大连万科五里河项目说明报告

大连万科城市花园一期规划及景观简介使用说明本说明书的结构可以最快、最清楚地为您提供所需信息。

大部分章节均有详细附图，同时针对附图内容进行说明，方便您对内容的理解。

结尾部分为附录，如在说明部分中您有不清楚的词汇、用语或标示，可以在此找到答案。

本说明书的大部分章节均适大连城市花园一期规划及景观设计，然而由于建筑的设计需要或由于其他原因，可能个别地方与实际情况仍有细微差别。

在满足国家及地方相关法规规范，不影响住户利益的基础上，恕不另行通知。

目录第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍产品分布规划分期第二章停车分布道路结构停车分布停车设施第三章配套分布配套分布配套说明第四章智能化系统分布小区智能化系统设计说明智能化系统功能配置第二篇景观篇景观说明材料说明第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍：万科城市花园位于大连市沙河口区西北路西侧，总占地130007平方米，总建筑面积18万平方米，分三期开发。

城市花园一期于2004年3月开工，建筑面积为6.6万平方米，以情景花园洋房、多层住宅为主，包含少量商业建筑。

本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。

在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反合同的前提下，本公司亦有权做出细部调整。

附图15 规划总平面图产品分布：大连城市花园一期的产品包括多层住宅、情景花园洋房。

红色位情景花园洋房、黄色为多层住宅..附图16 产品分布图规划分期：大连城市花园共分三期开发，三期开发的面积分别为6.6万平方米，6万平方米，6.6万平方米。

附图17 分期图第二章停车分布道路结构：万科城市花园道路结构分为三级，小区干道、步行商业街及商业街车行辅道为开放道路。

小区露天停车场道路及通向停车场的部分道路为限制车辆行驶道路，入口处设有磁卡门。

小区组团内道路为禁止车辆通行，特殊情况下允许消防车、救护车等车辆进入。

停车分布：万科城市花园有四种停车方式：独立车库、集中车库、停车场和路边停车，具体分布如下：停车设施：在路的中间设环岛，地下车库在进出口设置读卡器及挡杆，车库管理的射频卡采用一卡通相同的卡片。

大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：2013年3月1日目录1.项目概况 (3)1.1位置及环境 (3)1.2建设用地规划要求 (3)1.3建筑概况 (3)1.4建筑分期概况 (4)1.5项目管理目标 (6)1.6项目特点及对应措施 (6)2.项目部架构 (7)2.1项目管理人员架构 (7)2.2主要人员管理职责 (7)2.3项目管理流程 (8)2.4项目岗位职责 (15)3. 总平面管理策划 (17)3.1总平图 (17)4. 项目进度管理 (18)4.1项目计划保障措施 (18)5．质量管理 (19)5.1质量管理体系及职能分工 (19)5.2工程质量控制要点 (20)5.3 工程质量重点控制环节 (22)5.4质量管理指导思想 (24)5.5工程质量管理措施 (25)6.工程成本管理 (29)6.1 项目成本控制目标 (29)6.2 项目成本控制措施 (29)7.安全文明管理 (30)7.1安全文明管理组织架构 (30)7.2安全文明及成品保护合同清单 (30)7.3安全文明惩罚措施 (35)7.4临时电施工方案 (35)8.风险管理 (36)8.1风险管理计划 (36)8.2风险控制流程 (37)8.3进度控制风险与对策 (38)8.4质量控制风险与对策 (38)8.5成本控制风险与对策 (39)8.6其它 (39)1.项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。

宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。

万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。

本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。

拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。

场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。

沈阳世茂五里河项目策划书一．项目研究背景世茂五里河坐落于五里河体育场原址，不仅地理位臵十分优越，而且项目的整体规划也十分完善，商业、住宅、写字楼、服务性公寓以及五星级酒店一应俱全。

简洁的外立面设计，让整个项目的建筑形态，体现出现代、高效的城市节奏，使世茂五里河成为沈城一道崭新的城市风影线。

二．市场概况了解2．1地块分析2013年沈阳地价上涨7.7% 新年房价预计稳中有升数据显示，2013年度沈阳平均土地单价3300元/平方米，同比增7.7%，平均楼面地价1601元/平方米，同比增15.35%，高于去年商品住宅同比涨幅。

2013年全年，虽然皇姑、浑南新区在土地成交市场上表现抢眼，但沈阳经营性土地出让数量、面积都出现了下滑。

沈河、和平土地均价下滑数据显示，沈阳去年商品住宅平均价格，从1月的7525元涨至12月的7780元，每平方米上涨255元。

从国家统计局公布的数据来看，沈阳去年商品住宅价格从4月份创下环比上涨2.1%的高点之后，就一直呈涨幅回落趋势，12月环比仅上涨0.2%，成为全年最低点。

同比涨幅虽然从去年年初即呈上涨态势，从1月份的上涨1.3%，至12月时上涨13.2%，但主要原因是2011年受调控影响，基数较低所致。

皇姑、浑南去年表现抢眼去年沈阳各区中，皇姑区的表现最抢眼，不论是土地出让面积、土地出让总价、土地平均价格还是平均楼面价格，都涨幅最大，且地块无一流拍。

土地出让空间越来越小即便市内五区有两区表现抢眼，沈阳土地整体成交量却呈递减趋势。

365地产家居网数据显示，2013年1月1日至12月22日，沈阳经营性土地出让共279块，同比减少26.58%；合计面积约1448.25万平方米，减少16.96%；总建筑面积约2985.6万平方米，减少22.47%，其中居住面积约1945.94万平方米，减少13.19%。

新年房价预计稳中有升去年11月25日，沈阳发布了《市政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产调控大幅加码。

万科春河里项目工程管理策划计划书一、项目管理策划1. 简介工程及规划1.1 序言建设单位：沈阳万科春河里置地有限公司设计单位：中国中建设计集团有限公司施工单位：赤峰宏基建筑（集团）有限公司监理单位：沈阳市建筑研究院工程师事务所1.2 工程概况本工程为沈阳万科春河里1.1期工程，位于沈阳市沈河区文艺路与三好街交汇处。

总建筑面积为8万平方米，其中地下室2层，地下室面积为6500平方米，地上框架剪力墙结构15-18层，地上部分建筑面积为73500平方米；地下一、二层为汽车库和设备用房，1～3层为商业用房；4~18层为公寓和住宅，层高3.0m；建筑总高度60m。

屋面为平屋面，防水为SBS卷材防水。

电气工程地埋管采用镀锌钢管，其他部分采用PVC阻燃管。

给水采用内筋嵌入式衬塑钢管、PPR管、铝塑复合管，排水采用UPVC塑料管、铸铁管，雨水采用内外热浸镀锌钢管、UPVC塑料管，消防采用焊接钢管,采暖管道采用无缝钢管、PPR管、PE-RT管，铝合金散热器。

1.3 项目规划沈阳万科春河里1.1期工程开工时间为2011年2月10日，竣工备案时间为2013年10月1日。

1.4、项目部管理组织机构2.1 质量保证体系负责工程的全过程质量管理。

主要是项目实施过程中的质量控制、及相关的合同管理并协调公司内各相关部门。

(1)图纸会审和技术交底的组织。

(2)材料设备计划的提供及材料设备进场日期的确定。

(3)施工现场勘探及测量放线的组织实施。

(4)施工过程中的质量预测和动态控制。

(5)各项工程的验收工作。

(6)施工过程中的相关信息及资料管理。

2.2 质量组织架构组长:王书奎副组长：王永利组员:王松洲、杨春雷、王瑞印、张亚东、王书洋、徐向东、王赤岩、蔡贺2.3 主要岗位职责2.3.1 组长项目经理负责万科春河里一期项目现场总指挥，对工程的进度和质量全面负责。

2.3.2 副组长项目副经理负责整个施工过程中的质量控制及产品验收，结果对项目经理负责2.3.3技术负责对工程的技术质量工作负领导责任，项目技术负责人对本现场的技术质量工作负全面责任（包括测量放线、质量检查、档案管理、签证变更等等）结果对项目副经理负责。

万科春河里房地产项目1.总论1.1项目提出背景经过了20余年的经济改革，中国的经济取得了很大的发展，大众生活水平不断提高。

中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明，到2020年时，中国的综合国力将进入世界前三名，城市化率将从现在的36%提高到55%以上。

在目前人口总额不增长的条件下，全国的城市人口将达到7.5亿以上。

此外，随着改革开放的不断深入，中国经济持续高速发展，大多数中国人的生活水平得到迅速提高，快速催生了中产阶层，如今中产阶级的比例越来越大，其综合消费能力迅速膨胀，极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。

目前，中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期，沈阳作为东北最大的城市，其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。

本项目地处沈阳市沈河区中心，项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。

该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。

该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街，地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区，是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。

此外，沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程，是沈阳大都市国际化的一个战略举措，本项目所在地金廊工程地块，是辽宁省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一，对该建设项目省、市、区各级政府均极为关注，给予一定的政策支持。

本项目的实施，对拓展沈阳城市功能，提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳市经济发展，将起到十分重要的作用。

1.2项目可行性研究的依据1.2.1 编制依据（1）国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文；（2）国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资料；（3）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（5）建设单位提供的相关资料。

最新万科房地产公司项目定位报告目录第1章总论 (5)1.1.项目背景与概况 (5)1.2.主要技术经济指标 (13)1.3.问题与建议 (13)第2章项目投资环境与市场研究 (15)2.1.投资环境分析 (15)2.2.区域房地产市场分析 (19)2.3.销售预测 (26)2.4.营销策略 (33)第3章建设规模与项目开发条件 (35)3.1.建设规模 (35)3.2.项目概况现状 (36)3.3.项目建设条件 (37)第4章建筑方案 (43)4.1.设计依据 (43)4.2.项目设计主题和开发理念 (44)4.3.项目总体规划方案 (46)4.4.建筑设计 (48)4.5.结构设计 (50)4.6.给排水设计 (51)第5章节能节水措施 (54)5.1.设计依据 (54)5.2.建筑部分节能设计 (54)第6章环境影响评价 (56)6.1.编制依据 (56)6.2.环境现状 (56)6.3.项目建设对环境的影响 (57)6.4.环境保护措施 (57)第7章劳动卫生与消防 (59)7.1.指导思想 (59)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (59)7.3.消防设计 (60)第8章组织机构与人力资源配置 (64)8.1.组织机构 (64)8.2.人力资源配置 (65)第9章项目实施进度 (65)9.1.项目开发期 (65)9.2.项目实施进度安排 (65)9.3.项目实施过程控制措施 (66)第10章项目招投标 (68)10.1.工程项目招标投标概述 (68)10.2.工程项目招标投标因素分析 (70)10.3.招标依据 (73)10.4.招标范围 (74)10.5.招标方式 (75)第11章投资估算与资金筹措 (75)11.1.投资估算 (75)11.2.资金筹措 (76)第12章财务评价 (78)12.1.项目评估依据 (78)12.2.财务评价基础数据的选择 (79)12.3.财务评价 (79)12.4.不确定性分析 (80)第13章社会评价 (82)13.1.项目对社会的影响分析 (82)13.2.风险分析 (83)13.3.社会评价结论 (85)第14章研究结论与建议 (87)14.1.可行性研究结论 (87)14.2.建议 (87)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：*******房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：*****市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：****企业负责人：****，男，1965年9月30日生于湖南。

大连建工机电安装工程有限公司世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程施工组织设大连建工机电安装工程有限公司世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程计大连建工机电安装工程有限公司2017.8.15目录第1卷投标承诺综合说明 (6)第2卷工程概况 (8)第一章工程概况 (8)第二章工程内容 (8)第3卷编制依据、工程目标和实施措施 (9)第一章编制依据 (9)第二章本工程拟用施工规范清单 (10)第三章工程主要管理目标 (14)大连建工机电安装工程有限公司世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程第四章实施措施 (15)第一节组织措施 (15)第二节保证措施 (16)第4卷工程进度计划与保证措施 (19)第一章工程进度计划 (19)第二章各阶段进度保证措施 (19)第5卷劳动力计划及保证措施 (23)第一章劳动力计划 (23)第二章劳动力保证措施 (24)第三章材料投入计划及保障措施 (25)第四章工人持证上岗及保证措施 (28)第6卷施工总体布置及组织管理机构 (28)第一章施工总体部署 (28)第一节本工程总施工方法 (28)第二节施工总平面图 (29)第三节组织管理机构 (30)第四节项目组织机构人员职责 (32)第7卷主要分项工程施工方法及措施 (36)大连建工机电安装工程有限公司世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程第一章给排水工程 (37)第一节给排水工程范围 (37)第二节安装和工艺 (38)第三节保温 (48)第四节焊接 (51)第五节集水井和潜水泵 (52)第六节室内排水系统 (52)第七节建筑雨水 (55)第二章暖通工程 (56)第一节管道 (56)第二节试验和调试 (62)第三章电气工程 (63)第一节安装要求 (63)第二节桥架安装 (64)第二节配电箱、柜部分 (66)第四章消防工程 (71)第8卷工程质量保证措施 (72)第一章质量控制目标 (72)大连建工机电安装工程有限公司世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程第二章建立质量管理体系 (73)第三章质量体系贯彻与实施 (76)第四章施工质量保证措施 (86)第五章成品保护措施 (97)第9卷施工安全保证及保证措施 (100)第一章安全生产的原则和目标 (100)第二章施工安全组织机构及工作程序 (100)第三章安全管理措施 (102)第四章安全技术措施 (104)第五章冬雨季施工措施 (109)第六章施工过程安全 (110)第七章施工场地治安保卫管理计划 (111)第10卷文明施工与环境保护措施 (113)第一章文明施工管理措施 (113)第二章环境保护 (114)第三章文明环保保证体系 (116)第11卷材料、设施售后服务 (117)附表一拟投入本条段的主要施工设备表 (118)大连建工机电安装工程有限公司世茂沈阳五里河项目住宅地块六期（9#楼及配套用房）机电工程附表二拟配备本标段的试验和检测仪器设备表 (119)附表三劳动力计划表 (121)附表四计划开竣工日期和施工进度网络图 (123)附表五施工总平面图 (125)附表六临时用地表 (126)第1卷投标承诺综合说明我公司对于被邀请参加本工程的施工投标甚感荣幸，在此表示深感之谢意。

五里河大厦商业部分调研报告一、项目总体说明二、沈阳商业市场综述1、沈阳商业市场概况2、沈阳2005年商业规划3、沈阳中高端商业分布状况4、沈阳主要商圈商业租金状况5、典型商业——万豪精品店、喜来登精品店、新世界百货、中兴商业大厦三、五里河区域商业业态现状及发展趋势1、五里河区域商业业态分布现状及分析2、五里河区域商业租金、售价情况3、五里河区域商业空置及吸纳情况4、五里河区域商业发展趋势四、五里河区域消费人群特征分析1、消费群体分布2、职业特征3、年龄状况4、收入水平5、消费习惯五、五里河区域商业业态空白——国际俱乐部一、项目总体说明1、项目位置及四至项目位于沈阳市沈河区青年大街219号，地处沈阳市传统的中央商务区、富人与外商聚居区中心。

东临沈阳著名的“河畔花园”，南接“华新国际大厦”，西面紧邻沈阳一级干线--青年大街，北依沈阳地标级建筑“夏宫”。

项目地处沈阳市最具发展潜力的“金廊工程”，但项目周边还有待于发展。

2、项目名称：五里河大厦3、项目总体规划以两座并列临街、底层联体的26层塔楼为主体，A座5-26层定位为五星级酒店式公寓，B座定位为高级豪宅。

总占地面积13944.60平方米，建筑面积78000平方米。

商业裙房的建筑面积17982.04平方米，定位为国际名店购物广场商业群房部分：联体部分1-4层4、项目现状商业裙房的主体外饰全面完工，目前内部装修。

A座05年6月30日入住，B座05年9月30日交房，05年10月10日入住。

5、交通状况“五里河大厦”紧邻沈阳市一级干线——青年大街，交通极其便利，是通往沈阳北站、南站、各商业街区及机场的主要干线，交通极其便利，周围有交通车线214、334、612、238、286、502、333等十余条。

青年大街车流量极大，其全线限制左转，从市内到达本项目机动车需从项目南面——浑河桥转弯，形成不利因素。

6、周边环境“五里河大厦”位于沈阳市“金廊银带”交汇处的枢纽，是沈阳五里河区域的典型建筑标志。

五里河国际名品广场招商书（新）来源：互联网时间：2010-07-14 作者：秩名一、五里河国际名品广场项目说明五里河国际名品广场，位于辽宁省沈阳市沈河区青年大街211号五里河大厦1-4层的裙楼。

由沈阳华新国际实业有限公司开发，沈阳格林摩尔投资顾问有限公司负责招商、经营、管理。

一层总面积：3796.43平方米。

一层为国际顶级品牌精品店。

二层总面积：5552.48平方米。

三层总面积：4831.86平方米。

二、三层为国际知名品牌、国内顶级品牌精品店。

四层总面积：3448.08平方米（不含会所部分）。

四层为泳池、健身、SPA、咖啡吧、超豪华试衣贵宾室、VIP会所等。

五里河国际名品广场定于2005年8月底开张营业。

二、五里河国际名品广场情况介绍1、天时地利人和打造"五里河商圈"最亮点"东北大振兴、沈阳要先行"。

在举国上下为重振东北老工业基地雄风共求发展之时，作为东北中心城市的沈阳，无疑具备了得天独厚的各项优势。

二十一世纪中国经济第四极，将在沈阳这块土地向整个大东北延伸。

沈阳城市的发展重心，正由昔日的中北部老城区向位于城市南部的浑河沿岸与"金廊"穿起的弓箭型地带转移，这里将是未来沈阳经济腾飞的新支点。

而备受各界瞩目的"五里河商圈"则是该地段的中心之地，万豪、喜来登（万鑫、中雁地标--建设中）四座五星级酒店比肩而立；东北第一高级涉外小区河畔花园被誉为"沈阳第二使馆区"；五里河体育馆是中国足球走向世界的风水宝地，2008年这里将成为北京奥运会的分赛场；华新国际大厦、华阳大厦（昌鑫大厦）等顶级写字楼也矗立于此，商务活动极其频繁；青年大街向南北方向延伸的城市"金廊"交通便利，北望市政府南有五里河公园和科普公园；沈阳这座城市最具有消费实力的群体高密度地生存在这里……对五里河国际名品广场来说，从城市发展战略到所处地理位置再到周围人居环境和消费特点，都在最大限度上保证了广场开业后的丰厚商业回报。