常州市城市综合体建设现状与思考

新北区钟楼区武进区天宁区戚墅堰城市综合体名称位置体量（万方）目前工程进程新北万达广场月星环球商业中心丰臣国际广场常发广场保纳商业广场龙湖北城天街迪诺水镇天宇购物广场神力城市商业广场新桥商业街五洲国际广场新北区通江中路与太湖路交汇处沪宁高速公路进入常州市区路口新北河海路与通江大道交汇处龙锦路以北、晋陵北路以西新北常州市新北区晋陵北路511号河海东路与东支河交叉口西南角新北新北区汉江路1号新北黄河西路239号江苏常州通江中路龙城大道交汇处长江北路以东、华山北路以西、北郊中学以北新北常州市新北区常澄路与辽河路交汇处38882787.220188.550.63621880已投入使用在建投入使用投入使用预计15年投入使用在建投入使用即将投入使用即将投入使用投入使用即将投入使用城市综合体名称位置体量（万方）目前工程进程宝龙城市广场金地假日广场万泰国际广场凯悦中心吾悦国际广场清潭院街雨润城市综合体钟楼青枫公园南侧钟楼勤业路与勤业北路交汇处龙江路西侧、怀德南路北侧钟楼怀德路劳动路交汇处钟楼怀德桥下钟楼清潭路与木梳路交汇处北至梧桐路，南达棕榈路，西临茶花路，东接月季路8.85.83856305.7119在建在建已开工在建投入使用已投入使用待建

城市综合体名称位置体量（万方）目前工程进程东升时代广场戚区东方大道与华丰路交叉口南侧3.7在建城市综合体名称位置体量（万方）目前工程进程中华纺织博览园九洲新世界华海城市广场嘉宏盛世华润万象城武进长虹路88号天宁劳动中路与兰陵路交汇处天宁劳动中路17号原纺织仪器厂旧址晋陵中路吊桥路路口天宁和平路与中吴大道交界处东南角100110122880在建在建在建已投入使用在建城市综合体名称位置体量（万方）目前工程进程武进吾悦广场星河国际路劲又一城华鹏国际广场吾悦生活广场常州红星国际广场泰富时代广场中润武进商业广场新利财富广场武进万达广场澳新风情街启星世纪广场招商地产地块路劲地产地块武进人民路、武宜路交汇处西北武进长虹路和武宜路十字路口武进武进区长虹路花园街33号常武路与长虹路交汇处武进区常武路与定安路交汇处武进武进区淹城野生动物园西侧武进邹区镇东方大道东侧人民路南侧、降子路东侧沪宁高速横山道口花园街西侧、大通东路两侧花园街与永胜路交汇处武进高新区西湖路与东华路十字路口牛塘镇湖滨南路东侧、延政西大道北侧地块武进高新区火炬路以东、人民路以南8018018516803321.76.659.210265470已投入使用在建已投入使用在建投入使用在建在建在建在建投入使用投入使用待建在建在建表2表1区域数量体量（万方）新北钟楼天宁武进戚墅堰1171451363.33263.3695.53303.7摘要院近年来常州突然涌现的商业项目，都有一个共同的身份：城市综合体。都有相似的特征：体量庞大、商业业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力。这一连串的名字，也勾勒出常州城市综合体之战烽烟四起的图景。但是，在给市民带来便利和欣喜的同时，市场对于这一超大体量的综合体数量该如何消化？未来总体开发规模是否供过于求？笔者经过调查论证与分析，对常州市城市综合体的建设现状与思考提出一定的见解。关键词院综合体建设现状思考1开发商的综合体战略面对住宅产业十多年高速发展后何去何从，不少开发商已经并正在进行着“没有现成经验”的突围。其中，城市综合体的开发，不约而同地成为越来越多开发商的新选择。城市综合体“时髦”起来，主要有两个原因：一是住宅受调控影响，波动性大，开发商尤其是上市房企为了报表好看，需要一些商业项目来对冲风险。二是开发商打着做城市综合体的旗号，为拿到更好的地块，增加谈判条件。2常州城市综合体建设现状2.1房企陆续拿地打造城市综合体2014年常州9月、10月的土地市场中，商业地产继续发光发热，招商、雨润、路劲地产先后拿地，投资金额与地块体量均惊人，目前已经投入使用或者在建的城市综合体项目将近三十个。2.2常州各区已建成综合体初步统计2014常州各区城市综合体情况(表1、2)2.3常州城市综合体建设理念常州城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市综合体开发商没有创新的理念。目前，常州的综合体主要面临的是如何实现合作共赢。政府要引导投资人做差异化的综合体，形成百花齐放的局面，避免同质化竞争。3常州城市综合建设的思考3.1关键的是注意地段和人口消费结构城市综合体对地段的要求很高，周边的人口、消费群体结构这两方面是最重要的。城市综合体讲的是消费人群，对于地段的选择是不一样的，开发地段选择的要求也不一样。3.2市场条件判断是否准确判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的，也可以称为初判断。也就是不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。3.3项目位置判断是否合理城市综合体项目的位置选择对于项目的成功是决定性的。并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有具备相应条件的地块才可以做。常州市城市综合体建设现状与思考黄良正（建东职业技术学院）市政建设

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这里要搞清楚两个方面：一是它在城市现状中的地位。二是它在城市发展规划中的地位。3.4对地块的再认识是否足够这里包括：规划指标及税费等。有了第三条的结论再回过头看相应的规划指标等便会更有针对性。再认识的过程中有二个指标或标准需格外关注：①建设规模标准。②土地价格标准。3.5项目定位细化是否到位这时，进行彻底、细致的目标客户分析会更加主动，甚至做适当的市场定位，产品形式以及特点的勾画也会有的放矢。3.6规划设计是否符合城市总体风格包括方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定项目的外部布局、内部功能、室内空间的合理动线布局等。3.7方案的整合是否系统化在完成了上述项目设计、市场调整方案后，需要做一个财务分析，并进而得出一个财务融资方案。如果方案存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整。3.8资金需求方案是否能跟上要求结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量。该项工作需要首先对项目的工程资金量及现金流进行宏观的方案编制，再结合项目各项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案。4结语尽管物业形态更加立体的综合体项目具有天然的吸引力，但对于常州，这个约500万人口的城市来说，是否存在开发过热的问题，我们的消费力，能否支撑得起现在“超速”开发的综合体项目，应该值得我们更多人去思考。参考文献院[1]赵冠男.城市综合体发展源流概览[D].北京：北京建筑工程学院，2010.[2]商佳玉.都市综合体开发建设研究[D].上海：同济大学，2011.[3]董贺轩，卢济威.作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析[J].城市规划学刊，2009（1）.作者简介院黄良正袁建东职业技术学院建筑工程系袁讲师遥摘要院大数据和云计算的技术的迅速发展，为城市智慧交通的建设提供了有力的信息服务基础。作为智慧城市建设的重要组成部分，智慧交通的建设，得到了国家相关部门的高度重视，并且在推动城市智慧交通建设方面，政府也出台了一系列引导和扶持政策。可以预见，智慧交通会在未来城市交通的发展模式、产业发展以及投融资政策产生一系列深远的影响。关键词院指挥交通大数据建设发展思路1智慧交通与智能交通根据现代智慧交通发展的基本模式，可以总结出，其具有如下几个特点：第一，智慧交通有着很强的道路信息处理分析能力。第二，智慧交通的建设要能够提高对公共交通资源的优化协调配置能力，提高资源的使用效率。第三，智慧交通要实现有效的信息反馈，更好地接纳乘客的意见。第四，实现一定程度的无人驾驶。因此，“智慧交通”可以看作是新一代的“智能交通”，它被赋予了新的内涵和外延。智慧交通发展的不但需要硬件及系统软件产品的建设，同时更需要促进其发挥效用的“软实力”，这个“软实力”就是我国交通文化以及交通文明的发展。2国内外城市的一些建设经验在智慧交通建设中，需要把交通基础设施、交通运输工具和交通参与者综合起来系统考虑，将信息技术、数据通信技术、传感器技术、卫星导航定位技术、计算机技术、自动控制理论、运筹学、人工智能及交通工程等多项高新技术进行集成，有效地综合运用于交通运输、服务控制和车辆制造，加强人、车、路之间的相互作用关系，从而形成一种保障安全、提高效率、改善环境、节约能源的综合运输系统，这种方法就是智能交通系统（ITS）。国外ITS先行的国家和地区都非常重视ITS系统的总体发展规划，目前，世界上已基本上形成了以美国、日本和欧盟为主的三大研究开发阵营。美国ITS的发展历程，其政府主导部门一直都占据着主导地位，已经建立了完善的ITS体系结构，其由出行及交通管理、商用车辆营运、公共交通运营、电子付费服务、应急管理、先进的车辆控制与安全系统等七大系统构成。日本对智慧交通的研究较早，且技术先进，通过交通控制“智能化”、部门信息“共享化”、紧急车辆和公交车辆“优先化”、交通信息播报“实时化”、城市停车“便利化”、推进机制“协同化”，通过以官、民、学的协调体制来推动ITS的发展。欧盟将ITS作为欧盟项目，从全欧的角度进行规划和协调，制定统一的框架结构，作为各成员国ITS发展的基础和指导。我国经过10多年的发展历程，ITS建设已进入发展期。在交通部“十二五”规划当中，智慧交通作为交通规划的重要组成部分。智慧交通自提出之日至今伴随着物联网、云计算等相关技术的加入，交通领域的技术指数已经大幅度提升。例如上海在交通卡的应用上，发卡数已达2000多万张，基本实现了公交、地铁、轮渡的一体化发展。上海市交通综合信息平台中的诱导系统可以根据道路现状即时发布信息，比如在虹桥路、长寿路等主要道路上的“诱导板”能提示到人民广场、东方明珠等城市地标处还需多长时间。作为全国首批智能交通示范城市之一的广州在ITS智慧交通建设与发展思路尹方平（广东机电职业技术学院基础部）

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