第二讲：信托投融资交易模式

投融资业务培训一、投融资业务的基本概念和目标投融资业务是指企业或个人为了达到经营发展的目标，通过各种方式寻求资金的过程。

它包括两个方面，一方面是寻求投资的企业或个人，另一方面是提供投资的机构或个人。

投融资业务的目标是实现企业或个人的经营发展目标，通过融资获得资金，将资金投入到具有潜在收益的项目中，获取利润回报。

同时，投融资业务也推动了整个经济的发展和创新。

二、投融资业务的基本模式1. 直接融资：即企业或个人直接向投资者寻求资金。

这种模式的代表是企业发行股票或债券，个人向亲友或风险投资机构借款等。

2. 间接融资：即通过金融机构来获取资金。

这种模式的代表是企业向银行贷款，个人通过信用卡消费等。

3. 私募融资：即通过向特定的投资者进行融资，如私募基金、天使投资等。

4. 公募融资：即通过向公众发行证券来融资，如股份制企业发行股票等。

三、投融资业务的流程和关键环节1. 项目筛选和准备：企业或个人寻找具有潜在收益的投资项目，进行市场调研、商业计划书编制等工作，以为投资者提供充分的信息和理由。

2. 投资者寻找和筛选：投资者通过市场调研、资本市场信息咨询等方式寻找具有投资价值的项目，进行尽职调查、风险评估等工作。

3. 谈判和协议签署：双方就投融资条件和方式进行谈判，达成一致后签署投资协议。

4. 资金到位和投入项目：投资者向企业或个人提供资金，企业或个人将资金投入到项目中进行实际经营。

5. 监督和管理：投资者对项目进行监督和管理，确保项目按预期发展，并及时进行调整和优化。

四、投融资业务的注意事项和风险控制1. 了解市场和项目的风险：在进行投资前，投资者应该充分了解市场情况和项目的风险，制定相应的风险控制措施。

2. 做好尽职调查：投资者在选择投资项目时，应该进行充分的尽职调查，包括对项目的经济和财务状况、管理团队的背景和能力、市场竞争状况等方面的了解。

3. 选择合适的投资方式：根据自身的风险承受能力和投资目标，选择合适的投资方式和期限，降低风险。

房地产信托融资的典型模式及案例本文介绍了房地产信托融资的典型模式及案例。

其中，贷款模式是最为基础的，也是最行之有效的融资方式。

不过，相对于银行贷款而言，信托贷款在规模、资金成本和贷款期限等方面都不占有优势。

对于房地产企业的限制，两者的限制也非常接近。

此外，根据《265号文》的规定，信托公司严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。

而且，申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。

贷款型信托的融资方式包括资产抵押、股权质押、第三方担保等，期限较短，成本相对较低。

案例中介绍了Y项目贷款集合资金信托计划，其中A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。

B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。

C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。

C集团正在重点开发Y项目，该项目位于XXX区域。

根据《H市战略发展规划》，该区域将成为未来H市发展规划的重要组成部分。

A公司具备房地产二级开发资质，已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。

Y项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分为甲、乙、丙三个区域进行开发。

甲区主要是连排别墅，乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼，丙区则包括7幢18-27层的高层住宅和一个幼儿园。

随着H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，为了更好地指导城市建设与发展，H市政府委托XXX编制了《H市空间发展战略规划》。

该规划文件表明，项目所在区域将成为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展的新亮点。

同时，该区域中心区外围的建设也将全面推进，以引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

常见投融资模式介绍I r BOT暖其变种BOT是“建设经营，转让 ''的荚文缩号，指的是政府或政府授权项目业主’将拟建设的某个基础•设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资' 建设、经营、维护该项fl,该投资企业白洵卜iX规定的时期内面过约茸米册取收益，并市担风险.政府戒授权项目业主在此期向保留对该项目的监督调控权。

协议期满根据协议由授权的投奏企业将反项目转交给政府或政府授叔项H业主的•种模式日商用于对现在不能盈利而未来却有较好或一定的盈利潜力的项目,其运作结枸如下图所示』在BOT模式的基础上，又衍生出了 BOOT、BOO等相近似的模式，这些一般被看作是BOT的变种，它们之间的区别主要在于私人拥有项目产权的完整性程度不同:BOOT、BOO与BOT的比较2、BT融资模式BT （建设一转让）是BOT的一种演化模式，其特点是协议授权的投资者只负责该项目的投融资和建设，项目竣工经验收合格后，即由政府或授权项目业主按合同规定赎回.适用于建设资金来源计划比较明确,而短期资金短缺经营收益小或完全没有收益的基础设施项目。

（1）适用范围根据政府面临的任务目标和项目特点，涉及的适用范围总体上讲是前期工作成熟到位、急需投资建设，建设资金回收有保障，但回收时间较长（一般10年以上），资金筹措中长期较好可行，银行融资当前较困难。

使用范围内容包括：土地储备整治及开发（BT）；城镇供水项目（BT或BOT）；污水处理项目（BT或BOT）；水电，特别是小水电开发（BT或BOT）；河堤整治开发建设（BT）；部分水源建设项目（BT）。

（2）采用BOT、BT要注意的主要问题和对策措施采用BOT、BT有助于缓解水利建设项目业主一段时间特别是当前资金困难。

但具体操作中存在项目确定、招标选代理业主、与中标者谈判、签署与BOT、BT有关的合同、移交项目等多个阶段，涉及政府许可、审批、标的确定等诸多环节。

其中BT方式还存在到期必须回购付款的资金压力。

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析一、贷款型信托融资模式：在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

特点及优劣势：1.对公司（项目）要求：“四证”齐全自有资本金达到35%二级以上开发资质项目盈利能力强。

2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50%左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。

3.退出方式：偿还贷款本金。

4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。

7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式：在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

特点及优劣势：1.对公司（项目）要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保3.退出方式：溢价股权回购4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。

7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）8.优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

由于融资租赁公司的主要业务自始至终由资金主导，从资金的筹措到资金的运用，直至租金的回收，其贯穿全程的特点决定了资金是融资租赁公司生存和发展的决定因素和必要条件，而筹措资金能力的大小和资金管理水平的高低，则直接关系到公司的发展命运。

也就是说，租赁公司要做大做强，就必须拓宽资金的来源渠道，创新融资方式，提高资金运用水平。

因此，融资租赁公司加强与信托公司合作，可以有效拓宽融资租赁企业融资渠道，促进民间资本进入实体经济领域，更好促进产融结合，提高金融运行效率，因而具有广阔的发展前景。

五大合作模式信托公司操作融资租赁业务的方式灵活多样，有多种操作模式，其中最主要的有以下五种：一、信托公司自主管理的集合资金信托模式信托公司通过发行集合资金信托计划将信托资金集合起来，对信托资金进行专业化管理、运用，以融资租赁的形式购买设备，租赁给承租人使用，并收取租金。

在这种交易模式下，信托投资公司既是出租人，又是加入信托计划的每一位委托人的受托人，即信托财产的管理人，通过自主管理购买租赁标的物，再租给承租人，达到投资者获取稳定信托收益的目的。

二、银信合作主动管理融资租赁单一信托计划模式信托公司与商业银行合作，借助商业银行客户资源和资金平台，由商业银行发行理财产品，将募集的资金委托信托公司设立融资租赁单一信托计划，由信托公司对资金进行专业化管理、运用，以融资租赁的形式购买设备，租赁给承租人使用，并收取租金，使投资者获取稳定信托收益。

三、信托公司与租赁公司合作模式（一）融资租赁集合信托模式信托公司与租赁公司合作，借助租赁公司的项目资源、专业管理经验，信托公司发行融资租赁集合信托计划，在资金运用上由信托公司将资金贷给租赁公司用于购买设备，租赁给承租人使用并收取租金，以达到投资者获取稳定信托收益的目的。

（二）租赁资产收益权受让集合信托模式租赁公司为了盘活资产，可将一个或多个租赁项目未来的租金收入形成租赁资产的收益权进行转让，信托公司通过发行租赁资产收益权受让集合信托计划，以信托资金受让该租赁资产的收益权，信托期满后，由租赁公司溢价回购租赁资产收的益权，获取信托收益。

股权类信托(含P E基金)投融资实务操作模式股权类信托(含PE基金)投融资实务操作模式作者：信托法律网来源：北京信泽金理财顾问有限公司【字体：大中小】信托投融资模式在国内经过几年来的摸索和历练，股权方式已成为最重要的投融资安排及其风险控制策略之一。

加之国内PE（私募股权）市场的不断发展，尤其是创业板的推出，使得股权方式在投融资市场中扮演着越来越重要的角色。

“股权类信托”作为一种灵活性较好、控制力较高的投融资模式，已被广泛运用于房地产、证券、基础设施等高速成长的市场领域，并将成为未来金融创新的重要突破口。

一、股权融资型信托（一）股权质押型融资信托1、上市公司股票质押融资信托（含“大非”、“小非”及流通股）2、非上市公司股权质押融资信托（含特殊企业及母公司模式）3、股权收益权投资信托的适用领域、操作模式、运作流程及风险控制4、股权质押前的估值技术（二）初始股权出让型融资信托（三）股权混合担保型融资信托（四）股债混合运用型融资信托（五）股权对接资产型融资信托（六）财产权信托的股权融资模式（七）信托持股的退出变现机制（八）股权融资型信托的主要特点与产生原因（九）股权融资型信托的市场需求与主体博弈（十）股权融资型信托的设计原则与风险防范（十一）股权融资型信托产品的突出优势（包括但不限于法律、会计、税收）（十二）主要的股权融资型信托产品解析1、A股“大小非”股权收益权投资信托产品解读及案例分析2、境内特许经营(非上市)企业股权质押信托产品解读及案例分析3、优质企业的MBO（管理层收购）信托产品解读及案例分析4、房地产项目公司股权融资信托产品解读及案例分析5、特定目标企业重组（或并购）信托产品解读及案例分析6、基础设施(高速公路)股权融资信托产品解读及案例分析7、城投公司资本金项目股权融资信托产品解读及案例分析8、资源开发公司股权信托及转让受益权项目的解读与案例分析二、股权代持型信托（一）股权代持信托的产生缘由与目的？（二）资金信托与财产权信托之路径对比？（三）非杠杆型与杠杆型两种模式之比较？（四）激励型、并购型、分享型之比较？（五）直接型、SPC型、战投型之比较？（六）信托代持股权之进入、管理、退出？（七）股权代持信托的法律环境与市场需求？（八）主要的股权代持信托产品解析1、收购上市公司股份的股权代持信托产品解读及案例分析2、定向增发股权的信托代持及收益权投资模式解读与案例分析3、员工持股信托的解读及案例分析4、具有托管功能的股权代持信托产品解读及案例分析三、私募股权投资信托(PE信托)……（一）PE及其关联制度的实务解读1、创业过程与创投运作的各个环节(阶段)2、国际VC/PE市场的发展情况及VC/PE基金的典型结构3、中国市场的主要VC/PE机构及其业务发展数据统计4、从创业投资到股权投资基金的立法历程解读5、PE基金的组织形式选择及其优劣势比较：信托、公司、有限合伙？6、PE基金如何选择管理模式与发展路径？（二）PE的运作策略与操作技能1、对成长期的企业进行专业化改制：引导优质企业迅速扩张2、对扩张期的企业进行战略式辅导：助力优质企业加速成熟3、PE的资本募集与组织构架4、PE项目的取得、筛选及其选择标准5、PE项目的尽职调查与甄选规则6、PE项目价值评估的主要因素及估值方法7、PE项目的股权安排及投资条款8、PE项目的管理权与内部治理结构安排9、PE的项目监控与增值服务10、PE项目的收益分配与激励机制11、PE项目的退出模式（三）PE信托的业务模式1、PE信托的通行运作模式2、PE信托的优劣势及市场竞争（尤其与公司型、合伙型比较）3、PE信托与其他股权类信托产品的比较4、PE信托的法规、政策以及监管规则梳理5、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》及其他监管文件的解读6、PE信托市场的发展情况以及最新趋势7、创业板市场给PE信托带来的机遇与挑战（四）PE信托的实务技巧1、PE信托的产品设计与基金化模式2、PE信托的交易结构及主要当事方3、PE信托的操作流程（含投资流程）4、PE信托的目标企业选择（项目筛选）5、PE信托的尽职调查与估值方法6、PE信托的规模、期限、目的及资金运用7、PE信托的投资管理人与外部财务顾问8、PE信托的增信机制与流动性安排9、PE信托的中后期管理与增值服务途径10、PE信托的风险管理与信息披露11、PE信托的利益分配与成本控制12、PE信托的退出方式及终止清算机制13、PE信托的合格投资人营销客服策略（五）主要的PE操作模式解析1、公司型VC/PE模式解读及案例分析2、有限合伙型VC/PE模式解读及案例分析3、特许的产业投资基金模式解读及案例分析4、Pre-IPO投资基金集合资金信托计划解读及案例分析5、高成长性企业股权投资集合资金信托计划解读及案例分析6、创业投资集合资金信托计划解读及案例分析7、定向式金融股权投资集合资金信托计划解读及案例分析8、封闭式非定向金融股权投资基金信托产品解读及案例分析9、特定企业定向增发股权投资信托计划解读及案例分析10、房地产PE基金解读及案例分析。

信托夹层融资理论与业务模式分析夹层融资自20世纪80年代以来发展十分迅速，而在国内，信托是夹层融资得以实现的重要载体。

中信信托聚信汇金系列的成功，包括山西煤炭基金、海航商业上海家得利超市并购等案例，体现了信托夹层融资的威力和广泛应用领域。

信托夹层融资在大行业、大企业的应用，尤其是在企业并购领域的运用，是信托公司项目拓展的一个重要方向。

一、国外夹层融资理论和实践（一）夹层融资概念介绍“夹层”的概念源自华尔街，原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务和项目融资领域。

夹层融资是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。

夹层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具。

最常见的夹层融资形式包括含转股权的次级债、可转换债和可赎回优先股等，夹层资本的收益也介于优先债务和股本之间。

夹层资本是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。

当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。

因此，对投资者来说，夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。

夹层债务与优先债务一样，要求融资方按期还本付息，但通常要求比优先债务更高的利率水平，其收益通常包含现金收益和股权收益两部分。

典型的夹层债务提供者可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权，如期权、认股证、转股权或是股权投资参与权等权力，从而有机会通过资本升值中获利。

夹层融资在传统股权、债券融资的二元结构中增加了一层，有债权投资和股权投资的双重性质。

夹层融资是一种非常灵活的融资方式。

作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。

夹层融资的利率水平一般在10%‐15%之间，投资者的目标回报率是20%‐30%。

一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。

图1企业融资结构私人股权资本（Private Equity），又称私募股权投资、PE投资，是重要的资本类别之一，与夹层资本是相互联系，又有区别的两类资本形式。

信托公司的夹层融资业务模式以及案例分析夹层融资是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，那么信托公司有关夹层融资业务大家会分析?信托公司通过设立信托方案将募集到的信托资金以股权方式进入具有良好破产隔离的特设目的公司(SPV)，特设目的公司负责工程运作，并最终获取投资收益。

(1)与融资方共同设立SPV;(2)对已经设立的SPV 进行增资扩股;(3)以信托受益权置换融资方所持SPV 股权并增资扩股。

(1)第三方溢价收购信托方案所持特设目的公司股权(第三方包括特设目的公司的母公司、关联公司等等);(2)第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权;(3)以“类优先股”方式分配投资收益。

→优先股是指相对于普通股，具有优先享受剩余索取权的权益性资本。

优先股具有优先派分且收益稳定的权利特征，第一，优先股排在普通股之前，公司盈利首先应支付债权人的本金和利息，缴纳税金;其次是支付优先股股息;最后才分配普通股股息。

无论公司盈利水平如何变化，优先股的股息率不变。

第二，剩余资产分配优先，在对公司剩余财产的分配上，优先股股东排在债权人之后，普通股股东之前。

然而在现存法律体系下，并不成认优先股这一概念。

而在信托里，那么可通过结构性设计受益权的不同层次，表达出完全类同于优先股的制度安排。

(1)工程运作的失败风险;(2)融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约;(1)担保措施：由于债务人抵押缺乏，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。

第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。

(2)信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由融资方或愿意承当更高风险的第三方购置劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。

(3)治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及工程管理等方面保障投资人的利益，防止融资方的道德风险。

具体措施包括股东会的一票否决权;董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权;资金使用审批权;资金账户、使用方向的监督权等等。

信托的融资功能及其模式探析作者：孟秀丽来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第9期孟秀丽摘要：信托作为现代金融工具，可以为企业融资提供十分灵活的方式。

结合信托的特点对信托融资模式进行了探索，旨在更好的发挥信托的融资功能，促进企业和信托业的共同发展。

关键词：信托；融资；模式在中国现有的金融体系中，主要由证券公司和交易所构成的直接融资体系和以银行为主构成的间接融资体系担当为企业融资的功能，近几年来，随着信托法规的完善和信托机构的清理整顿，作为现代金融业支柱之一的信托业有了很大的发展，信托作为金融工具，不仅拓宽了投资者的投资渠道，而且为企业融资提供了更加灵活的方式。

因此对于信托融资模式的探索将有助于更好的发挥信托的融资功能，促进企业和信托业的共同发展。

所谓信托，根据《中华人民共和国信托法》第2条的规定，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

所以受托人在管理或处分不同种类信托财产的过程中具有投资和融资的功能。

一、信托的特点信托作为一种财产管理手段，有着自身鲜明的特点：1.信托方式具有灵活性。

具体表现在：信托的委托人和受益人多样化，可以是法人或自然人；信托财产多元化，可以是货币资金或实物资产；信托目的自由化，可以为自身利益或他人利益设立信托；受托人对信托财产管理灵活化，可以采用投资、贷款、出售、出租等多种方式。

2.信托财产法律上独立。

人们的财产一旦经过合法的信托形式，便不受委托人、受托人（信托机构）以及受益人的债务人追索。

即使信托机构出现破产，信托财产还可以完整地交由其他信托机构继续管理。

因此，在法律上最大限度地保护了信托财产的独立与安全。

3.投资领域多元化。

根据信托法规，信托投资公司是目前惟一准许同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构，实业投资的优势使信托具有更强的融资功能。

二、信托的融资机理分析融资是指利用一定的方式筹集企业发展所需要的资金，所以融资方式就是搭建资金供给方和资金需求方的桥梁，也是实现资金供求结合的手段。

信托计划交易结构及说明
交易结构
交易说明
1、担保公司作为委托人，委托信托公司设立信托计划，或委托证券公司设立资产管理计划，担保公司认购该计划。

2、信托计划用于向目标公司发放信托贷款，资产管理计划用于受让资产受益权。

3、目标公司根据合同约定，按期支付利息，到期还本。

4、信托公司或证券公司按合同约定分配收益给委托人，即担保公司。

5、浦发银行作为资金保管行，托管信托计划或资产管理计划。

交易成本
总成本：根据担保公司和目标公司商谈结果确定
信托公司或证券公司通道费：0.8%/年。

信托公司同融资租赁公司、商业保理公司的合作模式信托公司在自贸区的业务机会2015/4/28来源: 《2014年信托业专题研究报告》[摘要]：信托公司在境内私募投行业务，尤其是私募债权业务方面有着明显的优势，无论是对接房地产企业、政府机构还是工商企业的需求，都已经形成了一套成熟的运作体系和风控标准。

私募投行业务机会信托公司在境内私募投行业务，尤其是私募债权业务方面有着明显的优势，无论是对接房地产企业、政府机构还是工商企业的需求，都已经形成了一套成熟的运作体系和风控标准。

自贸区为信托公司私募投行业务的进一步发展打开了新的局面，为信托公司提供了境内外双边市场和双向资金。

在更为开放的环境中，跨境股权和债权投资业务作为信托公司熟悉的领域，将会搭载信托公司作进一步尝试。

一、跨境股权投资业务从目前政策来看，跨境PE投资业务更为现实。

国家为进一步推动人民币国际化，在上海自贸区内支持和鼓励跨境直接投资业务，并下放一定限额内境外股权投资项目审批权限至自贸区管委会，换汇也只需联系区内银行，比在境内区外方便很多，此类业务在操作上对信托公司来说有挑战，但也在其能力范围内。

现阶段，大部分信托公司尚未涉及跨境投资业务，这主要因为存在行业监管，因而在境外开展PE 业务领域，信托公司几乎是“零基础”。

从这个角度考虑，信托公司独立开展跨境PE业务将面临巨大风险，难点既包括操作上的也包括政策上的，因而信托公司在涉足跨境PE业务时，发挥资金聚集功能，实现融资作用，承担境内外资金流动的载体更为现实。

二、跨境私募债权投资业务从政策层面来看，现阶段对于资本项目下债权的控制尚未全面放开，对外资机构在区内发行债券和区内机构在境外发行债券都有较为严格的限制。

虽然跨境直接投资债权有难度，但是通过嫁接内保外贷和外保内贷等业务，可以满足跨境资金的投资需求。

作为信托公司，在自贸区内尚未放开资本项目管制的前提下，需要承接境外资金这一需求，本文设计了一个“担保费模式”。

信托消费金融三大模式详解信托通道业务深度解析路南麻袋研究院消费金融作为促进消费增长的强动力，虽在过去一年经历了强监管的阵痛，但有望在2019年迎来新一轮爆发期。

消费金融的发展，离不开机构资金的助力。

在众多参与消费金融的机构主体中，麻袋研究院选取信托消费金融的合作模式进行详细解析，分析信托公司参与消金的现状，并就信托公司参与消费金融的优劣势做一简评。

01消费金融业态综述参与消费金融业态的持牌机构主体主要有四类，分别为银行、信托、消费金融公司及小贷公司（网络小贷），如下图所示：从银行角度，参与互联网消费金融主要存在两种模式：助贷与联合贷款。

2017年12月，监管下发《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》，首次对助贷业务进行了规范，指出银行不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。

而2019年开年以来，浙江、上海等地先后就联合贷释放监管信号，剑指民营银行、城商行“资金跨省”等违规操作。

从消费金融公司角度，麻袋研究院此前曾在两极分化：一文详解持牌消费金融公司竞争格局一文中就消金公司增资潮现象指出，产生的动机是由于这些消金公司业务快速增长，但受制于最大杠杆倍数为10倍的规定。

消费金融作为持牌系“正规军”，归属银保监会监管，因此其杠杆率会遵从巴塞尔协议，资本充足率最低要求为10%-12%，对应杠杆率约为8-10倍。

从小贷公司（网络小贷）角度，同消费金融公司类似，小贷及网络小贷公司参与互联网消费金融依然受制于杠杆率因素，其杠杆率由各地监管分别规定，多位于0.5-3倍区间，麻袋研究院此前曾在低杠杆的互联网小贷牌照，为什么依然被热捧？一文中进行阐述。

02信托业发展现状从上一节可以看出，银行、消金公司、小贷公司分别存在不同的杠杆约束。

而信托既不存在类似消金、小贷等公司的严格杠杆约束，也不存在地区性银行放款的地域约束。

信托业起源于国外，在我国发展约有四十年的历史，其存在的主要使命为“受人之托、代人理财”。

麻袋研究院此前曾就信托业六次大规模清理整顿进行综述，详见：破茧成蝶，涅槃重生：信托业六次整顿启示录。

房地产信托融资模式及流程一,房地产信托的含义房地产信托包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人）,为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系：二是房地产资金信托。

就是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。

第二种是中国大量采用的房地产融资方式。

房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。

2003年6月13 日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。

加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。

寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。

同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。

我国于2002年颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第5 次整顿,信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。

一方面,扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。

另一方面,拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。

二,房地产信托的资金来源资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。

房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：（1）房地产信托基金：是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。

中国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；（2)房地产信托存款：是指在特定的资金来源范围之内,由信托投资机构办理的存款。