房地产内控审计工作底稿

控制的基本要求 了解内控穿行测试控制测试 补偿控制评价与建议序号 主要业务活动 风险点编 号 可能产生的风险 控制目标 受影响的相关交 易和账户余额及 其认定 常用的控制活动 注意事项 被审计单位的控制活动相关的控制文 件 主要责 任部门 控制活动对实 现控制目标是 否有效(是/否 ） 初步判断说明 备注 控制活动的制 度设计是否有 效（是/否 设计缺陷 索引号 是否测试该控 制活动运行有 效性（是/否 ） 备注 执行控制的频 率 所测试的项目 数量 差错比例 差 错/样本量 控制活动是否 有效运行(是/ 否) 运行缺陷 索引号 备注 补偿控制（有 /否） 补偿措施 索引号 备注 缺陷认定（设 计与运行） 内控缺陷影响 程度（重大/ 重要/一般） 财务风险/非 财务风险 相关报表项目 改进建议 1 项目立项阶段根据取得的项目信息以及公司发展1.1 编制项目建议 书 投资意向与国家产业 政策和企业发展战略 脱节； 项目开发策划应坚持成本效 益原则，以公司利益最大化 为目标 战略、年度经营和投资计划，提出 需求及方案，经机会研究和初判后 ，由工程部门会同相关部门研究后上报公司讨论确定。

项目建议书内容不合 对于确定后拟开发的项目，由工程 主要包括：1）项目的必要性和依据； 规、不完整，项目性 质、用途模糊，拟建 规模、标准不明确， 项目投资估算和进度 项目开发总策划应遵守国家 法律法规和公司内部规章制 度规定, 部门牵头负责编制项目建议书经会 签后报决策机构。

对于专业性较强 和较为复杂的工程项目，可以委托 专业机构进行工程投资分析，编制 （2）产品方案、拟建规模和建设地点 的初步设想；（3）投资估算、资金筹措方案设想；（4）项目的进度安排； （5）经济效果和社会效益的初步估计 安排不协调 项目建议书。

；（6）环境影响的初步评价等。

公司应当对项目建议书进行集体审 项目建议书经公司决策机构 议，组织会计、技术、工程等部门项目开发策划应经过 集体审议批准。

【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。

在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。

审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。

坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

【审计机构及人员】万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。

内部控制程序审计工作底稿Procurement Internal Controls Work PRogram内部控制程序审计工作底稿Project Team (list members):项目组（列示成员）Project Phase Date Comments项目阶段日期备注PlanningFieldwork工作范围Report Issuance报告发布Time Audit Step ByYes/NoW/P Ref.时间审计步骤是/否，参考底稿由确认1. Are purchase orders based on authorized requisitions?1、采购订单是基于被批准的采购申请单？2. Are purchase orders properly coded to identify the cost objective (direct, indirect or inventory)?2、采购订单是否被适当编码以区分成本项目归属？（直接、间接或存货）3. Are purchase orders serially controlled and accounted for?3、采购订单是否连续编号控制？4. Is the use of standardized purchase orders required?4、需要采用标准化的采购订单吗？5. Are effective numerical document controls or status reports maintained to record the receipt of purchase requisitions?5、是否存在有效的连续编号控制文件或统计报告以记录收到的采购申请？6. Does the purchasing department maintain specifications for all materials and services used by the contractor?6、采购部门是否保存有合同商提供的所有原材料与劳务服务的说明书？7. Are requirements combined where appropriate?7、需求是否被适当的合并？8. Are make-or-buy decisions adequately documented?8、自制或采购决策是否被充分记录在案？9. Does the purchasing department have adequate controls to prevent unauthorized use of canceled or voided purchase requisitions?9、采购部门对无效或取消的采购申请的滥用有无充分的预防措施？10. is the purchasing department independent of other departments and responsible for procuring all materials, supplies, and equipment?10、采购部门是否与其他部门相互独立，并负责采购所有的原材料、供应品及设备？11. Are the receiving and inspection functions separate from the purchasing function?11、收货与检查工作是否与采购工作相互分离？12. Are copies of purchase orders furnished at the time of issuance to the receiving, accounts payable, and when appropriate, to the expediting departments?12、在采购订单发出时，是否同时将复印件送至收货部、应付款会计与支出部门？13. Do procedures require complete history files for items purchased frequently and for all major procurements?13、对经常采购货物、所有的重要采购项目是否保存有完整的历史记录？14. Are prices established at the time the order is placed for goods manufactured to order, rather than on an "advise price" or not-to-exceed basis?14、价格是否基于采购时货物的制造价格，而非“建议价格”或“不超过…价格”？15. Is purchasing required to develop and maintain lists of potential bidders or offerors for particular types of materials?15、特定货物的采购是否需要建立与维持“潜在的供应商报价体系”或竞价体系？16. Are periodic independent checks made to verify existence of suppliers on the bidder list?16、针对竞价单上的供应商是否进行定期的独立核查以确定其存在性？17. Is documentation required from engineering, quality or the requesting source to support the purchase from a single or directed source?17、需要从工程、质检或货物需求部门获取文件以确认商品只能从单一或直接来源采购吗？18. Do procedures require maintenance of adequate documentation in purchase order files?18、采购程序需要保留充分的采购订单相关文件吗？19. Is there a formal bid control system in place?19、是否存在正式的竞价控制系统？20. Do procedures require appropriate justification when the low bidder in a competitive solicitation is not selected?20、在竞标过程中，低价的竞标者没有被选中时，是否需要陈述适当的理由？21. Are there clearly defined responsibilities for negotiatingprice and terms and conditions?21、在价格、条款协商过程中，是否有明确的责任分工？22. Are practices in place to assure procurement at competitive prices including development of purchase requirements to achieve maximum competition?22、实际操作程序中，能否保证最大的竞争性以取得最优惠的价格？23. do non-competitive procurements require documented justification?23、非竞争性的采购是否有合理的解释文件？24. Is certified cost and pricing data obtained from subcontractors when required and is appropriate price analysis or cost analysis performed?24、在合同分包时，是否能从分包商处取得确认的成本与价格数据并对其进行分析？25. Is a listing of debarred suppliers maintained and checked against potential and existing suppliers?25、是否有排斥的供应商名单记录在案并与潜在的、现存的供应商名单想核对？26. Is there a supplier performance rating system that evaluates price, quality, and delivery performance?26、是否存在供应商业绩评价体系以评估其价格、质量、送货时间等业绩？27. Does a system exist to "flow down" required clauses?27、将所要求的条款顺利传达下去吗？28. are subcontractors reviewed for clauses which conflict with provisions of the prime contract(i.e., pricing and payment, patent rights, warranty, quality technical data, quality assurance requirements, etc.)?28、分包商是否复合与初包合同相冲突的条款（例如价格与付款、专利权、授权、质量技术数据、质量保证要求等？）29. Are processes in place to monitor subcontractors with progress payments?29、针对分包商是否存在进度监督机制以检查按进度付款情况？30. Is approval of subcontracts obtained or notice and consent obtained when required?30、在需要时能获得分包商的批准或同意文件吗？31. Do procedures require that prompt payment discounts be obtained and utilized?31、采购程序要求快速付款折扣的取得与利用吗？32. Do procedures prohibit splitting orders to avoid dollar thresholds for approval, cost analysis, cost accounting standards and submission of cost or pricing data?32、采购程序是否禁止订单拆分以避免授权金额门槛、成本分析、成本核算标准或成本与价格数据提供？33. Are delivery dates required on purchase requisitions?33、在采购申请上标明货物需要日期吗？34. Is the purchasing department required to follow-up on orders to assure timely delivery?34、采购部门被要求执行跟踪程序以保证及时到货吗？35. Do procedures require final purchasing packages to be reviewed by appropriate personnel?35、采购程序要求最后的采购单据包由适当的人员进行复核吗？36. are approval levels defined for purchase orders and supplements to purchase orders?36、是否针对采购订单与备品采购订单设置授权权限？37. Do competitive pricing policies exist for inter-entity orders?37、对公司内部采购是否存在竞争价格机制？38. Are inter-entity transactions handled in accordance withcompany policy?38、公司内部交易是按照公司政策执行的吗？39. Is there a system of reports and controls that reflects performance and provides the means through which the purchasing organization reports its performance to management?39、是否存在向管理层反映采购部门业绩的报告与控制程序40. Is receiving or giving gratuities, favors, or kickbacks prohibited?40、收取任何回扣、赠品、招待等是被禁止的吗？41. Are there awareness programs to advise purchasing personnel of the consequences of accepting or soliciting kickbacks?41、存在针对采购人员接受或要求回扣的处罚后果的提醒程序吗？42. Are there requirements for purchasing personnel to certify annually that they have not engaged in any prohibited activities, such as kickbacks and gratuities?42、采购人员是否被要求提报年度说明证实其没有从事任何被禁止的活动，例如取得回扣或赠品？43. are procurement personnel required to complete an annual conflict of interest certification, including disclosure of financial or ownership interest in suppliers?43、采购中间人是否被要求提报年度利益冲突说明，其中揭示其在供应商方的利益与所有权？44. Is a standard of conduct policy for suppliers disseminated to suppliersannually?44、是否每年均给供应商提送标准行为指导方针？45. Are suppliers required to provide representation that no kickbacks are provided, solicited or offered?45、供应商是否被要求提供关于没有回扣支付的说明？46. Is provision made for periodic rotation of procurement personnel?46、是否有定期轮换采购中间人的机制存在？47. Does the purchasing department conduct self-audits ona regularly scheduled basis?47、采购部门是否定期进行自我检查？48. Is there a program for education and training of purchasing personnel?48、对采购人员有培训程序吗？。

（财务内部审计）房地产审计
被检查公司:
检查公司:
检查小组成员:
填写说明：
1，每一项内容应明确回答“是”、“否”或“不适用”，对于抽样检查的项目，样本超过80%符合表述要求，可标注该项为“是”；2，如项目中含有非“是”或“否”能回答的问题，请在说明列简短说明；
3，对于检查方法为抽样检查的，要求另行完成详细检查内容的工作底稿（模版见《抽样检查工作底稿样板》），并将样本合规个数、合规百分比以及相应底稿的索引号填列在索引号列；
4，抽样检查的抽样方法见《抽样检查的抽样方法》，如果实际业务发生数量小于最小样本量，则全部检查；
5，检查方法为“检查”是指检查相关文件或系统中的交易轨迹，该方法仅表明集团建议采用检查方法，如与实际情况有出入，可以采用更适用方法来检查该项控制，但须知会集团财务部或风险部；
6，检查方法为“检查”，则检查样本个数由检查人把握，检查的样本个数以可以证实该项控制点确实执行的数量为宜；
7，“（六）上年检查发现的问题是否整改”中，请逐条列示被检查公司上年存在的问题，并逐一在“是/否”栏标注本年是否已经整改？如有例外情况，请说明。

112对流程控制点进行简要描述采用的测试方法选取的样本量明确进行测试的人员在测试过程中记录记录对内部控制进行测试的发现在测试过程中记录在测试过程中记录在测试过程中记录评价无效内部控制的影响在测试过程中记录在测试过程中记录在测试过程中记录在测试过程中记录在测试过程中记录确定的进行流程测试的范围，由内部控制审阅流程记录工作底稿中引入便于将测试的控制点按业务流程进行归集确定的进行流程测试的范围，由内部控制审阅流程记录工作底稿中引入便于将测试的控制点按业务子流程进行归集确定的进行流程测试的范围，具体控制点可参照内部控制审计方案。

针对控制点的类型选取适当的测试方法记录选取的样本量，使其与控制发生的频率相配比；记录样本索引号，以便于对支持内审发现的文件或单据进行跟踪。

执行测试工作的内部审计人员姓名记录对内部控制有效性进行评价的结论记录对内部控制有效性进行评价的原理，以便与评价标准的统一实施评价是否存在可降低风险的补救措施当存在可降低风险的补救措施时，记录具体的补救措施评价采纳替代控制后，业务流程运行效率和效果受到内部控制缺陷影响的程度记录针对内部控制运行有效性方面的缺陷和漏洞的初步建议记录预计的后续跟进工作预计开始的日期111单位名称审阅覆盖期间例如：否例如：高例如：是[中国网络通信集团公司XX公司][内部控制审计涵盖的业务期间]被测试部门名称:[内部控制审阅所覆盖的部门]测试业务流程名称:[业务流程名称][业务流程名称][子流程名称][针对风险的流程控制点的描述][对流程控制点进行的测试的性质][列示抽取的样本量, 并在可能的情况下，对选取样本的文件编号、索引号等进行记录][进行测试的人员姓名][内控审阅发现，即内部控制运行有效性方面的缺陷或漏洞发现，如发现的内部控制缺陷已造成影响，应记录已造成影响的金额][对内部控制的有效性进行评价][有效性评价结论产生的根据][当内部控制评价为无效时,判断其对业务流程运行效率和效果的影响程度][是否存在可降低风险的补救措施][当存在可降低风险的补救措施时，对具体的补救措施进行描述][采纳替代控制后，业务流程运行效率和效果受到内部控制缺陷影响的程度][针对内部控制运行有效性方面的缺陷和漏洞的初步建议]例如：存货管理业务流程例如：存货（不包括电信卡）及工程物资的入库例如：仓库保管部门每月向财务部门提供当期入库汇总情况，以便财务部门核对明细账，确保及时、完整的记录存货及工程物资入库。

财务相关业务循环内控检查工作清单（全）被
检
检
查
检
填写说明：
1、每一项内容应明确回答“是”、“否”或“不适用”，对于抽样检查的项目，样本超过80%符合表述要求，可标注该项为“是”；
2、如项目中含有非“是”或“否”能回答的问题，请在定性结论这一列进行简短说明；
3、检查方法为“检查”是指检查相关文件或系统中的交易轨迹，该方法仅表明集团建议采用检查方法，如与实际情况有出入，可以采用更适用方法来检查该项控制；
4、检查方法为“抽样检查”，则检查样本个数由检查人把握，检查的样本个数以可以证实该项控制点确实执行的数量为宜。

房地产公司的内部审计问题---以恒大集团为例目录第1章绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究框架 (2)第2章房地产行业内部审计的现状及不足 (3)2.1重视度不够 (3)2.2过小的职能范围 (3)2.3技术手段的落后 (3)2.4人员的构成问题 (3)第3章恒大地产内部审计存在的问题及成因 (5)3.1恒大地产内部审计存在的问题 (5)3.2恒大地产内部审计存在的问题成因 (6)第4章恒大地产内部审计风险的防范对策 (9)4.1培养风险防范意识 (9)4.2培训审计人员业务，提高业务素质 (9)4.3开发恒大地产审计软件，提高计算机应用水平 (10)4.4提升质量控制的技术方法水平 (10)4.5执行审计程序，规范行为操作 (11)第5章对房地产企业审计问题的解决建议 (12)5.1提高企业管理人员对审计的认识 (12)5.2合理调整内审工作范围 (12)5.3改善审计的手段，提高内审的质量 (12)5.4优化内部审计人员的专业结构 (12)5.5完善资产管理，建立健全企业内部管理制度 (13)结论 (14)参考文献 (15)摘要随着外部监管力度的加大和房地产自身内控的改善，房地产公司的内部审计仍然存在不足,通过本研究，希望能够设法找出具体存在的问题，深入剖析成因，提出改进的措施,促使内部审计的合理化，达到审计目的的效益性，改善房地产的内部审计，促进公司治理和内部审计的良性互动。

一直以来，房地产行业是我国经济发展的重要支柱性产业，甚至成为刺激经济发展的三驾马车重要内容之一。

房地产作为中国经济的晴雨表，也随时显示出其随我国宽松抑或紧缩的货币政策变化而不断处于价格的波动之中。

本文通过对恒大地产审计风险种类的探讨，主要分为五部分；第一部分为绪论；第二部分分析房地产内部审计的现状及不足；第三部分提出恒大地产内部审计存在的问题及成因；第四部分为恒大地产内部审计风险的防范对策。

万科集团房地产内部审计手册1. 引言在房地产行业中，万科集团作为中国领先的综合性房地产企业，一直秉持着诚信、透明和质量为本的原则，致力于为客户提供高品质的住宅和商业地产项目。

为了确保企业运营的规范性和透明度，内部审计作为一种有效的风险控制手段，被纳入了万科集团的管理体系。

本手册旨在规范内部审计的相关流程和操作，提升企业的内部控制和风险管理水平，确保企业的稳定和可持续发展。

2. 审计目标与职责2.1 审计目标- 发现和预防潜在的风险和漏洞，减少组织资源的损耗；- 提高内部控制的有效性和效率；- 保障企业合规性，提升企业声誉；- 提供决策支持和改善建议，促进企业长期发展。

2.2 审计职责- 制定审核计划，并根据风险评估结果确定审核对象和频次；- 进行内部控制的评估和测试，发现潜在的风险和良好的实践；- 审核财务报告的准确性和合规性；- 部署内部审核资源，确保审计的独立性和客观性；- 将审计结果及时报告给管理层，并提出改进意见；- 跟踪和检查改进建议的执行情况；- 培训和提升内部审计人员的专业素质。

3. 审计流程3.1 审计计划与程序- 编制审计计划：根据风险评估结果和管理层的需求，制定年度审计计划；- 审计准备：收集、整理、分析相关信息和数据，确定审计对象；- 审计程序：根据内部控制标准和方法，制定具体的审计程序；- 实施审计：进行内部控制的测试和评估，发现潜在的风险和问题；- 审计调整：根据实际情况对审计程序进行调整和补充；- 提供意见：将审计结果与整改建议及时报告给管理层。

3.2 信息收集与分析- 内部文档：审核企业的规章制度、合同文件、财务报告等；- 实地调查：对公司运营的具体过程进行观察和考察；- 数据分析：利用信息技术工具对企业的数据进行深入分析；- 口头沟通：与相关员工进行面对面的交流和访谈。

4. 审计重点与技术4.1 审计重点- 财务报告的准确性和合规性；- 公司治理和内部控制的有效性；- 合同执行的合规性和效率；- 项目风险和预算管理情况；- 员工行为和道德规范的遵守。

审计部打点手册〔试行稿〕*****房地产开发公司二零零八年五月关于试行审计部打点手册的说明审计部全体员工：我公司自成立审计部以来，一直致力于成立一套完整、有效的部分打点方法，以公司的整体制度作为有效运作的包管，在其根底上按照部分职责细化编制部分打点手册，以指导、尺度部分行为。

现将此打点手册下发给本部分每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部分每位员工必需通读本打点手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的处所，及时上报以便再次修订。

主编：协编：*****房地产开发公司审计部二零零八年五月目录部分组织架构及部分职责.................................... .( 4 ) 招标及谈判打点流程............................................( 7 ) 合同打点流程.. (11)工程款、材料款支付打点流程 (14)工程结算打点流程 (16)现场签证打点流程 (20)工程变动打点流程 (23)工程材料打点流程(甲供材) (25)经济台帐打点流程 (27)日常打点常用表格 (29)*****房地产公司审计部组织架构部分主要职责分督工程总〔副〕经理审计部经理安装专业造价工程师工程1 工程2 工程3 工程n 土建专业造价工程师组织功能应覆盖公司所辖全部工程工程并有能力全过程控制打点工程成本1）参与工程可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济阐发，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。

2）按照公司经营目标，参与工程交付尺度、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究，提供有效的费用控制办法或方法，指导、协调、监控目标成本打点工作。

3）及时进行目标成本动态打点及跟踪阐发。

及时对实际成本与目标成本的差别进行阐发、比较，总结目标成本打点过程中的经验〔控制要点〕以及存在的问题。

4）组织或协助其它部分对工程工程、甲供材进行招标。

审计工作底稿编制案例介绍应收账款、预收账款、开发成本、主营业务收入及主营业务成本（房地产企业）一、会计记录概况A公司应收账款期初余额337,942.80元，本期借方发生额合计1,225,164.50元，本期贷方发生额合计881,529.00元，期末余额681,578.30元。

具体数据见“应收账款余额表”（底稿见索引<A7-1>）。

A公司预收账款期初余额为102,939.00元，本期借方发生额合计为196,986,143.40元，本期贷方发生额合计为277,830,485.24元，期末余额为80,947,280.84元。

公司依照款项性质分设二级明细科目，如“预收购房款”、“预收租金”等，同时依照不同的客户设置三级明细科目，具体数据见“预收账款余额表”（底稿见索引<F4-1>）和“预收账款－预收购房款（福源雅居）查验记录(2)”（底稿见索引<F4-A-1>）。

A公司开发成本期初余额304,860,812.79元，本期借方发生额合计326,691,360.16元，本期贷方发生额合计631,552,172.95元，期末余额0元。

具体数据见“开发成本-福源雅居余额明细表”（底稿见索引<A12-15-A>）。

A公司本期主营业务收入发生额为197,511,307.90元，其中：经营性租赁收入22,975,179.90元；商品房销售收入174,536,128.00元（底稿见索引<I1-1>）。

A公司本期主营业务成本发生额为111,151,368.54元，其中：经营性租赁成本4,741,992.00，商品房销售成本106,409,376.54元（底稿见索引<I1-1>）。

二、审计目标(一)应收账款：1、确定应收账款是否存在；2、确定应收账款是否归被审计单位所有；3、确定应收账款的增减变动的记录是否完整；4、确定应收账款的计价是否正确；5、确定应收账款、应收账款跌价预备余额是否正确；6、确定应收账款的披露是否恰当。