万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)(2020年整理).pptx

（万科企业管理）万科集团房地产开发成本核算指导书万科集团房地产开发成本核算指导书1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股运营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改且检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，且及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的壹般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法各X公司可根据成本核算对象的确定原则，且结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产开发企业成本核算指导——(1-5>1.目地：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料地比较和分析.2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营地房地产开发企业.3.职责：总部财务管理部负责本规范地推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理地要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在地问题,不断寻求降低成本地途径,同时对在本规范实施过程中发生地问题及时向总部财务管理部反馈.b5E2RGbCAP4. 方法和过程控制4.1 成本核算地基本程序成本核算地一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象地确定原则和工程特点,确定成本核算对象.4.1.2设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用.4.1.3按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.4.1.4将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.4.1.5编制工程开发成本计算表,计算各成本核算对象地开发总成本.4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间地开发成本,分别结转完工开发产品成本.4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本,正确结转完工开发产品地销售成本.p1EanqFDPw4.1.8编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象地成本情况.4.2 成本核算对象地确定4.2.1成本核算对象地确定原则4.2.1.1 满足成本计算地需要；4.2.1.2 便于成本费用地归集；4.2.1.3 利于成本地及时结算；4.2.1.4 适应成本监控地要求.4.2.2成本核算对象地确定方法各公司可根据成本核算对象地确定原则,并结合工程实际情况,确定具体成本核算对象.4.2.2.1 成片分期<区）开发地工程,可以以各期(区>为成本核算对象.4.2.2.2 同一工程有裙楼、公寓、写字楼等不同功能地,在按期(区>划分成本核算对象地基础上,还应按功能划分成本核算对象.DXDiTa9E3d4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地,还应按结构划分成本核算对象.4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.RTCrpUDGiT4.3 成本费用工程及核算内容4.3.1成本费用工程开发产品成本核算应视开发产品地具体情况,按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2各成本工程地核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生地各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付地土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳地大市政配套费、交纳地契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交地地价.5PCzVD7HxAB、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费.D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等.jLBHrnAILg4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期地水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：xHAQX74J0XA、勘察设计费(1> 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等.LDAYtRyKfE(2> 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等.(3> 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费(1> 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金>、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费>、拆迁管理费、招投标管理费等.Zzz6ZB2Ltk工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.(2> 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：(1> 临时道路：接通红线外施工用临时道路地设计、建造费用.(2> 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用.dvzfvkwMI1(3> 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施地设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用.(4> 场地平整：基础开挖前地场地平整、场地清运、旧房拆除等费用.D、临时设施费(1> 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用.(2> 临时办公室：租金、建造及装饰费用.(3> 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费.(4> 临时围板：包括设计、建造、装饰费用.4.3.2.3 主体建筑工程费指工程开发过程中发生地主体内列入土建预算内地各项费用.主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁<坡）工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水.B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架<含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体<高层建筑地裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）.rqyn14ZNXIC、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门地费用.D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬地精装修费用.E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台地精装修费用.4.3.2.4 主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1> 室内给排水系统费<自来水／排水／直饮水／热水）；(2> 室内采暖系统费<地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；(3> 室内燃气系统费；(4> 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋EmxvxOtOcoB、室内设备及其安装费(1> 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2> 电梯及其安装费；(3> 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4> 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5> 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等.C、弱电系统费(1> 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2> 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3> 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4> 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5> 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6> 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用.4.3.2.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1> 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接地消火栓等费用；(2> 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1> 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房地高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2> 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3> 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线地管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1> 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统地费用；(2> 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3> 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4> 小区门禁系统费用；(5> 电子巡更系统费用；(6> 电子公告屏费用4.3.2.6 园林环境工程费指工程所发生地园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等.4.3.2.7 配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.主要包括以下几类：SixE2yXPq5A、在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；6ewMyirQFLB、在开发小区内发生地根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出；kavU42VRUsC、开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时,发生地没有投资来源地费用；y6v3ALoS89D、对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施地产权,则应作为经营性工程独立核算.M2ub6vSTnP 该成本工程下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施.4.3.2.8 开发间接费开发间接费核算与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节地成本费用性支出；以及工程营销设施建造费.0YujCfmUCwA、工程管理费(1> 工程监理费：支付给聘请地工程或工程监理单位地费用；(2> 预结算编审费：支付给造价咨询公司地预结算地编制、审核费用；(3> 行政管理费：直接从事工程开发地部门地人员地工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发地部门地行政费eUts8ZQVRd(4> 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5> 工程质量监督费：建设主管部门地质监费；(6> 安全监督费：建设主管部门地安监费；(7> 工程保险费.B、营销设施建造费(1> 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2> 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位>周围等销售区域销售期间地现场设计、工程、装饰费；临时销售通道地设计、工程、装饰等费用；sQsAEJkW5T(3> 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4> 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设地样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收地设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；GMsIasNXkA(5> 其他.C、资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金地利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额.因借款而发生地辅助费用包括手续费等.TIrRGchYzgD、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入地物业管理费用.7EqZcWLZNX4.3.2.9 期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产地制造成本范畴,其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》.lzq7IGf02E三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》.4.4 会计科目与帐簿设置4.4.1“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.成本管理软件运用成熟地单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本工程,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存.成本工程数据必须定期<月、季度）与成本管理软件中地相应数据进行核对,并保持一致.zvpgeqJ1hk在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算工程,成本核算对象可分层次设立.为了归集暂时不能确定特定成本核算对象地成本,以及需要先归集后分配地成本,在每个工程地成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集.NrpoJac3v1成本核算对象地具体设置参见下图：住宅商铺写字楼··············拟开发土地待分摊成本工程开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；工程开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”.具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》.1nowfTG4KI4.4.2“开发间接费”科目该科目归集和分配与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节地成本费用性支出；以及工程营销设施建造费.fjnFLDa5Zo这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.tfnNhnE6e54.4.3“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提地,应由本受益期、受益对象承担地已经发生或将要发生、但尚未支付地成本、费用.4.4.3.1 费用预提地时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提地范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提地金额：以成本管理软件中地动态成本总额减帐面已列入成本总额地差额计提.4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回.HbmVN777sL4.4.4“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用.4.4.5“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地库存实际成本.具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》.房地产成本核算科目明细表4.5 成本费用地归集与分配4.5.1土地获得价款一般能分清成本核算对象地,可直接将土地成本计入特定地成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”地核算工程进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：V7l4jRB8Hs4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时地分配方法方法一：先按小区地占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内地土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地土地成本,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担地土地成本.83lcPA59W9方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上,房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积,再乘以单位面积地土地成本来分配.mZkklkzaaP4.5.1.2 按建筑面积计征<或补偿）时地分配方法：按成本核算对象地建筑面积来分摊.4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象地,可直接计入成本核算对象地相应成本工程；应由两个或两个以上地成本核算对象负担地费用,可通过各成本工程下地“待分摊成本”之核算工程进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：AVktR43bpw4.5.3开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分工程归集开发间接费地实际发生数,在每月<季）末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发工程地各成本核算对象.具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》ORjBnOwcEd4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用地固定资产,均不分配开发间接费.4.6 成本核算工具成本管理软件是成本核算地主要工具,金蝶财务软件是成本核算地辅助工具,其数据可由成本管理软件引入.4.6 成本报表成本报表是成本信息管理地中心,通过成本报表可动态了解工程成本总体情况、与目标成本地偏差情况、成本管理中存在地问题等信息.各公司都应完整、详细、动态地编制成本报表.2MiJTy0dTT成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心地有关规定.4.7 附则本规范未涉及或未尽地成本核算事项,按国家或集团有关成本管理地规定执行.关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范<VKCW03-03）万科集团费用核算规范<VKCW03-04）万科集团存货核算规范<VKCW03-06）附：“开发成本”科目编号一览表。

万科集团房地产开发本钱核算指导书1.目的：加强本钱管理，规X集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析。

2.X围：适用于集团内全资、控股与受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规X的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以与集团本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，建立本钱核算责任制，完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱与费用，与时、准确、完整地提供本钱核算资料，并与时发现本钱管理中存在的问题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本规X实施过程中发生的问题与时向总部财务管理部反应。

4. 方法和过程控制4.1 本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据本钱核算对象确实定原那么和项目特点，确定本钱核算对象。

4.1.2 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱与费用。

4.1.3 按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展分配。

4.1.5 编制项目开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的销售本钱。

4.1.8 编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。

4.2 本钱核算对象确实定4.2.1 本钱核算对象确实定原那么4.2.1.1 满足本钱计算的需要；4.2.1.2 便于本钱费用的归集；4.2.1.3 利于本钱的与时结算；4.2.1.4 适应本钱监控的要求。

4.2.2 本钱核算对象确实定方法各公司可根据本钱核算对象确实定原那么，并结合项目实际情况，确定具体本钱核算对象。

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产开发成本核算指导书1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

（1）商场（2）住宅（3）办公（4）地下室4(1)总图设计费2费用名称分类单项序号1分类单项目名称253土地费用土地使用出让金（含拍买费用）城市建设套费（含相关费用）拆迁安置补偿费拆迁许可证办证费土地预登记证办证费费用名称分类单项序号1分类单项目名称总体规划设计费(2)建筑单体设计费(3)施工图设计费(4)特殊设计费可行性研究费3三通一平费(1)施工接水费(2)施工接电费(3)场地平整费(4)临时设施费（1）1/500地形图测绘费项目测量费4（2）道路红线规划费（3）试放线费(6)竣工测量费（4）基础验线费（5）±0.000验线费5人防配套费(含地下室人防设计费)前期工程费一合计1.1 房地序号序号二最全66工程质量监督费5人防配套费(含地下室人防设计费)7招投标管理费8按资许可证办证费9建设工程规划许可证费费10施工许可证建筑工程费1(1)结构工程(2)建筑工程设备及安装工程费(1)给排水设备安装(2)电气照明及设备安装(3)空调通风设备及安装(4)弱电设备及安装(3)特殊外装修工程(5)电梯及其安装(6)消防设施设备(7)其他设备及安装3室内装饰及配置费24施工图预算和标底编制费5工程合同预算或标底审查费8水增容费工程监理费7竣工图编制费9煤气开户及安装费(一)建安工程费建设费合计123467891011121312311平基土石方费（含基坑）10电开户及安装12边坡支付费13水文地质勘察费小计通信 (二) 公共配套设施建设费(停车场,托儿所,公共厕所)羽毛球场,儿童游乐设施道路绿化环卫室外照明5自来水污水煤气供电小计(三)基础设施建设费(含各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用）路牌宽带网闭路电视可视对讲房屋开发建设费三合计公司经费工会经费职工教育经费档案汇编及手续费45791012131415245项目管理费四咨询费6噪声费治安费办证行政费防雷设施渣土办证费(含清运费)排污费11车辆维护费8项目管理人员工作及奖金16开办费摊销业务招待费报废损失注册证办理费（含印花税、登记费、手续费等）1367合计8销售费用五销售人员工资、奖金、福利等差旅费销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费广告宣传费代理费预售许可证费（含预售测绘费）合计产权处测量队测绘费12345123财务费用借款利息金融机构手续费融资代理费其他财务费用合计六坏帐损失其他费用七2合同公证费保险费合计八不可预见费(3%-7%)取费基数为前七大项之和九营业税土地契税拆迁安置 补偿契税企业所得税14税金总计合计市建设局收费规定90元/m²18400m²166市建设局收费规定50元/m²67340m²337市建设局收费规定90元/m²6660m²60市建设局收费规定70元/m²9200m²64拆迁处收费标准10估算费1按场地要求估算15按现场要求估算20按现场要求估算10572.8m²25按现场要求估算5取费依据(政府公布文件号及名称、文件收费标准）费用标准工程量费用总额/万元备市城市土地分等定级和基准地价综合估算320元/m²15027.8m²480纯土1300估算（含其某市国土资源管理局收费标准0.5市房管局、物价局规定的各类拆迁费用补贴标准2417.5总建筑面积为每平方米建筑面积的土地费用为255.82元取费依据(政府公布文件号及名称、文件收费标准）费用标准工程量费用总额/万元备工程设计收费标准及本地区建设工厂造价经验值22.5元/m²94500m²21350c 400k 围墙、办1某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准0.0720.40.52地下室按人防金(可回收)20某市人防办相关规定32元/m²38元/m²房地产项目开发费用明细表最全的房地产项目开发明细按监理收费标准估算3/1000 1.2亿元36地下室按人防金(可回收)某市质监站收费标准工程造价×1/10008577万元8.577工程造价按8577万元某市招投标办收费标准工程造价×3/100020某市人防办相关规定32元/m²38元/m²8577万元25.731工程造价按8577万元某市计委收费标准0.1某市建设局收费标准0.5某市城市规划管理局收费标准含门窗及1办证(1998)省建筑工程预算定额某地区基价及经验值340.788每平方米建筑工程费为36.06元720元/m²94500m²6804工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册9200m²94500m²14台电梯 6台扶梯20000m²94500m²35元/m²20元/m²100-150元/m²25元/m²33018992(按100元/m²取费)23640万元/台70元/m²10元/m²94500m²94500m²含一台60地下室安防系统工程造价概预算手册工程造价概预算手册80014095工程造价概预算手册工程造价概预算手册电梯前室基本设计费10%213万元21基本设5元/m²94500m²47基本设计费8%213万元17基本设计工程造价概预算手册2按自来水公司收费标准及工程费用估算工程造价概预算手册502组住宅,1组待办公楼煤气公司收费标准及工程费用估算2350元/户510户120用户自理按工程量估算8按工程量估算5按工程量估算30按工程量估算1主配电室280按工程量估算80元/m²1357.44m²11按市场价格估算250元/m²3902.29m²98按需购买设施估算1 1.5按市场价格估算500元/盏80盏灯4按市场价格估算5000元/块3 1.5电信局收费标准99元/户510户5广电局有关收费标准150元/户510户8按市场价格估算300元/户510户15按公司情况估算5按公司情况估算2按公司情况估算2用电2按市场价格估算土： 26元/m³ 石头：45元/m³5×9200×1.2(高×地下室面积×系数)=55200m21730%土，按市场价格估算290-310元/m²住宅510套商场18400m40供电局收费标准690/户655.3m×5m（长×高）95投影国家物价局、建设部（1992）价费字375号文件（工程勘察收费标准）92年修订本8-12元/m²94500m²76 （按8元/m²取费）建筑4.23元/m²94500m²40600门电话36(按600元/门计算)9407每平方米建筑工程费995.45元按市场价格估算按市场价格估算600-650元/门503工程工程设备、含线路整个小区垃圾桶垃圾车代每平方米建筑设施建设费为53.23元含安代代9950每平方米建筑开发建设费为1052.9元按城建档案馆有关收费标准0.5按公司情况估算1元/m²95000m²9.5按公司情况估算1000元/月24个月 2.4按渣土所有关收费标准1-2元/m³55200m³7按环保局有关收费标准1-2元/m³55200m³5按公司情况估算2按公司情况估算1500元/月42个月 6.3按公司情况估算3按公司情况估算1000元/月42个月 4.2按城市管理局有关收费标准工程造价概预算手册 按公司情况估算按公司情况估算94500m²3台×42个月9950万元3-5元/m²1200元/月2%37万元为5万元为28(按3元/m²取费)15.12294.02备位面积的项31.11元/m²199以房屋开发建产权处收费标准销售额×2%住宅：80元/套 商业：8000元/宗住宅：1.36元/m²商业：2.04元/m²综合：2.72元/m²销售额2.68亿元510套及商场94500m²5364.8825按市场价格估价产权处收费标准565.88单位面积的56.88元/m²按同期银行贷款利息算9.10%5000万元1600按照公司运作方式估算10市税收标准3%480万元14.4市税收标准3%1500万元451003.5按银行及公司有关情况估算1700单位面积的178.19元/m²按照保险收费标准估算0.2%-0.4%1.2亿元34单位面积的3.6元/m²50024市税收标准5.60%33%26837.98万元9477.462万元建设部有关规定3%-7%15298.188单位面积的不53元/m²市税收标准1502.933127.56商场1F:1商场2F:6000元/m²住宅:2680元/m²4689.89单位面积的税元/m²20488.078万元单位面积2168.47元/m²备注纯土地价（含其他费用）面积为94500m²,则每平方米建筑面积的土地费用为255.82元备注50cm管400kVA/台墙、办公用房按人防设计交保证金(可回收)按人防设计交保证金(可回收)造价按有关规定取8577万元造价按有关规定取8577万元办证费米建筑面积的前期工程费为36.06元门窗及外墙装修一台600kW发电机地下室通风防系统背景音乐梯前室楼梯间基本设计费10%本设计费的8%宅,1组商场,1组招待办公楼户自理(代交)用电2400kW%土，70%石头投影面积建筑面积米建筑面积的建安工程费995.45元工程费工程费设备、安装费含线路安装个小区内的道路垃圾车及保洁设施含安装代缴代缴代缴米建筑面积的基础设施建设费为53.23元米建筑面积的房屋开发建设费为1052.9元万元为估算值万元为估算值开发建设费为基数积的项目管理费为31.11元/m²面积的销售费用为56.88元/m²3.5年计面积的财务费用为178.19元/m²面积的其他费用为3.6元/m²积的不可预见费为53元/m²场1F:12000元/m²商场2F:6000元/m²住宅:2680元/m²积的税金为496.28元/m²位面积的成本为2168.47元/m²。

万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科全套成本制度-成本核算指引(总10页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除万科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

万科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.2成本核算对象的确定各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

(区)为成本核算对象。

(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

4.3成本费用项目及核算内容开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列八项：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。