《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》【2015年11月12日颁布】

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究＜规划研究成果纳入土地整备项目实施方案。

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。

土地整备利益统筹项目实施方案一、背景介绍土地整备利益统筹项目旨在通过整合土地资源，优化土地利用结构，提高土地利用效率，促进农村经济发展和农民收入增加。

本方案旨在全面分析土地整备项目的具体内容和实施方法，确保项目能够顺利进行并达到预期目标。

二、项目目标1. 优化土地利用结构，提高土地利用效率。

2. 促进农村经济发展，提高农民收入。

3. 改善农村生态环境，提升农民生活质量。

三、项目内容1. 土地整理和规划通过对农村土地进行整理和规划，合理划分农田、林地、草地、水域等用地，调整土地结构，提高土地利用效率。

2. 农田水利设施建设加大对农田水利设施的投入，修建灌溉渠道、水库、水塘等，提高农田灌溉水源的供应能力，确保农作物的正常生长和高产稳产。

3. 农村基础设施建设加强农村基础设施建设，包括道路、桥梁、供电、通讯等设施的修建和改造，提升农村交通和生活条件，促进农村经济发展。

4. 农村产业发展根据当地资源禀赋和市场需求，发展适宜的农村产业，促进农民增加收入。

可以选择发展农产品加工业、农村旅游业、农业科技创新等，提高农村经济的综合效益。

5. 农民培训和转移就业加强对农民的培训和技能提升，提高农民的就业能力和创业能力。

同时，积极推动农民转移就业，为农村劳动力提供更多的就业机会。

四、项目实施步骤1. 项目前期调研和立项开展对项目所在地的调研，了解土地资源状况、农民收入水平，确定项目的可行性和必要性。

2. 制定项目实施计划根据调研结果和项目目标，制定详细的项目实施计划，明确项目的时间节点、任务分工和资源需求。

3. 资金筹措和政策支持通过多种渠道筹措项目所需资金，同时争取政府的政策支持和扶持，确保项目能够顺利进行。

4. 项目实施和监督管理按照项目实施计划，组织相关人员进行项目实施，并加强对项目的监督和管理，确保项目按照预期目标进行。

5. 项目验收和总结项目实施结束后，进行项目验收和总结，评估项目的效果和成效，为后续类似项目提供经验和借鉴。

附件《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明2015年11月12日市规划国土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号，以下简称“试点政策”），有效期二年，于2017年11月11日到期。

市规划国土委在2016年底启动了试点政策的修订工作，并于相关部门进行了充分讨论，形成了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（征求意见稿，以下简称《管理办法》）。

现就有关问题说明如下：一、修订背景试点政策颁布实施后，社会反映积极。

截止到2017年11月底，通过市政府批准纳入土地整备利益统筹试点目录的项目63个，项目实施总面积3685公顷。

试点政策实施两年来取得了积极成效：一是有效保障了包括五和大道、地铁6号线、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道、南坪三期等在内的一批重大民生项目的实施；二是拓展了产业发展空间，落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在内的重大产业项目用地，促进产业升级转型；三是有效遏制了违法用地和违法建筑，统筹解决了未征转土地的历史遗留问题，消除了存量违法建筑。

试点政策通过留用土地、拨付土地整备资金等多种方式，实现政府、社区、相关权益人多方共赢，把城市发展的公共利益和社区发展的集体利益统一起来，激发了原农村社区参与土地整备工作的积极性，是破解拆迁难的有效措施，也是处理农村土地历史遗留问题的有效手段，得到了原农村社区和相关权利主体的广泛认可。

但是政策执行过程中也存在一些问题，需要进一步修改完善。

二、修订思路本《管理办法》将延续试点政策的基本政策框架，同时结合市委市政府的工作部署以及土地整备工作的新形势，在利益统筹试点工作经验的基础上，重点在以下四方面进行优化：一是细化利益共享用地核算规则；二是增加留用土地指标在项目范围外安排的路径；三是优化了留用土地规划建筑面积核算规则，增加了保障性住房配建；四是简化了地价测算规则。

三、主要内容说明（一）政策适用对象《管理办法》以原农村集体经济组织实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。

深圳市土地整备利益统筹项目操作规程一、引言深圳市土地整备利益统筹项目操作规程是为了规范土地整备利益的统筹工作，确保土地资源的有效利用，促进城市发展和经济繁荣。

本规程旨在明确土地整备利益统筹项目的操作流程和相关要求，以确保项目顺利进行。

二、背景土地整备利益统筹项目是指通过对土地资源进行整合、优化配置和利益调整，实现公共利益和个人利益的平衡。

深圳市土地整备利益统筹项目是根据国家土地管理法和深圳市相关法规制定的，旨在解决土地资源利用不合理、利益分配不公平等问题，推动城市土地资源的高效利用。

三、操作流程1. 立项阶段土地整备利益统筹项目立项包括项目可行性研究、立项申报和审批等环节。

立项申请人应提交项目的规划方案、可行性研究报告等相关材料，经审批机关审查合格后方可立项。

2. 规划设计阶段根据项目的规划方案，进行土地利益统筹的规划设计工作。

规划设计应充分考虑土地资源的利用效益、社会经济效益和环境效益，确保统筹项目的可行性和可持续发展。

3. 资金筹措阶段根据土地整备利益统筹项目的规划设计，确定项目所需的资金来源和筹措方式。

资金筹措可以通过政府投资、土地出让收益、融资等多种方式进行，确保项目的资金需求得到满足。

4. 项目实施阶段土地整备利益统筹项目的实施包括土地整理、土地开发和利益分配等环节。

项目实施应按照规划设计和相关法规进行，确保土地资源的合理利用和利益的合理分配。

5. 监督管理阶段土地整备利益统筹项目实施后，需要进行监督管理，确保项目的顺利进行和利益的合理分配。

相关部门应建立健全监督管理机制，加强对项目的监督和管理工作。

四、相关要求1. 参与土地整备利益统筹项目的各方应遵守相关法律法规，依法履行自己的义务和责任。

2. 项目的规划设计应符合城市发展规划和环境保护要求，确保项目的可持续发展。

3. 资金筹措应合理安排，确保项目的资金需求得到满足。

4. 项目实施过程中，应加强沟通协调，解决各方之间的利益矛盾和冲突。

城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改，棚改，综合整治01 旧改，则属于“旧房改造”，旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。

02 “棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。

也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。

针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造”。

只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。

棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

03 综合整治：考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。

通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。

04 另外还需要提及土地整备-整村统筹土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。

利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。

利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。

第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人- 1 -多方共赢，促进社区转型发展。

第四条在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。

原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

第二章利益统筹规则第五条利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；青苗和附着物等按照相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

第六条利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、- 2 -土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留用土地规模；（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标,以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表1核算的留用土地规模。

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2018.08.09•【字号】深规土规〔2018〕6号•【施行日期】2018.08.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知各区人民政府（新区管委会），各相关部门：为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律、法规和政策，我委组织制定了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》。

经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和国土资源委员会2018年8月9日深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称利益统筹项目）。

利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。

利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。

第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《市土地管理制度改革总体案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下式核算：项目围原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性容进行调整的，必须开展规划研究。

关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的政策解读1、《管理办法》预期达到什么效果？答：《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。

预期政策效果主要有三个方面：一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。

《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。

从近两年的试点工作来看，土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施，提升了城市发展质量。

二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。

《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。

目前，土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。

三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。

《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。

2、《管理办法》有哪些亮点？答：一是建立利益共享机制。

《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。

二是创新土地确权路径。

《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。

b5E2RGbCAP第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。

利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。

利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

p1EanqFDPw纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。

第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。

DXDiTa9E3d第四条在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。

RTCrpUDGiT 原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

5PCzVD7HxA除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

第二章利益统筹规则。

深圳新版土地整备利益统筹政策解读引言2023年6月1日，深圳市规划国土委公布了《深圳市土地整备利益统筹项目管理方法（征求意见稿）》（以下简称《管理方法》），以期加快推动土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，解决土地历史遗留问题，促进城市进展和社区转型。

相比2023年印发的《土地整备利益统筹试点项目管理方法（试行）》（深规土〔2023〕721号文）（以下简称《试点方法》），新《管理方法》连续了《试点方法》的主要内容，并结合试点期间的新要求和新问题，对利益统筹政策进行了深化、细化，可总结为“三大不变，七点深化”。

“三大不变”1.处置对象不变原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地。

2.政府主导、社区主体、社会参加的原则不变政府和社区“算大帐”，通过资金支配、土地确权、用地规划等手段，保障城市建设与社区进展空间需求；社区和相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保利益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

3.土地+规划+货币的利益统筹手段不变留用土地还是包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入的合法指标以及本项目核定的利益共享用地三大类。

针对留用土地支配涉及法定图则不掩盖或法定图则未制定地区，以及需要对法定图则强制性内容进行调整的，必需开展土地整备规划讨论。

经批准的土地整备规划讨论作为规划管理的依据，公布后纳入城市规划“一张图”。

新《管理方法》连续保留土地整备资金支配手段。

“七点深化”1.统称利益统筹项目取消整村统筹项目和片区统筹项目分类，统称为利益统筹项目。

利益统筹项目以街道为界限，突破社区界限。

同时降低项目门槛，项目范围内集中成片未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地不少于3000平方米就可以走利益统筹。

2.明确土地的货币补偿《管理方法》除了地上建构筑物按重置价补偿外，明确项目范围未完善征转补偿手续土地根据所在区域工业基准地价的50%进行补偿。

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。

《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》起草说明（征求意见稿）为深入贯彻部省联合批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下简称《总体方案》),落实新形势下我市土地整备工作的要求，健全土地整备政策体系，按照市委市政府工作部署，我委开展了《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》(以下简称《办法》）的起草工作。

现就有关问题说明如下：一、起草背景及必要性土地整备是破解我市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、推进特区一体化的重要举措.作为市政府着力推进的三大综合性改革之一，近年来土地整备工作取得了可喜的成绩.截止2014年底，我市通过土地整备累计释放土地139平方公里，有力保障了一批重大产业项目、公共服务设施和城市基础设施项目的实施。

但随着土地价值的显化，原农村集体经济组织继受单位对土地的利益诉求越来越高,加大了土地整备工作的推进难度。

为加快推进土地整备工作，在总结各区好的经验做法基础上，《办法》选取我市比较有代表性的两类土地整备项目，试点土地整备政策创新.第一类是以原农村集体经济组织继受单位实际使用集中成片用地为实施对象的土地整备项目，该类项目面积较大，合法用地指标较低,且建成区和非建成区相互交错；第二类是原农村集体经济组织继受单位实际使用的多个未完善征（转)地补偿手续地块为实施对象的土地整备项目，该类项目其整备对象空间分布零散，且大部分用地规划为公共基础设施,公建配套欠账多。

此外，为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》也提出了建立土地整备单元规划制度。

制定《办法》的必要性主要体现在:（一)有利于深化土地管理制度改革,符合十八届三中全会改革要求《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出缩小征地范围,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，为我国土地管理制度改革指明了方向。

《深圳市土地管理制度改革总体方案》也提出了探索建立规划控制、收益共享、运作高效的土地二次开发利用机制，建立健全土地整理储备政策体系的要求。

深圳市土地整备利益统筹试点项目管理规定 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。