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例谈城中村改造中的问题及解决思路城中村的改造工作极其复杂艰巨，不仅包括了村落建筑的改造，同时还涉及到村民的安置与赔偿，因此极大的提升了城中村改造的经济成本。
虽然目前国家已经出台了各项政策来完善对村民的补偿工作，但是考察实际情况，大部分的改造成本还是需要从改造后的土地收益中来支出，所以必须将改造前后的经济进一步的协调与平衡。
武汉市作为城中村改造的典型城市，在规划编制以及政策制定上有了较为丰富的经验，但是由于城中村改造的特殊性，在实际操作过程中，仍然存在着一些冲突与矛盾。
所以本文对武汉的38个城中村改造的案例进行了分析，并归纳总结，进而提出了相关的改造建议。
一、武汉城中村改造过程中所面临的问题剖析（一）改造规划用地的面积不足武汉城中村现状几乎已经没有耕地，村属用地主要由村民的宅基地构成，但村民建设一直游离于城市管理之外，乱搭、乱建行为严重，导致住宅建筑密度与建筑量非常大。
在当前城中村改造提倡原地拆迁、原址还建的背景下，住宅还建资金与用地显得十分紧张，加之改造后的城中村用地还需要承担多种功用，如控制用地用于改善城市整体功能、还建用地满足村民改建回迁的居住需求、产业用地用于解决村民就业需求、开发用地用于支付改造中的资金费用，城中村改造规划用地更是捉襟见肘。
从武汉市38个城中村总用地实际情况看，城市控制用地有1856平方米，所占村属用地的比例为68%。
相比之下，用以城中村改造内部平衡的还建用地、开发用地和产业用地只占建设用地的32%，占村庄总用地约1/30。
（二）规划控制指标不够科学在改造规划可利用地而积较原村庄用地少的现实条件下，为达到改造前后还建住宅建筑量的平衡，需要提高规划用地的容积率。
更为重要的是，对于大部分城中村改造而言，由于改造的经济成本存在缺口，规划需要增加引入而向市场的开发项目来弥补改造资金的不足，更加剧了对建筑量的需求。
因此，从武汉市的实际经验看，城中村改造规划用地的建设强度明显高于周边地块，常常有突破相关规划用地强度指标的现象发生。
武汉市蔡甸区****村旧城改造项目可行性研究报告二OO七年十二月目录内容摘要 (3)第一章总论 (4)1.1 项目背景 (4)1.1.1 项目名称 (4)1.1.2 宗地概况 (4)1.1.3 开发公司 (2)1.1.4 项目开发背景 (4)1.1.5 承担可行性研究的单位 (5)1.1.6 可行性研究报告编制目的 (5)1.1.7 可行性研究报告编制依据 (5)1.2 项目概况 (6)2.1.1 地块位置 (6)2.1.2 地块规模与开发目标 (6)2.1.3 地块周边环境与配套设施 (6)2.1.4 项目性质与主要特点 (7)2.1.5 已进行的调查研究项目及成果 (7)1.3 项目建设意义 (9)1.3.1 关于推动城市建设发展的意义 (9)1.3.2 关于促进房地产市场发展的意义 (9)1.3.3 关于社会综合效益的意义 (10)第二章投资环境及市场分析 (11)2.1 武汉市情及发展概况 (11)2.1.1 武汉市情 (11)2.1.2 武汉市城市发展概况 (11)2.1.3 武汉市经济发展概况 (11)2.2 2006年武汉房地产市场发展回顾 (13)2.2.1 社会经济发展与居住水平 (13)2.2.2 房地产开发投资情况 (14)2.2.3 土地市场供应情况 (14)2.2.4 商品房开发建设情况 (15)2.2.5 商品房销售情况 (15)2.3 2007年武汉房地产市场发展盘点 (18)2.3.1 销售走势 (18)2.3.2 价格走势 (18)2.3.3 二手住宅交易 (19)2.3.4 2007年武汉市楼市综述 (20)2.4 蔡甸区房地产竞争市场分析 (21)2.4.1 市场概况 (21)2.4.2 产品分析 (22)2.4.3 规模分析 (22)2.4.4 品质分析 (23)2.4.5 户型分析 (23)2.4.6 价格分析 (24)2.4.7 销售状况 (24)第三章项目发展定位研究 (25)3.1 地块特征分析 (25)3.2 地块发展SWOT分析 (26)3.2.1 地块发展优势（Strength） (26)3.2.2 地块发展劣势（Threat） (26)3.2.3 地块发展机会（Opportunity） (26)3.2.4 地块发展威胁（Weakness） (26)3.3 项目发展战略思路 (27)3.4 项目定位研究 (27)3.4.1 客源定位 (27)3.4.2 主题定位 (27)3.4.3 社区的风貌及内涵 (29)3.4.4 综合经济技术指标 (30)3.4.5 户型设计 (31)3.4.6 价格定位 (31)第四章工程及销售计划 (32)4.1 一期开工时间确定 (32)4.2 工程及销售计划 (33)4.2.1 开发顺序 (33)4.2.2 销售周期与回款计划 (33)第五章投资与收入估算 (34)5.1 成本预测 (34)5.1.1 建安成本测算依据 (34)5.1.2成本测算汇总 (34)5.2 资金筹措 (35)5.3 收入测算 (35)5.4 税务分析 (36)第六章财务指标 (37)6.1 项目投资损益 (37)6.2 现金流量及净现值 (38)6.3 敏感性分析 (39)6.3.1 销售均价敏感性分析 (39)6.3.2 单位成本敏感性分析 (39)6.4 盈亏平衡点分析 (40)6.4.1 保本售价 (40)6.4.2 保本销量 (40)6.4.3 项目完全投资保本销售率 (40)第七章可行性研究结论 (41)7.1 可行性 (41)7.2 抗风险能力 (41)7.3 项目法人承诺 (42)7.4 可行性研究结论 (42)内容摘要通过项目背景、概况的了解以及深入细致的市场调查，本报告认为****村旧城改造势在必行。
宣恩县旧城改造项目商业项目招商及销售营销策划提案1 / 31华夏鑫龙房地产开发有限公司2006年9月15日第一部分：本项目重要营销背景及营销命题一．重要营销背景1．华夏鑫龙商业地产品牌之作本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。
2．商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。
3．宣恩县商业地产第一盘本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
2 / 314．恩施地区商铺投资回归理性恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。
（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到）5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
3 / 31二．重要营销命题1．“商”与“铺”的关系有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。
本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。
2．招商时机的选定关于招商时机的选定。
商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。
但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。
因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。
3．商铺产权销售时机的选定关于商铺产权销售时机的选定。
一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能4 / 31形成汹涌人潮有100%的把握，否则应当在开业之前消化90%以上可售单位。
如何实现这个营销目标？4．商业经营推广对项目的价值提升在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。
本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了华夏鑫龙品牌之外，还必须从商业经营角度落足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。
DETECTION区域治理加强社区党建引领 推进基层社会治理——塔子湖街道跃进社区（村）在城市化发展中的蝶变中共武汉市江岸区委党校 余新放党中央提出要“坚持在发展中保障和改善民生”。
江岸区在加快城市化发展的进程中，通过扎实推进城中村改造，积极探索“城中村改造后时代”基层社会治理的工作经验，坚持在加快城市化发展中保障和改善民生，有效改善了城区形象、提升了城区发展品质、促进了城区内涵式发展。
塔子湖街道跃进社区（村）在城市化发展的进程中，精彩演绎了由城中村向新社区、农民向市民、村民向股东的历史性蝶变，其在“城中村改造后时代”基层社会治理方面的成功实践，为强化社区党建引领，有效提升社区（村）的基层社会治理水平提供了有益的经验借鉴。
一、跃进社区（村）城中村改造的实践跃进社区（村）位于江岸区塔子湖街道，东临塔子湖，北靠三环线，南临后湖大道，西与江汉区接壤。
全村集体总用地面积为32.03公顷，改造人口为3435人（其中：农业人口1209人，农转非人口2226人），总户数1689户，私人房产面积约为87万平方米，集体房屋面积为34万平方米。
（一）跃进社区（村）的历史发展背景自清末后湖官堤（张公堤）建成后，汉口堡外水塘逐渐干涸，移民们不断落脚于此并圈占地盘搭盖住所，继而形成街巷和村湾，跃进村就是在这样的背景下形成的。
跃进村地区行政组织为保甲；中华人民共和国成立之后，跃进村地区行政机构改由塔子乡管辖；跃进村地区先后隶属于岱山人民公社、塔子人民公社、井冈山人民公社、塔子湖大队；1979年，跃进大队重新独立出来；1986年，隶属于后湖乡（2006年后湖乡撤乡建街）的跃进村村委会正式建立；2007年，跃进村启动城中村改造工作，完成集体经济改制并正式成立武汉跃进集团有限公司；2009年，跃进村完成撤村建居，成立跃进社区居民委员会；2011年8月后湖街成立新的后湖街道和塔子湖街道，跃进社区（村）隶属于塔子湖街道。
（二）城中村改造带来的发展契机随着改革开放的深入，城市开始了大规模建设，城市面貌得以迅速改观。
