2006年福建省连江县宏泰凤凰城项目整合营销策划提案

网址:目录项目简介凤凰城项目根本数据表一期可售资源阐发：凤凰城一期现有房源代价表二期房源情况介绍户型配比情况阐发二期认购代价表二期工程进度表网址:项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场平离开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。

一期连排别墅市场定位产生失误，出现了销售障碍。

一期、、、、、六栋多层吸取了别墅的教导，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高等物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有套现房、准现房，销售额万元。

其中的三室两厅有套，以五、六楼为主；的三室两厅套；这两种房型的销售金额占一期余额的。

二期小户型总销售金额预计万元，临街商铺万元，合计万元。

预售许可证预计年月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种差别的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。

其中二期小户型网址:占所有可售金额的，一期大户型销售额，二期临街商铺占。

如何解决可售资源过于疏散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

凤凰城项目根本数据表1、案名：凤凰城2、开发商：河南中原军创实业有限公司3、投资商：郑州市鑫山置业有限公司4、位置：凤凰路与凤台路交错口5、开发业绩：郑州商品大世界网址:6、售楼部地点：郑汴路商品大世界，查察院劈面7、电话：8、物业治理：元平方米.月9、公交线路：、、、、、10、园林绿化景观：简单绿化11、占地面积：平方米12、修建设计气势派头：无特色。

13、修建面积：平方米。

其中一期平方米，二期平方米，板式小高层平方米。

14、五证情况：全网址:15、绿化率：16、获奖情况：不详。

17、楼盘形态：栋多层，栋连排别墅，两栋板式小高层。

网址:一期可售资源阐发：凤凰城楼销售情况一览表网址:凤凰城楼销售情况一览表网址:凤凰城楼销售情况一览表网址:凤凰城楼销售情况一览表网址:凤凰城楼销售情况一览表网址:凤凰城楼销售情况一览表网址:一期现房可售资源总计套。

凤凰城营销策划方案案一、背景分析凤凰城是一个位于某地的高档住宅区，建筑风格独特，景观优美，配套设施齐全，生活便利性高，因而备受人们的喜爱。

然而，随着周边住宅区的快速发展，凤凰城面临的竞争压力也越来越大。

为此，我们需要制定一套有效的营销策划方案，提升凤凰城的知名度和市场占有率。

二、目标市场和人群定位1. 目标市场：城市精英阶层和高净值人群。

2. 人群定位：专注于30-55岁，家庭收入稳定且较高的中产阶级，以及投资房地产为主要财务目标的高净值人群。

三、SWOT分析1. 优势：a. 建筑风格独特，高品质的住宅区；b. 优美的景观和配套设施；c. 地理位置优越，交通便利。

2. 劣势：a. 竞争激烈，市场份额受到压缩；b. 知名度不高，缺乏品牌影响力。

3. 机会：a. 城市发展带来的人口增长和住宅需求增加；b. 经济的快速发展带来的收入水平提高。

4. 威胁：a. 周边住宅区的竞争；b. 房地产市场波动带来的不确定性。

四、营销目标和策略1. 目标：a. 增加品牌知名度，扩大市场份额；b. 提高凤凰城的美誉度，提升客户满意度；c. 增加销售数量和销售额。

2. 策略：a. 建立并提升品牌形象：通过打造独特的建筑风格和优质的配套设施，提升凤凰城的品牌形象，以吸引目标市场的目光。

b. 建立良好的客户关系：与现有客户建立良好的关系，提供优质的售后服务，通过客户口碑传播来吸引更多的潜在客户。

c. 多渠道推广：通过广告、网络推广、社交媒体营销等多种渠道来宣传凤凰城的优势，增加品牌曝光度和知名度。

五、营销策划具体方案1. 建立并提升品牌形象：a. 设计独特的建筑风格和景观设计，以突出凤凰城的特色；b. 提供高品质的配套设施和服务，如游泳池、健身房、商业区等，以满足目标人群的需求；c. 定期开展公开活动，如艺术展览、音乐会等，以吸引目标市场的目光。

2. 建立良好的客户关系：a. 提供优质的售后服务，回访客户，关注客户的意见和反馈；b. 定期组织客户活动，如社区聚会、健身活动等，以增进客户之间的互动和交流；c. 发放客户福利，如折扣券、礼品等，以增加客户的忠诚度。

福泰广场全程营销推广策划【目录】整体市场分析滨江高层楼市分析项目优劣势分析项目潜在客源分析项目卖点分析项目营销推广策略项目广告推广策略第一部分：整体市场分析一、市场分析?从政策环境的角度分析l 以台江“两街”和新中亭街为重点的台江路南北两侧地块，是“福州尖沙咀”的基本轮廓，已显现无限商机。

“元洪城“与“华联”、“台百”及新中亭街、新安平及周边总计近50万平方米的商业营业面积，将是全市最大的购物中心。

规划中的步行街将越过五一路沿台江西路扩张至新中亭街，与新安平5条步行街、新中亭街内几十条步行街相呼应、相连接，形成全国最大的步行街群(步行街区域)和大规模、高档次、密集型的休闲旅游中心。

l 按照国务院批准的《福州城市总体规划》（1995?2010年），全面实施的“东扩南进”战略，将以闽江为轴心。

在沿江26.2公里，纵深200米，总用地面积达1.5万亩的福州“外滩”上，将规划21世纪的城市中心商务区、国际中心及高尚生活区。

作为未来新城市中心，江滨先天独具的景观优势，又使其成为高层住宅理想的建设用地。

她不仅是福州城市东西向交通干道，还将形成集观光、旅游、休闲、购物、商住、防洪於一体的建筑群体，成为榕城的“外滩”。

二、市场分析?从楼市发展的角度分析l 城市建设日新月异带动楼市成长。

随着江滨大道的形成，正在建设中的南二环线，规划中紧锣密鼓的三环线更使福州城区格局、交通组织和市政建设上新台阶，城市基础建设给房地产市场带来的好处将进一步释放出来。

l 二手房、公房上市渠道通畅促进一级房市。

楼市的“梯度消费”结构日趋合理。

“二次置业”、“终极置业”等字眼频频见诸报端，足以反映一级房市的发展后势强劲。

l 商品房产品的竞争在细节上得到体现。

这是一个产品说话的年代，更细的市场划分、更细微的人性化设计、更细致到位的服务，以及做好产品细节所需的企业和炒作，也只有把细节做好的开发商才能在今天残酷的市场竞争中求得生存。

l 央行《关于规范住房金融业务的通知》中规定，开发商欲向银行申请贷款购房，必须实现多层主体结构封顶，高层住宅总投资完成2/3的情况下方能兑现，这些规定对于自由资金不足或没有更灵活的融资渠道的开发商而言，将面临着淘汰的危险。

【Word版，可自由编辑！】皇城广场营销策划案目???? 录前言 (2)第一篇、商业地产综述 (3)第二篇?? 项目基本定位 (5)第三篇项目整体营销思路 (14)第四篇?? 销售周期安排 (16)第五章? 销售前准备工作 (20)第六篇? 售楼部装修方案 (23)第七篇销售前期及内部认购方案 (26)第八篇 VI设计.墙体广告.报版设计 (30)第九篇?? 价格策略 (39)第十篇?? 销售策略方案 (43)第十一篇? 商业地产的招商 (45)第十二篇? 物业及商业管理建议 (51)附录 (56)前???? 言关键词一：“商业地产经营决定价值”投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。

租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。

一个商业项目没有好的经营前景，很难销售出去。

即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现很多的后遗症。

关键词二：商业项目难就难在招商上目前的房产市场上，盖房子、卖房子都相对容易，开发商基本处于相对强势地位，但招商就不同了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的一件事。

关键词三：“地产商需要增值顾问服务”如果我们能够建立一套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务，将会使我们站到一个行业的高度，核心竞争力会大大提高。

在和开发商的谈判过程中就会处于相对强势地位。

第一篇、商业地产综述一、商业地产分类（一）、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。

（二）、按产权形式分１、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。

在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。

凤凰城项目营销策划书一、项目背景凤凰城项目是一个位于城市中心的居住、商务、娱乐综合体，占地面积广阔，具有良好的地理位置和未来发展潜力。

该项目拥有现代化的建筑设计、高品质的生活设施，预计将成为城市的新地标，吸引大量目标客群。

二、市场分析1. 目标客群凤凰城项目的目标客群包括年轻白领、中产阶层家庭、城市新贵等群体，他们追求生活品质、关注社交圈子，具有一定的消费能力和消费意愿。

2. 竞争分析城市中心地段的房地产项目竞争激烈，存在多个同类型的综合体项目，竞争对手主要有A项目、B项目等。

为了在市场中脱颖而出，凤凰城项目需要制定有效的营销策略。

三、营销目标凤凰城项目的营销目标是在项目开发周期内实现销售额的稳步增长，提高项目知名度，确保项目的可持续发展。

四、营销策略1. 品牌定位凤凰城项目致力于打造城市中心的高品质生活空间，强调现代化、便利化、社交化的生活理念，塑造独特的品牌形象。

2. 市场定位凤凰城项目将重点推广项目独特的地理位置优势、建筑设计特色、生活设施配套等，吸引目标客群的关注和认可。

3. 推广渠道凤凰城项目将通过线上线下结合的方式进行全方位推广，包括建立社交媒体账号、参加房展会、举办线下活动等，扩大项目的曝光度和知名度。

4. 营销活动针对不同客户群体，凤凰城项目将开展多种类型的营销活动，如优惠促销、礼品赠送、联合推广等，激发客户购买欲望。

五、执行计划1. 第一阶段：项目推介与品牌宣传•时间：第1-3个月•内容：在社交媒体、房展会等平台进行项目推介，提高品牌知名度。

2. 第二阶段：销售促进活动•时间：第4-6个月•内容：推出各种形式的优惠促销活动，吸引潜在客户。

3. 第三阶段：持续宣传与品牌塑造•时间：第7-12个月•内容：持续开展宣传活动，加强与客户的互动，提高项目的口碑和影响力。

六、预期效果通过凤凰城项目的营销策略，预计可以有效提高项目的销售额和知名度，吸引更多目标客户，为项目的可持续发展奠定良好的基础。

凤凰古城营销宣传文案策划为了更好地发展凤凰古城旅游业，吸引更多游客，提升凤凰古城的知名度和美誉度，我们制定了一份营销宣传计划，希望能够为凤凰古城带来更多的商机和机会。

一、目标定位1. 提升凤凰古城的知名度和美誉度。

2. 吸引更多游客到凤凰古城旅游观光。

3. 拓展凤凰古城的旅游业务，增加收入。

二、策略规划1. 团队合作我们计划与当地旅游局、旅行社、酒店等旅游相关机构进行紧密合作，共同推广凤凰古城。

通过资源整合，共同制定合理的宣传计划，达到最佳效果。

2. 多渠道宣传我们将通过各种方式进行宣传，包括线上线下宣传、广告推广、活动策划等，全方位地推广凤凰古城。

同时，利用社交媒体等新媒体平台，与游客建立直接联系，提高宣传的有效性。

3. 特色推广凤凰古城有着独特的文化底蕴和建筑风格，我们将充分挖掘这些特色，打造独具特色的旅游产品，吸引更多游客。

例如举办古城文化节、特色美食节等活动，让游客全方位体验凤凰古城的魅力。

4. 服务提升为了提高游客的满意度，我们将加强对凤凰古城的管理和服务，提升景区的品质和形象。

培训员工的专业素质，提高服务水平，为游客提供更好的体验。

5. 其他措施我们还将制作宣传册、海报、旅游地图等宣传材料，提高宣传的覆盖面和质量。

同时，与媒体合作，进行有针对性的宣传报道，扩大凤凰古城的知名度。

三、实施方案1. 宣传推广我们将在各大旅游网站发布凤凰古城的宣传信息和旅游攻略，吸引更多游客关注凤凰古城。

同时，通过合作伙伴的官方网站、微信公众号等渠道进行推广，扩大宣传的覆盖范围。

2. 活动策划我们计划举办凤凰古城的文化节、美食节、摄影大赛等活动，吸引更多游客前来体验。

通过活动的举办，提升凤凰古城的知名度，增加游客的粘性。

3. 新媒体营销我们将在社交媒体平台开展营销活动，与游客建立直接联系。

推出专属凤凰古城的微信小程序，提供在线预订、导览等服务，方便游客出行。

4. 品质提升我们将加强景区的管理和服务，提高景区的品质和形象。

房地产策划案例凤凰城1. 引言房地产策划是指在房地产开发过程中进行规划和设计，以满足市场需求并达到商业目标。

本文将以凤凰城为例，分析其房地产策划案例。

2. 背景凤凰城是美国亚利桑那州的最大城市，也是经济和文化中心。

随着城市的发展，房地产市场也呈现出快速增长的趋势。

为了充分利用城市的资源和市场机会，房地产开发商决定进行全面的策划。

3. 目标本次房地产策划的目标是打造高品质的住宅项目，吸引更多的购房者和投资者。

具体目标包括：•建设高品质的住宅区，提供舒适的居住环境；•吸引年轻人和家庭群体，满足他们的需求并创造独特的社区氛围；•实现可持续发展，减少对环境的影响。

4. 定位凤凰城的房地产市场竞争激烈，为了在市场中脱颖而出，该项目需要建立明确的定位。

根据市场调研结果和目标群体的需求，该项目将定位为高端生活方式社区，以满足购房者对品质生活的追求。

5. 市场调研在凤凰城进行市场调研，了解购房者的需求和市场趋势是房地产策划的重要环节。

通过调研发现，目标群体主要有以下几个特点：•年轻的专业人士和家庭群体•注重生活品质和社区环境•对可持续发展和环境保护有意识•希望拥有完善的基础设施和便利的交通网络6. 开发策略根据市场调研的结果和目标群体的需求，我们制定了以下开发策略：6.1 社区规划•以人为本的设计理念，打造舒适宜居的社区环境•充分利用城市资源，提供丰富的社区设施和娱乐活动•强调社区的互动和交流，建立紧密的社区关系6.2 房屋设计•采用现代化的建筑设计和高品质的建材•注重居住空间的布局和功能性，满足购房者的实际需求•提供多样化的户型选择，以适应不同购房者的需求6.3 环保和可持续发展•设计使用可再生能源的房屋系统，减少对环境的影响•建立可持续的供水和能源管理系统•鼓励居民采用环保的生活方式6.4 营销和销售策略•打造独特的品牌形象，提升认知度和吸引力•制定差异化的营销策略，吸引目标客户群体•提供灵活的购房方案和融资支持，促进销售7. 实施计划房地产策划的实施需要一个详细的计划，以确保各项任务有条不紊地进行。

凤凰古城的营销方案1. 引言凤凰古城位于湖南省湘西土家族苗族自治州凤凰县，拥有悠久的历史文化和独特的民族风情，吸引了大量国内外游客的关注与到访。

为了进一步提升凤凰古城的知名度和吸引力，制定一个有效的营销方案至关重要。

本文将围绕凤凰古城的特色与优势，提出具体的营销方案，以促进其可持续发展和长期竞争力的提升。

2. 目标市场分析根据凤凰古城的特点和旅游资源，我们将目标市场分为以下两个群体：2.1 国内文化游客国内文化游客主要指喜欢历史文化和传统风情的游客群体，他们对于凤凰古城的历史文化价值和民族风情非常感兴趣。

这部分游客通常有较高的文化素养和消费能力，对于旅游体验有较高的要求。

2.2 国外背包客国外背包客群体主要指喜欢独特体验和深度旅行的年轻人群体，他们更注重与当地人交流和了解当地文化。

对于凤凰古城的原生态和传统生活方式非常感兴趣，愿意通过长时间停留和深入融入当地社区来体验真正的凤凰古城。

3. 营销策略基于对目标市场的分析，我们制定了以下几个营销策略，以提升凤凰古城的知名度和吸引力：3.1 品牌营销建立凤凰古城的品牌形象，通过在全国范围内进行广告宣传和线上推广，提高凤凰古城在目标市场的知名度。

在品牌形象塑造中，突出凤凰古城的历史文化价值和原生态风情，吸引目标市场的游客。

3.2 旅游产品创新开发具有独特特色的旅游产品，满足不同目标市场的需求。

对于国内文化游客，可以推出历史文化导览和传统民俗体验等项目；对于国外背包客，可以提供家庭寄宿和当地手工艺制作等深度体验项目。

3.3 提升旅游服务质量加强对旅游从业人员的培训和管理，提升旅游服务质量。

从接待游客、向导服务到旅游购物，全方位提高游客的满意度和体验感。

定期对旅游服务进行评估和改进，确保游客的口碑传播和回头率。

3.4 旅游包装设计与营销推广通过精美的旅游包装设计和独特的营销推广活动，吸引更多游客关注和参与。

例如，在社交媒体平台上举办凤凰古城摄影大赛、美食节和民俗表演等活动，吸引游客在享受旅游体验的同时，将凤凰古城的魅力分享给更多人。

凤凰城营销策划方案案例近年来，凤凰城市的旅游业发展迅速，成为人们瞩目的旅游胜地，旅游资源十分丰富。

如何利用好这些资源，发挥凤凰城市的优势，吸引更多游客前来，成为一个值得思考的问题。

因此，针对凤凰城市的营销策划方案的制定显得尤为重要。

本文将介绍一个成功的凤凰城营销策划案例，并从中寻找一些营销策划的启示。

一、案例介绍某知名旅游公司为了进一步拓展品牌市场，决定进入凤凰城市，并利用凤凰城特有的古老文化和历史建筑等旅游资源，制定了一套营销策划方案。

该公司主要采用线上和线下结合的形式，开展全面的营销活动。

具体措施如下：（一）线上营销1、打造旅游线上平台。

该公司在官方网站上开设凤凰城旅游专区，推出一些凤凰城的旅游经典线路和特色体验，让更多人了解凤凰城的历史和文化，并可以预订旅游套餐。

2、开展社交媒体宣传。

该公司在微信、微博等社交平台上发布一些有趣的短视频和图片，增加品牌曝光率。

同时，还通过推送一些旅游攻略、游记等内容，让更多的人了解凤凰城内外。

3、利用搜索引擎优化。

该公司针对凤凰城旅游的搜索词汇及相关词汇进行SEO优化，增加在搜索引擎里的排名，提升了网站的流量和点击率。

（二）线下营销1、在凤凰城的重要节点设立展览摊位。

该公司利用各类展览会等机会在凤凰城内外设立展览摊位，展示自己旅游的优势和特色，增加目标客户对产品和品牌的了解。

2、开展一些特色体验活动。

该公司结合凤凰城市的文化特点和游客喜好，推出一些体验类活动，诸如传统服装试穿、茶文化体验等，吸引游客前来参加活动，增加品牌美誉度。

3、主办独具特色的文化节庆活动。

该公司围绕凤凰城每年的重要节庆，如春节、重阳节等，举行一些特色的文化活动，吸引游客前来体验。

二、案例分析该营销策划成功的原因主要有三点：（一）从宏观上规划了活动的战略目标该公司充分认识到自己是一个旅游公司，旅游是主营业务，因此将整体战略目标锁定在旅游经营上。

针对凤凰城市的优势资源，选取凤凰城市相关文化、庆典等作为宣传营销策略的主攻方向，通过多种方式和平台推广，拉开品牌知名度的构筑。

凤凰城项目营销策划书（4）目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义品牌战略形成及品牌定位品牌内涵组成凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除。

1、在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。

这些人的消费有点象青年居易的目标群。

他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。

他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同郑汴路有很大的租房需求市场，非常认同郑东新区的发展前景。

由于我们的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成凤凰城二期明确的户型抗性。

而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。

但这些人的消费实力有限，首付2.5—3.5万元，月供700元，对这些人来说比较吃力。

抗性解除。

对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。

这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。

，郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方2、26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力〔大多来自朋友和家庭〕，但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。

3、已在郑州干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解，对郑东新区有一点印象，但不太关心。

在郑州租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住，：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。

凤凰古城的市场营销策略目录第一章绪论 (2)1.1 背景 (2)1.2 研究意义 (2)1.3 研究内容 (3)第二章凤凰古城市场营销策略的相关理论概述 (3) 2.1 STP战略 (3)2.2 4P 战略 (5)2.2.1 关于产品策略（Product） (6)2.2.2 关于促销策略（Promotion ） (6)2.2.3 关于价格策略（Price） (7)2.2.4 关于地点（渠道）策略（Place） (7)2.3消费者行为学 (7)2.3.1 消费心理与消费行为的关系 (7)2.3.2 消费心理学的研究对象 (8)2.3.3 消费心理学的研究内容 (8)2.3.4 消费心理学的研究原则 (8)2.3.5 消费心理学的研究方法 (8)第三章凤凰古城的旅游现状 (9)3.1 凤凰古城及其旅游业的概况 (9)3.2凤凰主要旅游资源及其评价 (9)3.3凤凰古城旅游的发展条件 (10)第四章凤凰古城市场营销策略 (11)4.1 STP 战略 (11)4.1.1 凤凰古城的文化类型与特征 (11)4.1 .2凤凰古城的文化旅游产品的开发定位 (11) 4.2 4P 战略 (11)4.2.1 文化旅游产品策划 (11)4.2.2 市场开发和营销策划 (14)4.2.2.1 形象宣传策略 (14)4.2.2.2 区域联合促销策略 (15)4.2.2.3 文化节庆活动促销策略 (15)4.2.3 旅游市场形象设计 (15)4.2.4 主要营销措施策划 (15)4.3旅游商品开发 (16)4.4用特色文化旅游来迎合消费者文化旅游的消费心理 (16)第五章结论 (18)致谢 (19)参考文献 (20)第一章绪论1.1 背景随着旅游业的发展和成熟，游客在旅游过程中已经不满足于单一的视觉享受。

现代的旅客越来越注重精神享受和物质的结合，对深度旅游产品的文化内涵和文化品位的追求也表现出超越以往的热情。

旅游商品开发也逐渐提高文化创意水平，且旅游餐饮也在突出地方文化特色，旅游经营服务要体现人文关怀。

目录价格策略销售策略设定项目推广策略设定推广各阶段任务具体设定：项目推广首期计划（内部认购期）促销策略销售现场包装策略主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收营销总结价格策略一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。

二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。

价格优惠点宜控制在4%以内。

二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。

销售策略设定A、产品核心功能：a、商务公寓，部分商铺投资；b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19平米和40平米的一室一卫。

c、交房标准：毛坯房B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。

C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。

一期余房即时销售。

D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。

项目推广策略设定A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。

C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。

推广各阶段任务具体设定：A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。

本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。

B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。

实现销售突破。

C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。

《凤凰城项目营销策划书（3）可口可乐营销策划方案》摘要：正形成“卖场”商区能直接带动凤凰城二期投价值甚至有可能使凤凰城二期成“卖场”附属配套，、 07国道东迁郑汴路东段将成郑州东区财富，周边楼盘云集目录项目分析优势劣势机会威胁项目分析）优势）郑汴路商圈天然地段优势这里是财富俱乐部富翁制造厂这里万富翁比比皆是每年都有新代产生不断是我方楼盘有力支撑市场细分如下、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足这部分客户部分是二次或三次置业是终极消费0年不会再置业b、端市场被东方明珠、合花苑、虹景等档楼盘满足属消费和终极消费结合、复合市场凤凰城期是众楼盘从价位角划分属低档楼盘凤凰城二期户型项目目标群预计业主身份复杂置业心理不尽相故推广程不能拘泥单推广主线区域年轻人多收入较低蓝领阶层有效不足如凤凰城二期销售采取青年居易味向年轻尚族诉我方楼盘销售可能面临比较严峻局面）郑汴路板块高档楼盘云集已道板块样成身份、财富象征凤凰城二期应借概念实现品牌形象变3）正形成“卖场”商区能直接带动凤凰城二期投价值甚至有可能使凤凰城二期成“卖场”附属配套该局面旦形成销售将高屋建瓴出现爆抢局面）凤凰城项目二期有巨升值空与既得便利、 07国道东迁郑汴路东段将成郑州东区财富有“东”或“东区发动机”质地位郑汴路商圈早已成万富翁制造厂但是这样天然地产优势却让建业、英协、合花苑等批高、档楼盘风光占尽而我方楼盘以“原地产低震”角色不仅没有收获天然地段优势而且二期、三期制造了品牌障碍这问题必须二期项目得到扭B、郑东新区辐射效应郑东新区开发将使郑州心东移郑汴路地产板块位老城区与新城区支撑地带配套齐全生活便利条件将给郑汴路东段带次前所有商机而凤凰城项目恰恰位这板块心5）相对较低价位即使850元平方米比其周边楼盘仍具有优势关键是嘈杂环境降低了消费者对凤凰城价值认知现消费者心理价格800元平方米以下提升项目认可价值回避环境劣势是推广重要工作二）劣势）、凤凰城可售由三种不物业形态组成这三种物业形态目标群是完全不置业目尤其是期多层现已进入尾盘阶段可售仅850万元房主力是59平米五、六楼3室厅目前通常平米面积即能做出比较舒适室厅户型并非市场主力所由总价原因总面积50以上多层户型五楼以上是难卖户型并且类房还要和周围金色年华、金色港湾、合花苑、东方明花甚至建业、英协等东南板块几乎所有楼盘相竞争尤其是850万元户型现房可售不能放任由二期带期（通常户型带不动00平米以上户型）不能全力以赴主打现有房（总房有限导致营销总量较少）也不能先做二期树品牌形成二期胜局再做期尾房这对营销工作是巨挑战）凤凰城二期离郑汴路较远从售楼部到社区要嘈杂市场很难形成良看房通道凤凰城期、二期又被青年路所分隔很难形成整体楼盘感觉有“只是两栋临街楼”印象3）凤凰城二期和张庄墙隔有都市村庄形象物业安全系数较低居住环境嘈杂仅靠硬件设施很难形成高档楼盘形象）与二期相比期楼盘素质高、售价低形成凤凰城二期销售心理价位抗性6）非现房不合商户即买即住消费心理7）非独立厨房做饭起居不方便这与目前郑汴路商户想改变天天吃排挡愿望不三）、机会）商铺拆迁原居住商铺二楼商户另谋居所导致租房市场更加火爆郑汴路商圈约000户商户万人庞消费群体将突显凤凰城二期投价值因势利导单纯商铺拆迁形成居住即可成凤凰城二期主力客）挖掘市场郑汴路商圈商铺仓库紧张从费用角考虑商户、店员二楼居住很不划算动员较商户从商铺二楼搬出到凤凰城置业开拓新市场3）郑汴路各市场竞争激烈鳄级商户正形成这些商户了稳定企业骨干力量和亲属已开始他们购置总价较低房屋这些房屋通常位商铺附近以便商户们无严格义上下班生活工作而凤凰城二期恰恰合商户们这）“卖场”整合将对鳄形成推波助澜凤凰城二期有可能成“鳄”商配套) 户型特性导致目标客户对居住环境要不高凤凰城二期配套不全居住环境嘈杂抗性可以弱化b) 凤凰城二期产品总价低置业风险由郑汴路商圈租房市场火爆且楼盘有“卖场”作依托购房、租房恒久存物业几乎不可能贬值也比较容易手或出租这非常合外地商人置业心理) 凤凰城二期应该说具有充足客户消费坚力量是建材市场商户故推广可采取铺单形式主报纸广告、广播广告辅媒体策略节约量推广成) 户型现房阶段户型劣势览无余故期房从另方面说是种优势) 以卖场做依托诱导郑州房东投市场这部分客很难成凤凰城二期销售坚力量) 郑东新区建成历0年久总投000亿元其期总投56亿元5年完成这将给郑汴路巨市场机会6）良地段发展前景商人带投机会四）威胁）行业竞争周边楼盘云集建业、英协、东方明珠、合花苑、金色年华等林立郑汴路附近客户分流竞争激烈郑州户型市场正趋饱和量户型投放势必导致更加量楼盘优胜劣汰建业四期、合花苑、金色年华二期近期有户型投入市场凤凰城二期应当密切关市场动态争取占领市场先机）行业外威胁郑汴路“卖场”形成商更加方便快捷商环节减少将淘汰批商户故凤凰城消费群将萎缩政府关商品房0035以须全装修出售年左右建材、装修市场将出现由散户购买主向集团购买主变而开发商必须考虑众市场故装市场要重新整合品牌何何从很难预测；档品牌可能会脱颖而出门庭若市但商户总数只会减少这变动程他们置业激情将折扣凤凰城二期须这局面认知或形成前完成销售否则我们将陷入非常被动局面。

宏泰·凤凰城二00五年十二月二九日[宏泰·凤凰城]整合营销传播策略总论[凤凰城]是一座纯电梯观景豪宅，是引领现代都市高尚的生活区，而不是一个大型社区。

⏹它首先是一座概念城——凤凰城；其次，它的产品主要形态是花园式小高层与高层为主；第三，它创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的居住区。

⏹[凤凰城]针对的买家，主要是以占市场20%的新中产阶层为主，同时它们又属于“换代型”买家，消费阶段接近“终极置业”阶段，因此，“再生性较弱”的消费族群特点，决定了我们必须以最快的速度抢占有限的市场资源。

⏹做为中产·小资一族，他们已经从单纯满足住宅内部空间转向高度追求外部空间享受的“体验型”消费，因此，对于小区环境的整体把握已经不能简单地用“景观”、“绿化率”来形容，他们需要的是体现一种具有国际认同感的“生活情境”——格调，一种文化的符号。

由此，我们的营销手段也就随之而变——以感受生活，体验生活为核心的营销策略成为工程的共同特质。

因此，“体验式营销”成为推广的成功手段，也就不足为奇了。

——我们卖的不仅仅是房子，我们卖的是一种生活——现代都市高尚生活——我们推销的不仅仅的产品，我们卖的是一种理念——尊贵人生——我们卖的不是小区，而是一座小城因此，整合营销传播，将是本案营销策略要重点阐明的策略要点。

我们遇到的营销问题是什么⏹市场供应量与有限的客户群的矛盾⏹近距离的同类竞争产品的可比竞争⏹城市工程的品牌之争⏹现状街区功能与本案营销目标的矛盾⏹工程进度与销售进度的矛盾⏹远期价值与近期售价的矛盾我们的营销推广策略策略方向●连江第一座纯电梯豪宅，引领现代都市高尚生活。

●连江首席纯电梯豪宅●连江首个错层高尚住宅●连江首个空中花园住宅●本工程是绿化和多节点水景观的设置当地绝无仅有的●工程南北视野良好，周边环境清静舒适●“五个一流”：一流规划设计，一流景观设计，一流施工质量，一流形象工程，一流生活品质●保证持续的销售速度的前提，目标客群的储备，虚拟市场的占有。

连江策划方案项目背景连江是一个位于福建省东北部的县级市，地处台湾海峡沿岸。

该地区以独特的自然风光、丰富的人文历史和悠久的渔业文化而闻名。

为了进一步推广连江旅游，吸引更多的游客，连江市政府计划开展一系列旅游策划活动，以提升连江的知名度和吸引力。

本文档旨在提出连江旅游策划方案，包括目标定位、活动内容、策划执行计划等内容。

目标定位1.提升连江的知名度：通过推广连江的自然风光、人文历史和渔业文化，让更多的人了解连江，并愿意选择连江作为旅游目的地。

2.增加游客数量：通过策划吸引人的旅游活动，吸引更多的游客来到连江旅游，增加旅游业的发展。

3.增加游客停留时间：通过提供丰富多样的旅游内容，让游客在连江停留的时间更长，增加游客对连江旅游的满意度和消费金额。

活动内容自然风光游连江拥有优美的海岸线、浓郁的林海以及风光秀丽的岛屿，非常适合进行自然风光游。

以下是几个推荐的自然风光游活动：1.沿海岸线徒步：设计一条沿着海岸线的徒步路线，供游客欣赏海滩、礁石、柔软的沙滩等海滨景观。

设置必要的休息点和景观介绍牌，提供便捷的服务设施。

2.岛屿探险：组织游客登上连江附近的一些岛屿，欣赏海岛风光，尝试海上运动项目，如浮潜、游泳等。

3.林海漫步：规划一条穿越连江的森林徒步路线，让游客感受大自然的美丽。

路线中可以设置一些观景平台和休息点，方便游客休息、拍照等。

人文历史游连江有着悠久的人文历史，这为开展人文历史游提供了丰富的资源。

以下是几个推荐的人文历史游活动：1.古村落游：选择连江的一些保存较好的古村落，设计一条游览路线，让游客欣赏到古老建筑、传统手工艺品等。

2.文化体验活动：组织一些传统文化体验活动，如绘画、剪纸、茶艺表演等，让游客亲身体验连江的传统文化。

3.寻访历史遗迹：制定一份历史遗迹地图，让游客自由寻访连江的历史遗迹，了解当地的历史背景和文化积淀。

渔业文化体验连江的渔业文化深受当地居民的喜爱，也是连江的一大特色。

以下是几个推荐的渔业文化体验活动：1.渔民体验活动：组织一些渔民体验活动，让游客亲身体验捕鱼、垂钓等渔业文化活动，增进对渔业的了解。