为中国的首都，其城市更新的实践具有深远的影响和示范意义。

全域型城市更新模式作为一种新型的、综合性的城市更新方式，在北京得到了广泛的实践和探索。

本文旨在探讨全域型城市更新模式在北京的实践，分析其成效与挑战，并提出相应的建议。

二、全域型城市更新模式的概述全域型城市更新模式是一种以全面提升城市综合功能、改善人居环境、促进经济转型为目标，通过综合运用规划、建设、管理等多种手段，对城市特定区域进行整体性、系统性的更新改造的模式。

该模式注重综合效益，强调城乡统筹、产城融合、文化传承等多方面的因素。

三、北京全域型城市更新的实践1. 规划先行，科学布局北京在城市更新中，坚持规划先行，通过制定详细的城市更新规划，明确更新目标、任务和措施。

同时，注重与区域发展规划、土地利用规划等相衔接，确保城市更新的科学性和可持续性。

2. 多元主体参与，共同推进北京在城市更新中，注重发挥政府、市场和社会多元主体的作用，形成政府引导、市场主导、社会参与的格局。

政府通过政策扶持和资金支持，引导市场主体参与城市更新；同时，鼓励社会资本参与城市更新项目，形成多元化的投资和运营模式。

3. 注重文化传承，保护历史遗迹在北京的城市更新中，注重保护历史文化和自然环境，对历史遗迹和传统建筑进行保护和修缮。

同时，将文化元素融入城市更新项目中，提升城市的文化内涵和品质。

4. 创新融资模式，保障资金来源北京在城市更新中，创新融资模式，通过政府与社会资本合作、发行城市更新债券等方式，拓宽资金来源渠道。

同时，建立完善的资金监管机制，确保资金的安全和有效使用。

四、成效与挑战全域型城市更新模式在北实践取得了显著的成效。

一方面，有效改善了城市人居环境，提升了城市形象和综合功能；另一方面，促进了经济转型和产业升级，推动了城市的可持续发展。

城市更新的基本类型一1城市更新上升为国家行动凸显该项工作的重要性2020年，我国城镇化率已经达到63.89%，已经有9亿多人口居住在城镇里。

罗马不是一日建成的，同样的，我国的城市和建制镇，也都有几百几千年历史传承，新兴城镇至少也有几十年的建设史。

城市在发展，建设技术在进步，因此，原来早期建设的区域，限于经济条件和建设技术水平限制，早已不能适应当下的时代发展，造成了新时代下区域发展的不平衡不充分的矛盾。

而这一矛盾对于全国的城市来说，是普遍性的存在。

党的十九大报告中对我国社会主要矛盾做出新的重大判断，把过去“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”的表述，转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

这也成为城市更新工作在当代的主要理论依据。

我国尽管幅员辽阔，但是多数地区不适宜人类生存和居住，以胡焕庸线为界限，线东南半壁36%的土地供养了全国96%的人口。

全国总体上人多地少，为了确保14亿人口的吃饭问题，国家设置了18亿亩的耕地红线。

而城镇建设需要大量的土地，在建设用地不增加基本农田不减少的框架下，老旧的4区域用地一定要充分再利用，所以需要更新。

这成为城市更新的主要政策依据。

因此，2020年党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出我国将坚持走中国特色新型城镇化道路，继续推进新型城镇化建设，要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

城市更新已经上升为国家战略和行动。

对于土地和规划主管部门的工作者而言，城市更新是一项日常的工作业务之一，也是一个永恒的话题。

几十年来，城市更新的行动一直在许多城市中存在着，以笔者的理解，可以把城市更新实务性工作，简要概括为八种基本类型。

2城市更新实务的八种基本类型进入21世纪后，我国的工业化和城镇化发展加快，各地城市建设基本上都是在原有旧城区的基础上向外扩张，建设新城区。

北京城市更新70年：历史与模式作者：易成栋韩丹杨春志来源：《中国房地产·学术版》2020年第04期摘要：北京市在城市发展的不同时期，基于不同的目标，探索出了多种模式的城市更新：拆除重建、开发带危改、市政带危改、房改带危改、绿化隔离带动旧村改造、微循环等。

首先简要阐述中国城镇化发展的现状以及北京市城市更新的必要性。

然后深入分析并比较北京城市更新不同模式的背景、目标、内容及优缺点。

最后，通过与最早工业化的英国旧城改造进行比较和借鉴，对北京市城市更新提出了相应的政策建议。

关键词：城市更新;北京;模式中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1001-9138-（ 2020） 04-0038-45收稿日期：2020-01-101城镇化及城市更新发展现状1.1我国城镇化发展现状2017年，我国城镇化率已达58.52%。

根据《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国城镇化率在2020年和2030年将达到60%-700/0。

这说明我国已经进入城市化的中后期。

西方发达国家城市化的经验显示，在城市化中后期容易出现的典型问题是城市中心区的衰退、中心空洞化、逆城市化等。

对城市存量空间的合理改造和再利用是避免此类问题发生的有效手段，对旧城改造升级是实现城市可持续发展的关键环节。

随着国家新型城镇化规划（2014-2020年）的发布，提出“管住总量、严控增量、盘活存量”的新型用地原则，以人（即利益主体）为核心的城镇化、土地节约集约利用等理念不断得到深化。

特别是习近平总书记在“十三五”开局之年提出的“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念，对新型城镇化建设提出了更高的要求。

城市更新作为一种促进城市存量土地节约集约利用、提高土地利用效率、推动可持续城市发展的有效手段，逐步引起各界的广泛关注，一系列相关政策方案也相继出台。

为控制城市蔓延式扩张发展、土地利用效率低下等紧迫问题，我國政府在提出严控开发区和城市新区设立的同时，也在从政策、资金等方面积极推进旧城区改造。

摘 要城市是高消费群体聚集的所在，也是一国中产阶级形成并占主体的载体，更是现代社会结构的基本特征。

要实现中国经济的伟大复兴，在很大程度上依赖于从事高效率产业活动的人口的增加,这就更依赖于城市更新。

而城市更新是指对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，使之重新发展和繁荣。

城市更新是以推陈出新之法维护城市的生态平衡，综合解决城市发展问题，从而实现城市的可持续发展。

当前我国的城市更新正处在一个关键时期,既面临着发展的良机,也面临着诸多困境、问题和挑战。

当前我国的城市更新工作的一个重要任务就是,在科学发展观和社会主义和谐社会理论的指导下,积极探索适合我国国情的城市更新模式,调动一切积极因素,实现城市更新的全面的、协调的、可持续的发展,实现各方共赢,构建社会主义和谐社会。

由于城市更新是一项及其复杂的系统工程，比照其它国家城市更新中的具体社会背景，笔者分析了西方国家对城市更新模式的研究的研究成果和经验，并提出其对我国城市更新模式的借鉴意义。

然后考量我国目前的三类主要城市的城市更新现状、特点，分析归纳了我国城市更新的模式及问题，并提出了我国城市更新的发展思路及对策。

关键词：城市更新/模式/问题/发展思路与对策ABSTRACTCity is a high-consumption groups gather, and is also a form of the middle class and the main carrier of the more modern social structure is the basic feature. To achieve the great rejuvenation of the Chinese economy, to depend on the efficiency of industrial activity in the population increase, which is more dependent on urban renewal. The urban renewal refers to a decline in the urban areas demolition, alteration, investment and construction so as to development and prosperity. Urban renewal is the innovation of maintaining the ecological balance of urban, integrated solutions urban development, so as to achieve the sustainable development of cities.At present, China's urban renewal is in a crucial period, is facing both development opportunities, is also faced with numerous difficulties and problems and challenges. At present, China's urban renewal work is an important task in the scientific development concept and the theory of a harmonious society of socialism under the guidance of, and actively explore suitable for China's national conditions of urban renewal model, mobilize all positive factors to achieve the comprehensive urban renewal, coordinated , and sustainable development, the parties to achieve awin-win situation, and building a socialist harmonious society.As urban renewal is a complex project and, mutatis mutandis, other countries in the specific urban renewal social background, the author analysis western countries for the urban renewal model of the research results and experiences and put forward China's urban update on the reference model . Then consider China's current three major type cities of the urban renewal status, characteristics of China's urban renewal into the pattern and issues, and put forward the development of China's urban renewal ideas and countermeasures.key words : Urban renewal/mode/Problems/Development ideas and countermeasures目 录绪 言 (1)0.1本文的研究意义 (1)0.2本文的研究对象与研究方法 (2)0.2.1本文的研究对象 (2)0.2.2本文的研究方法 (3)0.3本文的研究内容与结论 (4)0.3.1国外城市更新的理论及实践经验与教训 (4)0.3.2国内城市更新的实践经验与教训 (4)0.3.3国内城市更新的模式及问题 (5)0.3.4国内城市更新的发展思路与对策 (6)第1章 国外城市更新的理论及实践经验与教训 (8)1.1 英国城市更新的主要措施 (9)1.1.1财政补贴制度 (9)1.1.2城市开发公司 (10)1.1.3总结 (10)1.2 美国城市更新的主要措施 (11)1.2.1美国城市更新的模式 (11)1.2.2美国城市更新的分析 (12)1.3 英美城市更新特点的比较 (13)1.3.1英美城市更新的共性 (13)1.3.2英美城市更新的个性 (14)1.4英美城市更新存在的问题 (15)1.4.1英美在早期大规模清除贫民窟时期的问题 (15)1.4.2英美在中心区更新时期的问题 (15)1.4.3 城市更新损害了社会公正 (16)1.5英美城市更新的发展趋势 (17)1.5.1重视城市更新的社会经济意义 (17)1.5.2可持续发展思想成为社会共识 (18)1.5.3. 改变城市更新的方式 (18)1.5.4. “人本主义”思想复萌 (18)1.5.5 再认识城市更新 (19)1.5.6 创新城市更新政策机制 (19)1.6总结 (19)1.6.1 合理利用房地产企业资本 (20)1.6.2 加强政府与房地产企业间的沟通 (20)1.6.3 鼓励房地产企业进行社区综合开发 (20)1.6.4发挥房地产企业在城市产业结构调整中作用 (20)1.6.5利用大房地产企业的开发经验和开发能力 (21)第2章 国内城市更新的实践经验与教训 (22)2.1具有深厚历史文化的城市更新特点——以北京市，上海市为例 (22)2.1.1北京的城市更新特点 (22)2.1.2上海的城市更新特点 (25)2.2快速城市化地区的城市更新问题——以深圳市为例 (29)2.2.1 深圳城市更新问题出现较晚 (30)2.2.2工业区改造成为城市更新主要内容 (30)2.2.3“零敲碎打”式的机制和模式 (31)2.3具有良好生态资源的西部城市更新特点——以成都市为例..31 2.3.1运用“经营城市”的市场化运作进行城市更新 (31)2.3.2通过“政策拼盘”实现城市更新中的安置房源多元化 (32)2.3.3长远战略眼光安排城市更新改造工程 (33)第3章 国内城市更新的模式及问题 (35)3.1国内城市更新的模式 (35)3.1.1国内城市更新的目标模式 (35)3.1.2国内城市更新的运作模式 (36)3.2国内城市更新的问题 (37)3.2.1不经过科学规划 (38)3.2.2城市更新存在扭曲社会关系和利益结构 (38)3.2.3城市文脉断裂 (39)3.2.4城市更新的手段单一 (39)3.2.5规划设计、理论研究滞后 (40)3.2.6更新工作易走极端 (40)第4章 国内城市更新的发展思路及对策 (41)4.1国内城市更新的发展思路 (41)4.1.1转变政府城市更新的治理理念 (41)4.1.2树立科学的发展观、以人为本 (41)4.1.3综合角度研究城市更新 (41)4.1.4确立综合城市更新目标体系 (42)4.1.5探寻城市硬性及软性更新方式 (42)4.1.6探索因地制宜城市更新新模式 (42)4.1.7科学、合理规划城市更新 (42)4.2国内城市更新的发展对策 (43)4.2.1认识、比较城市更新中主体选择 (43)4.2.2引导房地产企业在城市更新中的作用 (44)4.2.3加强城市更新、城市规划管理的关系 (45)4.2.4认识、把握城市更新的阶段性和地区差异性 (46)4.2.5贯彻可持续发展战略 (47)4.2.6我国西部建设生态基础设施 (47)4.2.7建立城市更新中的旧城整体运作规划管理机制 (48)参考文献 (50)Biobibliography (51)后 记 (53)绪言0.1本文的研究意义城市是高消费群体聚集的所在，城市居民消费水平不断提高，市场不断扩张对投资者吸引力不断增强，它使得越来越多的国民在城市发展的过程中享受实惠。

“全域型”城市更新模式的北京实践“全域型”城市更新模式的北京实践近年来，随着城市化的快速发展，城市更新成为了许多大城市迎接未来挑战的重要手段。

然而，传统的城市更新模式往往只着眼于局部区域的改造，无法全面提升城市的整体品质和可持续发展能力。

为此，北京市将“全域型”城市更新模式引入实践，旨在通过整体规划和跨区域联动，实现城市更新的全面升级。

“全域型”城市更新模式强调以城市为整体，突破传统行政区域划分的限制，注重地域联动、资源共享、功能互补。

北京市在这一模式下，通过建立城市空间总体规划，将不同区域的城市更新项目纳入一个整体框架，并打破原有行政区划，促进区域之间的互补发展。

首先，北京市实施了整体性规划，将城市更新的各个项目有机地结合起来。

通过全面了解城市发展现状和未来需求，制定了长远的城市规划蓝图。

在总体规划中，明确了不同区域的定位、城市功能布局和土地利用方向。

这为不同区域之间的联动提供了指导，有效避免了局部化的城市更新。

其次，北京市通过跨区域联动，促进城市资源的共享利用。

在京津冀协同发展的背景下，北京市与周边城市建立了紧密的合作关系，实现了资源的共同开发和利用。

例如，在城市更新过程中，北京市与天津市合作打造了京津生态城，实现了双方资源的互补，提升了区域整体的发展水平。

此外，北京市注重功能的互补，通过城市更新打造不同区域的特色。

北京市将不同区域的发展定位与整体规划相结合，打造了金融中心、科技创新中心、文化艺术中心等多个功能区域。

通过引进高端产业和创新资源，不仅提升了城市的整体竞争力，也为不同人群提供了更多的就业机会和发展空间。

在实施“全域型”城市更新模式的过程中，北京市面临了一些挑战与机遇。

首先，由于城市更新需要跨区域合作，不同区域的利益分配和协调成为了一个难点。

然而，与此同时，通过联动发展，不仅能够加强城市之间的合作与交流，也能够共同解决一些地区发展中的共性问题。

其次，城市更新还需要考虑到对现有居民的影响。

北京城市更新制度体系北京城市更新制度体系随着城市化进程的加速，城市更新也成为了现代城市发展中不可或缺的重要内容。

城市更新是一个以改善城市生存环境和提高城市功能为目标的综合性工程，包括用地重新配置、城市功能转型、历史遗产修缮等多个方面。

而北京作为我国首都和一个国际大都市，其城市更新任务更加繁重和紧迫。

为了推进北京城市更新，北京市政府不断完善城市更新制度体系，目前已经形成了比较成熟的规章制度。

1. 城市更新总体规划制度北京市将城市更新纳入到城市总体规划中，依据中国城市规划设计标准，制定了《北京市城市总体规划（2016-2035年）》，其中明确了城市更新的发展方向和总体战略。

《规划》实行“从城市维度规划城市更新”、“打造新型城市更新生态”，提出了“新建城”、“老城改造”和“复兴式城市更新”三种模式，并在细节上作出了相关规章制度。

2. 城市更新规划编制制度在北京市规划地区的城市更新项目，需在城市更新前进行详细规划编制，以确保更新过程的顺利进行。

为此，北京市政府制订了《北京市城市更新规划编制指导意见》，明确了规划编制的程序、要求和标准。

3. 土地利用制度北京市政府通过整合城市土地使用信息、详细研究城市用地结构需求、深入分析城市用地发展动态等多种手段，制定了总体用地规划，实行了土地利用计划，同时完善了土地交易制度，促进土地更加合理的流转，转化为经济效益和社会效益。

4. 住房保障制度城市更新涉及到大量的居民的搬迁和安置，如何保障这部分人的生活和居住需要是一个极其重要的问题。

北京市政府制订了多项住房保障制度，包括“和谐安居工程”、“安居计划”等，实行居民合理安置，提供住房资金支持，保障居民的权益。

5. 历史文化建筑保护制度作为一座有着悠久历史和文化的城市，北京保护历史文化建筑显得尤为重要。

城市更新过程中，如何保护和修复历史建筑，才能得到公众的广泛认可。

北京市制定了许多有关文化建筑保护的规章制度，包括《北京市历史文化街区、历史建筑保护与利用条例》、《北京市文化遗产法实施办法》等多个规章。

北京城市更新流程梳理
1. 规划阶段：制定城市更新规划方案。

包括调研、设计、评估等工作，确定城市更新的目标、范围、重点区域和内容。

2. 拆迁安置：实施拆迁工作，对需要更新的旧城区进行拆迁，确保拆迁户得到合理安置。

3. 土地开发：对拆迁后的土地进行开发，包括基础设施建设、房屋建设等工程，为后续的城市更新提供基础条件。

4. 建设更新：根据规划方案，对旧城区进行更新建设，包括改造老旧建筑、新增公共设施、改善道路交通等工作，提升城市品质和功能。

5. 再开发利用：对更新后的建筑和土地进行再开发利用，引入商业、文化、旅游等活动，增加城市的经济、文化和社交价值。

6. 居民搬迁安置：在城市更新过程中，如果涉及到居民的搬迁，需要提供合理的搬迁安置方案，确保居民权益和生活质量不受损害。

7. 返回规划：进行城市更新后的规划调整和优化，根据实际情况和需求进行相应的调整，并进行评估和监测，为下一阶段的城市更新提供经验和依据。

8. 监管和治理：建立完善的城市更新监管和治理机制，确保项目的质量和进度，防止腐败和违规行为。

9. 市民参与：提倡城市居民参与城市更新的决策和实施过程，增强市民对城市更新的认同感和主人翁意识。

10. 宣传推广：通过多种渠道和方式，向公众宣传城市更新项目的目标、成果和意义，争取社会的支持和理解。

11. 后续管理：完成城市更新后，需要建立健全的管理机制和长效机制，进行后续的维护和管理工作，确保城市更新的可持续发展。