中国商业地产专家报告现状及09年发展趋势

中国商业地产现状及发展趋势前言2008年，太不平凡，也太多磨难。

2008年，中国商业地产经历了自己春夏秋冬。

无论是地震雪灾，还是奥运成功举办，无论是国际金融海啸，还是中国宏观经济调控，房地产领域中“狼来了”终于变成了现实，整个行业投资者、消费者心理预期都受到很大震荡和挫折。

我们即将走进岁末，在岁末年初之际，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会邀请了行业近20位不同领域专家学者与专业人士，对2008年商业地产相关政策、各领域一年发展进行了研讨、总结和梳理、对2009年商业地产发展大势有一个预测，供业界参考！综述2008年由美国次贷危机引发全球性金融危机，有专家学者称为金融瘟疫，但目前对我国经济发展会影响到一个什么样程度还不太绝对明朗成为众多经济学家和专家共识。

然而，对于目前由美国次贷危机引起世界性金融危机，目前把它说得太厉害了，好像我们到了崩溃边缘，其实不是这样。

但我们又不能低估，要有一定思想准备和防范措施。

商业地产对中国国民经济发展能够起到拉动作用，而且能使国民经济持续向前发展已经显现。

商业地产也是国民经济发展重要增长点。

一个国家经济发展需要“三匹马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。

固定资产投资中有很重要一块就是商业地产，扩大内需也要靠商业地产。

目前中国高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区分布仍然不均匀。

在2008年宏观经济出现比较大回落情况下，出现大动荡或者不可知因素依然存在，但在各种变量比较复杂情况之下，商业地产受到冲击还是比较小行业。

商业地产开发总结上半年：随着中国对外资零售限制取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大消费潜力国。

一方面，大量零售商进入中国市场，推动了我国商业地产发展，另一方面，大量商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺现象。

随着住宅市场饱和与走低，更多有实力开发商进入商业地产领域，出现了一大批优质商业项目，行业总体水平在2008年有明显提高，不仅是开发商和投资者开始成熟，整个产业链成熟度也在相应提高。

主要大中城市商业地产供应关系无明显大起大落，市场价格相对平稳，但随着进入年中，供应量和空置率开始互相不断提升。

商业地产开发多元化趋势在2008年得到体现，除了传统大房地产开发商以外，商业经营者成为市场绝对新军，别领域进入商业地产开发也成为2008年商业地产一大特点。

诸多开发商和商业企业上市前拼命跑马占地和上市后财大气粗建地，都对商业地产招商和开发起到了巨大推动作用。

大城市人口向郊区扩散现象开始成型，新居住区形成并产生新消费需求，为郊区商业地产开发提供了基本条件，开始出现比较看好区域性商业中心。

老城区商业升级换代和商业地产开发热点逐步向郊区化发展成为2008年许多大城市重要特征。

下半年：中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展不均衡差距开始拉大。

随着世界性经济危机影响，中国也没能避免。

世界主要投资中国投资机构和银行受经济危机影响，对中国投资承诺无法得以实现，另外，特别是中国部分媒体过大过快夸张世界性经济危机对中国危险性和危害性，国内投资机构和商业地产开发商也放缓了投资与开发步伐，整个商业地产投资在局部地区出现了停滞状态。

受住宅市场从2007年年中开始出现低迷影响，直接导致商业地产2008年下半年开发商直接面临着资金缺乏，同时，做商业地产开发商一般都是从住宅转做商业地产,甚至拿做住宅赚钱来推动商业地产发展,由于住宅市场急剧萎缩,直接导致了商业地产项目进一步投资，并且影响面还相当大。

中国商业地产主要通过销售或租赁方式回笼资金,在2008年下半年股票、基金等金融市场不稳定情况下,资金大幅缩水，也是直接影响商业地产投资萎缩重要因素之一。

随着世界性经济危机影响，消费者购物尤其是与房地产相关建材、家电和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩乐”消费也开始下滑,导致众多商家开店热情和速度降低，有大型连锁商家甚至停止了扩展，影响了商业地产招商，延缓了商业地产开发和运营。

小结：2008年整个一年，中国商业地产在发展过程中始终饱受资本缺乏、零售资源稀缺、规划上缺陷、粗放运营管理等客观因素困扰。

国内一些大城市商业多中心格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺期待局面。

经过前两年开发与运营，很多城市副中心和区域商业中心地位在2008年开始越来越巩固，这些地方形成了城市副中心和区域商业中心，并拉动了所在地商业以及商业地产发展，但速度也有放缓趋势。

在国内二、三线城市商业地产发展水平相对落后局面在2008年开始有所提升，尤其是内地城市，包括一些省会城市，商业发展水平相对比较落后局面在2008年也开始转型；商业模式比较简单，业态比较传统，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式国内二、三线城市商业地产在2008年也有所改善。

缺乏创新商业概念和差异化业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主模式依然占主导地位，仍然是2008年中国商业地产发展问题。

在销售难前提下，很多开发商开发商业地产项目开始被动持有，但由于缺乏开发与运营管理经验，增加了持有难度，也延缓了招商和开业进度。

销售、招商、融资三难仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展瓶颈。

当然也出现了一些商业地产项目整体销售和合作开发多样化方式，一些主动持有并运营成功案例和专业商业地产开发商也正在可喜涌现，但短期内还无法成为主流。

销租商业地产租售价格上半年在中国主要大中城市无明显大起大落，市场租售价格相对平稳，但下半年开始出现下降趋势，有城市商业地产项目基本上无法启动，不能按时开工和开业项目开始明显增多。

招商受大势影响，整体商业零售市场竞争空前激烈，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大趋势，诸多建成商业地产未能符合商户需求，在招商时遇到较大困难，“招商难”成为商业地产项目招商共性。

商业地产行业竞争更多从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念商业地产项目出现较大招商压力，真正招商成功者甚少，直接导致开业推迟或者根本无法开业。

趋势2009年将是一个机遇与挑战并存年代。

全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力仍然不减。

2009年住宅开发仍然备受宏观调控冲击，相对商业地产而言受到政策性影响依然较少，客观上推动了更多房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄企业，也面临着严峻考验甚至被迫和主动退出；即使是一些资本型品牌企业，由于受到短期变现和年报压力，特别是持有物业长期经营综合检验，也会调整对商业地产特别是持有物业投资战略和组合策略。

另一方面国家出台一系列政策积极扩大内需，相对会拉动商业服务业发展，并为商业地产发展提供了基础。

随着很多大房地产开发公司战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己商业地产专门投资与运营管理机构，商业地产集团化开发和连锁经营将会成为开发主流。

随着国家扩大内需政策实施，通过城市基础工程建设和新区发展，商业需求也会增加，商业拓展会出现多中心和差异化局面。

受到城市化进程加快因素驱动，中国二、三线城市规模和城市建设普遍面临升级需求，商业地产规模会进入一个放量扩展阶段，层次化、多元化消费需求也将直接推进商业地产发展。

城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿，增长非常可观，直接刺激商业地产发展。

城市化改变了城市扩张布局，城市群发展将极大推动二、三线城市发展和消费升级，比如说珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群等等，这些城市群都是近些年形成并壮大，一些城市和二线城市轨道交通开通和增加以及城市之间通过高速公路连接也将刺激国内消费升级，相对助推商业地产发展。

随着中国中产阶级兴起，引发消费者结构变化，2009年会带来商业地产质提升，并且会打破传统商业模式，随着消费升级，商业地产供应也要升级。

业态类别会更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

根据中国很多城市目前发展现状和未来发展潜力，确定了许多区域商业中心和区域商业副中心。

这些规划中或者已在建设发展区域商业，会逐步向“多心多点”格局转变，区域化消费将成为主流，无疑将是2009年中国城市走向多商圈标志，必定拉动商业地产发展。

在商业地产发展初期，开发商之间竞争主要是营销和招商。

2009年行业竞争将是全方位，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。

受金融危机以及国家信贷政策影响，必定会对持有物业造成新压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

受商家开店拓展速度减缓，对商业地产选址会更加有针对性，必然会实行选址优化策略，也将导致商业地产优质物业之间激烈竞争。

房地产金融总结2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天形势。

上半年楼市疯狂最后一冲以及与大陆房企、香港、新加坡，甚至美国、英国和德国等国家缤纷上市成为中国房地产饕餮大宴，各种金融创新呼声和实验也风起云涌。

但是，随着下半年国家宏观调控量变到质变显效，包括各种天灾人祸消极气氛蔓延，特别是美国金融海啸从天而降以及中国媒体渲染放大，以地产领袖王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)首先唱衰中国楼市，万科率先降价驯熟弥漫全国，中国房地产业开始进入迷茫期。

商业地产虽然是传导最慢和最抗跌但也无力规避和幸免。

商业地产融资信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新步伐放缓或前景更加不明朗，限外加剧和外资大本营起火自救和抽紧，再加上投资市场消极和悲观，商业地产融资无疑雪上加霜！但依然有像美国黑石基金等中长期资金和国内战略性专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国资产市场和资产价格，二是借既“趁火打劫”，以更低价格收购相对优质商用物业和核心土地资源。

趋势以商务部等部委力促开放RETIS通道和银行对商业地产项目贷款区别对待呼吁得到了国务院和金融监管部门响应，而全国工商联房地产商会及商业不动产专委会等相关协会组织大力推动，民间机构和资金跃跃欲试，特别是相关法律和税收制度完善和准备，虽然国际金融大势不好，但中国实体经济相对稳定、金融创新严重滞后和资金流动性过剩也为中国，特别是商业地产金融突破提供了扎实基础。

我们有理由相信也期待以REITS为象征金融创新2009年将会破冰，而中国银行以资产抵押为本体机制和不符合商业地产开发和运营特点短期融资理念和模式与国际化尽快和真正意义上接轨将是中国商业地产健康持续发展根本出路。

零售业总结一、商业网点市级商业中心：2008年市级商业中心取得成绩不容置疑，在一线城市依然出现开发过度，体量过大，在透支中存在冰火两重天现象；在二、三线城市商业网点处于结构升级中，现在可开发用地也不多。