2011广东惠州市 惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告

关于惠城区三环路南段改造工程建设项目征地的预公告
惠府〔2010〕136号
根据惠州市及惠城区土地利用总体规划，为实施城镇规划建设，市政府拟依法征收河南岸街道办事处湖山村民委员会位于三环路南段改造工程建设项目用地范围内的村集体土地，作为三环路南段改造工程建设项目用地上报审批。

现就有关事项预公告如下：
一、征地范围、权属和面积。

拟征地块位于三环路南段改造工程建设项目用地范围内，西自南岸路起，沿三环路南段至惠澳大道止，属惠城区河南岸街道办事处湖山村的集体土地，总面积约116亩。

具体范围和面积以征地红线图为准。

二、补偿标准。

（一）土地补偿和安置补助按《广东省征地补偿保护标准》（粤国土资发〔2006〕149号）三类区补偿标准执行。

具体见下表：
地类土地补偿费安置补助费（元/亩）
耕地42900
养殖水面44553.33
园地33000
林地13200
（二）青苗、房屋等地上附着物补偿按《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠府令第67号）三类区补偿标准执行。

三、上述范围内的土地权属单位及青苗等地上附着物权利人，应在本预公告发布之日起20天内到河南岸国土资源所（联系电话：2500328）办理土地征收补偿登记手续。

逾期不办理征地补偿登记的，其补偿以国土资源主管部门调查结果为准。

已在金山湖片征地中清点过的附着物不再清点、登记。

四、自本预公告发布之日起抢建、抢种的地上附着物和本预公告发布之前未经合法批准而非法占用土地建设或搭建的永久性和临时性房屋及其他建（构）筑物不予补偿。

特此预公告。

惠州市人民政府
二○一○年十一月十二日。

惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告聚泰-惠城区江北三环路地块项目方案设计任务书第一部分项目概况及用地分析一、地理位置本项目地块位于惠州惠城区江北三环路地段。

东经：114°25'28",北纬：23°08'01"。

东面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

南面：三环北路，其道路红线是本项目地块的南面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

西面：金龙路，其道路红线是本项目地块的西面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

北面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

二、项目地块概况项目规划总占地面积约为5.8万平米。

项目整个地块较为平整,约为277米*215米方正规范的四边形，便于规划设计和施工。

1、交通分析本项目位于惠州惠城区金龙大道与三环北路交汇处，所处地段道路四通八达,交通条件优：三环北路，东西走向，主要连接惠州大道。

金龙路为南北走向。

项目与深圳、东莞、广州的高速接驳。

2、周边配套设施情况地块北边为钢材、物流、农贸市场，粤东家具博览中心、德威地产项目、以南为住宅、公建和工厂，整体氛围尚未形成，无外围景观资源。

项目北面的钢材市场对项目形象有一定的影响。

配套设施除学校、农贸市场外，目前缺乏其他生活配套。

具体情况如下：主要生活配套/商业网点学校：惠州市惠台学校、惠州财经学校医院：惠康医院3、周边项目概况该地块周围正在开发的有万科德威地产等商住项目4、气候气象惠城区地属亚热带海洋性气候区，一月均温 13摄氏度，七月均温28.3摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。

第二部分项目定位及客源定位1、项目定位：“住区”2、客源描述: 为主要的潜在客户群体。

（详见附件：项目定位报告）第三部分项目设计要点及要求一、总体规划建议（一）规划设计原则1、贯彻“以人为本”，打造适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品人性化、环境生态化、社区规划年轻化，将本项目打造成为一个科技动感的青年人社区，创造一个既高效又健康生态环保的高品质环境。

XX项目集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011年05月30日）目录1项目背景与交易结构概述1 1.1项目背景1 1.2交易结构概述1 2融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况2 2.3融资人财务状况2 2.4融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况4 3.2项目建设条件5 3.3项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测18 5项目财务效益评估19 5.1房地产项目总投资预测19 5.2项目资金来源情况20 5.3项目损益预测21 5.4项目有关财务效益指标22 6信托方案与风险防范措施22 6.1交易结构安排及信托计划摘要22 7意见及建议23 8项目资料错误!未定义书签。

1项目背景与交易结构概述1.1 项目背景2004年12月07日，XX有限公司通过置换方式取得位于广东省惠州市仲恺高新区20号小区面积为42,229.2平方米的国有建设用地（下称“项目土地”）使用权，并获准在项目土地上开发房地产项目（以下简称“合作项目”）。

为了合作项目的顺利开发，XX公司向XX信托申请融资，由XX信托依法设立并发行信托计划，募集资金对XX公司进行股权投资，专项用于合作项目的开发和经营。

1.2 交易结构概述1.2.1 本项目的信托结构融资方式：股权投资融资总成本%/年。

融资人要求信托资金到位时间：2011年6月30日信托期限：2年公司收入：保管人保管费： %/年，以保管合同的约定为准。

受益人的预期收益：待定项目发行计划（适用于集合类项目）：1.2.2 项目现状合作项目位于广东省惠州市仲恺高新区，项目土地的使用权系通过竞拍、项目公司股权转让的方式取得，XX公司系专门开发合作项目的项目公司。

项目土地占地面积为42,229.2平方米，规划的总建筑面积为330,724平方米，项目土地总价为30,405万元，折合楼面地价为919元/平方米。

惠州市惠城区南部新城控制性详细规划.⽬录⽂本第⼀章总则 (2)第⼆章发展⽬标与功能定位 (3)第三章地块划分及编码 (3)第四章建设⽤地性质控制 (4)第五章建设⽤地使⽤强度控制 (5)第六章道路交通规划 (5)第七章公共服务设施和市政公⽤设施⽤地规划 (7)第⼋章城市设计 (10)图则第⼀章总则第⼀条本规划适⽤范围（以下简称本⽚区）为：惠城外环路以南，莞惠⾼速公路以北，惠⼤⾼速公路以西，惠⼤铁路以东的城市建设⽤地，总⽤地⾯积24.17平⽅公⾥。

第⼆条制订本规划的主要规划依据是：《惠州市城市总体规划（2006－2020年）》（报批稿）。

第三条本规划法定⽂件由⽂本和图则构成。

⽂本是指规定规划强制性内容的具有法定效⼒的规划条⽂，图则是指反映⽂本内容的规划图纸及相关表格。

⽂本与图则具备同等的法律效⼒，两者应同时使⽤。

第四条本⽚区的⼟地使⽤及⼀切开发建设活动必须遵守本规划的有关规定，还应符合国家、⼴东省及惠州市的有关法律、政策、规范相关条款的规定。

第五条本规划所确定的道路交通设施和市政设施的⽤地范围，可能在详细设计时略有修改，但须报城市规划⾏政主管部门审定。

第六条本规划由惠州市城市规划⾏政主管部门负责解释，如需调整，必须符合《⼴东省城市控制性详细规划管理条例》的相关规定。

第七条本规划⾃惠州市⼈民政府批准之⽇起实施。

即⽇起，该地区原有的控制性详细规划⾃动废⽌。

第⼆章发展⽬标与功能定位第⼋条本⽚区发展⽬标为：依托⾼起点、⾼标准的惠州市体育⽂化中⼼、惠州教育园区以及惠州数码园，将本⽚区发展成为集商业/商务中⼼、体育/⽂化中⼼、⾼等教育园区、城市住区和⾼新技术产业园区为⼀体的，服务于惠州市的综合新城。

第九条本⽚区主要有五⼤发展功能，分别是：体育/⽂化、商务/商业、城市住区、⾼等教育、⾼新技术产业。

第三章地块划分及编码第⼗条主要根据道路界线进⾏本⽚区的街坊及地块划分，编号的顺序依次为从西⾄东、由北⾄南。

地块编码采⽤两级编码⽅法，由编制区代码（街坊代码）—地块代码组成。

惠州市河南岸片区控制性详细规划第一章总则第1.1条为了科学合理地利用麦地路以南河南岸片区的土地，保证河南岸片区控制性详细规划的顺利实施，落实规划分图图则规定的控制要求，提出规划管理及相关的控制标准，编制《惠州市河南岸片区控制性详细规划》。

第1.2条《惠州市河南岸片区控制性详细规划》主要依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《城市道路交通规划设计规范》、《惠州市区城市建设总体规划》（1989-2005年）、《惠州市城市规划标准与准则》（1993年9月29日）、惠州市人民政府、市规划行政主管部门颁布的有关规划建设文件、专家与相关部门审议意见等编制的，其内容深度达到国家规定的控制性详细规划要求。

第1.3条本规划成果包括文本、规划图、分图图则和说明书四个部分，文本与分图图则是该区建设与规划管理的重要依据，二者须同时使用，不可分割，具有同等的法律效力。

第1.4条以注重生态、合理布局、功能明确、完善配套、依托区位、分期实施、弹性开发为规划设计总原则。

第1.5条本规划适用于规划区内各地块和各类别用地的土地使用、各类建筑物新建及改扩建的管理工作，是下层次修建性详细规划编制、建筑和市政工程设计管理工作的依据。

第1.6条文件(文本及图则)涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准规范,结合本片区环境特征、用地条件制定的,未涉及的指标、技术规定须符合国家、广东省和惠州市的有关政策、法规、标准等相关条款的规定。

第1.7条河南岸片区是指麦地路以南，麦地南路以东至金山湖区域。

第1.8条河南岸片区规划用地总面积983公顷，城市建设用地面积839公顷。

河南岸片区规划控制人口21.7万人。

第二章规划原则及目标第2.1条规划原则第2.1.1条区域协调原则。

第2.1.2条可操作性原则。

惠州路线总汇惠州将加强城市规划和建设，按照打造山水优美生态和谐的现代化城市的总体要求，实施“南进北拓、东西伸延”的城市发展战略，拓展城市发展空间，搭建起城市未来发展架构！惠州大道惠州大道全长72公里，横跨博罗、惠城、惠东等县区。

惠州大道东段改造工程建成后，大道将延至惠东县大岭镇与惠东县城北环路相接，加上已经建成的直通博罗县城段，整条惠州大道将形成百里长街的城市观景路，加上10多公里长的惠东环城北路和博罗延长至龙溪段，总长度达72公里。

改造工程建成后，将有效缓解沿线交通紧张状况。

惠州大道建成后，将超过深圳的深南大道，成为中国最长的城市主干道。

仲恺大道仲恺大道是惠州联系港、深、莞的城市交通性干道，也是城市经济发展的主战场，其两侧用地的城市建设活动，直接影响该地区的城市形象。

由于该地区长期的规划编制落后，带来了众多的城市问题，如城市用地混杂、城市景观差等。

金龙大道金龙大道是连接惠城区、博罗北部及龙门县的重要通道，是实现惠州区域协调发展的快速通道。

金龙大道是惠州南北方向交通主干线，是惠州市区通往博罗、龙门的重要通道，是实现区域协调发展的康庄大道2009年9月开始，惠州市政府总共投入资金3.5亿元，对金龙大道的70.8公里路面进行全线大修。

大修工程于昨天完工，金龙大道全线修复通畅。

据悉，这已经是金龙大道1996年建成以来的第三次大修。

惠南大道惠南大道，是沟通惠州市惠城区和惠阳区的交通大动脉，于2008年6月26日全线贯通，是原来惠淡大道的延伸，改造升级后的惠南大道全长约33.4公里，双向6车道，比双向2车道的老惠淡路缩短近5公里。

惠州由沿江城市向沿海城市的步伐又迈进了一大步。

三环路三环路由江北三环北路、麦地-河南岸-古塘坳三环南路、龙丰-上排三环西路、水口三环东路组成惠州三环路前身是过境公路，由三环它南接惠深高速、北至惠博沿江路，象个马蹄形匝在惠州市区东部，将惠深高速、惠淡大道、惠澳大道、324国道、205国道、惠河高速、广惠高速等串了起来，深圳至河源、梅州、龙门和广州至汕头、大亚湾、深圳的车辆都不用再进入惠州市区，绕城而过。

广东惠州勘察报告1. 背景介绍广东省惠州市位于中国华南地区，东临大亚湾，南濒南海，地理位置优越。

作为广东省下辖的一座中心城市，惠州市拥有丰富的自然资源、文化遗产和经济实力，正在快速发展壮大。

本报告将对广东惠州市的勘察结果进行详细描述，包括自然地理、人文历史、经济发展等方面的情况，以便对该地区进行更全面的了解和分析。

2. 自然地理2.1 地理位置和气候惠州市位于广东省中南部，地处珠江三角洲南缘，东邻大亚湾，南濒南海。

紧邻深圳、东莞两个国际大都市，交通便利。

惠州市属亚热带季风气候，四季分明，年平均气温约为22.2℃。

夏季炎热多雨，冬季较为温暖，适宜居住和农业发展。

2.2 地理特点惠州市地势起伏，大部分地区为丘陵山地，有大亚湾岛屿和惠东半岛两大特色地区。

该地区拥有丰富的自然资源，包括河流、湖泊、森林等，是生态环境良好的地方。

3. 人文历史3.1 历史沿革惠州历史悠久，源远流长。

早在秦代，惠州就开始形成。

隋朝时期，设立了惠州县。

唐代以后，惠州逐渐独立为州。

明朝时，设立惠州府。

清朝时期，惠州成为广东的重要城市。

现如今，惠州市已发展成为一座现代化的城市。

3.2 文化遗产惠州市拥有丰富的文化遗产，包括历史建筑、传统工艺、民俗文化等。

著名的文化景点有惠州西湖、千家洞古民居群、三塔旅游区等。

这些文化遗产展示了惠州悠久的历史和独特的文化魅力。

4. 经济发展4.1 工业发展惠州市是广东省重要的工业基地之一。

主要产业涵盖电子信息、汽车制造、化工等领域。

龙门和博罗两个县区的工业发展尤为突出，是全国重要的汽车、数码和生物医疗设备生产基地。

4.2 旅游业发展惠州市拥有得天独厚的自然风景资源，并且保护良好。

目前，惠州市正积极发展旅游业，吸引国内外游客。

主要旅游景区有西湖风景名胜区、罗浮山风景名胜区、南昆山国家森林公园等。

4.3 城市建设惠州市城市建设水平较高，市区道路宽阔、整洁，公共设施完善。

政府大力推进城市绿化工作，提升市民生活质量。

目录目录 (1)1.现状情况 (1)1.1区域位置 (1)1.2自然条件 (1)1.3用地及建立现状 (1)1.4门路交通现状 (1)1.5景观现状 (1)2.筹划目标、原则和依据 (1)2.1筹划目标 (1)2.2筹划原则 (1)2.3筹划依据 (2)3.总体结构 (2)3.1周边筹划 (2)3.2用地功效结构 (2)4.门路交通筹划 (3)4.1现状归纳综合 (3)4.2筹划原则 (3)4.3门路系统筹划 (3)4.4交通设施筹划 (3)5.用地竖向筹划 (3)5.1筹划目标 (3)5.2筹划原则 (3)5.3竖向筹划控制 (4)6.绿化设计 (4)6.1现状表面 (4)6.2筹划原则 (4)6.3筹划目标 (4)6.4绿化设计..................................................................................................... 4 7.市政综合管线筹划.. (5)供电工程筹划 (5)通信工程筹划 (7)给水工程筹划 (9)污水工程筹划 (11)雨水工程筹划 (13)防洪排洪筹划 (14)燃气工程筹划 (14)综合管线筹划 (16)惠州大亚湾猴仔湾项目一期筹划设计说明书1.1 区域位置惠州猴仔湾片区项目选址位于珠江三角洲的东北方，广东省东南部的惠州市，南临大亚湾，与深圳、香港毗邻。

现在惠州辖管区有惠城区、惠阳区和大亚湾经济技能开发区。

猴仔湾片区位于大亚湾经济技能开发区中南部，北靠澳头镇区，东望惠州港。

该区用地范围约，山（小鹰嘴）、海、湾（猴仔湾）、岛（潮洲岛）、湖（内湖）等自然景观要素组成了区内奇特的自然风采，富厚多变的地形更为筹划区塑造特色都会风采提供了得天独厚的建立底子。

1.2 自然条件筹划区地处北回归线以南，雨量充沛，四季常青，自然景观多元化，三面环山，一面临海，内有湖泊，用于2公里的生活海岸线、20万平方米的外岛（潮州岛）和36万平方米的内湖，自然条件优越。

文本目录第一章总则 (2)第二章改造策略与改造目标 (2)第三章改造用地布局 (4)第四章改造用地设施配建 (8)第五章改造用地道路规划 (9)第六章改造用地设计指引 (10)第七章改造用地强度控制 (12)第八章改造时序与实施措施 (13)第九章附则 (15)附表：各改造单元设施配建要求 ............................ 错误!未定义书签。

第一章总则第一条贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城－仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。

第二条规划主要依据：1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《城市规划编制办法》3.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》4.《惠州市城市规划标准与准则》5.《惠州市城市总体规划（2008-2020）》6.《惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）》7.规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）9.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办[2009]122号）10.国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条规划年限根据“粤府办[2009]122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。

为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。

第四条规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。

第二章改造策略与改造目标第五条发展策略1.政府主导，市场运作。

为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。