天津房地产市场概述-仲量2010

（年度报告）CRRC年月天津房地产市场分析报告天津市房地产市场月报（2010年1月）单位：中国不动产研究中心壹、本月关联要点概述（壹）宏观经济走势：1月份中国制造业采购经理指数（即PMI）为55.8%，比上月回落0.8个百分点。

该指数已连续11个月位于临界点50％之上，制造业经济总体呈上升态势，尽管增幅缩小，但仍于高位运行，表示中国经济基本面依然向好，复苏势头稳固。

本月PMI指数回落主要源于季节性因素，基本属于月度之间正常波动，且不能表明当前经济形势有所回落。

1月份PMI指数和历史同期数据比较，仍为2005年自PMI统计以来的最高水平，因此，虽然较上月有明显的回落，但实际上55.8%的数据足以显示实体经济仍处于强劲的扩张当中。

（二）行业发展趋势：2010年1月，天津商品住宅销售8515套，同比上升了217%。

销售面积86万平方米。

天津商品住宅销售均价每平方米9097元，同比上涨30.2%。

2010年1月，天津二手房市场销售4657套，同比上升101.1%。

天津二手房销售均价每平方米6596元，同比上涨21.8%。

总体见来，2010年开年天津房地产市场走势依旧保持壹个平稳上升的态势。

表12009年1月天津房地产市场主要数据壹览表数据来源：天津市房地产交易管理网，中国不动产研究中心二、土地市场分析（壹）政策动态：2009年，天津市土地市场总体表现活跃，供销俩旺。

于市场不断推出更多土地资源的同时，众多开发企业拿地热情也异常高涨，成交地块的楼面地价不断攀升。

2010年1月，天津市召开土地市场管理工作会议，再次强调今年将加强土地出让合同履约力度，有效遏制不法开发企业囤地闲置、捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序的问题。

（二）土地市场走势1.宗地数图11月份宗地结构图从总体宗地数来见，2010年1月天津市成交46宗地，环比下降20.7%。

于总体宗地结构中，工业用地成交共32幅，环比上涨23.1%，仍然是天津土地市场主力；居住类用地成交共6幅；商业用地成交3幅。

天津房地产市场环境报告目录一、天津城市概述1.1 天津市总体定位1.2 天津城市空间布局1.3 天津城市功能布局1.4 天津城市交通规划二、天津市宏观经济情况2.1 天津市2005年-2009年经济数据回顾2.2 截至2010年上半年经济状况2.3 天津市产业结构情况三、天津市房地产市场整体情况3.1 天津土地市场3.2 天津商品房市场3.3 2010年天津住房供应结构3.4 天津2010年宏观调控政策盘点一、天津城市概述天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。

地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。

（一）自然地理天津地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，海岸线北起涧河，南至歧口，长130多公里。

气候属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，景象多姿。

主要河流有海河、南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河等。

毗邻北京，是华北、西北广大地区的出海口。

天津市总面积为11760.29平方公里（市区面积为4334.72平方公里），疆域周长900公里，海岸线长153公里。

天津的地势西北高，东南低。

有山地丘陵和平原三种地形。

平原面积占总面积的94%。

山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。

丘陵海拔在200米以下，相对高度50～100米，分布在蓟县的燕山南侧。

平原是天津陆地的主体部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。

（二）人口、行政区划截至2009年底全市常住人口1228.16万人，比上年末增加52.16万人。

其中外来人口265.99万人，增加41.99万人；占全市常住人口的比重为21.7%，提高2.7个百分点。

全市户籍人口979.84万人，其中农业人口381.31万人，非农业人口598.53万人。

全年人口出生率为8.3%。

，人口死亡率为5.7%。

，人口自然增长率为2.6%。

居民居住条件继续改善。

2010年天津房地产市场研究报告撰写机构：天津思源房地产经纪有限公司撰写日期：2011年1月目录◆第一部分：市场背景 (3)1.1、经济环境 (3)1.2、政策环境 (8)1.3、城市发展环境 (13)◆第二部分：土地市场分析 (16)2.1、土地市场年度供应情况 (16)2.2、土地市场年度成交情况 (20)◆第三部分：居住类物业市场分析（含商品住宅、别墅、公寓）253.1、市场供应 (25)3.2、市场成交 (27)3.3、供求对比 (29)◆第四部分：普通商品住宅市场分析 (31)4.1、市场供应 (31)4.2、市场成交 (33)4.3、供求对比 (36)4.4、发展趋势预测 (37)◆第五部分：别墅市场分析 (39)5.1、市场供应 (39)5.2、市场成交 (41)5.3、供求对比 (42)5.4、发展趋势 (43)◆第六部分：公寓市场分析 (45)6.1、市场供应 (45)6.2、市场成交 (47)6.3、供求对比 (50)6.4、发展趋势 (51)◆第七部分：2011年天津市房地产市场走势预测 (53)◆附表： (54)第一部分：市场背景1.1、经济环境本期导读：➢09年第三季度，全国GDP实现10.6%增速，中国经济增长回归理性；➢发电量5月以来增速下降，第二产业发展减缓；➢固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力；➢09全年社会消费品零售总额预计超14万亿元，宏观经济向好增加消费者消费信心；➢PPI自10年1月开始首超CPI，现通胀压力明显；➢天津10年前3季度GDP增速位列全国第一，达17.9%，奠定了未来中国经济增长第三极地位；➢与全国走势相当，天津固定资产投资增速持续保持高位运行，但房地产投资增速6月达到全年峰值后开始走弱；➢10年居民居住支出占比波动上涨；➢预计11年天津市户籍人口数将破1000万大关，常住人口数将近1290万。

宏观经济运行数据统计分析10年经历史上最严厉调控年，全年固定资产增长走势低于“井喷式增长”的09年，其增速理性上涨10年5月首次出现增速持续下降预计10全年社会消费品零售总额超过14万亿元，宏观经济向好，城乡收入有效增加，奠定消费增长坚实基础09年12月以来，消费者信心指数大幅上升，消费者信心指数已脱离低谷CPI、PPI “剪刀差”（倒挂）现象出现意味着通货膨胀压力明显天津经济近年持续保持高速稳定发展，10年GDP增幅“领跑”全国天津地区固定资产投资增速持续保持在30%以上，受宏观经济调整影响较小10年天津房地产开发投资总额高于09年，全年增速变动幅度较大，一、二季度快速上升后，三季度下降，但于9月份迅猛上升，达到全年峰值，现呈下降趋势10年居民居住支出占比呈波动上升态势预计10年天津市户籍人口数将达到990万，11年将首破1000万大关近几年天津市常住人口以4.5%左右的速度增加，预计10年将近1290万1.2、政策环境1.3、城市发展环境⏹天津南开区兴建东马路、海光寺、奥体三大商圈2010年，天津南开区规划实施城建重点项目15个,总投资150.7亿元；服务业项目25个，总投资37亿元，项目主要集中在东马路、奥体、海光寺三大新兴商圈内。

2010年天津房地产别墅市场分析报告一、2010年天津在售别墅市场格局天津别墅市场经过多年的发展，别墅项目逐步遍布城市各个区域，总体而言主要分布以下区域；2009年在系列宽松政策的促进下，天津以别墅为代表的高端住宅市场全面回暖，市场需求显现出强盛的态势。

进入2010年4月以来，尤其是“国十条”颁布实施，对普通住宅影响明显，住宅成交量明显回落；而对高端住宅以及别墅产品影响甚微，成为此轮调控抗击的有力工具；2010年天津别墅产品供应明显加大，尤其是以团泊湖为代表的区域，别墅产品，定位相对高端，区域环境也优于其他区域，由于别墅项目集中，未来或将成为天津的中央别墅区。

二、1-4月天津典型别墅成交情况从典型别墅项目监测数据来看，1-4月典型城市别墅的成交除檀府交易9套外，其他项目的成交在1-3套之间；而相对而言，近郊别墅更加火爆，万科朗润园和新悦庭的销售情况良好，分别成交86、42套。

从套均面积来看，独栋别墅面积在400平米以上，其中海逸长洲以600平米的超大户型占据市场领先地位；双拼、联排别墅面积区间为200-350平米之间；万科朗润园的套均面积仅163平米，在监测的项目中数值最低，户型面积偏低。

1-4月典型城市别墅的成交均价以海逸长洲领先，独栋别墅达到29165元/平方米，老城厢及泰达城区域的别墅在19000-19500元/平方米之间浮动，奥城板块价格在21000-24000元/平方米，领世郡周边别墅由于已过外环线，因此价格也比城市别墅有所下降，在16000-17000元/平方米之间；万科朗润园由于企业实力和项目品质较高，其联排产品的单价达到23747元/平方米，但由于产品户型偏小，因此总价不超过400万，从而带动该项目的热销。

三、热点项目展示1.泰达岭上林里产品简介位于天津市北辰区与西青区结合部，距外环线7公里，距市中心15公里，项目紧临杨柳青国际高尔夫俱乐部/生态果园/龙源国际跑马场，位于天津市空气质量最好的区域。

2010年11月天津房地产市场分析报告一、行业政策1、住建部：停止向购买第三套房发放住房公积金贷款11月3日，住房城乡建设部等四部门发文规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款2. 住建部颁布“限外令”：境外人员在华限购一套住房11 月4日，住房城乡建设部网站公开《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

3. 三部委:各地可将土地出让净收益10%用于公租房11月16日，三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知明确，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

?4. 天津新规:严格限制低密度大户型住宅项目开发11月24日，天津市人民政府在下发的《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》中指出，天津将严格住房建设用地出让管理。

严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

?二、市场运行数据（一）土地市场2010年11月共成交84宗土地，成交面积428.23万平米，成交额69.77亿元，成交宗数环比上升21.74%，成交面积环比上升11.38%，成交额环比上升了30.51%。

从成交土地宗数来看，2010年11月共成交84宗，其中住宅用地20宗，占成交宗数24%；工业用地40宗，占成交宗数48%；商业用地11宗，占成交宗数13%；综合用地12宗，占成交宗数14%，其他用地1宗，占成交宗数1%。

全市情况-概述本月，天津商品住宅共成交9188套，环比下降24%。

商品住宅成交总面积共940015平米，环比下降26%。

成交均价为9014元/平米，环比上涨11%。

市内六区商品住宅共成交2568套，环比下降3%，商品住宅共成交总面积257632平米，环比下降5%。

本月市内六区商品住宅成交均价13258元/平米，环比下降1%。

整体来说，本月天津市的成交面积和成交均价较上个月都有了小幅涨成交来看开静海沽武清均现较大的上涨.成交量上来看，南开区、静海区、汉沽区和武清区均出现了较大幅的上涨;从成交均价上来看红桥区、南开区和开发区都有了大幅的上涨。

天津一周新房成交量统计信息（01.01-01.31)区域成交总套数(套)成交总面积(m2)成交均价(元/m2)成交总金额(元)和平区24021734.619289.83766419256905.6河东区68369597.910219.94399711286639.5河西区2453301912805.52241422825544.6南开区60857628.917635.965511016341293河北区52751564.410763.69601555023526.4红桥区2652408712076.04459290875686市内六区2568257631.813257.717393415609595东丽区29832451.56956.384432225745109.490724530378547974527西青区988942199072.453037854797452.7津南区50853569.27167.586667383961883.7北辰区43144707.86873.6523307305872.3塘沽区1041101315.69715.728221984354834.1汉沽区86779213.66106.99705483757221.5大港区28931379.15311.277083166663094.7开发区51157506.412076.90636694499407.848616543747912812126870403武清区44448616.54374.791281212687040.3宝坻区47946333.75046.392673233818044.2蓟县367470435801.773403272932826.2宁河县7687.54418.0971643037441.8静海县39045340.35170.621844234437545.6各区合计91889400159014.3320798473607369•1、“国11条”勒紧二套房贷缰绳•1月10日讯）在遭遇了元旦假期“滑铁卢”后，国内楼市（网易房产在遭遇了元旦假期“滑铁卢”后国内楼市再度遭遇利空袭击。

《2010-2015年天津房地产市场投资分析及前景预测报告》内容介绍房地产业已逐渐成为天津经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。

2007年，天津房地产市场依旧保持惯性发展态势，一方面土地供应渠道逐渐走向正规化与市场化，土地价值的增长极为明显；另一方面大量外地开发机构进津拿地、投资，给市场发展提供了较强的外来资金支撑。

虽然在宏观市场层面上屡有政策性的调控，但整体方向上，依旧是以扶持房地产产业健康发展、规范房地产市场现状、维护可持续发展空间为目的。

因此天津房地产市场继承了2004年以来的发展惯性，2007年环比2006年度，在关键数据上继续保持了较大的增幅。

2008年，天津市房地产开发投资继续保持了较快增长，全市房地产开发累计完成投资653.72亿元，增长29.4%，增幅比上年提高3.8个百分点。

增速居四直辖市之首。

房地产业增加值全年各季度呈现波浪式发展。

全年房地产业增加值完成202.38亿元，仅增长0.4%，与上年基本持平，增幅是近几年的最低水平。

商品房建设规模继续扩大，竣工面积增加。

2008年，天津市商品房施工面积5704万平方米，增长17.9%。

商品房竣工面积1799万平方米，增长5.6%。

2009年上半年，在国家及天津市支持居民住房消费一系列政策措施的促进下，天津房地产市场形势良好，房屋交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。

从市场需求来看，2009年上半年无疑成为了天津市房地产行业一个里程碑的时代，周平均成交面积21.28万平方米，超过普遍认为市场过热的2007年周平均成交面积18.12万平方米17%。

从开发投资来看，受市场影响，2009年1-5月天津房地产开发投资增幅回落，由2008年的30%左右，下降到2009年的10%左右。

未来天津房地产还有较大发展空间。

天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。

天津介绍目录一、天津简介二、天津2014房地产销售数据三、天津重点开发企业一、天津简介天津简介主要从行政区域、人口规模、经济概况方面进行介绍。

1、行政区域：天津有12个市辖区，1个副省级区，3个市辖县，共有乡镇级区划数为240个。

市辖区分为中心城区、环城区和远郊区。

《天津市空间发展战略》提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”城市规划理念。

其中，“双城”是指天津市中心城区和滨海新区核心区；“双港”是指天津港和天津南港；“南北”指市域中北部及南部；“北端”是指蓟县北部山地丘陵地带。

中心城区是天津的发祥地，也是文化教育政治经济商业中心。

按照服务业功能，中心城区按照“金融和平”、“商务河西”、“科技南开”、“金贸河东”、“创意河北”、“商贸红桥”的功能定位。

滨海新区是天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，是北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和物流中心、宜居生态型新城区。

由原塘沽区、汉沽区、大港区以及天津经济技术开发区等区域整合而成2、人口规模天津市共有54个少数民族，少数民族总人口为33.14万人。

截至2014年末，全市常住人口达到1516.81万人，比上年末增加44.60万人。

其中，外来常住人口476.18万人，比上年末增加35.27万人，占全市常住人口增量的79.1%3、经济概况2014年全市生产总值15722.47亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。

分三次产业看，第一产业增加值201.53亿元，增长2.8%；第二产业增加值7765.91亿元，增长9.9%，其中工业增加值7083.39亿元，增长10.0%；第三产业增加值7755.03亿元，增长10.2%，占全市生产总值的比重达到49.3%，比上年提高1.2个百分点。

三次产业结构为1.3 : 49.4 : 49.3。

二、天津2014房地产销售数据销售数据主要包括2014年楼盘上市量、成交量、成交价格、土地市场情况等方面。

2010年7月天津房地产市场分析报告新盘快报2010年7月份天津新盘（新货）分析 1、新盘供应分析（开盘、推货项目）1.1整体供给—新增供应环比上升项目上市数量及新推货量统计n 供求分析2010年7月新增开盘（推案）项目约13个，环比下降7%。

2010年7月全市新盘上市体量为441074平方米，环比上升41.76%，同比下降67.2。

7月份商品住宅成交量开始回升，成交套数为5603，环比6月增加20.16%，同比下降54.33%;成交面积629027.8平方米，环比增长24.68%，同比下滑53.20%。

在成交价格方面，新政出台后的5月份出现了回落，由4月份9512元/平米下降到5月份8138元/平米，之后成交均价又持续上涨，7月份成交均价增至9566元/平米，创今年新高。

图：2009年1月至2010年7月天津市商品住宅走势图n 供应分析2010年7月天津市场新增供应量约441074平方米，主要分布在环城四区和远郊新区，市中心主要为河东区项目提供了7月的新增商品住宅供应，随着土地供应以及城市可开发，环城四区成为供求热点日益明显。

本月供应主力户型以80-100平方米和60平方米以下户型居多，其余户型供应量均相对较低，本月碧桂园的上市，拉升了别墅产品的供应比例。

本月的新增供应产品出要还是以高层为主，并且本月津南、静海、滨海新区都有多层产品出现。

2、新盘亮相2.1博轩园 (论坛新闻) ——河西u 项目介绍l 项目地址：河西区下瓦房大沽南路与津河交口l 占地面积:35532.7平方米l 总建筑面积:101725平方米l 开盘时间：2010-06-15l 交房时间：2012-05l 物业类型：普通住宅,别墅,商铺l 建筑形态： 2栋33层高层;叠加:5栋l 均价：9号楼王：24000元/㎡；6号洋房：26000元/㎡l 总户数:470l 开发商:天津博智置业发展有限公司l 物业管理公司:港联物业（广州）l 代理商:世联地产u 产品分析项目开盘当天推出户型是小区7、9号楼33层到顶高层，位于小区的中南区，户型全部为三室户型，A户型为107-110㎡三室，B户型为115.62-119㎡三室，D户型为133.77-136.85㎡三室,2梯4户。