两权抵押问题与建议

担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
在担保实务中，不动产抵押是一种常见的担保措施。

在进行不动产抵押时，常常会出现一些问题，需要注意解决。

以下是不动产抵押常见的问题和解决方法：
1. 权利人不同意抵押：在进行不动产抵押时，有权处置不动产的权利人可能不同意将其不动产进行抵押。

解决方法是与权利人协商解决，可以通过增加债务人与权利人之间的关系来解决，例如增加担保责任人或提供额外的担保措施。

2. 抵押范围问题：不动产抵押应该明确确定抵押的范围，包括具体的不动产和相关附属设施等。

解决方法是明确抵押的范围，并在抵押合同中明确约定。

3. 抵押物评估问题：在进行不动产抵押时，需要对抵押物进行评估确定价值。

如果评估价值与要债主张的债权金额相差较大，可能会导致抵押物无法完全覆盖债权。

解决方法是进行准确的评估，并在抵押合同中约定抵押物的价值。

5. 不动产权属证明问题：在进行不动产抵押时，需要提供相关的不动产权属证明文件。

如果无法提供或证明文件存在问题，可能会导致抵押的效力受到影响。

解决方法是办理相关的不动产权属证明手续，并确保证明文件的真实性和有效性。

6. 不动产后续权益转移问题：在进行不动产抵押后，债务人可能会转移不动产的权益，例如出售或转让。

如果债务人转移不动产的权益，可能会导致抵押权失效。

解决方法是在抵押合同中约定债务人不得转移不动产的权益，并在转移时进行相应的抵押物注销手续。

在进行不动产抵押时，需要注意上述问题，并逐一解决。

还应该根据实际情况，补充完善抵押合同的条款和约定，确保担保措施的有效性和权益的保护。

浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。

在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。

二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。

再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。

基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。

三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策【摘要】农村承包土地经营权抵押贷款是农村经济发展中的重要问题，但在实践中存在着诸多问题。

本文首先介绍了农村承包土地经营权抵押贷款的背景和研究意义，然后分析了其存在的风险，包括缺乏监管和信息不对称等方面。

针对这些问题，提出了一些对策建议，如加强监管措施和提高信息透明度。

总结了这些问题，并展望了未来对农村承包土地经营权抵押贷款的发展前景，希望通过对策的实施能够改善这一领域的状况。

通过本文的研究，可以更好地认识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，并提出有效的解决方案，推动农村经济的发展。

【关键词】农村承包土地经营权抵押贷款、问题、风险、监管、信息不对称、对策、总结、展望、改善、实施情况。

1. 引言1.1 背景介绍农村承包土地经营权抵押贷款是指农村土地承包经营权作为抵押物用于取得贷款的行为。

随着我国农村经济的持续发展，土地资源的价值不断上升，越来越多的农民开始将自己手中的土地承包经营权作为抵押物来获取资金支持农业生产或进行其他投资。

这种做法在一定程度上能够帮助农民解决了资金短缺的问题，促进了农村经济的发展。

农村承包土地经营权抵押贷款也存在着一些问题。

由于我国土地所有权属于国家所有，农民只能取得土地承包经营权，而无法取得土地所有权，这就导致了土地承包经营权的抵押价值较低，难以满足金融机构的贷款需求。

农村土地市场不够规范，土地流转不够顺畅，导致抵押贷款存在较大风险。

监管不到位、信息不对称等问题也给农村承包土地抵押贷款带来了一系列挑战。

对农村承包土地经营权抵押贷款的问题进行深入研究，找出存在的风险因素，提出有效的监管和对策建议，对于促进农村经济的可持续发展具有重要意义。

1.2 研究意义：农村承包土地经营权抵押贷款是农村发展的重要途径之一，具有促进农业生产、增加农民收入、推动乡村振兴等多重效果。

在实际操作中，农村承包土地经营权抵押贷款存在着诸多问题，影响了其有效运作和发挥作用。

民法典物权法编制中担保物权制度的完善随着我国民法典物权法编制工作的不断推进，其中的担保物权制度也在逐步完善。

担保物权制度是民法典中比较重要的一部分，它对于保障债权人的利益、促进资本市场的发展以及完善信用体系都有着不可或缺的作用。

本文将从担保物权制度的特点、现实问题以及完善建议等方面进行探讨。

一、担保物权制度的特点在担保物权制度中，债权人通过担保物获得向债务人追偿的优先权。

在民法典物权法中，担保物权主要包括抵押权和质权两种形式。

其中，抵押权是指债权人以债务人的动产或不动产为担保物设定的担保权利。

质权是指债权人以债务人的动产为担保物设定的担保权利。

担保物可以是债务人自有的财产，也可以是第三人的财产。

在担保物权制度中，债权人与担保物权的设定人之间有着特殊的法律关系，债权人可以依法行使担保物权，从而实现向债务人的追偿权，同时也承担着维护担保物价值的义务。

二、现实问题分析在担保物权制度中，存在着一些现实问题需要解决。

首先是抵押物的登记问题。

目前，我国的抵押物登记工作存在着许多不便和不足，如登记手续繁琐、登记时间过长等。

这不仅会增加债权人的资金成本和风险，也会影响抵押物的流动性和市场化程度。

其次是担保物权行使中存在着的诉讼成本较高的问题。

如果债权人要通过诉讼来行使担保物权，不仅要承担诉讼费用、律师费用等成本，还需要花费大量的时间和精力进行诉讼。

这对于小额借贷的情况来说特别不利，极易使债权人因成本高而放弃追偿。

此外，担保物权制度中还存在着担保物保管和管理不善、担保物价值受损等问题。

三、完善建议针对担保物权制度中存在的问题，应该采取以下完善建议：1、对于抵押物登记工作，应该建立更加便捷、高效的登记机制，逐步推行网络登记和电子化登记，以减少登记时间和登记成本。

2、应当探索“一抵多贷”模式，并进一步完善质押、质物抵押等质权形式，从而为债权人提供更加灵活多样的担保选择，降低贷款成本。

3、应建立完善的担保物权公示机制，使公示信息更加全面、准确、透明，为债权人提供更高的风险可控能力。

农村土地承包经营权抵押贷款的现实困境与价值评估研究徐华君　操颖卓1摘要：当前，农村土地经营权确权颁证和规模化流转进程明显加快，为新型农业经营主体盘活农村资产，解决“三农”发展资金瓶颈，促进农业规模化经营，带来了广阔的发展空间和难得机遇。

而在农村土地承包经营权抵押融资试点过程中，农村土地承包经营权价值评估机制缺失问题，已成为银行信贷投放的重要顾虑。

有效破解“价值评估难”，建立满足银行风险评价需求的评估机制，对于促进银行涉农信贷投放，缓解农村地区“融资难”，具有积极的实践意义。

本文从浙江辖内农村土地承包经营权抵押贷款的实践出发，全面考察了银行现行主要评估方法的优缺点，提出以模糊评价法构建符合银行风险评价需求的农村土地承包经营权抵押价值的评估模型，并以典型案例进行分析验证，为基于土地承包经营权评估价值确定最高抵押授信额度，提供了一个操作性强、相对科学且具有实践价值的新思路。

关键词：土地承包经营权；抵押贷款；价值评估；模糊综合评价一、研究背景及意义当前，我国正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，农村土地经营权流转明显加快。

长期以来，土地承包经营权抵押融资面临着法律突破难、确权颁证难、价值评估难、处置变现难等多重难题。

土地承包经营权虽是农村地区最大的可抵押财产，但其潜在的融资担保功能仍未得到有效释放，严重制约了“三农”信贷资金的有效投入。

2014年以来，中共中央、国务院相继印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》等相关文件，明确要求在坚持农村土地集体所有的前提下，推动承包权和经营权的分离，进而形成所有权、承包权、经营权的三权分置和经营权有序流转的格局。

2015年，全国人大授权国务院在部分县（市、区）试点农民住房财产权和农村承包土地经营权抵押贷款。

上述政策有效突1 徐华君，中国银监会湖州监管分局；操颖卓，浙江安吉农村商业银行。

银行授信担保存在的几个问题和建议目前，金融机构的授信以优质房产、商业用地使用权抵押为主，保证担保的授信业务谨慎介入。

鉴于形势复杂多变，社会上经常出现抵押物落空和保证人跑路的新闻。

因此，即使授信有足额抵（质）押物和保证担保，信贷员在办理授信业务时仍需步步小心，防止信贷资金出现风险。

一、保证与抵押共存（一）问题分析保证担保是以第三人的信誉为保证，物的担保是以担保人的财产作担保。

担保物对担保的债权负有“物的责任”，保证人对担保的债权负有“人的责任”，他们对债权的清偿都有利害关系。

如果同一债权存在物的担保和保证担保又逾期的，债权人应如何行使担保权？《民法典》第28条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。

债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。

这一规定确立了“物保优于人保”原则，其理论依据是“物权优于债权”。

但是，《民法典若干问题的解释》对此却作了限制性规定。

《民法典解释》第38条规定：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。

当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。

这一解释将保证担保与第三人的物的担保摆在同一追偿位置，债权人可以自由选择一项提出代为清偿的请求。

该条款明确了债务人提供自有财产担保才优先于保证担保的处置顺序，第三人提供的物的担保和保证担保则处于同一地位。

实践中，我们在处置时应针对不同的情况具体分析：1、同一债权上，既有债务人自己的物的担保，又有第三人提供保证担保时，应先处置担保物清偿债务，只有在担保物的价值不足以清偿债务时，债权人才能向保证人追究剩余部分清偿责任。

因为债务人是本位上的责任承担者，是最基本的债务人，其他人的担保是代替债务人承担责任。

如果债权人先行使人的担保，保证人履行担保责任后，需向最终的还债义务人追偿。

房屋买卖交易中的贷款和抵押权问题解析在房屋买卖交易中，贷款和抵押权是十分重要的问题。

买卖双方需要了解贷款和抵押权的相关规定，并妥善处理好这些问题，以确保交易的顺利进行。

本文将对房屋买卖交易中贷款和抵押权问题进行解析。

一、贷款问题在房屋买卖交易中，买方常常需要向银行贷款购买房屋。

贷款的相关事宜涉及到贷款额度、还款方式、贷款期限等方面。

买方首先需要确定自己能够承担的最高贷款额度，这可以通过与银行进行咨询和评估得出。

根据自身经济状况、收入水平以及征信情况等因素，买方可以选择合适的贷款额度。

另外，在确定贷款额度后，买方还需考虑还款方式。

常见的还款方式包括等额本息和等额本金两种。

等额本息是指每月还款金额相同，但还款金额中逐渐偏向于还本金；等额本金则是每月还款本金相同，但还款金额中逐渐偏向于支付利息。

买方可以根据自身需求和经济状况选择适合自己的还款方式。

此外，贷款期限也是需要关注的重要问题。

贷款期限的长短直接关系到还款数额和还款时间的长短。

一般来说，贷款期限越长，每月还款金额相对较低，但总还款金额较高；贷款期限越短，每月还款金额相对较高，但总还款金额较低。

买方需要根据自身经济状况和还款能力来选择合适的贷款期限。

二、抵押权问题在房屋买卖过程中，抵押权是保障贷款人利益的重要手段。

抵押权是指贷款人根据贷款合同的约定，在贷款人未得到偿还的情况下，可以依法取得抵押物的优先受偿权。

买方在获得贷款后，贷款人会在购房人的房屋上设定抵押权，以此作为向银行提供担保的方式。

抵押权的设立需要经过一系列的程序。

首先，买方需要提供购房合同、贷款合同以及其他必要的资料给贷款人，贷款人会进行相关审核和评估。

其次，贷款人与买卖双方签署担保合同，明确抵押物的详细情况。

最后，贷款人会向相关房管部门提交相关资料，完成抵押权的登记手续。

抵押权除了保障贷款人的权益外，也有一定的影响买方的权益。

首先，在抵押权有效期内，买方无法对房屋进行其他抵押或出售，否则会涉及到违约问题。

两权低押货款处置方案什么是“两权低押货款”？“两权低押货款”是指在贸易和金融业务中，按照国际惯例或我国保险公司批准的保险条款，为了保证进出口贸易和金融交易的安全顺利完成，买方或卖方购买的保险加上应收账款或应付账款作为押品，向贷款机构融资的一种金融产品。

这种金融产品主要用于进口和出口贸易，帮助企业在海外采购货物或向海外销售货物时获取流动资金。

两权低押货款前景分析两权低押货款作为进出口贸易和金融业务中的重要一环，对于国际贸易的发展有着至关重要的作用。

当前，中国的进出口贸易量逐年递增，且对外投资也越来越活跃，这些都需要大量的资金支持。

而进出口贸易和金融交易的风险也随之增加，对于资金方而言，控制风险非常重要。

因此，两权低押货款作为一种风险可控制的金融产品，在未来将会更加受到资金方的青睐。

两权低押货款处置方案针对两权低押货款，贷款机构在授信时需要对押品进行评估，制定合理的处置方案。

接下来，我们将就两权低押货款的处置方案进行分析。

抵押品评估抵押品处置是两权低押货款最为重要的环节，其评估结果直接影响后续处置方案的制定和贷款机构的风险控制能力。

因此，抵押品评估需要严格按照国家或地方规定的标准和流程进行。

具体而言，抵押品评估需要考虑以下几个方面：1.押品的市场价值：评估师需要了解当前市场行情，对押品的品质、运输成本、存储条件、品种等因素做出评估。

2.押品折旧程度：针对机器设备等固定资产，需要评估其使用寿命、年限、保养情况等方面，了解其折旧程度。

3.押品的数量、规格、品种、质量等因素。

4.抵押品的产地和运输方式：不同的地区、运输方式对抵押品的市场价值有很大的影响。

处置方案根据抵押品评估结果，贷款机构需制定处置方案，以实现最大的保值化转让。

常见的处置方案有：1.短期销售：即在抵押品评估后，尽快寻求最佳的市场销售方式，实现抵押品的快速变现。

2.长期持有：针对品类较高、价格波动较大的押品，可以考虑较长时间的持有，等待市场价格回暖后再出售。

第二顺位抵押权如何实现第二顺位抵押权是指在债务人已经存在抵押权的情况下，再设立的抵押权。

通常情况下，第一顺位抵押权持有人的利益会优先于第二顺位抵押权持有人。

然而，许多情况下，借款人可能需要额外的资金来满足其资金需求，但已经无法再进行抵押债务。

在这种情况下，借款人可以与第一顺位抵押权持有人达成协议，以增加第二顺位抵押权。

第二顺位抵押权的实现可能涉及多个步骤和注意事项，包括以下几点：1.协商和合作：借款人需要与第一顺位抵押权持有人保持积极的沟通和合作，以确保获得其同意设立第二顺位抵押权。

沟通和合作是实现第二顺位抵押权的关键因素之一2.资产评估：在设立第二顺位抵押权之前，借款人需要对其要抵押的资产进行评估。

这是为了确定资产的价值以及其是否足以提供足够的担保用于设立第二顺位抵押权。

3.风险评估：第一顺位抵押权持有人可能会对设立第二顺位抵押权表示担心，因为它可能会降低他们的优先权。

因此，借款人需要向第一顺位抵押权持有人证明设立第二顺位抵押权的风险可控，并没有对其利益造成重大损害的风险。

4.合同草拟：在获得第一顺位抵押权持有人的同意后，借款人需要与第一顺位抵押权持有人签订合同。

该合同应明确规定第二顺位抵押的条件、范围、期限等。

5.登记抵押权：设立第二顺位抵押权需要在相关的抵押登记机关进行登记。

这意味着借款人需要提交申请，并按照相关法律程序完成登记手续。

6.提供足够的保证：为了获得第一顺位抵押权持有人的同意，借款人可能需要提供额外的担保以弥补第一顺位抵押权持有人的风险。

在总结中，实现第二顺位抵押权需要借款人与第一顺位抵押权持有人达成协议，并遵守相关法律法规进行登记和担保。

这是一个复杂的过程，需要借款人的沟通、合作和合规能力，同时也需要有效地评估和管理风险。

江西省人民政府办公厅印发关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作实施意见的通知文章属性•【制定机关】江西省人民政府办公厅•【公布日期】2015.07.01•【字号】赣府厅发〔2015〕37号•【施行日期】2015.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文江西省人民政府办公厅印发关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作实施意见的通知各市、县（区）政府，省政府各部门：《关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作的实施意见》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2015年7月1日关于扩大我省农村“两权”抵押贷款试点工作的实施意见为落实省委、省政府工作部署，深入推进农村金融改革创新，促进现代农业加快发展，现就扩大我省农村“两权”（林权、农村土地承包经营权）抵押贷款试点工作，提出如下实施意见。

一、指导思想深入贯彻落实国家和省关于深化农村金融改革等一系列文件精神，围绕现代农业转型升级发展大局，以进一步提升金融支农服务为主线，通过加快确权、规范评估、依法登记、促进流转、快速处置和优化环境等举措，不断总结经验、锐意创新、扩大试点，大力发展林权抵押贷款，积极推进农村土地承包经营权抵押贷款，大力构建农业有发展、金融有收益、农民得实惠的多方共赢机制，激活农业要素活力，释放农村生产力，努力促进农业增效、农村发展和农民增收。

二、基本原则一是坚持政府引导。

各级政府要充分发挥政策引导作用，以政府扶持为导向，建立多部门协调机制，搭建市场要素齐全的“硬平台”，建设管理制度完善的“软环境”，打造诚信守法的“优文化”，科学界定政府与市场边界，做到政府既不缺位，也不越位。

二是坚持农民自愿。

农民是农村“两权”的产权主体，自主决定是否将其产权流转出去，以及采取的流转方式、期限及价格，充分尊重农民意愿。

鼓励农民通过农村“两权”抵押贷款满足生产、生活资金需求，但不能违背农民意愿强迫或妨碍自主交易。

法律视角的“两权”抵押贷款问题分析摘要:从农村金融改革创新的实践来看，农村“两权”抵押贷款基本上是以基层政府出台政策性文件的形式予以认可，但在法律层面上面临较大制度障碍。

建议按照依法自愿有偿原则，修改相关法律制度，或者按照《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，先允许试点地区在试点期间执行部分修改的法律。

关键词:两权抵押;法律;修改2015年8月，国务院发布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)，要求开展农村承包土地经营权和农民住房财产权(以下统称“两权”)抵押贷款试点工作，并提出试点工作要取得法律授权。

本文从西安市高陵区的具体实践入手，探析制约当前“两权”抵押贷款工作的制度因素，期望能够为进一步推进农村金融改革创新提供借鉴与启示。

一、农村金融改革创新的高陵实践高陵①地处陕西省关中平原腹地，2011、2012年先后被农业部确定为“农村土地承包经营权登记试点区”、“土地承包经营权流转规范化管理和服务试点区”;2012年被国土资源部确定为“城乡建设用地增减挂钩试点区”和“完善土地权利制度、促进土地统一登记试点区”;2014年被农业部等13部委确定为全国第二批农村改革试点区，被国家发改委等11部门确定为国家新型城镇化综合试点区;2015年被国土部确定为农村宅基地制度改革试点区，被农业部等3部门确定为农村集体资产股份权能改革试点区。

高陵率先实施金融支持农村土地流转试点工作，初步形成了土地流转抵押贷款的高陵模式。

2010年以来，高陵地方政府出台了《高陵县土地流转管理办法》、《高陵县土地流转抵押登记办法》、《高陵县农村土地承包经营权抵押贷款政府贴息办法》等文件，制定了土地流转及土地承包经营权抵押贷款的运作规则。

随后，高陵开展了“四权”即农村土地承包经营权、农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地上房屋所有权确权的登记颁证。

承包地确权与“三权分置”38农村经营管理 总第 191 期 2019.1三年发放“两权”抵押贷款2.8亿多元2012年，陇西县被甘肃省列为农村金融创新改革试点县。

以此为契机，陇西县进行了农村“土地承包权、林权、房屋所有权三权”抵押贷款试点，由于各种原因，试点没有取得实质性进展。

2015年8月，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，陇西县成为全国13个同时开展“两权”抵押贷款的试点县之一。

结合两次试点工作的开展和需要，县委县政府及业务部门先后制定出台了《关于切实做好农村产权确权登记颁证开展抵押贷款工作的指导意见》《陇西县农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款实施方案》《陇西县农村土地承包（流转）经营权及地上附着物价值评估办法（试行)》，积极配合开展“两权”抵押贷款业务，探索破解农村融资难、贷款难的途径方法。

试点工作开展以来，全县参与试点的6家金融机构累计发放“两权”抵押贷款174笔28108万元，其中农村土地承包经营权抵押贷款23笔8673万元，农民住房财产权抵押贷款151笔19435万元。

与2012年“三权”抵押相比较，在量的方面实现了重大突破，同时抵押贷款权证得到拓展，产权交易和风险机制初步建立并在实践层面进行了有利探索。

抵押工作仍存现实难题一是农村土地承包经营权抵押贷款缺乏法律支持。

土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突。

虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但对于其抵押问题，《担保法》和《物权法》都是明令禁止的。

十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过了相关决定，对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。

虽然从法律及政策方面允许，但试点仍局限于一定范围和一定时限内，对于产生的风险并没有具体规定给予风险补偿，一旦贷款出现风险诉讼时，缺乏政策及法律层面的支持。

二是农村产权流转交易市场不完善。

陇西县虽然成立了县乡村三级土地流转服务体系，并依托县农村产权交易中心设立了农村产权流转交易市场，但依法规范、政府赋权、社会认可的产权流转交易市场尚未真正建立和运行，交易职能、职责还没有整合到位，交易风险化解、市场化解、政策化解机制还没有建立，土地经营权抵押后，一旦业主出现贷款违约时，对于金融机“两权”抵押的陇西样本吴 钢两权抵押缓解了农村融资难题承包地确权与“三权分置”392019.1 总第 191 期 农村经营管理构而言，抵押物二次流转处置难以通过目前的产权交易市场实现。

抵押合同中的抵押物共有权问题一、抵押物共有权问题概述抵押物共有权问题是指在抵押物为多人共有财产时，抵押权人与共有人之间就抵押物权利和利益分配产生的争议。

在抵押合同中，抵押物共有权问题是一个重要的问题，因为它涉及到抵押权的有效性和实现方式。

如果处理不当，可能会引发一系列法律纠纷和争议。

二、抵押物共有权问题的产生抵押物共有权问题的产生通常有以下几种情况：1.多个共有人共同拥有抵押物，但未在抵押合同中明确约定各自的权利和利益分配。

2.抵押物共有人对抵押物的处分有异议，认为抵押权的实现会损害其利益。

3.抵押物共有人之间存在纠纷或争议，导致抵押物的处置困难。

三、抵押物共有权问题的解决方法为了解决抵押物共有权问题，可以采取以下方法：1.在抵押合同中明确约定抵押物共有权的归属和利益分配。

这需要抵押权人和共有人充分协商，达成一致意见。

如果无法达成一致意见，可以通过法律程序解决。

2.在抵押合同中约定共有人作为抵押物的连带责任人，即共有人对抵押权人的债权承担连带责任。

这样可以在一定程度上避免因共有人不同意处分抵押物而引发的纠纷。

3.建立健全的抵押物共有权管理制度，明确共有人对抵押物的权利和利益分配原则。

同时，可以设立专门的机构或部门，负责协调和处理抵押物共有权纠纷和争议。

4.对于无法通过协商解决的纠纷和争议，可以通过法律程序解决。

在诉讼过程中，法院可以根据具体情况作出判决，确定抵押物共有权的归属和利益分配。

四、案例分析【案例一】某房屋为甲、乙、丙三人共同所有，其中甲、乙两人同意将该房屋进行抵押贷款，但丙对此不同意。

后贷款机构实现抵押权时，丙提出异议，认为抵押权的实现会损害其利益。

最终，法院判决该房屋的共有权归甲、乙所有，丙不再享有对该房屋的处分权。

【案例二】丁、戊两人共同拥有一块土地，并将其中的一部分抵押给银行。

在贷款期间，丁对戊处分土地的行为提出异议，认为该行为会损害其利益。

最终，法院判决戊对土地的处分行为无效，银行可以要求丁承担连带责任。

两权抵押货款Ik M 查分析—以大兴安峻地E 为例■李明明/文I IN V E S T IG A T IO N I 调查手记》摘要_________________________为紧抓农村两权抵押贷款工作，助推精准脱贫工 作，坚决打贏脱贫攻坚战C 本文对大兴安岭地区 两权抵押贷款开展情况进行了调查分析。

调查显 示，大兴安岭地区两权抵押贷款工作取得积极成 效，但目前仍存在运行机制不健全、金融机构信 贷投放不足'农户信用意识不深等问誕待解决。

》关键词两权抵押精棚贫妓麵主要做法(一)农业生产与“土地承包经营权”抵押贷款总体情况大兴安岭地区耕地面积277万亩，主要集中在呼玛县和加格达奇区岭南生态农业示范区，其中呼玛县113万亩，岭南生态农业示范区103万亩，二者总计216万亩，占到全区耕地总面积的78%。

截至2018年末，辖内土地承包经营权抵押贷款余额92243万元，比上年:同期增加3049万元，增长3.42%;有效破解了农村融资“瓶颈”，促进了农民|增收、农业增效。

(二） 加强政策引导，搭建抵押登记平台一是人民银行强化政策引导。

一方面强化再贷款的调控作用。

通过对开展土地承包经营权抵押贷款的金融机构有!限发放支农再贷款的方式，加大对该产品推广及投放力度。

另一方面发挥桥梁:纽带作用。

积极沟通协调乡镇政府、国土资源局等部门与银行机构举f ?座谈会，探讨承包经营权抵押等相关事宜。

二是政府搭建抵押登记平台。

国土资源局、乡镇政府、村委会、农业示范区管委会等政府机构或部门根据业务实际情况负责处理抵押事宜，向抵押人出具冻结回执，在全部贷款结清前不允许土地进行 流转。

三是金融机构做足放贷准备。

根 据农户的资产特征和资金需求特点，建 立科学合理、灵活高效的贷款管理流程， 根据农户生产资金需求的周期特点合理设定贷款期限、贷款额度、确定贷款利率， 充分满足农户生产经营贷款的需求。

(三） 创新抵押信贷模式一是针对中小农户实行“一证通”模式发放贷款。

农村“两权”抵押贷款中面临的法律约束及其对策思考【摘要】农村“两权”抵押贷款是促进农村经济发展的重要方式，但在实践中却面临着法律约束的挑战。

本文通过对农村“两权”抵押贷款的基本情况进行介绍，分析了其在法律约束方面存在的问题，并提出了加强法律法规建设、完善操作流程以及加强监管和风控措施等对策。

这些对策旨在解决农村“两权”抵押贷款中存在的法律约束问题，推动其良性发展。

通过总结分析，展望未来，我们相信在加强法律约束和制度建设的基础上，农村“两权”抵押贷款将取得更好的发展，为农村经济的稳步增长和农民收入的提升做出更大的贡献。

【关键词】农村“两权”抵押贷款、法律约束、对策思考、法律法规、操作流程、监管、风控措施、发展展望1. 引言1.1 研究背景农村"两权"抵押贷款是指农村土地承包经营权和房屋所有权作为抵押品进行贷款的一种方式。

随着我国农村改革的深入推进，农村"两权"抵押贷款在农村地区得到广泛应用。

由于农村土地承包经营权和房屋所有权的性质以及相关法律规定的限制，农村"两权"抵押贷款在实践中面临着一些法律约束，使得其发展受到一定的限制。

研究农村"两权"抵押贷款中面临的法律约束及其对策，对于促进农村金融发展、支持农民增收致富具有重要意义。

本文将重点分析农村"两权"抵押贷款中的法律约束问题，并提出相应对策，以期为相关政策的制定和实施提供参考和借鉴。

1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨农村“两权”抵押贷款中面临的法律约束，并提出相应的对策思考。

通过对现有法律法规的分析和对实际操作流程的观察，探讨如何加强法律法规建设、完善操作流程以及加强监管和风控措施，以应对农村“两权”抵押贷款中的法律难题。

最终旨在总结农村“两权”抵押贷款的法律约束及对策，为未来的发展提供参考和指导。

通过本研究，可以为解决农村地区资金周转困难、发展农村经济、促进农民增收提供有益的借鉴和支持。

农地经营权抵押存在的困境及建议农地经营权抵押是指土地承包经营权人将自己手中的农地经营权作为质押物向金融机构或个人贷款的过程。

农地经营权抵押在一定程度上可以解决农民资金周转不灵、融资难题，促进农业现代化发展。

然而，目前在实际操作中，农地经营权抵押存在一些困境，如买卖双方难以达成一致、土地确权等问题导致农地抵押难度大、流程繁琐等。

本文将探讨农地经营权抵押存在的困境，并提出相应的建议。

一、困境（一）农地确权问题目前农地的确权工作进展缓慢，导致农地所有权不明确、无法提供清晰的权属证明，使得金融机构难以对农地进行抵押评估，增加了农地抵押的风险与不确定性。

（二）买卖双方难以达成一致在农地经营权抵押中，承包地的所有者和贷款机构之间难以达成一致，尤其是在抵押物处置权和贷款利率方面存在分歧，导致抵押交易无法顺利进行。

（三）农地流转阻碍由于中国农村土地流转市场不够活跃，导致农地抵押交易受阻。

农民对土地的情感依恋和害怕失去土地的担忧，使得农地流转率较低，难以形成有效的抵押价值。

（四）法律法规不完善目前我国的相关法律法规对于农地经营权抵押的规定不够清晰和完善，导致抵押合同存在漏洞和风险，使得金融机构在抵押过程中存在顾虑。

二、建议（一）加快农地确权进程政府应当加快农地确权工作，明确农地所有权归属，为承包地的所有者提供清晰的权属证明，降低农地抵押的风险与不确定性。

（二）建立健全抵押机制设立专门的农地抵押机构，加强对于农地抵押交易的监管，建立健全的抵押评估机制和抵押交易程序，提高抵押交易的效率和安全性。

（三）加大政策支持力度政府应当出台更多支持农地经营权抵押的政策，降低农地抵押交易的成本，鼓励金融机构提供更多的融资支持，推动农地经营权抵押的发展。

（四）加强宣传和培训加强对农民和金融机构的宣传和培训，提高其对农地经营权抵押的认识和理解，增强信任感与合作意愿，促进抵押交易的顺利进行。

总之，农地经营权抵押作为一种融资手段在农村经济发展中具有重要意义，但在实际操作中存在一些困境。

经济论坛“两权”抵押贷款业务对推动农村金融服务的经验启示——以四川省为例时燕君（四川大学锦城学院，四川成都611731）摘要：在我国农村开展“两权”抵押贷款，是农村金融改革的一项重要制度创新，是发展农业现代化以及适度规模经营的需要，四川省部分市县作为“两权”抵押贷款的试点地区，为推动农村金融服务提出了有益的经验。

关键词：“两权”抵押贷款；农村金融服务；经验启示1引言作为传统的农业大省，四川省地处西南腹地，辖区内平原、丘陵和山区并存，立体气候明显，又“天府之国”之称。

然而，“大而不强”一直是四川省农业的痛点，具体表现为整体人均农业资源供给偏低，农业产业体系不健全，在部分地区，生产经营方式还相对较为落后，农业发展缺乏技术、资金和制度的支持。

其中，金融支持仍是四川省农业支持保护政策体系中的最大短板，贷款难、贷款贵、保险少等问题仍然是农民反映突出的问题。

2四川省开展农村“两权”抵押贷款的现状作为全国农村“两权”抵押贷款试点地区，四川省该项工作成绩斐然。

据统计，截至2017年，四川省相关试点县（市、区）累计发放“两权”抵押贷款余额达28.8亿元，支持了近2600余户新型农业。

为配合农村的“两权”抵押试点工作，全省加快配套机制建设，农村产权制度改革加快推进。

全省土地承包经营权已完成农户确认面积9222.1万亩，占应确认面积的91.2%。

集体土地所有权、宅基地使用权确权基本完成。

土地流转总面积达到1785.8万亩，流转率达30.6%。

3开展“两权”抵押贷款对推动农村金融服务的经验启示3.1农村金融服务对农业发展的正向作用明显通过分析2009年至2016年四川省农业产业增加值与涉农贷款余额增加值的变化趋势不难发现，四川省涉农贷款余额正逐年增加，早在2014年初，四川省成都市就完成了首笔农村土地经营权抵押贷款，在随后的时间里，农村“两权”抵押贷款在四川省蓬勃发展。

尤其是2016年增幅明显，农村金融投入力度的增加与农林牧渔产值的增加之间存在明显正相关关系，农村金融服务的增加有利于农业产业的发展，其对农业发展的促进作用明显在加强，涉农贷款的增速基本与农业产值增速持平。