SWOT分析6
SWOT分析对本项目的SWOT分析表明：
☐本项目拥有良好环境、便捷交通、优质人文、优势规划等强势因素；
☐周边项目形象和配套基础设施对本项目产生了一定的不利影响；
☐上海，尤其是浦东良好的宏观经济形势和日趋完善的政策金融环境，以及本项目所属区域的规划前景，是本项目的发展契机；
☐然而，本地明显增大的供应量和不断加剧的物业及发展商间的竞争，以及全球经济的不确定性因素，是我们必须谨慎考虑的潜在威胁。
强势分析
☐自然环境良好----项目以西是占地14.3公顷的世纪公园，以南为张家浜景观河道，这种不可复制性的自然资源是高档别墅的有利支撑。
☐便捷的交通----项目位于内环线以内的芳甸路、锦绣路的交界处，可以非常方便的到达浦东各开发区；驱车到各主要市中心区域都在半个小时的合理车程范围内。
☐良好的市政建设----花木镇良好的市政建设形象使区域逐渐形成了一种高档居住的氛围。
☐优质人文环境----陆家嘴众多甲级写字楼、张江高科技园区、金桥出口加工区内的跨国企业和各类公司集中了大量的高层次外籍人士及各类精英。
外加东郊国宾馆区的建成，使得区域人口素质进一步提升。
注：上述所涉及的产品优势并不是本案所特有的，而是这一地区所有楼盘所共同分享的，因此要在竞争中脱颖而出就必须发掘产品卖点，挖掘产品最内在的、最独特的内涵所在，提升产品价值，吸引目标客户。
☐物业的稀缺性----项目是近年来在内环线内少有的低密度别墅
社区。
☐物业规模合适----项目共有建筑66幢，全部为独栋别墅。
根据国外成熟的发达国家住宅物业发展表明，高档别墅物业的规模以几十幢为宜，最多不能超过百幢，并且是不掺加联体别墅的社区。
弱势分析
☐视觉干扰----地块以北区域的物业均为小高层建筑，对本物业产生视觉干扰、物业私密性差。
☐区域形象----与物业紧邻的、目前开发较为成熟的联洋新社区的形象定位于中产阶级社区。
在该社区形象的影响下，本项目打造顶级别墅住宅有一定的形象壁垒。
☐周边配套----目前区域周边生活配套设施严重缺乏，缺少便利店、餐厅等。
就学条件尚可，目前有耀中国际学校、进才中学国际部。
☐市场知名度----发展商在地产界、特别是海外地产界的知名度不够。
6.1
6.2
机会分析
☐经济稳定增长----近年来上海市经济发展的持续、稳定、快速增长，为客户整体承付能力的抬升奠定了基础。
☐WTO的影响----中国加入世界贸易组织将吸引更多外商投资，外籍人士及海外华人的数量将不断增长，投资客户比例会越来越高。
☐有利的城市规划----市府已对浦东的居住开发热点区域进行了容积率控制。
沿龙东大道的（从罗山路至金科路）的大片区域容积率控制在0.2-0.25之间，而在碧云国际社区内也将有大面积低容积率住宅出现。
希望本案可与周边的低容积率区域相呼应。
☐国宾馆的影响----浦东东郊国宾馆的全面建成，将再现当年西郊国宾馆区的辉煌，吸引更多关注。
☐房地产金融的完善----随着内外销市场的并轨，房地产金融市场将逐步向在华外资银行开放，并努力与国际接轨。
同时，贷款利率下调，贷款成本下降，贷款便利性增加等因素将激发客户的购买欲望。
威胁分析
☐未来供应量大----根据本行预计，未来三年内将会有1400套以上的高档别墅上市，其中近70%的物业将位于浦东，会对本项目造成相当的压力。
☐竞争对手强大----随着上海高档别墅进入新的市场繁荣期，越来越多的境外发展商携带资本进入这一市场。
他们的优势在于更熟悉豪宅产品(包括设计、建材、设备)、建筑工艺技术更先进、操作更国际化、资金增加雄厚。
他们的到来对于本地发展商构成了相当的威胁。
☐虹桥地区的威胁----虹桥作为目前上海市最大的高档别墅区域，它所有的优势是相当明显的，并且在近一、两年内这种优势仍将存在。
这对浦东高档别墅的销售、租赁造成了压力。
☐全球经济的不确定因素----美国“911事件”的发生使本就不景气的全球经济雪上加霜，全球经济的发展更加不确定，这对于比较依赖海外资本的高档豪宅市场是不利因素。
6.3 6.4
6.5
相关对策
☐利用区域火爆、价格不断上扬以及良好的市场前景去化面积大、总价高的心理抗性。
☐把握入市时机，减少竞争压力。
☐引进卓越的物业管理服务，提升物业增值空间。
☐利用市府新规划要求的政策影响，引导客户对未来周边环境的
认知。
☐强调世纪公园、东郊国宾馆区，淡化联洋新社区的中产阶级社
区形象。
利用发展商集团公司在香港上市的机会，树立发展商在海外地产界
的知名度。
