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浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的亮点[摘要]《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了何为公共利益、规定了市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作、确立了司法强制搬迁，但依旧存在公共利益内涵的缺失以及没有明确的评估方法和评估依据等一些不足之处，文章对比一一进行了分析。
[关键词]征收；公共利益；评估2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）真正体现了《宪法》、《物权法》中强调的私有财产权受法律保护的原则及规定，从中不难发现公众的权益受到极大的尊重，征收与补偿行为是以公众的意愿为主导。
新条例作为一部限权法，对于政府行为中决策的民主、程序的正当、结果的公开提出了更高的要求，从而进一步实现立法的宗旨，“维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”。
城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。
要从根本上解决好房屋拆迁及其引发的各种社会问题，就必须从源头上处理好公共利益与公民合法的私有财产权益之间的关系。
此次同时宣布废止的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）在处理上述关系时，仍然没有区分公益和商业拆迁。
在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议仲裁者。
公共利益是本条例的核心、宗旨。
对国有土地上房屋进行征收必须基于公共利益的需要。
这就意味着地方政府不能再进行任何商业拆迁，公益和商业拆迁混同的局面将不复存在。
条例第八条以列举方式列出了六款具体的公共利益，从而进一步明确了征收范围，区分了公共利益征收与商业开发拆迁的界限，这将对以后的拆迁工作带来深远的影响。
保障性安居工程建设和旧城区改建的引入，突破了传统的狭义公共利益的理解，反映了现代广义公共利益向“公共使用”演变的趋势。
这对保障民生，促进城市现代化建设是不可或缺的。
另一方面，由于有了明确的公共利益范围的界定，有利于防止政府征收权的滥用。
条例规范政府征收行为，依照条例规定确需征收房屋的各项建设活动，不仅要符合各种规划，而且规划本身必须广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一些变化【摘要】2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行，新的征收条例更加维护公共利益，强调了对被征收人利益的保护，强调市场化补偿。
本文就新的征收条例的一些变化进行研究。
【关键词】房屋征收；补偿；公共利益；评估1 新征收条例出台背景2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）公布施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）同时废止。
一直以来由拆迁引发的矛盾堪称频频不断，一部立法逻辑缜密而影响深远的新征收条例的出台毫无疑问是众望所归、民心所向。
此次颁布的《征收条例》将旧条例中的“拆迁”全部改为了“征收”。
从“拆迁”到“征收”，不仅仅是两个字的微小变化，而是体现了《征收条例》的人性化，少了随意、多了法治。
而同时，说明它跟物权法的精神趋于一致。
物权法是保障土地、房屋权利的根本大法，其中规定了征收的问题，《征收条例》的这一变化也体现了物权法的精神，同时也强调了征收与补偿，不再是拆迁。
2 新条例的一些变化与进步2.1 提高了对公共利益界定的可操作性新条例颁布前，《物权法》、《城市房地产管理法》对“公共利益”仅作出原则性规定，没有明确其具体的范围与内容，实践中难以区分公共利益的征收行为与商业性开发行为，由此产生了很多社会矛盾。
《征收条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
但什么是“公共利益”，如何界定成为一大难点。
《征收条例》第8条以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防和外交需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设及科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，为公共利益的界定提供了明确的法律依据。
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要是针对新颁布的《国有土地上城市房屋征收与补偿条例》的有关内容，今天主要介绍三个方面的内容：第一、制订《征收和补偿条例》的背景和过程；第二、《条例》的主要内容；第三、学习和落实《条例》中要注意的问题。
一、制订《征收和补偿条例》的背景和过程（一）背景我们国家的城市建设从50年代就已经开始，一直到80年代我们实际上都是在计划经济的框架里面运行，所以那个时候虽然也有城市建设、房屋拆迁，但大都是靠行政命令的方式，或者说内部的隶属关系，靠这样的方式来运行，所以说没有什么太大的问题。
到了80年代末，我们国家随着经济体制的改革，城市化的建设开始提速，所以这个时期到了80年代末、90年代初就有了一些拆迁上的问题。
所以在1991年国务院制订了一部条例，就叫《城市房屋拆迁管理条例》。
这部条例主要是规范城市建设中的一些拆迁行为，那个时候的拆迁问题也不是很突出。
那时私人所有的房屋是非常少的，我们的商品房制度是从1998年开始的。
所以这以前都是公共所有的房屋，所以城市拆迁的问题还不是非常的突出。
但是到了90年代末，随着商品房制度的开始推行，城市的建设进入了一个新的阶段。
在90年代末我们遇到的一个非常大的问题，就是城市建设的资金短缺，需求量又很大，而政府在这个时候所能提供的支持也很有限。
所以这一对矛盾就是“城市发展的需要和资金短缺、老百姓需求之间的矛盾”，所以当时的模式就是政府出政策、由开发商来出资金的城市建设模式。
城市建设开始出现了新的机制，原来这个条例就有点滞后了，所以到2001年国务院又修订了《城市房屋拆迁管理条例》，对相关的拆迁行为进行了完善。
但是原来的条例主要是以拆迁环节为规范对象，至于谁可以征得房屋，包括前期的补偿这些问题在原来的法条中并不是十分的受到重视，因为立足点是以拆迁为规范对象的，所以在条例的名称里有充分的显现出来。
但是自新世纪以后，随着大规模的城市建设，拆迁、征用房屋的事情是越来越多。
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进摘要：20世纪90年代，我国城市建设进入高速发展阶段。
在旧有拆迁制度下建设用地的获取，经常伴随着利益勾结、非法拆迁、暴力拆迁、群诉群访等严重社会问题。
为彻底根治拆迁乱象，切实保障群众的合法权益不受侵害，2011年，国务院出台并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），变“拆迁”为“征收”，主体亦从开发企业变为市县人民政府，在国家层面上对城市拆迁工作进行了彻底扭转。
如今，《条例》已经实施10年，现结合山东省聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作实际，对《条例》实施10年的重大意义和带来的巨大变化进行简要总结和分析。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿引言自古以来，土地一直都是中国老百姓赖以生存的生产生活重要资源。
在城市化率急速提升的当代社会，房屋土地已经成为普通家庭中最为珍贵的资产。
在旧有拆迁制度下，围绕房屋产权的财富争夺战,实质是开发企业与房产所有者之间的利益争夺战，故而催生的一系列暴力强拆、极端抗拆的事件成为社会关注的焦点,加之缺乏正确舆论引导的媒体的迅速传播,日益激化社会的矛盾,严重的侵害了被拆迁人的合法权益，损害了政府公信力，影响了社会经济的稳定和发展。
在此背景之下,《条例》的出台实施,具有重大意义和重要作用。
1.《条例》出台实施的重大意义与《城市房屋拆迁管理条例》相比，《条例》将“拆迁”变为“征收”。
征收和拆迁有本质的不同，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。
而拆迁主要是开发商行为，本质上是一种民事法律关系。
《条例》贯彻《宪法》、《物权法》（目前合并在《民法典》内）的立法精神，以“维护公共利益、保护房屋所有权人的合法权益”作为立法宗旨，既要使公共利益需要得到实现，又要使被征收人利益切实得到保护。
从立法理念上体现了由国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益保护并重，统筹兼顾公共利益与被征收人利益，兼顾实现公共利益与个人利益的平衡发展，体现了以人为本、和谐发展的理念，是构建和谐社会的需要，是新形势下社会发展的需要，是切实维护被征收人合法权益、维护社会经济稳定和谐发展的重要保障。
国有土地拆迁补偿若干法律问题研究摘要2011年1月19日，国务院第141次常务会议通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
同年1月21日，温家宝总理公布了中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例自公布之日起施行。
自该行政法规公布施行之日起，它就担起了全国人民的厚重期盼，即彻底清除拆迁血案，将被征收房屋所有权人的合法权益切实纳入保障范围，进而及时迅速地缓解拆迁带来的社会矛盾。
时至今日，该条例所带来的法律问题及其引发的法律思考仍旧活跃于人民大众及法律学者的视野，可以说仍旧是拆迁领域的热点话题。
本文以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为视角，就当前我国国有土地拆迁补偿若干法律问题进行探讨，主要从租赁房屋处理的规定、土地使用权的补偿、违章建筑的补偿、法院强制执行权的行使这四方面着眼展开论述，以便为今后国有土地上拆迁法律法规的进一步修改和完善提供借鉴。
关键词国有土地拆迁补偿中图分类号：d913 文献标识码：a1982年《中华人民共和国宪法》规定“城市的土地属于国家所有”，从而使中国城市土地在所有权上实现了全面国有化。
1988年宪法修正案规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
目前，在城市土地所有权固定的情况下，中国实行了“无偿划拨”和“有权出让”两种方式并存的城市土地使用制度，并形成了所谓土地的一级市场和二级市场。
豍改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程也不断加速。
近年来，拆迁更是成为了城市化的主要手段之一，它一方面在城市的规划与建设中发挥着必不可少的作用，一方面又带来了权利归属和利益分配的复杂问题。
而应对拆迁过程中复杂多样层出不穷的矛盾，立出一部可供遵循、为人民信服的良法成为拆迁工作的头等大事。
但近年来，《城市房屋拆迁管理条例》制造出的拆迁血案已经愈演愈烈，对此群众反映强烈，社会影响也十分恶劣。
浅议《国有土地上房屋征收与补偿条例》摘要《国有土地上房屋征收与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。
拆迁已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。
新条例的出台，废除了《城市房屋拆迁管理条例》，一时之间，社会各界讨论纷纷。
笔者就新条例的优点及仍存在的弊端发表谈谈自己的看法。
关键词公共利益征收程序征收补偿弊端中图分类号：d920 文献标识码：a《国有土地上房屋征收与补偿条例》，目的在于规范国有土地上房屋征收与补偿，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定。
经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。
拆迁一词，相信大家并不陌生，已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。
新条例的出台，废除了《城市房屋拆迁管理条例》，一时间，从“拆迁”到“搬迁”的演变引起社会广泛讨论，这仅仅是当局者简单的文字游戏，还是实质性的改变？再者，具体的公共利益应当如何界定？新条例中关于搬迁的条件和程序规定，是“真正的民主”还是“形式上的民主”？均成为热议的话题。
本文将从新条例基本内容入手，对新条例进行简单的解读，从进步之处和缺陷部分发表自己的观点和看法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》由五个部分组成，第一章总则由七个条文组成，明确界定了制定本条例的目的在于规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，这是对条例的一个总结。
第二章规定征收决定相关问题，由八至十六条组成。
其中第八条对公共利益以列举方式进行了界定，是一个重要条款，下文将详细进行说明。
第三章对补偿问题进行了规定，其中包括补偿内容，方式和程序等等。
第四章对法律责任进行了规定，由五个条文构成较为简单。
最后一个部分为附则，由一个条文构成即新条例自公布之日起施行，2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》废止。
一个新条例的颁布，必然有它的进步之处，同时也固然存在一些缺陷。
下文笔者将就《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，结合具体条文，就其利弊进行分析。
一、新条例的进步之处国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。
新条例的立法理念与设计思路，充分彰显“维护‘公共利益’，保障被征收人的合法权益”的鲜明特色，并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间，力求达到双赢平衡。
下面笔者就自己的观点发表看法，着重论述以下四个亮点：（一）公共利益征收与商业开发征收彻底分开。
新条例规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。
我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。
但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。
新条例第八条以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
新条例对公共利益的具体界定，是本法一大亮点。
在实践中，公共利益是由法官自由裁量的，其难度可想而知，新条例的出台，纵然无法全面列举公共利益，但起码使得法官在自由裁量时有了法律依据，使公共利益这一概念稍微明确了一些。
（二）政府是公共利益征收惟一补偿主体。
新条例第四条明确规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。
明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。
过去，制度设计即政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。
而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。
由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。
将政府作为公共利益征收唯一主体，明确了义务主体，虽然可能导致房地产市场的萧条，但被征收主体的权利将得到保障。
（三）征收补偿额按市场评估价确定。
新条例第19条明确规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。
因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。
新条例的这一规定，至少有两大看点：（1）明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；（2）强调评估机构的中立性。
现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。
征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。
如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。
这是新条例在法律责任中的规定，新条例这一规定是一个巨大的进步。
（四）野蛮暴力强制搬迁者可追刑责。
新条例规第31条定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。
任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
现实生活中，拆迁血案屡屡发生，根据新条例，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。
这也是新条例一大进步。
二、新条例的不足之处《拆迁条例》所体现的秘密征收、先征收后补偿，严重缺乏保护私人财产权的维度。
国务院法制办发布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》试图矫正这一根本缺陷。
在新条例中，被征收人有权参与征收过程和针对征收决定寻求司法救济。
但新条例仍有着非常明显的缺陷，以下是笔者认为较为重要的四点进行论述（一）没有对土地使用权的补偿。
新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。
而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。
我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。
因此新条例还存在隐忧。
（二）政府一手包办的征收程序。
新条例规定县级以上政府在作出征收决定前，应组织有关部门就征收目的、征收时间和征收范围等事项进行论证，之后将相关事宜公告，并采取听证会、论证会等形式征求被征收人、公众和专家意见，如无重大争议即行作出征收决定，有重大争议的报请上级政府裁决后作出征收决定。
如被征收人或者与征收决定有关的利害关系人对征收决定不服的，可以提起行政复议或者提起行政诉讼。
这是一种威权式的征收程序，从征收的发动、征收的内部论证和对外界意见的征集，全由政府单方面一手包办，被征收人在征收程序中并不具备主体地位。
行政裁决模式使被拆迁人一开始就以法律主体的身份介入征收事务，这有利于被征收人利益的表达与保护；另外，行政裁决模式意味着征收决定机关和申请征收机关(私人只有在特殊情况下才能成为申请征收人)之间的明确的权力划分，而明确划分的政府权力有利于防止权力的滥用。
被拆迁人的有效参与和对权力滥用的防范，肯定能减少征收过程中的矛盾。
（三）虚幻的民主决策。
新条例在三个方面引入投票民主：必须有90%的被征收人同意才能进行危房改造的征收；危旧房的补偿方案需有2/3以上的被征收人同意、危旧房改造的补偿协议需签约率达到2/3以上；房地产价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式决定。
民主只能在一个确定的政治团体之内展开，而且只能决定团体内部的事务。
被征收人并不构成一个政治团体，因此不存在需要由被拆迁人投票决定的共同事务；另外，所有的征收都必须基于超出被征收人的利益范围的公共利益，这意味着不管是征收决定还是征收补偿方案，都不应该由零散的被征收人投票来决定，而应该由所有公民投票产生的代议机关所制定的法律来决定。
民主投票是一种政治表达方式，行政征收则是一种法律执行的过程，在法律执行过程中，可以征求行政相对人的意见，但不可以由行政相对人直接作出政治决策。
这样的规定在实践中有诸多困难，很大程度上可能形同虚设。
（四）对公共利益的界定过于模糊。
新条例第8条对“公共利益”的界定不准确、不合理，范围过大：第一，“国防设施”谁来定？第二，非国家重点扶持的能源、交通、水利设施和教科文卫、市政设施就不是为了公共利益吗？比如，乡道、县道，乡镇和县区一级的教科文卫设施，都是因公共利益的需要而建。
一个镇甚至一个村的饮水工程，对于本镇或村人来讲，都是公共利益；第三，危房危及公共利益，但旧房不一定危及公共利益。
这一款规定可能使地方政府钻空子；最后，不少地方的国家机关办公用房的豪华、奢侈、浪费，已经损害公共利益，还要让它打着“公共利益”的旗号奢侈下去吗？虽然新条例第八条对公共利益作出初步界定，但还有待完善。
总的来说，新条例的出台，较之《城市房屋拆迁管理条例》有了较大进步，但仍然有很多不足之处，期待立法者进一步完善。
（作者：西南政法大学民商法学院2010级研究生）参考文献：[1]王利明.规范拆迁保障私权.苏州大学学报(哲学社会科学版) ，2011(01)[2]赵端，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化——访中国政法大学法学院院长薛刚凌教授.2011(01)[3]林纯青.房屋征收与补偿条例十大亮点.人民政坛，2011(03)[4]邓聿文.不动产征收的公共利益问题.传承，2011(10)。
