承租人经过出租人同意装修

房屋租赁的装饰装修法律问题研究[摘要]房屋租赁的房屋装饰装修法律纠纷，与物权法的添附、债法中的不当得利、违约责任、损害赔偿等制度密切相关。

装饰装修添附主要要表现为小动产与动产的附合，它虽以合同为基础，但相对独立于合同关系。

实践中要注意承租人装饰装修添附的善意与恶意、添附产生的合同内部关系、添附形成物的价值大小等因素确定添附物的归属。

而对于装饰装修物利益的返还及损害赔偿，应当区别租赁双方的合同责任，把握好合同无效情形下、合同有效但在租赁期间届满前合同解除情形下、在房屋租赁期间届满且合同权利义务关系终止时、承租人经出租人同意装饰装修物情形下等来处理。

[关键词]房屋租赁；装饰装修；添附；合同；附合房屋租赁中的房屋装饰装修法律纠纷近年发生颇多，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），关于房屋租赁装饰装修和扩建问题的规定，填补了我国现行法律中添附制度的一些立法空白，为实践中解决房屋租赁中装修装饰物的归属及利益返还、损害赔偿等纠纷提供了切实可行的法律依据。

房屋租赁中装饰装修的问题涉及物权法和债法两大领域，涉及到添附、不当得利、违约责任、侵权损害赔偿等法律制度。

如何正确理解和适用上述法律制度并处理好它们相互间的关系，笔者做一粗浅阐释。

一、装饰装修添附类型及法律关系房屋租赁过程中，承租人为了自身使用的需要，往往会对租赁物进行一定的装饰装修或增设他物。

装饰装修物是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料。

装饰装修物与房屋并非一概地不可分离。

但如果其与房屋已经结合为一体而难以拆除、或虽可拆除却会对于物的价值造成严重影响的，应当认定为添附。

此外，承租人还可能在原有租赁建筑的基础上对其进行扩建、改建或增设他物。

这些扩建、改建或增设之物已经固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装的费用却很高，而且一旦拆除也会影响其本身的价值，甚至会损坏房屋本身。

所以从经济角度出发，应当将其作为房屋的添附物处理以上两种发生在房屋租赁中的添附，都是动产与不动产的附合。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

本条司法解释第二款规定对于附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。

因此，正确理解本条含义，还必须了解什么是装饰装修物现值损失、为什么在房屋租赁合同无效时，应按现值分担损失。

所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。

确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。

一般而言，在房屋租赁合同被确认为无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用一定的时间，故无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按装饰装修折旧后的现存价值确定。

如果该装饰装修未经过利用贬损，则相当于装饰装修价。

之所以在房屋租赁合同无效时，出租人和承租人应按装饰装修现值损失分担，是因为在房屋租赁合同无效的情况下，出租人和承租人关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限。

因而不能按照原约定的租赁期限分摊装饰装修费用，同时，在确认房屋租赁合同无效时，承租人可能已实际使用了租赁房屋，因而也不能按照承租人实际投入的装饰装修费用确定合同无效时装饰装修价值。

基于上述考量，我们认为，在房屋租赁合同被确认无效或者撤销时，无论是折价补偿还是分担损失，都应按承租人使用时间折旧后装饰装修尚存的实际价值确定。

司法实践中，对于附合的装饰装修物价值的认定，常用的方法有：（1）费用支出法，即承租人装饰装修实际支付的费用；（2）支出费用年度分摊法，即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；（3）现存价值法，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。

租赁合同装修款抵扣房租在现代社会，租赁房屋已经成为一种普遍的居住方式。

而在房屋租赁过程中，承租人对租赁房屋进行装修是一种常见的现象。

为了规范租赁市场，保障双方的合法权益，本文将从租赁合同装修款抵扣房租的角度进行分析和探讨。

一、装修款抵扣房租的合法性根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

在此基础上，承租人按照合同约定对租赁房屋进行装修，实际上是对租赁物进行了改善。

在此情况下，出租人应当尊重承租人的权益，允许将装修款抵扣房租。

此外，根据《中华人民共和国城镇房屋租赁合同解释》第十一条的规定，承租人对租赁房屋进行装修，未经出租人同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

但在此过程中，如果出租人知道或者应当知道承租人进行装修而未提出异议，视为出租人同意装修。

因此，在这种情况下，装修款也可以抵扣房租。

二、装修款抵扣房租的适用条件1. 双方协商一致：在租赁合同中，双方可以约定装修款抵扣房租的具体数额或比例。

如果双方在合同中明确了装修款抵扣房租的条款，那么在租赁期间，承租人可以按照合同约定将装修款抵扣房租。

2. 装修符合合同约定：承租人对租赁房屋进行的装修必须符合合同约定。

如果装修项目、标准等与合同约定不符，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

3. 出租人同意利用装修：承租人经出租人同意进行的装修，出租人应当利用装修成果。

如果出租人同意利用装修，那么装修款可以抵扣房租。

4. 租赁合同期限内：装修款抵扣房租的期限应当在租赁合同期限内。

如果合同期限届满，承租人需要继续租赁的，应当重新签订租赁合同，并重新约定装修款抵扣房租的条款。

三、装修款抵扣房租的注意事项1. 双方应当在租赁合同中明确约定装修款抵扣房租的条款，包括抵扣金额、比例、期限等。

2. 承租人进行装修时，应当确保装修质量，符合相关法律法规和合同约定。

3. 出租人应当及时验收装修成果，并按照合同约定利用装修。

承租方商铺装修破坏建筑物结构的典型案例分析一、案例详情在繁华的商业街区，某某商场将一处商铺出租给了承租方某某公司。

双方签订了租赁合同，约定了租赁期限、租金等相关条款。

承租方某某公司为了打造独特的商业空间，决定对商铺进行大规模的装修。

在装修过程中，承租方未经商场同意，擅自对商铺的部分结构进行了改动。

他们拆除了一些承重墙体，改变了房屋的梁柱结构，导致整个建筑物的安全性受到了严重威胁。

商场管理方在日常巡查中发现了这一情况，立即要求承租方停止施工，并恢复建筑物的原有结构。

然而，承租方认为他们的装修方案是经过专业设计的，不会对建筑物造成影响，拒绝了商场的要求。

商场方面为了保障建筑物的安全和其他租户的利益，不得不采取紧急措施，聘请了专业的建筑结构评估公司对建筑物进行检测和评估。

评估结果显示，由于承租方的装修行为，建筑物的结构已经受到了严重破坏，需要进行大规模的修复和加固，预计费用高达数百万元。

商场随后向承租方提出了赔偿要求，包括建筑物修复费用、因停业造成的损失以及对其他租户的赔偿等。

但承租方拒绝承担责任，双方因此陷入了激烈的纠纷。

二、详细判例商场将承租方起诉至法院，要求承租方承担因破坏建筑物结构而造成的全部损失。

在法庭上，商场方面提供了租赁合同、建筑物结构评估报告、现场照片等证据，证明承租方在装修过程中擅自破坏了建筑物的结构，给商场造成了巨大的经济损失。

承租方则辩称，他们的装修方案是经过专业设计师设计的，并且在施工前已经向相关部门进行了报备，不存在过错。

法院经过审理后认为，承租方在未经商场同意的情况下，擅自改变建筑物的结构，违反了租赁合同的约定和相关法律法规。

虽然承租方声称其装修方案经过了设计和报备，但这并不能免除其对建筑物造成损害的责任。

最终，法院判决承租方承担全部的建筑物修复费用、商场因停业造成的损失以及对其他租户的赔偿，共计数百万元。

同时，法院要求承租方在规定的时间内恢复建筑物的原有结构，确保建筑物的安全。