建筑,可售面积的划分

CREIS中指数据常用指标说明CREIS中指数据常用指标说明（2012年7月）城市版常用指标说明：1、容积率：指项目的总建筑面积与用地面积的比率。

2、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比3、建筑类型：包括低层、多层、小高层、高层、板楼和塔楼。

住宅建筑按层数划分为：1-3层为低层；4-6层为多层；7-12层为小高层；12层以上为高层。

（此为市场或开发商划分，国家标准中7-10层为中高层，10层以上为高层。

）塔楼一般指多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。

板楼的长度明显大于宽度，大致有长走廊式和单元式拼接两种类型。

4、住宅：普通住宅、公寓、别墅、经适房、回迁房、限价房、集资房等都归为住宅，但数据库中尽量分出各类细分物业。

5、普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

6、别墅：包括联排、独栋、双拼、叠拼等户型。

7、酒店式公寓：物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。

各地对此定义不一致。

数据库中的定义为产权在40-50年、按商业或办公备案的公寓，物业性质为非住宅，与住宅中的公寓定义不一致。

8、其它：包括仓储、地下室、工业用房、配套用房等物业类型。

9、复式：包括复式、错层、跃层，均指户型。

10、其它：包括统间、套房、开间等户型。

宏观版常用指标说明：1、批准上市：即房屋交易管理部门批准的可上市交易的房屋。

也即市场的新增供应量。

2、可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。

计算全部建筑面积的范围在计算全部建筑面积的范围时，我们需要考虑一些主要因素，包括建筑物类型、用途、地区等。

以下是关于不同类型建筑物的建筑面积的范围：1.住宅建筑：-独栋住宅：独栋住宅的建筑面积范围可以从80平方米到1000平方米不等，这取决于住宅的楼层数、布局和房间数量等因素。

-公寓：公寓一般有多个单元组成，建筑面积范围可以从30平方米到300平方米不等，这取决于单元的大小和楼层数。

-别墅：别墅的建筑面积一般较大，范围可以从200平方米到1000平方米不等，也有一些豪华别墅的面积超过1000平方米。

2.商业建筑：-商场：商场的建筑面积一般较大，范围可以从5000平方米到100,000平方米不等，这取决于商场的规模和商店数量。

-办公楼：办公楼的建筑面积范围可以从5000平方米到50,000平方米不等，这取决于楼层数、办公室数量和设施等因素。

-酒店：酒店的建筑面积范围可以从2000平方米到50,000平方米不等，这取决于酒店的房间数量、公共区域和设施等因素。

3.工业建筑：-工厂：工厂的建筑面积一般较大，范围可以从1000平方米到100,000平方米不等，这取决于生产设备的数量和规模。

-仓库：仓库的建筑面积范围可以从1000平方米到50,000平方米不等，这取决于仓库的存储容量和货物种类。

-生产基地：生产基地的建筑面积范围可以从10,000平方米到100,000平方米不等，这取决于生产设备和生产线的数量。

4.公共建筑：-学校：学校的建筑面积范围可以从5000平方米到50,000平方米不等，这取决于学校的规模和设施。

-医院：医院的建筑面积一般较大，范围可以从10,000平方米到100,000平方米不等，这取决于医院的床位数量和医疗设备。

-剧院/体育馆：剧院和体育馆的建筑面积范围可以从1000平方米到50,000平方米不等，这取决于座位数量和活动规模。

需要注意的是，以上范围只是估计值，实际的建筑面积可能会有所不同，还会受到当地规划和建筑标准的限制。

商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模的判定标准通常会根据当地的法律法规、城市规划和建筑管理条例来确定。

以下是一些常见的判定标准：
1. 建筑面积：商业用地建筑规模可以通过建筑的总建筑面积来判定。

建筑面积是指建筑物各个楼层的平面面积总和，包括室内使用空间和外墙面积。

2. 层数：商业建筑的规模也可以通过楼层数来判定。

不同的地区和规定可能对商业建筑的最大楼层数设定了限制。

3. 建筑高度：商业建筑的规模还可以通过建筑物的最大高度来判定。

建筑物的最大高度可能由相关法规和建筑规范所限制。

4. 占地面积：商业用地建筑规模的判定还可以考虑建筑在地块上所占的面积。

有时候法规会规定商业建筑的最大占地面积。

5. 功能和用途：商业建筑的规模还可以与其功能和用途相关联。

例如，零售商店、办公楼、酒店等不同类型的商业建筑可能会有不同的规模要求。

需要注意的是，具体的判定标准会因地区和国家而有所不同。

在进行商业用地建筑规划和开发时，应仔细研究和遵守当地的法律、规章和规划指导方针，并与相关部门进行沟通和核实，以确保项目符合规定的规模标准。

计算建筑面积的规定建筑面积是指建筑物在各个楼层上围合的总面积。

建筑面积的计算规定在不同的国家或地区可能有所不同，本文将主要讨论中国的建筑面积计算规定。

首先，建筑面积的定义是指“建筑物各个楼层在水平投影上投影围合的面积，不包括外檐纵向或顶棚外延部分”。

这意味着建筑面积只考虑建筑物的实际占地面积，不包括悬挑部分或外墙构件的宽度。

其次，计算建筑面积需要将建筑物按照功能及使用要求划分为不同的计算单元。

计算单元可分为整栋建筑、局部建筑、功能区域等。

整栋建筑是指建筑物的整个建筑体量，包括全部楼层。

局部建筑是指建筑物的部分体量，包括一部分楼层。

功能区域是指建筑物内的不同用途的区域，如办公室、会议室、公共区域等。

根据《中国建筑面积计算规范》，建筑面积计算包括以下几个方面：1.空间面积：指建筑物各个楼层空间的投影面积总和。

空间面积的计算规则不同于地面投影面积，需要考虑空间形状、不规则结构等因素。

2.地面投影面积：指建筑物在地面投影的围合面积。

地面投影面积是建筑物的基本面积指标，一般用于衡量建筑物的占地大小。

3.不计入建筑面积的部分：根据规范的规定，一些特殊的部分不计入建筑面积。

比如，建筑物的顶棚、外檐、室外楼梯等部分不计入建筑面积。

4.地下建筑面积：指地下室、地下车库等地下部分的建筑面积。

地下建筑面积需要额外计算，并与地上建筑面积合计。

需要注意的是，建筑面积计算规定可能因地区、用途和建筑物类型的不同而有所差异。

比如，商业建筑的建筑面积计算规范可能与住宅建筑有所区别。

总结起来，建筑面积计算规定是根据《中国建筑面积计算规范》进行的，它包括了空间面积、地面投影面积、不计入建筑面积的部分以及地下建筑面积等内容。

了解和正确应用建筑面积计算规定对于建筑物设计、评估和管理都具有重要意义。

商店建筑设计尺度第一章总那么第1.0.5条商店建筑设计，除应符合本尺度的规定外，还应符合民用建筑设计通那么 (JGJ37-87)以及国家和专业部分颁布的有关设计尺度、尺度和规定。

第二章基地和总平面第一节选址和安插第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地域或主要道路的适宜位置。

大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不该小于70m。

小区内的商店建筑效劳半径不宜超过300m。

第2.1.2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安然距离应符合防火尺度的有关规定。

第2.1.3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。

第2.1.4条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。

基地内消防车道也可与运输道路结合设置。

第2.1.5条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按本地规划部分要求，应留有适当集散场地。

第2.1.6条大中型商店建筑，如附近无公共泊车场地时，按本地规划部分要求，应在基地内设泊车场地或在建筑物内设泊车库。

第二节步行商业街第2.2.1条步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部分的有关规定。

第2.2.2条原有城市道路改为步行商业街时，必需具备邻近道路能承担该区段车流量的条件。

第2.2.3条步行商业街的宽度，按照不同情况，应符合以下规定：一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m；二、新建步行商业街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。

第2.2.4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道。

第2.2.5条步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火尺度的规定，并采用安然的采光材料。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，是指在商品房项目中，对商品房销售面积进行计算和公用建筑面积进行分摊的规则。

1.商品房销售面积的概念：商品房销售面积是指商品房内供给购房人使用的实际面积，包括建筑面积和分摊的公用建筑面积。

2.建筑面积的计算：建筑面积是指商品房的实体建筑物所包括的地上和地下部分总面积，包括主体建筑、附属建筑、公共设施和设备用房等。

3.公用建筑面积的计算：公用建筑面积是指供住宅业主共同使用的公共区域和设施设备所占的面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、门厅、健身房、游泳池等。

4.公用建筑面积的分摊比例：公用建筑面积按照业主购房面积比例进行分摊，即每个业主按照其购房面积占总购房面积的比例，支付相应的公用建筑面积分摊费用。

5.物业配套建筑面积的计算：在一些商品房项目中，不仅包括公用建筑面积，还包括物业服务配套建筑面积，如物业管理办公室、保安室等。

这部分面积同样按照业主购房面积比例进行分摊。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的目的是保护购房人的合法权益，确保商品房销售面积的准确计算和公用建筑面积的合理分摊，避免开发商随意扩大建筑面积或不合理分摊公用建筑面积的情况发生，以保障购房人获得与合同约定相符的商品房。

同时，这些规则还有利于提高商品房项目管理水平，规范开发商行为，促进商品房市场的健康发展。

购房人可以据此了解自己购买的商品房的实际面积和公用建筑面积分摊情况，对开发商的销售行为进行监督和维权，确保购房权益得到有效保护。

总之，建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则对维护购房人合法权益、推动商品房市场健康发展起到了积极的促进作用，是保障商品房交易公平、公正、透明的重要法规。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则在购房过程中，商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者需要了解和关注的重要内容。

本文将介绍商品房销售面积计算的相关规定以及公用建筑面积分摊的具体规则。

商品房销售面积计算规定通常，商品房的销售面积是指建筑面积减去公用部分面积后的净面积。

建筑面积包括房屋内部的净面积以及公共部分的面积，而公用部分则是指供所有业主共同使用的场所，如楼梯间、电梯间、走廊等。

商品房销售面积计算一般遵循以下规定：1.计算方法：按照建筑设计方案的图纸标准测算，以平方米为单位。

2.建筑面积：是指商品房建筑外边界线以及内墙、外墙、阳台、共用部位等周围构成的总面积。

3.净面积：是指除去公共部分后的实际使用面积，即购房者实际可以享用的私人空间。

在购买商品房时，购房者应当仔细核对销售合同中关于销售面积计算的相关信息，确保自己的权益不受损害。

公用建筑面积分摊规则在商品房项目中，公用部分的面积是由所有业主共同使用的，所以公用建筑面积的分摊规则至关重要。

一般情况下，公用建筑面积的分摊遵循以下原则：1.计算方法：公用部分面积一般按照建筑面积的一定比例计算，比如按照公共设施的面积比例或者建筑总面积的比例来分摊。

2.公用部分定义：公用部分包括但不限于楼梯间、电梯间、走廊、装修水电管线等共同使用的区域和设施。

3.公用部分费用：业主需要按照自己购买的房屋面积比例来分担公用建筑面积的管理、维护和修缮等相关费用。

这些费用一般纳入物业管理费用中，由物业公司统一收取。

购房者在购买商品房时，应当了解公用建筑面积的分摊规则，明确自己的权利和义务，保障自己的合法权益。

结语商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者在购房过程中需要重点关注的问题。

购房者在签订购房合同前，应当仔细核对上述规定，确保自己的权益不受损害。

同时，购房者也可以根据相关规定要求开发商提供详细的销售面积计算和公用建筑面积分摊方案，以便在购房过程中能够明晰自己的权益和义务。

房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。

1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。

2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。

一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。

如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防治理部门移交产权等。

在一些非凡的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能碰到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。

在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。

假如开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违反了合同的承诺。

所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。

因而，我们也应将其作为不可售面积。

所以商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。

由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业应分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊后，换算成土地占用面积，对于未出售的房产对应的土地使用面积仍由房地产开发企业缴纳土地使用税，直至房地产开发企业将所有房产出售完毕后，土地使用税才不征。

建筑面积的定义和组成是什么
建筑面积是指建筑物在平面上所占据的水平投影面积，是衡量建筑物大小和空
间利用率的重要指标。

建筑面积的计算通常包括建筑物各个部分的总和，下面将详细介绍建筑面积的定义和组成。

1. 总建筑面积（Total Floor Area）
总建筑面积是建筑物在所有楼层上的投影面积总和，包括地下室、地面楼层和
各层的建筑面积。

总建筑面积是最直观的指标，反映了建筑物整体的大小。

2. 使用面积（Gross Floor Area）
使用面积是指建筑物内部可使用的面积，包括住宅单位、商业空间、公共设施
等实际可用的空间。

使用面积通常是指总建筑面积减去一些不计入使用面积的部分，如墙体厚度、楼梯间等。

3. 净建筑面积（Net Floor Area）
净建筑面积是指建筑物内部实际可利用的面积，不包括墙体厚度、柱子、楼梯
间等非使用空间的面积。

净建筑面积更直接地反映了建筑物实际可用空间的大小，是评价空间利用率的重要指标。

4. 错层面积（Overlap Area）
错层面积是指建筑物各层之间重叠的部分面积，通常是由于楼板错位或层高不
一致造成的。

错层面积会影响到建筑物的有效面积利用，需要在设计和施工中进行精确控制。

结语
建筑面积的定义和组成包括总建筑面积、使用面积、净建筑面积和错层面积等
不同指标，通过综合考虑这些指标可以全面评估建筑物的大小和空间利用情况。

在建筑设计和规划过程中，合理分配各部分面积，精确计算建筑面积将有助于提高建筑物的功能性和舒适性。

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。

此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。

(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。

单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。