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基于熵权TOPSIS法的房地产投资项目评价模型研究作者：周德芬来源：《国际商务财会》2020年第03期【摘要】文章从外部投资环境、项目投资预期两方面选取了人均地区生产总值、土地成交比、商品房成交比、价格增幅、静态投资回收期、成本利润率、销售利润率、内部收益率8个指标，组成房地产投资项目决策评价指标体系，利用熵权TOPSIS法构建房地产投资项目评价模型，通过对四个房地产投资项目的实证分析，证明了模型的实用性与可信度。
【关键词】熵权；TOPSIS法；房地产投资；项目评价；财务指标【中图分类号】F275一、研究背景房地产开发项目投资周期长、投资量大、流动性差，尤其是其投资决策涉及社会经济发展、区域市场、调控政策、财务预期、工程建设、不确定性风险等多方面复杂因素，因此在整个房地产开发过程中，投资前期决策最为关键，也拥有最大的不确定性，决策后项目一旦展开运行退出难度及成本较高。
国内学者对房地产投资展开了详细的研究并取得一系列成果，但主要存在以下问题：当前研究主要是对房地产可行性研究、投资策略、投资路径、运营管理等进行探讨；投资项目遴选缺乏明确、系统、规范的标准；投资决策是以确定性投资为基础的，决策者多根据定性分析的结果以及对风险的经验认识进行决策，重可行轻优选；评价指标的选取多采用主观赋权法，受人为主观影响较大；以单项目的多指标研究及多项目的单一指标评价为主。
这些投资项目评价方面存在的问题对房地产业的健康可持续发展是不利的。
如何科学地进行房地产投资项目决策，提高精细化管理水平，成为房地产企业研究的重点问题。
二、房地产投资项目决策评价指标体系（一）指标构建原则在构建房地产投资项目决策评价指标体系时，应遵循以下四个原则：科学性原则，以先进的理论为指导，符合科学原理和客观规律；完备性原则，对项目全流程、全周期进行系统、全面、完备的评价；代表性原则，构建的指标体系应尽可能准确地代表房地产投资项目市场和行业的特征；可操作性原则，指标应便于数据收集，方便进行定量处理及数据的统计和分析。
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。
本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。
关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。
目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。
1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。
在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。
1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。
1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。
房地产开发项目碳减排能力评价
周广来;鹿翠
【期刊名称】《建筑节能》
【年(卷),期】2015(000)004
【摘要】在国家倡导绿色节能减排的背景下，房地产开发企业为响应国家号召，应加大低碳减排评价力度，创新评价方法，为国民营造绿色健康的生活环境。
以生命周期理论及人工鱼群算法为理论基础，构建了房地产开发项目碳减排能力评价指标体系，并提出了一种基于人工鱼群算法和主成分分析方法的综合评价方法。
通过算例分析，该评价方法可以有效地评价房地产开发项目的碳减排能力，并可将项目或方案的碳减排能力进行排序比较，可以为开发商或审批部门的低碳减排项目决策提供参考依据。
【总页数】5页(P119-123)
【作者】周广来;鹿翠
【作者单位】河海大学商学院，南京 211100;河海大学商学院，南京 211100【正文语种】中文
【中图分类】TU20
【相关文献】
1.京津冀区域碳减排能力测度与评价 [J], 朴胜任;李健
2.基于土地价值的城市规划对房地产开发作用的评价研究——以上海金山新城中心区房地产开发项目评价为例 [J], 张弘;田莉;王伟;邹涛
3.积极开展碳减排提高企业碳交易能力——中国水泥行业碳交易能力建设启动会在京举行 [J], 田悦
4.京津冀区域碳减排能力测度与评价研究 [J], 王会芝
5.京津冀区域碳减排能力测度与评价研究 [J], 王会芝
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房地产投资环境的模糊多群体准则评价方法
周书敬;吴超
【期刊名称】《河北工程大学学报（自然科学版）》
【年(卷),期】2007(024)003
【摘要】以改进的层次分析法(IAHP)和模糊数学理论为基础,建立了针对房地产投资环境的多目标多准则多层次的群体准则模糊评价模型.该模型以梯形模糊数作为多位专家对房地产投资环境评价,构造评价矩阵,突显了主观判断的模糊性和不确定性;通过IAHP法计算每位专家各自对各准则层下评价指标权重的不同意见值和专家权重值,提高了优选方案的可信度.最后,运用模糊数学的距离公式,将各投资环境的群体评价模糊数进行处理,得到整个方案集的排序.本文还通过实例证明了该方法的可行性和有效性.
【总页数】5页(P68-71,88)
【作者】周书敬;吴超
【作者单位】河北工程大学,土木工程学院,河北,邯郸,056038;河北工程大学,土木工程学院,河北,邯郸,056038
【正文语种】中文
【中图分类】F407.9
【相关文献】
1.包头市房地产市场投资环境模糊评价 [J], 周瑞平
2.基于梯形模糊理论的房地产投资环境综合评价 [J], 崔邯龙;吴超;周书敬
3.完善房地产评价方法需要理论指导——评《基于模糊测度与模糊积分的房地产评价方法与应用》 [J], 卢新海
4.区域投资环境评价的Fuzzy群体多准则决策方法 [J], 吴小月;王坚强
5.房地产投资环境未确知测度的综合评价方法 [J], 周书敬;吴春花;张洪亮
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基于AHP-FCE的绿色房地产开发评价体系研究刘桂菊;彭淑贞【摘要】在充分理解绿色房地产开发内涵的基础上,结合我国国情,借鉴国内外绿色房地产有关研究成果,以绿色房地产企业和绿色建筑为考察重点,从环境、经济、社会三个维度,选取14个指标构建了绿色房地产开发评价指标体系.运用专家打分法和AHP方法确定各级指标权重,采用模糊综合评价法建立绿色房地产开发评价模型,并通过案例分析验证了评价体系的可行性,结合指标权重提出了实现绿色房地产开发的政策建议.【期刊名称】《资源开发与市场》【年(卷),期】2017(033)005【总页数】5页(P540-544)【关键词】绿色房地产开发;评价体系;层次分析法;模糊综合评价【作者】刘桂菊;彭淑贞【作者单位】泰山学院旅游学院,山东泰安271000;泰山学院旅游学院,山东泰安271000【正文语种】中文【中图分类】F293.3;X3222015年我国在《关于加快推进生态文明建设的意见》中指出:“必须加快推动生产方式绿色化,大幅提高经济绿色化程度,加快发展绿色产业。
”改革开放以来,房地产业一直是国民经济发展的重要引擎,而我国房地产开发以高消耗、高产出、高污染的传统模式为主,房地产行业的高速运转使资源环境难以支撑,在资源环境压力日益凸显、节能与健康需求成为广泛共识的形势下,绿色开发逐渐成为房地产开发的新要求。
构建绿色房地产开发评价体系,促进绿色房地产开发,不但可推动我国房地产业绿色升级,而且能为国家经济转型升级提供强劲的绿色动力。
国外绿色房地产评价集中体现在绿色建筑评价方面。
英国于1990年建立了BREEAM体系,该体系着重从管理、能源、健康舒适、交通、水耗、材料、污染、生态价值、土地利用等方面进行评价,通过计算BREEAM等级和环境性能指数进行等级划分并授予不同的绿色认证证书[1]。
美国绿色建筑协会于1998年创立了世界上最有影响力的评估标准----LEED标准,从资源、能源与环境等方面采用条款评价方法,对累加求和总分划档并颁发等级证书[2-4]。
基于主成分和熵权的房地产投资环境评价崔庆飞【摘要】在房地产投资环境的评价过程中,评价指标往往考虑的因素比较多,评价过程比较繁琐.本文用主成分分析的方法在评价的过程中选取指标的主成分,对评价指标进行约简,提高评价的效率.在对评价指标进行赋权时,主成分分析方差贡献率赋权的方法不能使权重归一.为了保证指标赋权信息统一性,用信息熵的原理客观的给定指标的权重,保证指标的合理.最后应用案例用改进的指标和确定的指标权重对方案进行综合评价,得分排名符合其合理性.【期刊名称】《河北工程大学学报（自然科学版）》【年(卷),期】2014(031)004【总页数】4页(P105-108)【关键词】房地产;投资环境;主成分;熵权;综合评价【作者】崔庆飞【作者单位】河北工程大学,经济管理学院,河北邯郸,056038【正文语种】中文【中图分类】N32房地产投资环境是一个复杂的综合系统，受到经济、文化、自然条件、基础环境等外界因素的制约和影响[1-2]。
作为企业来说，面对影响房地产投资的诸多因素指标，如何在进行房地产投资的过程中获得利润的最大化，需要管理者对房地产投资环境进行初步的评价，对不同地域房地产投资环境有一定的认识和理解。
传统的房地产投资环境评价方法有很多，例如：灰色系统理论[3]，未确知数学[4]，层次分析法[5]，主成分分析法[6]等。
本文运用主成分分析方法对房地产投资环境的指标进行降维处理，确定包含众多指标因素的主成分。
为了消除权重分配上的主观性，利用熵权法给定多层次影响指标因素的权重，并进行综合评价[7]。
1.1房地产投资环境评价指标的确定影响房地产项目投资环境的因素指标众多，本文在参考文献[8-10]的基础上，对影响房地产投资环境指标分为经济环境，市场环境，基础设施，社会环境四个一级指标和26个二级指标。
根据各城市《年度统计公报》、《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》提取东部沿海12个省会和直辖市的2012年的统计数据为例进行分析说明。
作者： 雷磊[1,2]
作者机构： [1]西南科技大学政治学院,四川绵阳621010;[2]中国科学技术大学公共事务学院,合肥230026
出版物刊名： 统计与决策
页码： 44-47页
年卷期： 2014年 第15期
主题词： FAHP;模糊德尔菲法;生物技术产业;成功因素评价
摘要：文章基于竞争优势与价值链理论理论,构建出相关的指标体系,并采用模糊德尔菲法拟定策略架构,再用模糊层次分析法,建立模糊三角数模型,对生物技术产业的发展与成功起关键作用的因素进行了筛选。
结果表明,影响生物技术产业成功的关键因素按权重大小依次为：“开放式创新能力”、“质量与成本控制能力”、“先进顾客导向的产品制造能力”、“技术、研发人员能力”、“品牌形象塑造能力”、“物流及销售能力”、“把握市场需求趋势”。
我国住房保障政府绩效评价的体系构建——基于廉租房的分
析
周雪飞
【期刊名称】《行政事业资产与财务》
【年(卷),期】2009(000)006
【摘要】一、问题的提出 20世纪90年代以来，我国城镇住房改革逐步形成了以“廉租住房、经济适用住房、住房公积金”为主要内容的住房保障制度和政策框架体系，力图解决中低收入群体住房问题。
【总页数】5页(P38-42)
【作者】周雪飞
【作者单位】西南财经大学财税学院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.政府绩效评价指标体系构建研究——基于电子政务环境下的区县级政府 [J], 魏丽莎
2.基于平衡计分卡的服务型政府绩效评价体系构建 [J], 路瑞莲
3.经济适用房和廉租房保障的对比分析——建立以廉租房为主体的住房保障体系[J], 蔡玉峰
4.我国住房保障政府绩效评价的体系构建——基于廉租房的分析 [J], 周雪飞
5.就廉租房谈我国弱势居住群体的住房保障 [J], 米存;贾小显
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房地产投资环境评价体系的构建及应用
方维慰
【期刊名称】《南京航空航天大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2002(004)004
【摘要】对房地产投资环境的评价是房地产投资人进行投资决策,获得投资效益的重要依据.房地产投资环境评价的指标体系应包括经济环境、基础设施环境、政策法规环境和社会文化环境四大方面;优化房地产投资环境应从加大基础设施投入建设良好的"硬环境"、规范和健全房地产市场环境、引导和启动住房消费、依法行政降低房地产开发的非生产性成本等方面入手.
【总页数】4页(P43-46)
【作者】方维慰
【作者单位】江苏省社会科学院,信息研究所,江苏,南京,210013
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.钢铁行业环境绩效评价体系构建及应用r——基于环境会计视角下 [J], 由晓琴
2.基于CIPP和AHP相结合的实践教学评价体系的构建与应用——以建筑环境与能源应用工程专业为例 [J], 刘杨; 唐建峰; 王天宇; 史泽林
3.旅游演艺传播环境评价体系构建及应用研究 [J], 黄丹;王廷信
4.中小微企业区域融资环境评价体系构建及应用研究
——以甘肃为例 [J], 谢晓娜;范胜申;马建平
5.基于多维理论的城市住区建成环境步行性评价体系构建及应用——以武汉市为例[J], 申洁;黄嘉欣;周婕;牛强;魏伟;彭阳
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基于动态因子的房地产市场成熟度评价研究
周莹;郝悦;孔凡文
【期刊名称】《中国管理信息化》
【年(卷),期】2022(25)7
【摘要】首先基于土地市场、开发投资市场、金融信贷市场、买卖市场、市场调控五个维度,引入百度指数指标,构建房地产市场成熟度评价指标体系;然后运用动态因子分析法计算2017—2019年我国房地产市场成熟度。
研究结果表明,我国房地产市场因其地理位置不同而具有明显的水平差异,华东、华南经济发达地区房地产市场发展较好,据此可以推断房地产市场发展的前景与当地经济发展情况相呼应,评价结果分布相对不均衡。
【总页数】5页(P183-187)
【作者】周莹;郝悦;孔凡文
【作者单位】沈阳建筑大学管理学院
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.我国制造业上市公司创新能力评价研究——基于动态因子分析法
2.基于广义灰色激励因子的多源不确定性指标动态综合评价模型研究
3.基于因子分析法的长株潭城市群投资环境动态评价研究
4.淮河生态经济带城市竞争力评价指标体系研究——基于动态因子模型的实证分析
5.我国区域性金融协调发展动态评价系统的研
究
——基于因子分析法与TOPSIS评价法
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基于多目标决策—理想区间模型对重庆市房产税改革效果的
综合评价
邓晓盈;辛琳;赵蕊
【期刊名称】《科技和产业》
【年(卷),期】2018(018)008
【摘要】房产税改革的效果主要体现在房地产市场的投资、个人、财政等方面的改善.而房地产市场的评价是一项多目标性的工作,为了科学、客观的评价重庆市房产税的改革效果,引入多目标决策－理想区间模型(MODMIIM ) .运用德尔菲法建立了房地产市场评价指标体系,利用多目标决策－理想区间模型对房产税改革前、后的房地产市场状况进行评价,通过对比房地产市场评价结果,得出重庆市房产税改革效果的综合评价结果.
【总页数】4页(P133-136)
【作者】邓晓盈;辛琳;赵蕊
【作者单位】昆明理工大学,昆明650504;昆明理工大学,昆明650504;昆明理工大学,昆明650504
【正文语种】中文
【中图分类】F812.7
【相关文献】
1.熵权多目标决策-理想区间法在地下水环境质量综合评价中的应用 [J], 徐波
2.流域水资源承载能力综合评价的多目标决策-理想区间模型 [J], 郦建强;陆桂华;
杨晓华;杨志峰;张继昌
3.多目标决策—理想区间模型的辽河流域水资源承载能力综合评价 [J], 秦隆宇
4.水环境质量综合评价的多目标决策-理想区间法 [J], 杨晓华;杨志峰;郦建强;张纪昌
5.基于多目标决策——理想区间模型的喀斯特地区枯水资源承载力评价 [J], 戴洪刚;梁虹;张美玲
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