商业地产之我见
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商业地产之我见
在做商业地产规划的时候，一定要符合城市发展的战略，每个城市都有每个城市的战略规划，一个城市商圈如何规划，产业功能如何规划。比如在义乌，就是前店后厂，后面自己加工，自己生产，前面是店，从国内走向国际，面向世界的大门敞开，通过优质服务来打开世界的大门。每一个城市有它自己的规划，做商业地产开发的时候，一定要符合这个城市的发展战略，符合这个城市区板块的概念，这个城市在这块要安排一个工业区，很多工业、企业进去了，还非要盖大商场进来，这个商场会死掉，因为这不符合发展的需要。
商业地产不应该是简单的卖，要去经营，那么企业是开发商还是运营商！这个概念要搞清楚。房地产开发商基本上是通过房地产开发来获取开发利润，开发回报的，而不是一个运营商，运营商就是把你开发的商业、物业不是自己卖掉，而是保留下来，自己运营、管理、招商、打理，这个主题要明确。
如果搞开发不是为了搞开发获利，那么就应该把物业保留下来，通过运营、招商、主力单位进驻，来获取稳定的租金回报，在成熟的情况下通过境外打包上市获得套现。但是中国的开发商，有90%是为了搞开发，不考虑十年、二十年之后怎么样，而是要考虑开发赚十万平方米赚多少钱。需要资金，怎么解决，怎么把商圈培养起来，怎么让投资者不骂你，很多开发商没有考虑这些问题。
国内像万科、万达这样的龙头企业，在全国来说毕竟是有限，包括很多龙头企业真正在新加坡、在香港上市的也寥寥无几。在香港上市的只有57家公司。当然也包括房地产企业。那么可以想像二、三线城市，开发商只有一个亿基金，就想在香港上市这个不现实。现在最重要的是要把项目做好，通过几千万的投资，上亿元投资获利赚钱，同时给社会投资者留下比较好的商业物业。让投资者也能赚钱，同时培养城市的商圈，为政府打造商业产业链和第三产业提供一个舞台，这样开发商的社会责任已经完成了。
第一：商业地产怎么去运营，商业地产目前存在的问题是什么？怎么去解决这些问题。最大是融资问题。即使是上市公司，在开发房地产过程当中，用的资金同样也有限，不是说上市公司想调多少就调多少，有需要项目滚动开发，也需要资金在不断通过开发、运转来获取后续资金来解决问题。目前商业地产开发规模越来越大，谁开发面积大，谁就可以赚钱，这种理念是错误的。一个城市有100万人口，开发每一平方米，必须跟这个城市的人口、消费的能力相结合。在开发项目过程当中，既要摊大，又要务实。
第二：很多开发商是原来是搞住宅的，但是住宅开发跟商业开发是两种模式。商业开发当房子盖好以后，等于是一个商业、物业刚刚开始。住宅开发商只要房子卖给消费者以后，房子不漏水物业管理好，房子几乎就没有问题了。但是商业地产截然不同，开发商绝对不能用开发住宅的模式和经营理念去开发商业地产。如果用这种理念开发的话，可能把房子盖好，再招商、再确定先搞建筑规划，再做商业规划。但是所有做的规划设计、交通，、物流系统不符合投资者的要求，人家不会来。除非拆除，拆除就损失了，这些很多商业地产在开发过程中只注重前期开发和销售，而忽略后期主力店如何进来，后期招商和运营也很重要。
第三，缺乏商圈的研究和定位。 有的项目30万，有的项目50万，还有的项目80万。在选择开发商业物业的时候，对商圈的选择非常重要，这个地方适合不适合建商城，适合不适合建一个Shopping Mall，或者找一些不太负责人的公司出个意见，说还好就开发了。在国内无论是一级城市还是二、三线城市，在2004、2005年开发商业地产很多，大商业地产价值至少是住宅的两倍到五倍。谁都知道商业地产是一块很好的项目，2004年开发年，2005年盖好年，2006年是招商年，很多地产面临招商的问题是在2006年。在这种情况下，在开发项目的时候，要研究业态的形式，商业规划和商圈的问题。
如何做商业开发，房地产开发商，如果原来没有经营过商场、大型酒店和写字楼，不是专门做过商业运营的机构，可以去做开发商，但是不要直接进入里面的运营管理。经营管理又是另外一套模式。无论开发产权商场、步行街，还是大型的Shopping Mall项目，开发的时候，必须有管理公司和管理团队。在这个前提下，在搞开发的同时，请一些专业的机构来控制后期的风险。因为商业地产从经营这一天起刚刚开始，不是终端而是开始，后期经营不好，无论对投资户还是开发商本身，无论有没有回报，对于品牌影响，对于后期经营，都有很大的关系，所以作为开发商如果没有搞过经营管理，最好请一些专业公司，有效的分配主力店，通过销售提高物业价格，来产生最终的开发的回报。
要先做商业规划，后做开发。很多商业地产，几乎是凭感觉做开发，这个地方盖一个商场很火，周边人多，这个地方盖写字楼可以租出去。所以房地产在开发过程当中一定要根据城市规模，城市的购买力和整个布局来做。城市有几个CBD，有几个商圈都要进行分析，业态明确以后，引入什么店进来，谁会进来，要达成意向协议之后，再做建筑规划和开发。这样的商业运营才可以真正成功。
很多地产商在开发的过程中，假如开发30万平方米，可能只具备五万到十万平方米，后来只有通过开发资金的回流来完成后期开发，所以在接触项目当中，有80-90%是这样的，这样怎么办？必须要在开发前对你资金链条和基金系统做一个规划和策划，大概需要几年，需要多少基金，解决前期开发，多少基金解决中期开发，多少解决后期开发，这个基金主要靠银行和销售回笼资金。要分开销售面积和物业的。
开发Shopping Mall首先应有40%进行主力经营，60%进行旗舰店经营。像万达在最早的时候和沃尔玛形成战略联盟，把二、三层给沃尔玛，把一层卖给老百姓，这样一层就把整个回收款给收回来了。但是后来卖给散户的经营管理和商圈培育有很多问题。这几年万达调整了营销方案，基本上是卖给基金了。实际上是从销售赢利变成了经营赢利和租金赢利。在一定时期并不适合中小开发商，因为万达、万科这样的企业毕竟是少数，很多开发商无法跟他们进行资金方面的博弈。 除了这些以外，商业地产要考虑交通，如果企业盖好了，就可以停50个停车位，写字楼里面能容纳七、八万，就必须考虑交通和停车，很多住的人要办公有车，很多商户来往也要有车，没有大量的停车场，这个物业是要死掉的，将来不可能升值。在开发商业地产包括写字楼、超市的时候，首先要考虑停车问题，景观、环境问题和商业定位，要一脉相承下来。
除此以外还有商业销售，要考虑单套总价，很多城市的开发商说一层整体卖，散不买，算一下一层面积大概有好几千平方米，这需要资金三、五千万。三、五千万要买断的话，肯定是做开发。所以在做商业销售规划当中，要考虑整个价位，总套款，还有租金，这些要符合他未来的发展需要。
因为商业地产和住宅最大的区别，商业地产完全是一种投资行为，可以投在商铺、股票，还可以投其他点，也可以投资，可以不投资。商业地产主要是投资，但是也有一些是作为自用，投入投资来讲，价值就是商圈、地段的价值，地段跟商圈一定要拖起来。
在前五年，十年没有人说北京的王府井不是第一商圈，但是现在北京的王府井没有太多的北京人去消费。北京市未来发展不是一两个商圈能够取代的，CBD有CBD的概念，通过大的商业、物业进行分流，在未来的城市当中，过去是黄金地段，现在有的地方已经不是这样了。
在商业地产业态定位规划方面。商业地产融资创新，中国房地产企业85%不具备REITS在境外上市。在境外上市可能难度会更大，在实际操作当中，在房地产商业地产和住宅地产开发过程中，基本上通过两种手法。第一种开发商有能力通过银行贷款，这是最好的，但是一般不可以。第二个吸取民间资本，怎么合法去运作？预售楼没有手续不让卖，那怎么办？政府可以不让卖房，但是政府不能不允许找合作伙伴，需要有三个亿，自身有一亿，缺两亿，这两个亿可以找企业合作，也可以找自然人合作，这样就吧合作投资，共同投资，共同开发这种模式运用到地产营销当中。开发商真正到境外融资去，从报手续再快没有半年也下不来。实际上开始对企业调查和融资在材料上的准备，据知，有的两、三年，资金还没有下来，开发商等不了这么久，现在需要两个亿怎么办，就要想办法解决，再融资基本上是借项目融资，利用本项目合法融资，获得资金后续支持。
第二，很多项目有的开发商已经开发过商场，商场经营也不错，而商场产权是自己的，现在要开发别的项目，就可以把原有商场卖经营权，在法律关系上卖给投资者。投资者把经营权给你三年，经营者不经营，统一的委托商业管理公司进行商业管理。然后开发商用产权、物业签一个反担保合同，通过这种形式三方的法律关系来完成融资链条，通过这种方式，也可以解决很多开发商在实际中的资金问题。
