郑州市商务写字楼市场调研报告项目分析及市场定位

五、各面积区间成交情况分析
数据显示： 2019年1月至10月备案数据
从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2019年1月至10月 的数据显示：
该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为 85.46%及57.77%。该面积段的成交均价较低，为11025元/平方米，均价最低的是 1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公 用房套均成交面积为119.6平方米。
郑州市写字楼市场分析
2019年12月
目录
一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析 三、实时政策分析 四、媒体投放分析 五、竞争个案研究 六、总结
第一部分：
写字楼整体市场分析
写字楼整体市场分析
一、投放情况分析
从郑州全市近几年投放情况来看，2019年的市场投放量相对较大，11、12月份在 一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，
区域写字楼市场分析
六、各面积区间成交情况分析
郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别 为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套， 更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。
实时政策分析
3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金
存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金 融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国 金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。

租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势
和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。
4. 郑州甲 A 写字楼客户分析
（1）写字楼使用客户分析
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
单 位： 万㎡
第 3 页 共 32 页
销售部 数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理 未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在 240 万㎡以上，为过去几年供应量的总 和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高 端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。 从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路 CGD 商务板 块，两板块新增甲 A 写字楼供应量占到全市供应量的 50%，因此，郑东新区将成为未来高端 写字楼市场“角逐”的主要竞技场。 3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来 5 年涨幅预期 （1）写字楼量价走势
（3）写字楼售价涨幅预期：
本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，
写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高
端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为 7.5%。
（4）租赁价格涨幅预期：
高端写字楼三年租金变化情况
★★★★★★★★
维二路 六车道 双向 1656 辆/小时 726 人/小时
★★★
政三街 四车道 双向 318 辆/小时
564 人/小时
★★
政二街 两车道 双向 324 辆/小时

总结内容：郑州房地产调控政策、调控政策带来的影响、郑州
情况总结 房地产运行特点
1月26日 国务院出台“新国八条”调控政策
郑州房地产 调控政策
3月4日 4月5日 5月1日
郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行 央行年内第二次加息 郑州开始执行一房一价政策
6月14日 央行2011年第六次上调存款准备金率
郑州市写字楼市场调研报告
二零一一年八月十七日
本方案仅供贵司内部传阅，知识产权归##地产所有，严禁外传，否则所引起的一切后果由贵司负责
目录
郑州市房地产市场运行情况分析
郑州市写字楼市场情况分析 郑州市写字楼竞争项目分析 郑州市写字楼客户群体分析
郑州房地产调控政策 调控政策带来的影响 郑州房地产运行特点 房地产运行情况总结
50 0
2009年1—6月
2010年1—6月
2011年1—6月
全市完成房地产开发投资（亿元）
受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产 投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比 去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资 255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7 个百分点。
今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。
央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。
2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币
政策影响 政策影响，投资增速有所减缓。
一.房地产投资热度下降
400 350 300 250 200 150 100

郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月目录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结1 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。

11年1-6月写字楼供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。

2001年-2011年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06办公物业量价走势图1.1近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。

成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。

成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/㎡，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。

11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万㎡，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万㎡，同比下降12.5%；成交均价为12399元/㎡，同比增长72.2%。

供求关系分析：11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万㎡，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万㎡。

10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。

供应量分析：2011年1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万㎡、22.8万㎡和6.04万㎡。