郑州写字楼市场研究报告

1 郑州写字楼市场简析

春节过后，随着全国房地产市场的逐步回暖，郑州写字楼市场也迎来了销售热潮。

据深蓝公司市场部监控数据，郑州各主要写字楼的销售均一路飘红，自2月初至今，永和国际销售120间，平均每月销售20间以上；原盛国际中心销售306间，近期日成交量在3间以上；裕鸿国际的销售更是惊人，总共近600间，平均月销售量在100间以上；金峰金岸国际销售137间，平均月销量也在20间以上；入市一年没有实现销售突破的王鼎国贸，也销售了60多间，平均月销售量10间左右。

写字楼市场的热销，表明河南人对经济发展的信心十足，创业热情高涨，投资和置业信心得到有效提升。

本文主要从郑州写字楼的发展轨迹、区域分布及趋势研判等方面做一分析，为郑州操作写字楼项目人士提供参考。

一、 郑州写字楼的发展回顾

郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：

●市场萌芽期（1997年以前）

这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有：规模小，设备简陋、户型单一。分布区域集中， 2 市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。

●市场探索期（1997年—2000年）

郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。

这一时期写字楼市场的主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素。经营方式以租赁为主。建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。

●市场过渡期（2000年—2004年）

这个时期，在全国经济形势好转的大气候下，产生大量的中小型企业，由于受经济水平和企业实力所限，对纯写字楼市场未形成有效需求， 3 促使原本以住宅立项的项目演变成“宜商宜居”的“商住楼”，这个时期是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段。

其主要特点是：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全，吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司，同时，投资型客户明显增多，且回报率较高，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。涌现了包括索克、明辉等专业的商务物业服务机构。

这一时期的典型项目有融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等小区眼下也成为商务者的天下。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是2004年郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。

从某程意义上讲，商住楼曾为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。商住楼有两大优点：一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险；另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到“八成按揭和30年期限贷款”的政策，买过以后还比纯写字楼多20年使用权，这样无疑可以极大地刺激销售。正因如此，商住楼在郑州楼市从此生根，并逐步蚕食专业的写字楼市场空间。 4 这一时期商住楼项目供应出现井喷，价格逐年上涨，郑州房管局提供的资料显示，2000年时，郑州办公类建筑的销售量为2.86万平方米，销售均价达到惊人的7029元/平方米。随后，办公用房的价格勾头下探，2001年跌至3480元/平方米，当年销售面积为4.29万平方米。2003年的销售面积为6.37万平方米，均价为3345元/平方米。2004年销售面积为12.35万平方米，均价为3492元/平方米，当年12月，和郑州一路上涨的房价相呼应，均价突破4000元/平方米大关，达到4057元/平方米。

2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，经三路和农业路的拓宽改造，更为该路段的楼宇品质和办公环境的提升提供了新的契机。另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内，在政府政策指挥棒的指引下， 04年郑东新区的CBD获得了较大的发展。

●市场发展期（2005年-2008年）

这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、蓝码地王大厦、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，这些纯写字楼的特点为：区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升 5 并逐步与国际接轨。

根据郑州市统计局的资料，2005年年底之前，郑州市写字楼的投放总面积还是68万平方米，但半年之后，这个数字就增加了52．2平方米。到了2007年上半年，更有三十多个写字楼项目在售和亮相。而在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑面积增量就达120万平方米。

这一时期的写字楼项目集中放量，造成供应激增，但销售势头依然强劲。在国际企业中心、信息大厦、注协大厦等写字楼热销之后，新项目不断出现，如南阳路上的清华商务、文化路上的永和国际、陇海路上的凯旋门、建设路上的绿城数码大厦以及刚刚上市的位于黄河路上的天一大厦等。郑东新区CBD更是热闹非凡：联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。如果考虑到尚未动工的潜在写字楼项目，如紫荆山路上的紫金城、文化路上的数码银座以及规划面积154万平方米的中原数码港项目，郑州写字楼尤其是专业写字楼市场的竞争异常激烈。

随着2006年前后集中放量造成的竞争压力增加，后续推出项目一直在产品配置方面加大投入。如2007年推售的鑫苑·金融广场，60～1500平方米弹性商务空间，从创业基地到旗舰总部，开发商为企业量身打造多种办公组合。天然空调，扛鼎中原绿色商务领袖；预留企业私属卫生间、待客空间，企业按需分配，全面配给24小时办公需求；360度全方位商务设施规划，4层底商拟设置健身房、咖啡吧、员工餐厅、智能化会议厅等，办公生活面面俱到。5部名牌高速电梯， 6 速度传输，预示企业非凡效率；多项电话接口，高速宽带满足企业高速发展的信息需求；自动化消防系统、闭路系统、停车智能管理系统，全面保障安全与企业尊崇；更有充足车位，让企业人商务交往更从容体面。

受金融危机影响，2008年的写字楼市场，销售欠佳，包括楷林大厦、盛润铂宫、王鼎国际、荣勋大厦等项目先后出现较大的资金压力，但随着市场形势的好转，从2009年初开始，写字楼市场销售率先回暖，多个项目的月度回款都在千万元以上。

●市场稳定期（2009年及以后）

郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进：第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。

2008年上半年郑州写字楼处于供大于求的阶段，政府采用减少办公用地出让量的办法对写字楼建设进行控制，办公用地的缺乏使市场缺少新的写字楼项目入市，2009年1月份、3月份和4月份，郑州市场 7 三次出现办公物业零批售。据不完全统计，2009年郑州写字楼供应量预计仅有70万平方米，约比2008年52.35万平方米增长33.7%。随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，目前，市场上除了东区有一些写字楼项目在售以外，其他区域基本没有新的写字楼项目供应。

供应的减少除拉动存量房快速销售外，还拉升销售价格的上涨。据深蓝公司市场部监控数据，进入6月份以来，郑州各主要写字楼的成交价格均有不同程度的上涨，如永和国际比上月上涨1960元/平方米，裕鸿国际、王鼎国贸等项目涨幅在100元左右，中烟大厦上涨492元。

这一时期推出的项目以综合性、多功能、复合体形式的项目为主，临街楼规划为商业、写字楼和酒店，内部还以住宅或公寓为主，如裕鸿国际、曼哈顿广场、建业置业广场、方圆创世等项目。

二、 郑州各区域写字楼市场分布及特征

写字楼是代言城市发展的重要指标，著名写字楼已成为郑州各大商圈形成的核心驱动力：未来大厦促进了未来路商业带的繁荣；裕达国贸一举奠定了其在西区的重要地位；国际企业中心提出了企业总部概念带活了整条农业路，并改变了农业路的商务格局；联合中心捷足郑州CBD。

●郑东新区写字楼概况

郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高尚社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心、中油•新澳 8 大厦、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦等中高端写字楼密集的分布，使这里的写字楼市场极为活跃，被誉为郑州新经济的“聚宝盆”。

据统计，目前CBD已有400余家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带动作用。有资料显示，除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻了该区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长性企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。目前，以CBD为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速，聚集效应已初步形成。

●金水区写字楼概况

截至2009年5月底，金水区共建成商务楼宇227栋，建筑面积390.9万平方米，入驻率达85.5%，入驻企业10376家，直接从业人员约11.5万人。今年前5个月，该区新入驻企业726家，注册资本4.12亿元，实际投资3.5亿元。

“四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形。“四纵”即未来路、经三路、花园路和文化路，“四横”即东风路、农业路、黄河路与金水路。其中，农业路与花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一，从豫博大厦、国际企业中心、邮政大厦、省汇中心、郑州国贸中心以