土地一级开发流程及收益模式

“土地一级整理”操作流程盈利模式中社经略信息中心致力于ppp项目对接、咨询、管理等后期服务，且有针对性的指导政府融资平台转型，操作等，解决各政府项目融资问题，为银行以及政府企事业单位提供培训服务，线上直播，线下现场公开课，赴企内训，内容覆盖金融政府投融资建筑工程招投标等全领域！公众号一、什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。

招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。

简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。

就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。

一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。

二、一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。

这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。

1、规划条件：市规划局正式下发。

一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。

2、土地征收、收储：市国土局负责。

集体地为征收，国有地为收储。

集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。

国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。

3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式特色小镇是指在城乡统筹发展的背景下，利用城乡资源优势和特色产业发展，以满足人们对美好生活的需求为导向，构建起一座具有独特特色和鲜明个性的小镇，形成了独特的发展路径和经济模式。

土地一级开发是特色小镇建设的首要任务，是特色小镇的基本盈利模式。

本文将从土地一级开发模式和盈利模式两个方面进行探讨。

一、土地一级开发模式土地一级开发是特色小镇建设的起点和基础，主要涉及土地的供应、规划、开发和出让等工作。

在土地一级开发中，需要确定特色小镇的定位和发展方向，制定适应特色小镇发展的规划和政策，进行土地的整理和配置，以及招商引资等工作。

1.定位和规划特色小镇的定位是非常重要的，它直接决定了小镇的发展方向和发展内容。

定位需要根据本地的资源优势和特色产业，以及人文环境等因素进行分析和综合评判，确定了特色小镇的定位和发展目标。

在规划阶段，需要制定特色小镇的规划方案，明确土地的用途和功能分区，确定开发的重点和方向。

2.土地整理和配置土地整理是指对特色小镇区域内的土地进行研究和筹备，包括土地的调查、测量、评估和征收等工作。

土地整理的目的是为了优化土地资源的利用，提高土地的开发和使用效益。

土地配置是指将整理好的土地按照不同的用途进行分配和配置，包括商业用地、居住用地、工业用地等。

土地整理和配置工作需要根据规划方案和用地需求进行操作。

3.招商引资招商引资是土地一级开发的关键环节之一，通过吸引优质的企业进驻特色小镇，实现特色产业的发展和壮大。

招商引资需要根据特色小镇的定位和规划，明确招商的重点和方向，制定招商政策和措施，积极开展营销和推介活动，吸引资金和技术等资源。

二、盈利模式特色小镇的盈利模式是特色小镇建设的核心和保障，它决定了特色小镇的经济发展水平和可持续性。

特色小镇的盈利模式主要包括以下几个方面。

1.特色产业发展2.土地出让和租赁3.文化旅游和商业开发特色小镇可以举办各种文化旅游活动，吸引游客和消费者，创造经济价值。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。

其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。

通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。

土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。

土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。

【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。

通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。

2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。

通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。

3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。

通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。

4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。

可以改善环境质量，提升居民的生活品质。

5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。

通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。

2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。

土地一级开发工作流程及模式下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。

2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。

二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。

2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。

3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。

三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。

2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。

3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。

4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。

四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。

2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。

3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。

五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。

2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。

3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。

通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。

每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。

土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。

开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。

土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。

2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。

开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。

通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。

3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。

开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。

4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。

例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。

此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。

5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。

通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。

总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。

其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。

通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。

最全土地一级开发流程一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。

在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。

虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。

b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。

一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。

3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。

征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。

关于土地一级开发流程的分析一、背景介绍土地一级开发是指将农用地、未利用地或已非农地块进行开发，从而转变为可利用的工业、商业、住宅或其他城市建设用地。

这一过程包含了各种环节和程序，需要遵循一定的规定和标准。

二、土地一级开发流程1. 土地选址与规划•确定开发区域范围和用途规划•对土地进行勘察和评估，确定土地开发的可行性•制定土地规划图，并与相关部门协商确认2. 立项与批准•提出土地开发项目申请•编制项目建议书，并报相关行政主管部门审批•取得土地开发项目审批文件，方可进入下一步工作3. 工程设计与施工准备•招募设计单位进行土地开发项目的详细设计•编制项目施工方案和工程预算•筹备所需人员和设备，准备施工4. 施工阶段•组织施工队伍，按照设计方案进行土地改造和建设•对施工过程进行监控，确保施工质量•定期检查施工进度和安全5. 竣工验收•完成土地一级开发工程后，进行竣工验收•检查项目是否符合相关规定和标准•如通过验收，可以申请领取土地使用证书三、土地一级开发存在的问题与挑战1. 土地资源有限•随着城市化进程加快，土地资源日益稀缺，需要科学规划和合理利用2. 环境保护与生态平衡•土地开发对环境造成影响，需要确保生态平衡和环境可持续3. 政策法规不完善•土地开发领域政策法规繁杂，需要加强监督和管理四、总结土地一级开发是城市建设中至关重要的一环，它的顺利进行需要各方协调合作，同时要注重环保和可持续发展。

在实际操作中，需要遵循相关规定，确保土地开发过程合法、有序，为城市发展贡献力量。

以上就是关于土地一级开发流程的基本分析，希望能够对读者有所帮助。

土地一二级开发全流程知识要点一、土地一二级开发概述土地一二级开发是指对已取得的土地进行再利用，使其获得更高的经济效益和社会效益的过程。

土地一级开发是指对原始土地进行基础设施建设，如平整土地、建设道路、铺设管道等；土地二级开发是指在一级开发的基础上进行建设开发，如建设住宅区、商业区、工业区等。

二、土地一级开发流程1.规划阶段：确定土地开发的目标和方向，制定开发规划，包括土地使用规划、基础设施规划等。

2.立项阶段：提交土地开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。

3.调查勘测阶段：对土地进行详细的市场调查和技术勘测，确定土地的开发潜力和可行性。

4.设计规划阶段：根据土地的情况和市场需求，制定土地开发的设计规划，包括道路、排水、绿化等。

5.批准阶段：向相关部门提交土地开发项目申请，经批准后可以进行施工。

6.施工阶段：根据设计规划进行土地的道路建设、排水系统建设、绿化等。

7.竣工验收阶段：进行土地开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始二级开发。

三、土地二级开发流程1.规划阶段：根据土地一级开发的基础设施条件和市场需求，确定土地的二级开发目标和方向，制定开发规划。

2.立项阶段：提交土地二级开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。

3.设计阶段：根据一级开发的基础设施条件和市场需求，制定土地二级开发的设计方案，包括建筑设计、景观设计等。

4.批准阶段：向相关部门提交土地二级开发项目申请，经批准后可以进行施工。

5.施工阶段：根据设计方案进行土地的建设，包括建造建筑物、景观绿化等。

6.竣工验收阶段：进行土地二级开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始投入使用。

四、土地一二级开发的关键要点1.合理规划：土地开发应根据市场需求和区域特点进行合理规划，避免过度开发或资源浪费。

2.统筹设施：土地开发应统筹考虑基础设施建设，如道路、排水、电力等，确保开发区的正常运行。

3.环保和节能：土地开发应注重环保和节能，采用可持续发展的方式进行开发，减少对环境的污染和资源的浪费。

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土地一级开发的流程及相关内容第一篇：土地一级开发的流程及相关内容土地一级开发的流程及相关内容一、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政俯的身会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二、土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市土地局提出土地一级开发申请。

（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会、通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签定土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底标包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

土地一级开发流程及收益模式欢迎阅读土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。

地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。

它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。

⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。

包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。

我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。

对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。

其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。

相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。

这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。

二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。

2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。

3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。

其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。

4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。

5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。

三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。

同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。

目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。

地一级开发是A股市场喜爱追逐的题材,从事土地一级开发的绵世股份(10。

23,—0.15,-1。

45％)的股价在2007年就曾掀起一波上涨狂潮，让人印象深刻。

目前土地一级开发的盈利模式主要有两种：一种模式是将开发后的土地进行招、拍、挂,所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。

如云南城投(23。

68，0。

66，2.87%)负责开发的环湖东路项目、中天城投（15.73，0。

74,4。

94％)旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设（18。

20，0。

72，4。

12%）采取的都是这种模式。

第二种模式是政府回购开发后的土地，还可能包括地面上的基础设施和建筑物，同时与开发企业约定一个固定的收益率，上市公司黑牡丹(9.13,0.12，1。

33％)从事的常州新北区开发就属于这种模式，新北区政府约定按10％的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施，按15%的毛利率回购安置房。

相较于第二种模式下稳定的收益，显然在第一种模式中企业更能够享受到地价高涨带来的好处,但同时也面临地价下滑的风险。

例如，2007年受益于土地市场的繁荣，绵世股份的业绩大幅增长，但今年上半年的土地拍卖不畅，也使该公司业绩剧降.在第一种模式下，企业与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果.就目前几个项目看,中天城投渔安安井项目分成比例最高，达到公司与政府7：3；云南城投的项目是五五分成，而绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。

不过，有业内人士指出，这种分成模式的产生,本质上是由于当地政府缺乏进行土地一级开发的资金，不得不让渡部分土地增值收益,而在北京等发达城市，通过竞标确定的一级开发对于开发商而言也就是一个6%—8%的政府回购收益。

并且，在土地出让收入管理规定出台后，土地出让收入纳入地方财政预算，实施收支两条线管理，这种分成的做法操作难度已较大，这也是为什么A股上市公司中少有公司能够获得该类项目的原因。

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

北京是采用这一模式的典型。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

”此外，这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。

2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。

在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。

但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

土地一级开发整理的收益模式初探目前,全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。

其中,以云南城投(6０02３9.SＨ）、中天城投（00０５4０。

ＳZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用.土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益.在本文中,笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法.一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,再进行有偿出让或转让的过程.鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

二、土地一级开发收益分成模式的运作要点(一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是,通过土地公开交易市场出让土地,收益部分按照约定取得。

另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件,在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。

土地一级开发成本和收益成本构成：1、征地、拆迁补偿及有关税费；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；3、市政基础设施建设有关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；5、贷款利息；6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。

收益：委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。

一级开发的土地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需转让土地使用权的；3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；4、协议出让土地首次转让土地使用权的；5、政府规定的其它土地使用权交易；6、委托人委托交易市场进行公开交易的其它土地使用权交易。

一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。