SOM于家堡项目规划方案

中央大道
CENTRAL AVE
72
滨 河 南 路 Binhe South Road
塔楼群界定中央大道，创建一个大的可识别性的地址 TOWERS FRAME THE CENTRAL AVENUE, CREATING A GRAND IDENTITY AND ADDRESS
Xinggang No. 1 Road 新港-号路
OFFICE TOWERS WITH LOWRISE COMMERCIAL
ALONG THE STREET
Yongtai Road 永太路
会议中心CONVENTIFra bibliotekN CENTER
会议中心酒店 CONVENTION HOTEL
海河 Haihe River
海河 Haihe River
Shuixian Dong Road
交通枢纽
TRANSIT HUB
71
滨 河 南 路 Binhe South Road
地标性塔楼界定交通枢纽和中央公园 LANDMARK TOWERS FRAME THE TRANSIT HUB AND CENTRAL PARK
XinggPanEgDENSoT. 1RTRIOoA步aNCd行ECN连OTN接RN至AEL中CPT央AI公RO园KN 新港-号路
Road 100m
步行西街
100m
100m
100m
Central Avenue 中央大道
Pujing Road
Puxing Road
堡京路
Yuxing Road 于新道
Guozhuangzi Road Xinhua Road 郭庄子路
新华路
堡兴路
BINHAI NEW AREA CBD MASTER PLAN YUJIAPU financial district mobilization area guidelines • SKIDMORE, OWINGS & MERRILL LLP • 11 DECEMBER 2008 DRAFT

于家堡高铁站站场工程（更新）立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章于家堡高铁站站场工程（更新）项目概论 (1)一、于家堡高铁站站场工程（更新）项目名称及承办单位 (1)二、于家堡高铁站站场工程（更新）项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、于家堡高铁站站场工程（更新）产品方案及建设规模 (6)七、于家堡高铁站站场工程（更新）项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、于家堡高铁站站场工程（更新）项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章于家堡高铁站站场工程（更新）产品说明 (15)第三章于家堡高铁站站场工程（更新）项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)于家堡高铁站站场工程（更新）生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）于家堡高铁站站场工程（更新）项目建设期污染源 (30)（二）于家堡高铁站站场工程（更新）项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章于家堡高铁站站场工程（更新）项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、于家堡高铁站站场工程（更新）项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、于家堡高铁站站场工程（更新）项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (86)第十三章于家堡高铁站站场工程（更新）项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：于家堡高铁站站场工程（更新）投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该于家堡高铁站站场工程（更新）项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

１——滨海新区中心商务区(于家堡地区）城市设计与行动规划2——在由计划经济向市场经济转轨之后，城市发展的投融资渠道、资源的配置、利益分配、土地批租、人口发展等许多方面都发生了重大变化。

传统的城市规划由于侧重理性推导和物质空间的塑造,忽视市场和社会公众的需求和效益分析,忽略规划实施的过程而显得脆弱和缺乏深度，这是导致城市规划可实施性较低的原因之一。

本规划在如何创造一个可实施的好的规划、以及如何实施规划两方面做了积极的努力和尝试。

3——汇报内容：前言目的及过程案例分析及对现有控规的再认识城市设计:一个生机勃勃的CBD新区行动规划:新区中心的崛起;４——1、前言:2０0５年,天津滨海新区的发展被纳入国家发展战略;于家堡地区是滨海新区中心商务区的核心,于家堡的建设表征着滨海新区经济腾飞的信心和决心，是滨海新区建设世界一流城市的象征。

5——于家堡地区的发展目标是滨海新区最具窗口示范效应的核心地区;是中国新世纪城市建设发展的标杆；是全球最具魅力的城市CＢD之一。

6——一个生机勃勃的CBD新区。

7——2、目的及过程:８——规划目的:从整体发展角度整合现有规划,针对于家堡地区的城市功能定位进行通盘性、战略性、现实性的规划建议,以符合市场需求和满足地区近期建设开发需要为目标，实现规划方案项目化和开发方案时序化。

由规划直接引发行动——通过制定前瞻的、可持续的、高附加值的开发定位，研拟出行之有效可操作的开发建设以及招商引资平台，最终转化为真实直接高效的城市开发行动。

9——在已批准的天津市现代金融服务区发展规划中,明确天津的金融布局为一城、一街、一基地。

滨海金融街即位于于家堡地区。

1０——中央在确定滨海战略一年后，海河西岸的响锣湾地区由于土地使用的优惠政策使投资者趋之若骛，但规划和管理较混乱；而于家堡地区的拆迁和建设则迟迟没有启动。

11——我们的规划要利用城市设计和行动规划的手段双管齐下,实现目标。

12——３、案例分析及对现有控规的再认识13——从世界范围来看，滨水CBＤ开发的成功要素主要归纳为以下几个方面：14——首先，在土地使用特点方面,满足多用途的混合使用功能。

塘沽区海河景观规划设计说明塘沽区是环渤海地区一个很重要的港口城市，是建设中的滨海新区的重要组成部分。

在塑造城市形象的过程中，景观无疑是其中最重要的部分之一。

海河是形成塘沽区城市形象的基本要素，这次所做的海河景观规划旨在将塘沽区海河上游、中游和下游的各个现状及规划景点串联起来，形成完整的海河景观规划系统，提升塘沽区的景观环境质量。

下面分别就各个景点进行详细说明。

于家堡渡口景观规划设计说明本方案以规划路网为划定界限，用地面积约为4.87公顷。

现状建筑及环境基本上没有保留，拟在重新改造于家堡渡口及其周围的环境，所运用的规划思路是点、线、面三者相结合。

由于规划地块狭长，所以在方案构思中决定运用横向元素，来贯穿整个地块，此横向元素也就是线元素，并且把此元素定义为步行性质的路网，作为连接规划地块的主骨架。

在具体图形设计中，主要运用一直一曲两种线形，直线形的为主要的步行世纪大道，作为贯穿地块的轴线，与河堤相平行；而曲线形则作为沿河堤绿地中的步行休憩小路联系南北地块，因基地位于海河边而取其形的象征，寓意波浪。

线的元素构成了整个规划的骨架，规划的主要内容则由点的元素构成，同时点的适当分布也提高规划的均衡性，而这些点就是指广场区。

而在这些点中又划分出主景点（位于中央的世纪广场）、次景点（右侧的花园广场及左侧的集会广场和码头）。

这样，点的元素和线的元素结合在一起形成了一个面，即是整个的景观规划的内容。

在方案中，采用圆形作为母题，通过圆形的元素与其他元素（如方形、直线形等）相穿插，形成了三个富于特色的广场空间，通过轴线联系起来。

在用地结构上，在规划用地的左侧设置了一个新的公共汽车站，以代替原有的在新的规划中不能满足使用要求的车站。

小汽车停车场地分别布置在用地的中部靠近道路处及用地右端，便于使用，并减少停车场对景观的破坏。

沿规划路布置一些餐饮、娱乐建筑，为本地区服务，并在空间上起到一定围合作用。

沿河防洪堤在设计中加宽为8米，上面适当设置花池及座椅，作为休息、观光平台。