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商业地产招商（销售）百问百答1. 有专业运营商吗，是哪个？操作过那些商业项目？答：有，而且是专业的运营商，是开封***数码有限公司，它是***集团旗下的分公司。
***集团是集商业地产开发、房产营销、商业运营管理、金融、旅游、物业管理为一体的大型综合性集团公司。
目前，***集团正在开发运营的项目有无锡嘉饰茂居家生活广场、昆山***购物广场、桐乡香港城购物广场、嘉兴中港城购物广场、长沙***购物广场等， 2010年总销售突破60亿元，实现利润5亿元。
***因此成为长三角地区最专业、最有竞争力、最具社会责任感的商业地产运营商。
2. 后期是统一管理吗? 是否统一营业时间,是否进行统一的促销活动？答：是统一管理，统一营业时间。
会不定期做统一的促销活动。
3. 商场是统一收银，还是各商户自行收费？答：统一收银。
3. 销售前期卖场内部规划做好了吗?答：这点您可以完全放心，作为一个专业的有实力的运营商，我们当然会在销售前期就把规划做好。
负一楼规划做最前沿的电玩产品和电玩体验厅。
一楼经营品牌笔记本电脑，台式机手机及配件，数码相机电玩产品，小数码。
二楼为电脑维修，办公设备维修。
三楼为耗材产品和办公设备产品。
4. 买了可以自用吗?答：可以自用。
但是一定要符合商场的整体规划。
5. 如果内部规划没做好，我买了是自用的，那我怎么买铺位呢？答：内部的业态分布是规划好的，您可以根据自己的经营计划买合适位置的铺位。
6. 如果有些业主不按市场统一管理，自行经营自己想做的产品，你们靠什么来控制? 答：这个您放心！前期商场内业态分布已经规划好，自营户会跟据他们自己经营规划买合适的铺位，再说自营户买铺位也是准备长期在我们这里做生意，既然他们在我们这里买房子，就是看好我们的精品数码定位和业态分布的规划。
他们不会拿自己的钱和生意开玩笑的。
7. 开发商是哪里的，开发过那些楼盘？答：投资商是上海吉联和***集团，开发商是开封华祥置业发展有限公司，华祥是上海吉联在开封的分公司。
江苏省住房和城乡建设厅公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省住房和城乡建设厅公告第22号江苏省住房和城乡建设厅关于2015年度第二批建筑能效测评标识项目的公告根据《民用建筑能效测评标识管理暂行办法》（建科[2008]80号），《江苏省建筑能效测评标识管理实施细则》（苏建科〔2011〕816号）和《民用建筑能效测评标识标准》（DGJ32/TJ135—2012），我厅组织开展了2015年度第二批民用建筑能效测评标识项目的评定工作。
经评审，核定岱山14#地块幼儿园（板桥小学附属幼儿园）等40个项目民用建筑能效测评标识等级（理论值）。
现予以公布。
附件：江苏省2015年度第二批民用建筑能效测评标识项目江苏省住房和城乡建设厅2015年5月19日附件：江苏省2015年度第二批民用建筑能效测评标识项目序号建筑名称项目类型所在市建筑能效测评机构测评标识等级（理论值）1岱山14#地块幼儿园（板桥小学附属幼儿园）公共建筑南京市南京市建筑安装工程质量检测中心★2岱山18#地块01栋（安嘉西苑4幢）居住建筑南京市南京市建筑安装工程质量检测中心★★3理想城市花园B2地块七期X15#楼居住建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★4门急诊医技病房综合楼公共建筑无锡市建筑工程质量检测中心★5无锡湖滨四季春酒店公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★6无锡市体育公园田径场看台改建工程公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★7大桥实验中学国际部公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★8无锡市第八人民医院3号楼公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★9金科米兰米兰11#居住建筑无锡市建筑工程质量检测中心★10无锡市惠山区新经济产业园A地块公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★11无锡东宝康园一期15#楼公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★12无锡金色渔港征地拆迁安置房B22# 居住建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★13XDG-2008-05号地块商业地产项目A区公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★14无锡市广益汽配城C区二期公共建筑无锡市建筑工程质量检测中心★15无锡科技商务中心酒店公共建筑无锡市无锡市建筑工程质量检测中心★16景瑞望府项目一期18#楼居住建筑苏州市苏州市建设工程质量检测中心有限公司★17南通市建筑工程质量检测中心综合实验楼公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★★18如皋开发区总部经济大厦公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★19启东市便民服务中心公共建筑南通市建筑工程质量检测中心★20南通文峰城市广场6#楼公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★21南通市自来水公司供水调度大楼公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★22南通市新区高中办公综合楼公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★23南通市新区高中体育馆公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★24启东市科技馆公共建筑南通市建筑工程质量检测中心★25南通汽车枢纽东站-站务楼公共建筑南通市南通市建筑工程质量检测中心★26人防战备保障综合楼公共建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★27凤凰三居苑31#楼居住建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★28海曙颐园9#楼居住建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★29凤凰三居苑A区3#楼居住建筑泰州市同一建设工程质量检测有限公司★30华纺锦宸·花园半岛A11#楼居住建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★31白马镇海诞安置小区3#楼居住建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★32华纺锦宸·花园半岛B5#楼居住建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★33临港·水岸景城一期D7#楼居住建筑泰州市泰州市同一建设工程质量检测有限公司★34檀山路五洲山路地块12#楼居住建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★35精英公寓2#楼居住建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★36中国丹阳国际眼镜城公共建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★37镇江金桥花园45#楼居住建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★38镇江红豆江南府邸8#楼居住建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★39镇江市体育会展中心体育场公共建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★40君临南山23#楼居住建筑镇江市江苏镇江建筑科学研究院集团有限公司★——结束——。
封面故事 │ Cover Story2009.09 Shanghai Economy 32中国房地产测评中心发布了《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》。
权威测评系统依据企业的“规模实力、盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力”等五个方面进行综合评估。
万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿地集团、广州富力地产股份有限公司、合生创展集团有限公司、碧桂园控股有限公司、世茂集团和保利房地产(集团)股份有限公司这8家公司名列前茅。
万科企业股份有限公司万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
现在万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，拥有旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等著名品牌。
2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。
同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%。
中国海外发展有限公司中国海外发展有限公司于1979年在香港注册成立，1992年8月，中国海外发展在香港联合交易所上市。
核心业务为房地产开发和销售，此外，中国海外发展涉及地产相关的物业投资、物业管理以及建筑设计业务。
旗下的“中海地产”已发展成为跨地区、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌，向社会提供了十万余套精品。
绿地集团绿地集团创立15年来，形成了目前“以房地产业为主、相关产业有限多元发展”的产业布局。
房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及南昌、合肥、长春、南京、西安、成都、郑州、重庆、苏州、无锡、诸暨、徐州、太原、沈阳、牡丹江、贵阳、南宁、蚌埠等近23个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资建设波罗的海明珠项目；绿地商业集团、绿地建设集团、绿地能源集团、绿地汽车服务集团和新华发行集团等五大产业集团已经具有了较大的规模和较强的实力；绿化工程、物业管理等产业也初具规模。
个人简介：高锋亮杰；高锋亮杰；1976年出生在黑龙江省。
现定居江苏南京中国商业地产职业经理人，中国房地产职业经理人联合会资深会员，中国地产神仙派资深成员，中国步行商业街工作委员会会员中国专业市场工作委员会会员，原温州德思勤房地产投资顾问公司董事长，原镇江德思勤房地产投资顾问公司董事长，原无锡广利行房地产投资顾问公司董事长，原温州朗兆房产机构创始人之一，原中国四海房地产集团集团副总经理，原南京金典集团集团副总经理现任扬州市贵宇房地产开发有限公司总经理，扬州市天成房地产开发有限公司总经理扬州市盛合铭科房地产投资管理有限公司总经理南京市盛合铭科商业地产投资顾问有限公司董事长镇江市盛合铭科房地产投资顾问有限公司董事长1976年出生在黑龙江省。
现定居江苏南京中国商业地产职业经理人，中国房地产职业经理人联合会资深会员，中国地产神仙派资深成员，中国步行商业街工作委员会会员中国专业市场工作委员会会员，原温州德思勤房地产投资顾问公司董事长，原镇江德思勤房地产投资顾问公司董事长，原无锡广利行房地产投资顾问公司董事长，原温州朗兆房产机构创始人之一，原中国四海房地产集团集团副总经理，原南京金典集团集团副总经理现任扬州市贵宇房地产开发有限公司总经理，扬州市天成房地产开发有限公司总经理扬州市盛合铭科房地产投资管理有限公司总经理南京市盛合铭科商业地产投资顾问有限公司董事长镇江市盛合铭科房地产投资顾问有限公司董事长主要经历：原资深商业房地产职业经理人高锋亮杰先生，与2008年11月低调离职原供职的中国四海房地产集团，并正式辞去集团营销副总经理一职，据行内消息，在其任职期间，得到了原四海集团董事会的深度认可和器重。
不仅迅速解决了集团内“土地储备”的战略问题，为淮北和盐城两个项目的前期操作提供了准确的专业服务，并对集团旗下开发的最大滞盘镇江"御都花园"重新包装，从而迅速的扭转了常年滞销的局面，三个月内为集团回笼资金一亿两千万左右。
不一样的江湖：中国商业地产产品线三大门派内功详解五彩城（万象汇）领中军，1234space殿后，现也打下了一片江山。
恒隆自负高冷，凭一招“恒隆广场”占领高地。
连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。
更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品线的主意，更是扬言3年100座。
惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做镇关西。
你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。
产品线一定是个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。
待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。
产品线战略的意义：产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。
推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。
如下公式所示：投资回报率f=利润率×周转率×杠杆率。
举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在0.25倍左右，杠杆率通常是2-3，（即投入100元，回报200-300元）。
如果按中间值计算，在净利润是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.25×2.5=12.5%。
如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5，在净利润也是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。
代表房企的商业产品线一览典型房企商业产品线的演变路径恒隆系华润系万达系万科系商业产品线三大门派分类三大门派的产品线江湖标准派：如果说产品线的核心是标准化，那国内能称得上产品线的，仅万达广场独此一家，其订单式的标准化复制，是建立在对城市和人群的普适性，以及强大的军事化执行力基础上的，全国各地的万达广场无论是规划设计还是业态品牌都能做到七八成相像。
发商业广场对于整个行业所带来的影响是非常广泛的,这种影响如一把双刃剑，正面影响将为开发商带来巨大的利益，而负面影响将使开发商寸步难行。
每次路过这个项目时,看着冷冷清清的广场、街道以及悠闲的店员，就会感到深深的痛惜，也许这就是最为一个商业地产的从业者的一种心怀，不希望看到一个落寞的购物中心。
一个区位条件如此优越的项目，怎么到真正出成果时却是一堆建筑垃圾.很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路，那就是炸掉重盖，对于一个寿命才短短5年的项目，这需要各方利益群体拿出足够大的勇气，才可否实现。
这个项目自营运开始就没有赢家，政府没有得到预期的希望,开发商整天被人告，投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭，经营户天天开门却接待不了几个顾客。
当这些利益群体都因这个项目而筋疲力尽时，我们是否好好反思一下，这个项目的问题到底出在哪里?其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个：一、体量要做多大:这是目前很多开发商无视市场规律,贪大贪各种第一称号，规划商圈要辐射到几千公里，这是明显缺乏商业地产开发经验的结果，二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向：目前国内大多数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发，之所以大多数开发商选择销售，是因为商业地产需要雄厚的资金实力,这是很多开发商所没有的,而真正的商业地产开发,是以长期持有经营为导向的，向养孩子一样把一个商业养好，做好，体现其商业价值；三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面.。
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每个细节都影响未来商业经营的活力,但国内这一块目前还不大专业与成熟，包括我们在发展时都是交了大量的学费才学会的。
以上三点是属于战略性的问题,是商业地产能否开发成功的基础，一旦战略方向错误，就形成硬伤，很难改变，往往最终走向失败。
明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题,导致其发展到今天这样结局。
把这三大核心问题进行细分分析，主要有以下几个方面：1、市政条件区位条件如此优越为何人流都进不来,当然大部分因素来自于项目本身，但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素。
60家商业地产品牌！在这个瞬息万变的市场中，创新⽐管控更适合⽣存。
在产品线复制中失败案例⽐⽐皆是，那些对复制条件要求极为苛刻的企业，和在复制中注重创新和差异化的商业地产企业却⼀路稳扎稳打。
在产品线的基础上，少⼀些标准化，多⼀些个性化，少⼀些KPI，多⼀些创新机制培育，对管理者赋能升维，才是对商业价值的最⼤化发掘。
1华润商业预计截⾄2020年，华润置地计划投⼊运营的商业项⽬达54个，2021年及以后开业的项⽬还将有17个，加上华润集团委托管理的项⽬，预计5年后，华润置地投⼊运营的购物中⼼将达到90个。
华润商业产品线⼀览2恒隆地产凭借多年在港发展及管理物业的经验和成就，⾃1992年开始，恒隆地产在上海打造了两项地标式物业，恒隆⼴场和港汇恒隆⼴场，⼤获成功。
恒隆商业产品线⼀览恒隆商业产品线⼀览3万科/印⼒集团⽬前印⼒作为万科旗下商业地产管理平台，在全国持有或管理的商业项⽬数量为126家，管理⾯积约1000万平⽅⽶；年已服务4.2亿客户。
印⼒计划未来三年⽬标管理⾯积达到2000万平⽅⽶。
据了解，万科与印⼒的整合仍在进⾏中，在⼴深区域，万科商业⽬前分为万科⼴深公司和印⼒⼴深公司，产品线相对独⽴。
印⼒商业产品线⼀览万科商业产品线⼀览4万达集团⽬前万达集团的投资重点是商业地产、⽂化旅游和互联⽹⾦融三⼤产业，2016年以后，万达每年将开业轻资产型万达⼴场超过50个。
万达商业产品线⼀览5凯德地产凯德地产凯德商业产品线⼀览6⼤悦城地产⼤悦城商业产品线⼀览7龙湖集团龙湖集团商业产品线⼀览8新鸿基新鸿基规划和在建的项⽬主要集中在华东地区，尤其是上海和南京两⼤城市，诸如上海徐家汇国贸中⼼ITC、南京国⾦中⼼IFC、上海莘庄天荟。
新鸿基在去年的年度财报中表⽰，未来五⾄六年内，集团在内陆投资物业⾯积约1200万平⽅尺。
新鸿基商业产品线⼀览9太古集团2000年后太古集团将太古汇、太古⾥及颐堤港三类产品线落地内陆，⽬前在内陆正运营的商业地产项⽬仅有5座，除北京三⾥屯太古⾥项⽬外，其余4座均为与其他开发商共同持有。
华润集团旗下地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
华润置地拥有独特的住宅开发+投资物业+增值服务的商业模式，己进入北京、上海、深圳等43 个城市，开发中的项目共80 个。
住宅开发已形成万象高端、城市高端、郊区高端、城市品质、城郊品质、城市改善、郊区改善、旅游度假等八大产品线；投资物业以持有经营为主，包括万象城都市综合体和五彩城商业中心两大系列，已开业和在建项目共有27 个；以收纳空间、活动/变形家具以及公共空间为主体的增值服务已经广泛应用于各条产品线，并深受市场欢迎。
住宅项目1)万象高端产品线位于城市核心商务区，是华润万象城都市综合体的有机组成，为城市高端人群打造的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动。
代表项目：深圳幸福里2)城市高端产品线位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩九里3)郊区高端产品线位于城市郊区，拥有独特景观或人文资源，为高端置业的家庭，打造与之相匹配的、地标性、稀缺性高端中低密度产品。
代表项目：宁波卡纳湖谷4)城市品质产品线位于城市市区，以上佳的景观营造和社区品质，为关注城市配套、追求品质的家庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目：上海滩花园、沈阳凯旋门5)城郊品质产品线以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目：北京橡树湾、上海橡树湾6)城市改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市市区范围提供的住宅产品，为住户营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目：合肥幸福里7)郊区改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市郊区范围提供的具有上佳景观环境、舒适居住空间的综合居住社区。
代表项目：无锡太湖国际社区、长沙凤凰城8)旅游度假产品线拥有稀缺的旅游度假资源，为追求度假享受的客户所提供的多样化休闲度假住宅组合产品。
北京CBD万达广场项目位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场项目位于北京市石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场项目位于上海市五角场市级商业副中心，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
上海周浦万达广场项目位于上海市浦东新区周浦镇，总建筑面积32万平方米，其中商业面积24万平方米。
投资置业：西安民乐园万达广场项目位于西安市中心解放路，总建筑面积29万平方米，其中商业面积15万平方米。
洛阳万达广场项目位于洛阳市涧西区，商业面积11万平方米。
重庆南坪万达广场项目位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心，总建筑面积78万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
投资置业：西安李家村万达广场项目位于西安市碑林区，总建筑面积40万平方米，其中商业中心面积15万平方米。
国家商务部部长陈德铭视察西安李家村万达广场。
大连华府万达广场项目位于大连市奥林匹克广场北侧，总建筑面积10万平方米。
成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
呼和浩特万达广场项目位于呼和浩特市新华东街，总建筑面积128万平方米，其中商业和五星级酒店面积21万平方米。
包头青山万达广场项目位于包头市银河广场，总建筑面积65万平方米，其中商业面积17万平方米。
无锡滨湖万达广场项目位于无锡市滨湖区，是新的城市商业中心，总建筑面积70万平方米，其中商业和五星级酒店面积23万平方米。
宁波鄞州万达广场项目位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
南京建邺万达广场项目位于南京市建邺区，总建筑面积97万平方米，其中商业和五星级酒店面积32万平方米，是南京市最大的商业项目。
从无锡拈花湾到文旅地产体系的思考毛厚德作者简介：毛厚德，无锡灵山小镇·拈花湾项目总设计师、M.A.O.一级建筑士事务所创始人。
5455CHINA REAL ESTATE摘要：无锡拈花湾是一个从无到有的人造特色小镇，同时也是网红兼内涵并存的特色小镇成功案例之一。
现在的无锡拈花湾现在不缺乏人气，缺的是更多的文化据点以及客栈老板娘出现，从而在拈花湾形成大量各具特色的族群，到那时，拈花湾将迎来一次巨大的提升。
关键词：拈花湾；文旅地产；文化据点；特色族群中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）11-0054-57收稿日期：2018-07-20地产案例1 打造辐射圈层排他性，3个核心指标不容忽视以商业地产为代表的常规地产项目通常只需要考虑半径5-10公里范围内，不同项目之间可以有共存关系；而文旅地产的思考范围起步值为半径100公里，这就要求文旅地产项目的操盘手要具备跨区域思考的能力，并且在这个区域范围内要具有排他性。
何谓“排他性”，即在百公里的辐射圈内，面对相同主题或与之形成正面对抗的差异化项目竞争时，要能够立于不败之地。
在辐射圈以及具有排他性的文化IP 建立起来后，还有3个指标是文旅地产的操盘者们必须关注的。
一方面需要有百万级的游客号召力，而百万级的游客规模也是支撑文旅小镇发展的最大动力。
因为有流入人口，才会产生各种各样的延伸和思考。
另一方面是游客的留宿情况，每年40万的留宿情况是一个基数，也是经营良好的体现。
最后一个重要的指标是复游率，受此前在东京迪士尼工作经历的影响，复游率如果达到90%是一个最佳的水准，但是这一点对于国内很多知名景区来说，很难做到。
根据笔者推测，目前拈花湾的复游率约为50%。
2 “唯一”才能立于不败之地，3大要素决定成功与否房地产开发通常是投资观念至上，在关键要素排序中，土地永远是第一并且是最为核心的要素。
对于文旅地产来说，土地在关键要素中的地位相对弱化。
无锡商业地产市场概况 无锡 第一部分 城市经济概况 1. 城市定位：长三角都市圈重要的工业和商业城市 无锡，江苏省辖地级市，长三角都市圈重要的工业和商业城市，区域交通枢纽，中国重点旅游城市。无锡现辖江阴、宜兴二个县级市县和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区，总面积为4787.61平方公里，市区1622.64平方公里。总户籍人口452.8万人，市区人口228.5万人。 2. 城市化水平不断提高，2005年末全市户籍人口453万人 截止2005年末，无锡市常住人口达到609.84万人，其中户籍人口452.84万，人口城市化水平不断提高，户籍人口城镇化率达到65.98%；中心城区人口明显集聚，分布密度相对适中。 3. 经济快速稳定发展，2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376亿元，同比增长15.4% 无锡市GDP总量从2001年的1360亿元增长至2005年的2805亿元，年平均增长率达19.8%。从GDP排名来看，2005年无锡在长三角15个城市中保持第4位，在全国保持第9位。2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376.08亿元，同比增长15.4%。 4. 社会消费品零售总额逐年稳定增长，2006年达959亿元，比2003年翻一番 近年来，无锡消费品零售总额逐年稳定增长，2001-2005年四年期间，消费品零售总额年增长率达14.6%。2006年全市社会消费品零售总额完成959.47亿元，总量比2003年的487亿元翻了一番。 5. 城市居民生活水平显著提高，2006年1-9月，城市居民人均家庭总收入为14944.25元，同比增长13.6% 随着无锡经济的快速发展，人民生活水平显著提高，自2003年以来，连续3年保持年增幅16.0%以上。2006年1-9月，无锡市城市居民人均家庭总收入为14944.25元，同比增长13.6%。 6. 小汽车私人拥有率较高，2005年底市区小汽车私人拥有率高达50% 至2005年底，无锡市区共有汽车17.8万辆，其中私人拥有率高达50%。 第二部分 现有主要商圈特征 无锡以它的地域特色，初步形成了东、南、西、北、中五大商圈。东：丁村商圈、太湖广场商圈；南：中桥商圈、新区商圈；西：河埒口商圈；北：山北商圈；中：CBD商圈、火车站商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈、北大街商圈。
性质 名称 位置范围 发展特征 主要业态构成 主要商家
市级商圈 CBD商圈 以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营。 已形成多条商业特色街。 大型百货、精品专卖店、商业步行街 商业大厦、新世界百货、八佰伴
火车站商圈 由通运路和兴源路、解放北路组成。 是无锡历史较早的商圈之一，定位于国际流行步行街。 集娱乐、餐饮、购物为一体的商业步行街 站前步行街
五爱广场商圈 以五爱广场为中心，辐射四周。 发展迅速，人气、商气两旺。 餐饮业、数码等各类专业店 梦之岛数码、通讯中心、无锡鞋帽及皮具大市场
南禅寺商圈 由南禅寺步行街、南长街组成。 南禅寺步行街的改造在保留历史建筑的同时，添加了时尚、流行的各式商店，因此改造后人气急剧上升，商业兴旺。 集娱乐、餐饮、购物为一体的商业步行街 南禅寺步行街
北大街商圈 由北大街、青石路、春申路组成。 紧邻CBD商圈和火车站商圈，商业氛围成熟。 餐饮 、休闲、服饰等专业店 青石路旅游、餐饮一条街和以机械、五金为特色的北大街等
区级商圈 丁村商圈 由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三角形商业圈。 专业性很高，竞争力很强。 批发市场、家具建材市场 易初莲花、新天地装饰材料、华东装饰城、华东商贸城 山北商圈 地处无锡以北，由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路组成。 小商铺较多，而且闲置率很低。 餐饮、装饰材料、超市 易初莲花 河埒口商圈 位于市中心区的西面，由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路等组成。 社区型商业，人口密集，商业兴旺。 超市、家电超市 大润发超市、国美
中桥商圈 位于老中桥地区，由中南路、苏锡路、金城路组成。 社区型商业，商业发展成熟。 超市、汽车配套商业 汽车业、装饰装潢业、明泰百货、乐购 新区商圈 位于市中心区的东南面，由旺庄路、长社区型商业。随着无锡高科技产业中心及生活配套商业、餐饮欧尚超市、新地假日广场 江路两条商业街组成。 国际制造业基地的形成，商业氛围日趋浓厚。 娱乐业 太湖广场商圈 位于市中心东南角，由清扬路、红星路、振新路、塘南路、永丰路、永乐路组成。 社区型商业 社区生活配套 家乐福、五星电器 第三部分 现有商业供应特征 无锡商业地产的供应类型，以零售型购物集群（如步行街）和专业市场（如新世界国际纺织城）为主，百货型的商业物业数量不多，且百货型商业物业基本集中在中山路。据不完全调查统计，截至2006年底无锡建筑规模在5000平方米以上的大型购物中心仅3家，大型百货仅8家。
类型 数量 营业面积（万平方米） 所占比重 发展特征 主要商家
购物中心 3 47.9 14.6% 保利广场：无锡第一家shopping mall； 东方巴黎：地理位置优越，但经营不善； 太湖半岛：目前无锡规模最大的一家购物中心，地理位置较好。 保利广场、东方巴黎、太湖半岛
大型百货 8 31.3 9.5% 集中在CBD商圈。 第一百货、八佰伴、新世界百货、商业大厦
大型超市 12 17.9 5.4% 本地大型超市与外来超市平分秋色。一方面本地超市相对较早占领无锡市场，地理位置优越，如大润发位于无锡人口最密集的河埒口地区，好买得位于市中心CBD商圈内；另一方面由于无锡市范围不大，因此外来大型超市的优势无法充分体现。 家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐购、欧尚、好又多、麦德龙、大润发、好买得
多厅影院 3 1.1 0.3% 大世界影城：无锡最大规模的电影城 大世界影城、和平影城、金逸国际电影城
四五星级酒店 12 29.1 8.8% 无锡的四五星级酒店大多集中在CBD商圈以及太湖周边。 凯宾斯基大酒店、太湖饭店、喜来登大酒店、锦江大酒店 其他 16 202.0 61.4% —— 百安居、红星美凯龙 汇总 54 329.3 100.0% —— —— 注：1、本表格所统计的商业项目为建筑面积在5000平方米以上的大型商业项目； 2、其他类型商业项目包含数码专业市场、大型品牌时装专卖群、综合市场等商业项目； 3、所占比重指各类型商业项目营业面积占总营业面积的比重。 第四部分 商业地产未来发展趋势
影响因素 1. 人口的分布及变化 各区域人口分布较平均：2005年，无锡市区户籍人口228.49万人，各区域人口分布较平均。 市中心居住人口向城市各区域分流：随着城市变大，市区城市建设工程逐步推进，市中心逐步成为无锡的商业聚集中心，承担商业核心、政治和文化中心的功能，市中心居住人口向城市各区域分流。 惠山、锡山乡镇居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心聚集：随着惠山、锡山区域行政中心的建设，原来乡镇的居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心聚集，部分原乡镇居民通过工作、置业等方式向城区聚集。 外来人口已超过全市户籍人口的1/3：截至2006年9月，在无锡登记的外来人口数量已经达到199万人，超过全市户籍人口的1/3。 2. 交通的分布及变化 轨道交通带动城市商业发展。在无锡轨道交通规划文本中，无锡市轨道交通线网由5条线组成，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，与“北展南拓，东联西优”的城市战略相呼应。 （1）5条线组成轨道交通网，共设车站111座； （2）2007年底陆续启建1、2号线，三阳广场交会换乘； （3）老城区主要采取地下方式； （4）首条线路有望2013年底通车试运行。
发展趋势 市中心核心商圈将主要发展购物中心和步行街。目前在建的项目有新天地步行街和南禅寺步行街。 各区域中心商圈将主要发展区域服务商业。主要商业类型是百货、零售、卖场等区域服务商业。 河埒地区将规划打造成一个新的商业集中核心区。目前，该地区周边的交通建设高潮迭起，鸿桥路已开始施工，大池路、公益路等一批道路的新建、拓建工程也已进入实施准备阶段。改造后，该区将被打造成一个集居住、休闲、商务等功能为一体的城市核心区。 东部、北部区域将主要发展物流和批发市场。无锡作为重要的交通枢纽城市，物流业和各类专业批发市场一直很发达。但以前这些市场多是自发形成的，比较凌乱嘈杂，周边环境差，这样既无法取得最大经济和社会效益，又破坏了城市形象。随着无锡312国道改建，无锡东部、北部的各批发市场都开始整顿，新世界国际纺织城的新型批发市场开始出现在此区域。 附录一：商业数据 指 标 2001 2002 2003 2004 2005 GDP（亿元） 1360 1602 1901 2350 2805 人均GDP（元） 31246 36151 43155 50592 50958 消费品零售总额（亿元） 478 544 599 709 824 人均可支配收入（元） 9454 9988 11647 13588 16005 户籍人口总数（万人） 436 439 443 447 453 城市户籍人口总数（万人） 220 222 223 226 228 常住人口总数（万人） 510 534 538 590 610 城市常住人口总数（万人） 283 303 304 347 362 小汽车总数（万辆） 5 7 9 12 16 私人拥有小汽车数（万辆） 1.7 2.5 4.0 5.9 8.6 商品房竣工面积（万平方米） 248 291 508 483 570 商品房销售面积（万平方米） 202 235 305 410 399 住宅销售面积（万平方米） 183 219 282 378 367 住宅销售价格（元/平方米） 1808 1813 2216 2534 3236
附录二：参考资料 1. 《无锡统计年鉴2001-2006》，无锡市统计局，2002-2006年 2. 《无锡轨道交通规划》，无锡市规划局，2006年
