温江区房地产市场调研报告一、研究背景、目的和意义（一）研究背景2007年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响；尤其是2008年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。
（二）研究目的与意义08年楼市的波动影响社会的各个层面，09年房地产政策及走势将逐步利好房地产。
但温江房地产市场走势如何？温江的房地产市场发展前景如何？这一系列问题是本方案研究的重点。
因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。
二、08年房地产市场回顾1、宏观调控三剑齐发。
在2007～2008年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。
但2008年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。
2、市场竞争更趋白热化。
在2008年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。
3、房价走势。
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。
但随着2007年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。
加之2008年全球性金融危机的深入影响，2008～2009年温江房价整体出现回落。
三、09年房地产市场预测1、政策预测：在经历历时一年的宏观政策调控之后，2009年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。
2、市场预测：经历2008年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。
温江44号项目市场调查基本信息：该地块位于成都市温江区柳城街道办区域，原温江城南工业区，区域内包括15个社区，居住人口30余万人（户籍人口14.8万人），2012年城乡居民可支配收入31020元，农民人均纯收入13830元，区域内居民整体素质较高；项目地块位于柳城街道区域内的宏大路与南江路交汇处，属于工业集中区中心位置，现地块附近多为制造业和药业公司。
具体位置如图地块参数：土地使用性质：建设住宅用地（兼容商业）；地块总净用地面积约11369.20㎡、其中整合增加面颊约801.14㎡、道路核减面积约3723.60㎡、住宅面核减积约2255.05㎡；容积率：3.0；建筑密度：20%（总建筑密度最高不得超过40%）；绿化率：30%。
该地区房价以及周围建筑设施：数据1来源；搜房网该地区价格目前在5500左右。
学校：金苹果幼儿园、新城府景幼儿园、恒大金牌幼儿园、温江中学、育才中学、温江二中、成都七中国际中学、西南财大柳林校区、成都中医药大学、成都师范学院；医院：温江同人医院、温江民生医院、第五人民医院、；银行：建设银行、中信银行、工商银行、农业银行；设施：温江公园、古龙堰休闲庄、柳河人家休闲庄等休闲设施；综合商超：家乐福、红旗连锁超市、友好多连锁超市，通过光华大道、可快速到达西单商场、百安居、沃尔玛、麦德龙、伊藤洋华堂、人人乐、欧尚等大型商超；周边项目情况介绍：（1）鸿源星睿城项目介绍1）具体位置图片2来源；百度地图鸿源星睿城是蓝润集团在成都地区鼎力钜献的壹号作品，距离目标地块位置1.6公里，项目位于温江南熏大道三段，西南财经大学温江校区东门正对面，属于温江大学城腹地位置，鸿源星睿城占地30亩，总建筑面积10.08万平米，其中商业6000平米，绿化率35%，总户数960户。
通过4栋26层和2栋25层的高层住宅采用围而不合的布局形式组成灵动空间。
鸿源星睿城住宅户型为36—110平米，全部户型(2)2室户型(1)3室户型(1)，4号楼C1户型 3室2厅2卫约89.23平米，5号楼D1户型 2室2厅1卫约83.50平米，鸿源星睿城项目距离成都市区较远，不太适合在成都工作且没有私家车的购房者。
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