万科纳税筹划

深圳万科房地产开发企业税收筹划风险第3 章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析3.1 深圳万科房地产开发企业介绍深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993 年，是深圳市成立时间最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公司。

下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房地产评估有限公司等二十一个子公司。

深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份制公司，其主要经营活动包括：规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务等。

该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。

近年来，随着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。

深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出租房屋而缴）等。

深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是其比例较高一大支出。

深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。

下面分阶段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可能存在的风险。

3.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析3.2.1 设立阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011 年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目，项目的利润总额分别为500 万元、1000 万元和-1000万元（假设年终所得税无纳税调整事项）。

万科纳税筹划分析第一部分：行业介绍及现状一、房地产发展历程：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。

（一）初步形成时期（1978~1991年）：1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。

1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。

（二）房地产过热时期（1992~1993年）1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。

（三）市场调整时期（1994~1997年）1994年继续1993年下半年的宏观调控。

1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。

但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。

随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。

（四）培育新的经济增长点时期（1998~2002年）从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。

这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。

（五）宏观调控时期（2003年至今）2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。

从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。

房地产公司纳税筹划方案设计探究论文纳税筹划，对于房地产公司而言，既是一门科学，也是一门艺术。

如何在合法合规的前提下，合理降低税负，提高企业效益，成为我们这些方案写作大师需要深入研究的课题。

下面，我就结合自己十年方案写作的经验，为大家献上一份房地产公司纳税筹划方案设计探究论文。

一、纳税筹划的必要性房地产公司作为我国经济的重要支柱，税收负担相对较重。

在当前经济环境下，市场竞争激烈，企业利润空间压缩，如何降低税负，提高企业效益，成为当务之急。

纳税筹划作为一种合法合规的税收筹划手段，有助于企业实现这一目标。

二、纳税筹划的基本原则1.合法合规：纳税筹划必须在法律法规允许的范围内进行，不得违反国家税收政策。

2.效益最大化：纳税筹划要充分考虑企业的经济效益，力求降低税负，提高企业盈利能力。

3.风险可控：纳税筹划要确保企业税收风险可控，避免因筹划不当导致税务风险。

三、纳税筹划方案设计1.税收优惠政策利用（1）充分利用增值税优惠政策。

房地产公司可通过对项目进行合理拆分，将建筑安装、销售、物业管理等业务分别核算，享受增值税优惠政策。

（2）合理利用企业所得税优惠政策。

房地产公司可通过设立子公司、分公司等方式，将部分业务划归到低税率地区，降低企业所得税负担。

2.资金管理筹划（1）合理安排资金使用。

房地产公司可通过对项目进度、资金需求进行合理预测，合理安排资金使用，降低利息支出。

（2）充分利用金融工具。

房地产公司可通过发行债券、股票等方式筹集资金，降低融资成本。

3.成本费用控制（1）加强成本核算。

房地产公司要建立健全成本核算体系，对项目成本进行精细化管理，降低成本支出。

（2）合理利用税收政策。

房地产公司要充分利用税收政策，如研发费用加计扣除、固定资产加速折旧等，降低税负。

4.人力资源筹划（1）合理配置人力资源。

房地产公司要根据项目需求，合理配置人力资源，提高劳动生产率。

（2）利用税收优惠政策。

房地产公司可通过设立人才引进计划，享受税收优惠政策，降低人工成本。

地产税务筹划解析2017年6月29日，万科旗下子公司万溪房地产以总价551亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包，溢价23.3%。

公告显示，资产包包含广信房产100%投资权益、债权及广州分公司100%的投资权益。

值得注意的是，这551亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了315亿元。

这里仅土地增值税就占到了资产包的60%以上，有没有很恐怖的感觉？小楼觉得那不是很恐怖，而是十分、特别、非常恐怖，但又躲不了的！作为合法企业，只能通过预先的税务筹划，少交、缓交。

何为税务筹划？税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益的行为。

税务筹划是由Tax Planning意译而来的。

国家税务总局官方的叫法：税务规划。

为了更明显的体现税收对地产项目的影响，小楼收集了两个案例。

两个案例案例一（土地增值税）：A项目一期：工规证1：高层、别墅、车位。

工规证:2：高层、别墅、车位、商业。

证1与证2之间的土地成本按占地面积分摊，证1内的高层别墅车位土地成本按建筑面积分摊，证2同理。

两个工规证内部，别墅的土地成本都被摊薄了，别墅属于溢价较高产品，成本又低，增值率高，税负也高。

清算结果：前期已交土增税1800万，退税700万。

A项目二期：工规证1：别墅。

工规证2：高层。

工规证3：幼儿园（商业）、地下室。

三个工规证的土地成本都按占地面积分摊，别墅土地成本为实际土地成本，未被摊薄，增值率合理。

清算结果：前期已交土增税600万，退税600万。

案例二（企业所得税）：A项目合同收楼时间为2018年12月31日，B项目合同收楼日期为2019年1月1日。

A项目：2018年12月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本，2019年1月需缴纳此部分结转的增值税和所得税，2019年5月做2018年汇算清缴时需将此部分考虑在内，2019年5月仍未取得此部分商品房的发票且超过暂估合同金额10%的部分不可计入本年成本（可暂估合同金额10%部分）。

房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起作者：李明俊程龙贵深圳市智慧源企业管理咨询有限公司税务咨询顾问2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。

其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。

（资料来源：网易财经新闻）。

两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。

捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。

新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：一、捐赠主体的选择万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。

两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）二、捐赠资产的选择捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。

万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。

在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。

西南财经大学天府学院2012届本科毕业论文（设计）论文题目：万科企业股份有限公司的税收筹划学生姓名：刁煜所在学院：西南财经大学天府学院专业：财务管理学号: 40804309指导教师：柳玉寿2012 年 3月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计)是本人在导师的指导下取得的成果。

对本论文（设计)的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担.本毕业论文（设计）成果归西南财经大学所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：作者专业:财务管理作者学号:___2012___年_ 3 _月__20__日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表摘要近几年来,中国的房地产企业发展迅速。

在渡过2008年的全球金融危机后，中国的房地产企业正在经历洗盘。

主要表现为一些抗风险能力差的中小型房地产企业的破产或重组，以及部分央企的退出。

本文以万科企业股份有限公司为例，主要通过分析万科近几年的税收筹划行为，来寻找对房地产企业合理的一些纳税筹划方法,为企业减轻税收负担的同时，并验证纳税筹划对企业发展的重要性.关键词：万科税收筹划方法AbstractIn recent years, China ’s rapid development of real estate enterprises。

Throughout the global financial crisis of 2008，Chinese real estate enterprises are experiencing dishwash。

The main performance for some poor ability to resist risks of small and medium—sized real estate enterprises bankruptcy or reorganization， as well as part of the central enterprises exit。

房地产企业纳税筹划和财务运作1. 引言房地产行业是一个重要的经济支柱行业，对国家经济发展起着重要作用。

房地产企业在进行纳税筹划和财务运作时，需要根据相关法律法规合理规划和管理自身的财务活动，以实现合法、合规和良好的经营效益。

本文将系统介绍房地产企业在纳税筹划和财务运作方面的基本原则和常用方法。

2. 房地产企业纳税筹划2.1 纳税优惠政策房地产企业可以通过合理利用国家的纳税优惠政策来降低税负。

例如，根据《企业所得税法》，房地产企业可以享受土地增值税、房产税、印花税等方面的优惠政策。

企业可以通过与税务部门沟通，掌握相关政策，以合法方式减少税负。

2.2 清晰的账务管理房地产企业需要建立健全的财务会计体系，及时准确地记录和报告财务数据。

清晰的账务管理可以帮助企业合理申报税款，避免税务风险。

企业应确保每一笔支出和收入都有合法的票据和凭证，以便在税务检查时提供证明。

2.3 合理安排资金流动房地产企业可以通过合理的资金流动安排来降低税负。

例如，通过合理调整资金的流入和流出时间，避免在高税率时期大量资金的流入，从而降低税负。

此外，企业还可以通过合理的资金配置和利润分配，优化税务筹划。

3. 房地产企业财务运作3.1 风险管理房地产企业需要建立健全的财务风险管理体系，识别和评估各种风险，并采取相应的措施进行预防和化解。

风险管理包括市场风险、信用风险、流动性风险、利率风险等。

企业应根据自身情况合理选择风险管理工具，如保险、期货等来规避风险。

3.2 资本运作房地产企业在进行资本运作时，需要综合考虑风险和收益，并根据市场需求和企业自身情况做出适当的决策。

资本运作包括股权融资、债权融资、并购重组等方式。

企业应根据自身优势和发展战略选择最合适的资本运作方式。

3.3 现金流管理房地产企业需要合理管理和规划现金流。

现金流管理包括预测、分析和控制现金流，确保足够的现金流量满足企业的日常运营和发展需求。

企业可以通过合理安排资金流动和优化资金利用效率来改善现金流状况。

房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例摘要:在当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中却是有着支配性的作用。

而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。

无论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。

而我国这几年的经济迅猛发展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。

但也同时房地产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府为此制定相关的房地产法律政策，使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。

同时，房地产行业的快速发展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。

土地增值税税额大约占公司总税负三分之一。

因此，企业对土地增值税进行税务筹划是及其重要的。

关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划1 相关理论的概述1.1 税收筹划基本定义及其基本原则1.1.1 基本定义税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大化。

筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因此必须是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。

税收筹划存在的意义还在于能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可轻视。

整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，国家的法律法规。

税收的相应法律规则。

1.1.2 基本原则首先符合法律具有一定的合法性。

在相关法律条件下进行税收筹划，在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。

可以从税收规划的基本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应的税收法规。

2021年第20卷第2期万科税收筹划案例分析□樊迪【内容摘要】本案例分析基于2018年万科的财务数据，针对万科在筹资阶段、销售阶段以及持有阶段的生产经营情况，对万科的税收筹划进行详细的分析。

分析并总结万科在这三个阶段的税收筹划中的可借鉴性方案，为其他同类房地产公司提出有关税收筹划的宝贵意见。

【关键词】土地增值税；企业所得税；增值税；税收筹划【作者简介】樊迪（1996 ），女，贵州遵义人，贵州财经大学硕士研究生一、公司简介万科于1984年成立于深圳经济特区，起初万科并没有从事房地产行业，但是经过对市场的不断探索，万科决定在1988年开展房地产业务，也就是说1988年是万科进入房地产的元年。

经过三十年的不断发展，万科已然变成了国内最具影响力的房地产企业之一。

在发展区域不断扩大的背景下，万科也在不断地扩大它的业务领域，它已经不再局限于房地产及相关物业服务、租赁住宅服务的业务开发，而是将自己的定位从“三好住宅供应商”向“城市配套服务商”进行了升华。

万科的这一举动，开创了房地产行业另一个的“新纪元”。

二、财务状况2018年外部环境发生剧烈变化，宏观经济局势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。

各种长短期因素交织叠加，增加了经营的复杂性和不确定性。

但是由于万科在房地产行业强劲的竞争力和市场占有率，即便面对复杂的市场竞争环境，也无法阻止万科前进的步伐。

从万科2016年 2018年的年报中，可以看出万科的营业收入已经从2016年的2，404亿元增加到了2，977亿元，营业利润也从2016年的3，902亿元增加到6，750亿元，万科正以势不可挡的发展趋势，向市场展示它在房地产行业的绝对实力。

三、税收筹划分析（一）筹资阶段税收筹划。

由于万科房地产建设规模大，周期长，需要大量的资金支持，从税收筹划角度出发，选择不同的筹资方式能够在很大程度上影响万科的纳税情况，由此需要从不同的筹资方式出发，去探索万科的税收筹划思路。

房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。

一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。

案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。

比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。

案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。

比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。

案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。

例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。

案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。

一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。

案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。

例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。

案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。

例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。

案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。

合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。

案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。

房地产企业纳税筹划和财务运作房地产企业纳税筹划和财务运作是指通过合理的税收规划和科学的财务运作，实现最大化的税收优惠和财务效益的过程。

在当前税收环境下，合理的纳税筹划和财务运作对房地产企业的发展至关重要。

本文将围绕房地产企业纳税筹划和财务运作展开详细讨论。

首先，房地产企业纳税筹划是指通过合理合法的手段，降低企业的纳税负担。

纳税筹划的重点是依法避税和减税。

房地产企业可以通过合理的企业结构优化、税收政策优惠、财务制度设计等手段实现减税和避税的目标。

例如，房地产企业可以合理安排利润分配，通过股权结构调整、分红政策安排等方式降低企业的所得税负担。

同时，房地产企业还可以充分利用税收政策的优惠政策，如房地产税收优惠政策、租赁税收优惠政策等，进一步降低纳税负担。

此外，房地产企业还可以通过在税收合规方面的合理规划，避免税收风险，杜绝非法避税行为。

其次，房地产企业财务运作是指通过科学的财务管理和运作，提高企业的财务效益。

财务运作的重点是合理运用企业的财务资源，实现最大化的财务效益。

房地产企业可以通过财务运作来提高企业的盈利能力、降低经营风险、优化资本结构等。

例如，房地产企业可以通过合理的资金调度，优化企业的资金流动，减少企业流动资金的占用，提高企业的资金利用效率。

同时，房地产企业还可以通过科学的财务分析和预测，及时发现与解决企业存在的财务问题，保持企业的财务稳健和健康发展。

在房地产企业纳税筹划和财务运作中，需要注意以下几点。

首先，要充分了解和掌握相关税收政策和财务知识，及时掌握税收政策和财务制度的变化。

其次，要依法合规进行纳税筹划和财务运作，避免违法违规行为。

第三，要注重与税务部门的合作和沟通，及时了解税务部门的需求和政策动态，确保纳税筹划和财务运作的合法性和有效性。

第四，要建立完善的财务管理制度和内部控制机制，提高财务信息的准确性和可靠性，保证企业财务运行的透明度和合规性。

综上所述，房地产企业纳税筹划和财务运作是房地产企业发展的关键环节。

qiyekejiyufazhan0引言近年来，我国出现了“少子化”“老龄化”现象。

人口结构的变化，对房地产需求的影响十分巨大。

同时，我国近几年对房价的调控力度越来越大，有统计数据显示我国商业住宅销售增长幅度正处于下降趋势。

因此，为了提升房地产企业的利润，减少其数额巨大的税负开支非常有必要。

文章以万科企业股份有限公司（简称万科）为例，针对其土地增值税，从企业的销售和清算两个阶段进行税收筹划，为类似的企业进行土地增值税的税收筹划提供参考性建议。

1万科税收概况从表1中可以看出，万科的土地增值税在其应纳税额中占据了较大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至达到30.3%的高额占比。

由于万科的整体税负很高，因此其土地增值税数额也是巨大的，为了减少税负对其利润空间的挤压，对万科的土地增值税进行税收筹划对其利润创造具有较大意义。

2万科土地增值税税收筹划本文通过分析“湘水明珠”的销售情况，制订更合理的、税负更低的、利润空间更大的销售方案。

同时，通过公式推算临界增值率，设计合理的清算方案，降低企业相关税负。

2.1销售环节的土地增值税税收筹划本文对万科“湘水明珠”房地产开发项目进行分析，对其土地增值税进行税收筹划。

主要的分析对象是“湘水明珠”居住小区一期（1、2、3号楼）。

“湘水明珠”居住小区一期（1、2、3号楼）项目占地面积为20936.7m 2，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%，单套房屋建筑面积为120m 2，实际销售价格为6900元/m 2，总建筑面积为65913.47m 2的3栋（1～3号楼）高层电梯住宅房。

房地产开发企业建造普通标准住房，如果增值额对于扣除项目数额的占比低于20%，可以免征土地增值税。

万科开发的“湘水明珠”项目符合政府的税收优惠政策，可以享受税收优惠政策。

方案一：万科开发的“湘水明珠”普通住宅项目，销售面积为65000m 2，假设其单套房屋建筑面积（m 2）定价为6500元，销售收入为422500000元。

房地产企业纳税筹划与风险控制分析随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业在纳税筹划与风险控制方面面临着诸多挑战。

在经济形势不断变化的背景下，房地产企业需要通过有效的纳税筹划和风险控制来保障企业的可持续发展。

本文将从房地产企业纳税筹划与风险控制的角度进行分析，探讨房地产企业在纳税方面的筹划及风险控制方案。

一、房地产企业纳税筹划1.合理利用税收政策房地产企业应当积极利用国家的税收优惠政策，合理规划企业的税收筹划。

房地产企业可以通过住房租金、房屋买卖等方式获取税收优惠，减少企业缴纳的税金。

房地产企业还可以通过设立子公司、分部等方式进行税负分摊，降低企业整体的税收负担。

2.开展税前筹划在进行房地产项目开发和经营过程中，房地产企业应当非常重视税前筹划工作。

通过提前规划，房地产企业可以在项目设计、税务结构安排、融资安排等方面进行合理规划，避免不必要的税收风险。

定期进行税前筹划审查和调整，也可以帮助企业及时应对税收政策变化带来的风险。

3.合规运用税收减免二、房地产企业风险控制1.政策风险房地产企业在开发与经营过程中，受到政策风险的影响。

政策的变化可能导致企业的盈利能力下降，甚至面临亏损。

房地产企业应当定期关注国家政策的变化，积极适应和应对政策的变化，降低政策风险带来的影响。

2.市场风险房地产市场的波动性较大，市场风险对房地产企业的经营产生重要影响。

房地产企业应当密切关注市场变化，灵活调整企业的经营策略，及时应对市场风险。

房地产企业还可以通过风险控制工具，如期货、期权等金融工具来进行市场风险的控制。

3.资金风险房地产企业的资金风险主要体现在融资成本上升、融资渠道受限等方面。

为了降低资金风险，房地产企业可以通过提高自有资金比例、多元化融资渠道等方式来降低资金风险的影响。

房地产企业还可以加强内部资金管理工作，提高资金使用效率，有效降低资金风险。

4.信用风险信用风险是房地产企业经营过程中面临的重要风险之一。

在房地产企业融资、销售等方面，存在着很大的信用风险。

房地产行业税务筹划的详细方案1.优化企业结构通过合理的企业结构优化，将各项业务划分为不同的子公司，以实现税务优惠政策的最大化利用。

同时，可以将不同的资产划分到不同的子公司中，以降低资本收益的税负。

2.合理运用税务政策充分利用税务政策，包括增值税、企业所得税、土地出让金等方面的优惠政策。

例如，可以选择增值税的一般纳税人或小规模纳税人，合理选择适用税率，同时积极申请增值税开票资质。

对于企业所得税方面，可以通过加速折旧、高新技术企业认定等方式降低税负。

还可以通过土地出让金的优惠政策，如分期缴纳等方式，实现税务优惠。

3.合理运用成本费用合理运用成本费用，包括人力成本、营业费用等方面。

例如，对于人力成本，可以通过员工股权激励等方式，降低企业所得税负。

对于营业费用，可以选择适用税收优惠政策，减少纳税金额。

同时，要合理运用费用发生制度，及时记录各项费用，以便核算税务层面的支出。

4.税务争议解决尽量避免税务争议的发生，但一旦发生，要及时采取应对措施。

可以通过与税务机关合作，积极沟通解决纳税争议。

在此基础上，可以选择合适的调查和争议解决方法，如行政复议、诉讼等，保护企业的合法权益。

5.合规合法避税合规合法避税也是房地产行业税务筹划的重要方面。

避税的核心是通过合法手段降低税负，而不是逃避税款的支付。

可以通过合理安排交易结构、利用合适的税务优惠政策等方式，实现避税目的。

但要注意，避税方案必须符合相关法律法规，避免违法违规行为。

6.关注税务法规的变化房地产行业税务法规频繁变化，企业需要及时关注税务政策的调整和变动。

可以通过加强与税务机关的沟通，定期了解新政策，及时调整税务筹划方案。

同时，要加强内部税务培训，提高税务意识，确保企业税务筹划的合规合法性。

7.定期税务审查定期进行税务审查，及时发现和解决问题。

税务审查包括及时核对税务相关凭证和账簿，发现并修正可能存在的错误。

同时，要进行内部控制评估，提高税务合规性。

还可以委托专业机构进行税务风险评估和管理，确保税务筹划的有效性和合规性。

普通本科毕业论文(设计)文献综述论文(设计)题目我国上市公司的合理避税问题——以深圳万科为例学院会计学院学生姓名彭斌学号 0121747专业财务管理届别 2016届指导教师曹玉珊职称教授完成日期二○一五年八月三十日文献综述前言本毕业论文题目为《我国上市公司合理避税问题研究-以深圳万科为例》。

在市场经济体制下，依法纳税是每个企业应尽的义务，但是较重的税收负担，有时又成为了制约企业向更大规模发展的桎梏，也加重了个人经济负担。

而在诸种方式方法中，偷税是违法的，要受法律制裁；漏税须补交；欠税要还；抗税要追究刑事责任，唯有避税，既安全又可靠，自然就成为首选的良策。

同时根据我国的税收制度，收入高的人，所要交的税也就高。

俗语说：“愚昧者偷税，胡涂者漏税，狡猾者骗税，精明者合理避税。

”在微利时代，税务筹划将成为高消费者减低税收负担，增加盈利收益的重要手段。

正文1.国外相关文献有关合理避税的研究始于上世纪60 年代。

莫迪格利亚尼（Modigliani）和默顿·米勒（Merton-Miller）于1958 年提出的MM 理论，为研究税收对资本结构的影响开辟了新的理论视角。

Martin Feldstein 指出税收政策的变化会导致储蓄率的变化，从而使投资率发生改变，最终改变投资在不同国家的分配。

Karl-Markus 在综合所有的研究成果基础之上，提出税收不仅影响企业的资本结构，也关系到企业扩张的规模与速度。

美国学者AlanJ.Auerbach 和David Reishus 于1988 年对1970-1980 年间318 个上市公司的并购案例进行研究，结论是：未使用过的税收抵免额与经营性净亏损在并购交易中至关重要，收购公司主要利用抵亏来减免税收义务；而资产溢价的减税作用则并不十分明显，主要原因是政府已经采取了相应的限制措施。

H.Roland Weistroffer, Blue E Wooldridge, Rahul SinghA city tax model based on the analytic hierarchy process is developed. This model allows city officials to explicitly take into account the existence of multiple decision criteria in selecting new tax options. Opinions from tax experts are used to relate tax plans to decision criteria. The paper explores the feasibility of applying commonly available decision tools to facilitate and improve decision making in local government.2.国内相关文献随着社会经济的发展，税收筹划日益成为纳税人理财或经营管理整体中不可缺少的一个重要组成部分，尤其近30多年来，其在许多国家中的发展更是蓬蓬勃勃。

万科税收筹划存在的问题及处理对策研究摘要房地产企业的发展拉动了经济的增长，也带动了其他行业的发展，比如是机械、建材、冶金等行业。

最近这几年，房地产企业发展的越来越迅速，这加剧了同行业之间的竞争。

为此，国家出台了一些相关政策来加强房地产企业的监管。

由此可见，税收筹划在房地产企业中有着极其大的重要性。

房地产企业怎样正确地使用国家的税收优惠政策，怎样合理地避税，从整体上为企业降低税负，使企业的纳税总额最低，成为一个难题。

本文通过分析万科房地产有限公司的税收筹划的策略，发现房地产企业中存在的问题，并提出与之相关有效的处理对策。

关键词：房地产企业；税收筹划；问题；对策1.万科企业股份有限公司简介万科集团公司成立于1984年5月，并在1988年5月进入房地产项目开发投资行业，成为中国最大的二十几家中国专业大型商品住宅和房地产投资运营企业之一。

它所涉及到长三角、珠三角、环渤海等地区。

2009年，在《欧洲货币》上业绩名列第一，同时也是行业内第一家被认定为的国家高新技术生产企业。

2011年，万科收入远超同行类企业。

在2019年位列销售榜的第254位，处于中上游水平。

由此可见，万科在我国乃至全球房地产行业上发挥着及其重要的影响。

2.万科企业股份有限公司纳税情况分析2018年度所得税是377.9267亿元，2019年度所得税是509.8488亿元，在2019年度中国房企纳税排行榜中，万科企业纳税位列第一，万科平均每天的纳税额是2.04亿元，第二是中国恒大，2019年度所得税是406.3亿元，第三是碧桂园，所得税是377.37亿元。

万科，2019年度纳税额同比增长34.9%，排名第二。

同比增长幅度最大的是新城发展，同比增长36.65%。

纳税增长排名位于第三的是保利地产，较2018年同期增长34.73%。

所以说，万科企业缴纳的税额虽然较多，但是税负却远远低于其他的房地产开发企业。

这就需要我们思考一下，万科企业股份有限公司究竟是怎样进行税收筹划的。