房地产当期允许扣除的土地价款的计算

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。

第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。

近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。

如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。

本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。

标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。

房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。

如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。

一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。

也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。

实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。

国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。

增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。

“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。

企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。

房地产企业新老项目计税表项计税率/收到预收款（预征税款）申报/计算税款进项抵扣问题目税征收率简5%应纳税额=含税价款÷（1+5%）×5%不允许抵扣进项税额，不允许扣除土地款，可以开具增值税专用发票。

易预征税款=预收款÷（1+5%）×3%申报税额=应纳税额-预征税款计老税项销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷11%第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、目一（1+11%）简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税般预征税款=预收款÷（1+11%）×3%销项税额=销售额×11%额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

一计申报税额=应纳税额—预征税款不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房般税地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）新一11%销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、项般（1+11%）简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税目计预征税款=预收款÷（1+11%）×3%销项税额=销售额×11%额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

一税申报税额=应纳税额—预征税款不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房般地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）小5%预征税款=预收款÷（1+5%）×3%应纳税额=含税价款÷（1+5%）×5%不允许抵扣进项税额，不允许扣除土地款，可代开专票。

简易规申报税额=应纳税额-预征税款计税模房地产老项目：是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房企土地价款差额扣除营改增后土地成本能否扣除是决定房企税负高低的关键。

营改增给予房地产业的最大红利，就是在计算房地产项目销售额可扣除土地价款，从而最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

即：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

但并不是所有的土地成本皆可扣除应税销售额和抵扣进项税额差额扣除禁一：土地价款以外的其他土地成本项目房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]3 1号第二十七条第一款，,明确的开发产品土地计税成本支出的内容为：土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

依据财税[2016]36号文件规定，房地产公司从五月1日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收据扣除。

因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。

土地成本除了土地买价或出让金允许进项税额外，其他土地成本构成项目不得抵扣进项税额。

差额扣除禁二：股权收购土地属于无偿划拨的不能抵扣进项税股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣9%。

营改增后销售房地产不含税收入怎么算根据财税[2016]36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。

相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。

甲企业销售一套房产，取得含税销售收入1,110万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。

则甲企业按照财税[2016]36号文规定，销售额=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元，增值税销项税额=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36万元。

根据财税[2016]43号《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定，营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据为不含增值税收入。

对于不含税收入，目前存在三种计算方法，下面以上述例子分别说明。

在上述例子中，含税收入为1,110万元，则不含税收入=1,110÷(1+11%)=1,000万元。

即不含税收入=含税收入÷（1+税率），这是不含税收入的第一种计算方法。

同样在上述例子中，含税收入为1,110万元，增值销项税额为70.36万元，则不含税收入=1,110万元-70.36万元=1,039. 64万元。

即不含税收入=含税收入-增值税销项税额，这是不含税收入的第二种计算方法。

土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？引言这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数适用税率如下：举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：增值额=10亿-6亿=4亿；增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。

）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。

房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类：1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。

3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。

以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目:1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”，按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。

般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。

“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。

“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。

3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。

第七章企业涉税会计核算3.“销项税额”专栏（1）核算内容记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。

丁字型账户【提示】退回销售货物应冲销的销项税额应用红字登记。

【例题·简答题】甲公司为增值税一般纳税人，2020年5月销售给乙公司一批产品全部被退回，销售价款100万元，增值税销项税额13万元。

乙公司尚未支付该笔货款，已根据规定开具红字增值税专用发票。

请作出甲公司该笔业务的账务处理。

【答案】借：主营业务收入100贷：应收账款113应交税费—应交增值税（销项税额）13（红字登记）（2）一般纳税人采用一般计税方法销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产，账务处理：借：应收账款、应收票据、银行存款等贷：主营业务收入、其他业务收入、固定资产清理、工程结算等应交税费—应交增值税（销项税额）（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利的，账务处理：借：应付职工薪酬贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）【提示】若外购货物发生用途改变用于集体福利，账务处理：①购入时借：库存商品应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款等②改变用途时借：应付职工薪酬贷：库存商品应交税费—应交增值税（进项税额转出）【例题·单选题】2020年5月，某家电生产企业（增值税一般纳税人）将其生产的空气加湿器作为福利发放给职工，成本20000元，市场不含税价格50000元。

下列账务处理正确的是（）。

A.借：应付职工薪酬—非货币性福利52600贷：主营业务收入50000应交税费—应交增值税（进项税额转出） 2600B.借：应付职工薪酬—非货币性福利26500贷：主营业务成本20000应交税费—应交增值税（销项税额）6500C.借：应付职工薪酬—非货币性福利56500贷：主营业务收入50000应交税费—应交增值税（销项税额）6500D.借：应付职工薪酬—非货币性福利22600贷：主营业务成本20000应交税费—应交增值税（销项税额）2600【答案】C【解析】将自产产品用于职工福利，应视同销售，会计确认收入，同时确认销项税额=50000×13%=6500（元）。

最新财税[2016]140号文件财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税[2016]140号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下：一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

苏强学习解读：明确了贷款服务中“利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入”所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

与之后的规定“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。

”一同理解为，以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，即合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益的，按照贷款服务中“利息收入”项目全额交纳增值税。

而金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

培训中学员们问的最多的就是，第一，以货币资金投资购买银行理财产品属于非保本浮动收益型产品是否缴纳增值税？答：依据财税[2016]140号规定，非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

第二，以货币资金投资购买银行理财产品属于保本浮动收益型产品是否缴纳增值税？答：依据财税[2016]140号规定，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

按照贷款服务中“利息收入”项目全额交纳增值税。

第三，以货币资金投资购买银行理财产品属于非保本固定收益型产品是否缴纳增值税？答：依据财税[2016]140号规定，非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

推荐RECOMMEND房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨姚玉蝶南通开放大学摘要：营改增对房地产开发企业带来了巨大的影响，很多地方都出现了变化，在进行会计处理的过程之中需要进行改变。

在文中则主要就根据营改增带来的变化，结合房地产企业实际情况，探讨了房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法。

关键词：营改增；房地产开发企业；增值税销项税额营改增后，房地产开发企业由过去的价内税营业税改为价外税增值税，会计和税法对增值税销项税额的计算规定和处理方法不同，导致会计上的主营业务收入和主营业务成本与税法上应税收入和计税成本产生较大的差异，这种差异主要体现在会计上确认并计量了土地出让金的销项税额抵减，以及相应的会计处理。

一、税法规定(一)增值税《国家税务总局公告2016年第18号》规定，房地产开发企业采用一般计税方法计税时计算的销售额，等于取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，政府出让土地使用权免征增值税，因此可以推算出：增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额-当期允许扣除的土地价款可以看出，房地产开发企业的销项税额计算与其他行业不一致，差额部分为扣减的土地价款部分“所包含的销项税额”。

(二)土地增值税营业税时代，土地增值税应税收入是房地产开发企业收到的房款总额。

《国家税务总局公告2016年第70号》规定，一般纳税人房地产开发企业核算的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

因此，营改增后，土地增值税应税收入为：土地增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额=增值税应税收入+当期允许扣除的土地价款二、会计规定《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)规定，增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“销项税额抵减”二级科目，通过该科目核算按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

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土地出让金如何抵扣增值税？
土地出让金如何抵扣增值税?
土地出让金不是抵扣增值税.按照国税总局2016第18号公告,应该是'按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.'
销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
按照上述公式计算销售额,自然扣除了增值税,不用再做分录.
土地增值税有哪些扣除项目?
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:'计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目.'
第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:'条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出
等.。