物权法及司法解释中关于业主共同共有以及共同管理的相关法条

物权法解释：第九⼗五条【共同共有】 第九⼗五条　共同共有⼈对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

【解释】本条是关于共同共有的规定。

共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系⽽对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。

共同共有的特征是：第⼀，共同共有根据共同关系⽽产⽣，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系；第⼆，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额。

这是共同共有与按份共有的主要区别；第三，在共同共有中，各共有⼈平等地对共有物享受权利和承担义务。

关于共同共有的形式，我国学界普遍认为共同共有包括“夫妻共有”、“家庭共有”和“遗产分割前的共有”。

（⼀）夫妻共有 共同共有最典型的形式就是夫妻共有。

我国婚姻法第⼗七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：⼀是⼯资、奖⾦；⼆是⽣产、经营的收益；三是知识产权的收益；四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻⼀⽅的财产除外；五是其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

例如，夫妻双⽅出卖、赠与属于夫妻共有的财产，应取得⼀致的意见。

夫妻⼀⽅明知另⼀⽅处分财产⽽未作否定表⽰的，视为同意。

（⼆）家庭共有 家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同⽣活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。

例如，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同受赠的财产，以及在此基础上购置和积累起来的财产等。

概⾔之，家庭共有财产是家庭成员的共同劳动收⼊和所得。

家庭共有财产和家庭财产的概念是不同的。

家庭财产是指家庭成员共同所有和各⾃所有的财产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个⼈财产、成年⼦⼥个⼈所有的财产、其他家庭成员各⾃所有的财产等。

家庭共有财产则不包括家庭成员各⾃所有的财产。

区分家庭共有财产与家庭成员个⼈财产的主要意义在于：（1）我国继承法第⼆⼗六条第⼆款规定：“遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他⼈的财产。

关于建筑物之共有部分之权利《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”根据该规定，对于一幢建筑物的区分所有权规定为：专有部分的所有权+公有部位的共有权+共同管理权。

建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律规定，对建筑物的共有部分共同享有的财产权利。

目前，业主与开发建设单位以及物业服务企业的纠纷大多因此而产生。

本文所谈建筑物共有部分不包含物权法规定的建筑物区划内归业主共有配套设施、场所等。

对建筑物区分所有权性质的考察和理解关系到业主共有权益的正当行使，也关系到业主与服务者之间权益的分配。

一、业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的来源关于业主对于建筑物公有部位的权利来源有不同的说法，有些人主张，可以是法定，也可以约定。

笔者认为，我国物权法关于业主对建筑物公有部位的共有权采取的是法定主义原则，其具体体现为物权法第七十条直接规定。

在我国大陆，业主对建筑物共有部分的权利是随其对专有部分权利的享有，基于法律的规定而发生。

业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质之争关于建筑物区分所有权之共有权的性质，众说纷纭。

主要有“总有”说，“按份共有”说，“共同共有”说，“区别情况”说之别，各家观点都是从建筑物区分所有权的某一侧面强调其特点和权能。

我国大陆现行物权法对建筑物共有部分权利性质没有做出明确的界定，采用宽泛得“共有”概念；但是物权法第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

”我国物权法，通过相关条文的灵活设置，来解决建筑物共有部分共有的特殊性，通过如“不能单独转让”、“不能请求分割”、“不能以放弃权利为由不履行义务”等具体规定，解决在业主权利行使时遇到的各种难题。

《物权法》关于建筑区内用地的司法解释当前，建筑小区内，开发商未按规划许可违规侵占建筑去内用地设立停车位，小区建成后，建筑外广场成为了流动商贩和广场舞大妈们的专属活动场所，严重影响业主的生活。

本文就《物权法》及相关法律条文中建筑物共有部分的相关规定、司法解释及救济途径发表个人意见如下：一、第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

【解释】本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。

业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。

目前我国城镇居民住房情况复杂，仅所有权就有不同的情形。

有的是在住房制度改革后，将原租住的公有住房，依照房改价购买为自己所有；有的是按照市场价格购买的商品房；有的是享受国家优惠政策购买的经济适用房；还有集资建房的。

而农民因征地迁人高层或者多层建筑物居住的情况就更为复杂，因此，建筑区划内哪些部分为业主共有，还须根据具体情况具体确定。

业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务包括两部分内容。

一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权；二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。

但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

《中华人民共和国物权法》：共同共有：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

共同管理：第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

中华人民共和国物权法释义：第七十二条第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

●条文主旨本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。

●立法背景现实中，关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分，是否仅享有权利，不承担义务；业主是否可以放弃对共有部分的权利为由，不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利是否一并转让等问题，看法不一。

●条文解读本条明确规定业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。

这一权利义务包括两部分内容。

一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。

但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

例如，本法第80条规定，建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。

同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规以及管理规约的规定。

例如依据本法第83条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。

又如，《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业丰大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

物业管理条例《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。

由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。

共7章70条。

《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。

根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。

《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。

[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。

中文名：《物业管理条例》颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日实施时间：2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日目录.1制定原因.2发布信息.3修订内容.4条例全文.5内容解读物业管理条例制定原因随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。

全国物业管理企业飞速增加。

它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。

也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

物业管理条例修订内容《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。

物业法律法规1.《物权法》中业主建筑物分区所有权的内容：1.多个业主共同拥有一栋建筑物时2.专有部位所有权3.共有部位共有权4.共同管理权P292.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容：1.不得以放弃权利不履行义务2.与司法解释有关联3.车位、车库所有权4.维修基金、费用分摊、收益分配P303. 《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容：费用分摊、收益分配，有约定的，按照约定，按照业主专有部分占建筑物总面积《物权法》的比例确定。

P314. 《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理方式：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业管理P325.《物业管理条例》对物业管理的定义：《条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，有业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、保养、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

P336.《物业管理条例》确立的七项基本制度及具体内容：业主大会、管理规定、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理，物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修基金等七项基本制度。

7.《物业管理条例》对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定：条例第47条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

P398.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定：条例第55条规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照相关规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

P409.《物业管理条例》规定的对业主未能履行缴纳物业费职责的处理：业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉P4110.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为:1.未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重机构2.阳台改为卫生间、厨房等3.扩大承重墙尺寸4.损坏节能设施P4311.未经批准装修人不得从事装修活动的描述：必须经过规划部门审批搭建建筑物、构架物P4312.需要变得建筑主体或承重结构时的处理方式：需提交原设计单位资质等级的设计单位提出的设计方案P4413.《住宅室内装修管理办法》对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定：装修人负责修复和赔偿，属于装饰装修责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿P4414.最高人民法院认定业主的条件：登记第二章第三节基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主，因继承或者受遗赠取得物权的，须依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。