【精读】最高院：关于某“预约规定合同”裁判规则集成

民法典全文预约合同关键信息项合同编号：签署日期：预约方：姓名/公司名：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________邮箱：____________________________被预约方：姓名/公司名：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________邮箱：____________________________预约事项：描述：____________________________具体要求：____________________________预约日期：起始日期：____________________________结束日期：____________________________履行地点：地址：____________________________预约费用：金额：____________________________支付方式：____________________________支付时间：____________________________违约责任：预约方违约责任：____________________________被预约方违约责任：____________________________争议解决方式：法律适用：预约合同预约方：____________________________被预约方：____________________________预约事项预约方希望预约的事项为____________________________。

具体要求包括____________________________。

被预约方同意在预约日期内提供相关服务或履行相关义务。

一、预约合同的概述《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

预约合同广泛存在于各种交易当中，有时合同双方希望将阶段化的谈判成果固定下来，赋予它法律约束力，但是又想同时保留对没有达成一致的内容进行再次磋商的权利。

特别是在商品房预售过程中，买卖双方签订商品房预售合同，或者是现房买卖合同之前，经常会先签订一份认购书或者是意向书、预订书等，这种协议就是预约合同。

在商品房预约合同中通常会约定购房者预先支付一定金额的定金，同时约定购房者和开发商在将来一定时间签订正式的商品房买卖合同。

事实上，签订预约合同是为了表明购房者有购房意向，开发商有售房意向。

预约合同具有以下几个特点：1.独立性预约合同是一种独立的合同，虽然预约合同的目的是为了签订本约合同，但预约合同与本约合同是独立存在，不具有从属性。

2.合意性预约合同是合同的一种，是双方的意思表示，单方的意思表示只是构成要约，不能形成预约。

3.确定性预约合同的目的是订立本约合同，预约合同的内容应当包括达到促使本约合同成立的条款。

4.期限性预约合同签订后需要在一定期限内订立本约合同，如果合同内容没有这种意思表示，可能导致履行期限难以认定。

二、预约合同的认定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

该款主要从合同内容形式方面认定，当事人为将来一定期限内订立合同而达成的合意，是否具备将来所要订立合同的主体、标的等达成一致，也就意味着“内容具体确定”，当事人受意思表示的约束。

至于将来要订立合同的数量、价款或者报酬等，完全可以等当事人在订立本约合同时进行磋商，没有必要把它作为预约合同的成立要件。

预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评引言预约合同是指当事人预先达成的约定，约定在未来的某个时间或条件下，按照合同的约定方式进行交易或合作。

预约合同作为一种特殊形式的合同，其性质与规制一直是学界和实务界讨论的焦点。

虽然我国合同法对预约合同作了相应的规定，但由于法律的适用存在灵活性，导致在具体操作中存在一些争议和困惑。

因此，本文将对我国司法解释中涉及预约合同的相关规定进行述评和分析。

一、司法解释中对预约合同的定义与分类根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第43条的规定，预约合同是当事人对未来的交易或合作进行约定的合同。

司法解释对预约合同的界定虽然简洁明了，但对其分类并未提及。

同时，根据我国《合同法》规定，预约合同可以分为条件预约合同和期限预约合同。

条件预约合同是指当事人约定在发生一定的条件之后进行交易或合作；期限预约合同是指当事人约定在固定的期限内进行交易或合作。

二、预约合同的效力问题1. 预约合同的约束力预约合同作为合同的一种形式，具有合同的基本特征，即自愿、平等和互利。

根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第62条的规定，一方在约定的期限内或者满足的条件下未发出要约的，经要约方催告后未发出或者明确表示不发出要约的，这种情况下要约方有权解除合同。

因此，预约合同一旦达到约定的期限或满足条件，当事人就应遵守并履行合同义务。

2. 预约合同的解除与遗失预约合同的有效性与解除、撤销等问题也成为争议的焦点。

根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第65条的规定，一方在约定期限内或者满足约定条件前，一方告知另一方不会履行合同义务的，对方可以解除合同。

而如果预约合同书面约定遗失，根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第66条的规定，当事人发现预约合同书遗失后，可以提出请求改定或者导致合同不能履行的特殊事项的合同解除。

民法典颁布后预约合同案例我有个朋友叫小李，他就碰上了这么一档子和预约合同有关的事儿，这事儿就发生在民法典颁布之后呢。

小李啊，一直想有个自己的小窝。

有一天，他在一个楼盘看到了一套特别满意的房子。

那销售顾问特别热情，给小李说得天花乱坠的。

小李心动得不行，当场就和开发商签了一个购房预约合同。

合同里就约定了，小李先交个五万块钱的预约金，然后开发商呢，要在一个月内给小李保留这套房子，不能再卖给别人，而且一个月之后按照约定的价格签订正式的购房合同。

结果呢，这一个月里房价蹭蹭往上涨啊。

那开发商就动了小心思了。

到了要签正式合同的时候，开发商突然说，这房子有点问题，不能按照之前约定的价格卖给小李了，得加钱，而且加的还不是一点半点，整整多了十万块呢。

小李一听就火了，说：“咱们可是签了预约合同的，你们怎么能这样呢？”开发商那边呢，还振振有词，说什么这是市场变化之类的。

这时候啊，小李就想起民法典里对预约合同的规定了。

他就跟开发商说：“按照民法典的规定，咱们这个预约合同是有效的。

你们有义务按照之前约定的条件和我签正式合同。

你们现在这种做法就是违约。

”开发商呢，刚开始还不当回事儿，觉得小李就是个普通购房者，能拿他们怎么样。

可是小李没惯着他们，直接找了个律师咨询。

律师告诉小李，根据民法典，预约合同虽然不像正式的购房合同那么详细全面，但它对双方的约束是明确的。

小李交了预约金，开发商就有义务按照约定保留房子并签订正式合同。

如果开发商拒绝，小李不但可以要求开发商履行合同，还能要求赔偿自己因为这件事遭受的损失，比如说为了准备买这个房子做的一些花费啊之类的。

小李有了底气，就正式给开发商发了律师函，要求他们按照预约合同履行义务。

开发商这才意识到问题的严重性，赶紧和小李联系，说愿意按照原来的约定签订正式合同。

你看，这就是民法典颁布后预约合同发挥作用的一个活生生的例子。

它就像一个保护罩，保护像小李这样的普通老百姓在交易中的权益，让那些想钻空子的不良商家不敢轻易违约呢。

民法典预约合同的规定随着我国民法典的颁布实施，预约合同作为新的合同形式被正式确认并纳入法典中。

预约合同是一种特殊的合同形式，它与传统的即时生效合同有着一些不同之处。

在本文中，我们将就民法典关于预约合同的规定进行探讨，以加深对该合同形式的理解。

一、预约合同的定义根据《民法典》第186条的规定，预约合同是当事人对未来发生一定法律后果的一致意思表示，经过交换意见达成的合同。

换句话说，预约合同是一种双方在事先约定条件下，就某种具体的事项或法律关系达成一致的合同形式。

二、预约合同的要件依照《民法典》规定，预约合同必须具备合同成立和预约生效的要件。

合同成立的要件包括事项、意思表达和意思接收三个方面，其中事项应当明确具体，意思表达应当具备真实、明确的特点，而意思接收则需要对方明确表示接收。

此外，预约合同的预约时间、预约条件、预约的目标和意思表达的方式也是合同成立的要件之一。

三、预约合同的效力根据《民法典》第187条的规定，预约合同在约定的时间或者条件发生后，即按照合同的约定产生生效。

也就是说，预约合同的效力取决于约定的时间或条件的实现。

一旦约定的时间或条件到达，预约合同即产生法律效果，并对当事人具有约束力。

四、预约合同的解释预约合同的解释主要依据《民法典》第176条的规定进行。

根据该条规定，合同的解释应当综合考虑合同条款的语言、作用、性质、诚信原则和一般的交易习惯等各种因素。

可以说，预约合同的解释需要在确保合同条款明确的前提下，兼顾合同的公平、公正性，并考虑相关交易的行业惯例和社会价值观。

五、预约合同的变更与解除根据《民法典》的规定，预约合同在有效期间内，当事人可以协商一致，通过补充协议或书面形式对合同进行变更。

而对于预约合同的解除，可以依据合同约定的解除条件进行。

同时，当事人还可以根据合同解除条件的发生，在约定方式下，通知对方解除合同。

六、预约合同的适用领域预约合同广泛适用于各个法律领域。

对于民事法律关系、商事活动以及劳动合同等方面，预约合同都可以发挥一定的作用。

最高法院商品房预约合同纠纷典型案例合同编号：_______________________甲方：_______________________地址：_______________________联系人：_______________________联系电话：_______________________乙方：_______________________地址：_______________________联系人：_______________________联系电话：_______________________签订日期：_______________________签订地址：_______________________第一条合同背景及约定事项甲方和乙方在充分协商的基础上，决定达成商品房预约购房协议。

本合同涉及商品房的预约事项，乙方在支付部分定金后，有权优先购买甲方所销售的商品房。

1.a. 合同目的① 甲方和乙方在此达成协议，甲方同意在一定期限内将其开发的商品房优先销售给乙方。

② 乙方应在签订协议时支付定金，表示对所选购商品房的购买意向。

③ 定金支付后，甲方应根据乙方选择的房源提供相关资料，并确保乙方的购房优先权。

④ 定金支付后，甲方和乙方应共同遵守本协议中的各项条款。

1.b. 商品房信息① 商品房的具体位置、户型、面积、价格及交房时间等信息应明确列出，并作为本协议的重要组成部分。

② 甲方应确保商品房的基本状况符合国家和地方的相关建设标准。

③ 若商品房发生变更或无法按期交付，甲方应及时通知乙方并协商解决方案。

④ 乙方有权对商品房进行验收，甲方应提供充分的配合，确保交房质量符合双方的约定。

1.c. 预约定金① 乙方应按照约定金额支付定金，定金金额应在本协议中明确。

② 定金支付后，甲方应在一定时间内为乙方保留商品房的优先购买权。

③ 若乙方最终未购房，定金不予退还，除非乙方因甲方原因未能按期交房。

④ 甲方应当在规定时间内提供购房合同，并将房源交给乙方处理相关手续。

最高院关于民法典关于预约合同的规定下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢！本店铺为大家提供各种类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，想了解不同资料格式和写法，敬请关注！Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you! In addition, this shop provides you with various types of practical materials, such as educational essays, diary appreciation, sentence excerpts, ancient poems, classic articles, topic composition, work summary, word parsing, copy excerpts, other materials and so on, want to know different data formats and writing methods, please pay attention!在民法典的最高院关于预约合同的规定中，对于预约合同的相关问题做出了详细的规定，以保障公民、法人和其他组织的合法权益。

最高法院公报有关预约合同判例裁判规则判例阅读提示：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

”本条是对预约的效力、违反预约的违约责任和违约救济的规定。

预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，系指“约定将来成立一定契约至契约”。

预约合同既然是合同，系双方当事人合致的意思表示，双方当事人应受其约束，并且内容具有一定的确定性，以免合同当事人陷入本约谈判的僵局，致使预约丧失存在的必要，预约的标的应当是在一定期限内签订本约。

一般认为，预约合同可以具备合同成立要件，预约成立于本约之前，目的在于缔结本约，两者存在一定牵连关系，但两者之间并非主从关系。

预约为独立的合同，其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。

违反预约合同一般应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则等违约责任。

关于预约的继续履行问题，实质上是可否强制缔约的问题。

关于该问题存有较大争议。

上述司法解释对该问题没有明确态度。

预约合同的损害赔偿责任应以信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围内，由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履行情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。

下列判例均选自《最高人民法院公报》，案件审结日期从2005年至2013年。

判例所体现的裁判规则主要是如何认定预约合同的成立，以及违反预约合同的法律后果。

1.成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（审结日期：2013.11.14）最高人民法院认为：案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。

最高院：商品房买卖合同纠纷裁判规则1、商品房买卖中的认购、订购、预订等协议属于是预约合同还是本约合同，需参照《商品房销售管理办法》第十六条进行综合判断。

最高院观点：商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

只要具备了该条规定的条件，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之，则应认定为预约合同。

案例索引：翁振拓与北京义会嘉置业有限公司、北京中视联国际数字产业园建设有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书【（2015）民申字第1798号】实务要点：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称《买卖合同司法解释》）第二条明确指出，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

”预约合同中当事人的义务是订立正式买卖合同，任何一方不能依据预约合同请求对方履行正式的买卖合同的内容，因此，预约合同与本约合同具有不同的性质和法律效力。

如何对预约合同与本约合同进行区别，参照《买卖合同司法解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条的内容为，商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等等。

这里有两点需注意，首先“按照约定收受购房款”，既包括收受全部购房款，也包括收受部分购房款（参考案例【（2019）皖02民终47号】）。

精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。

2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。

3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。

4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。

5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述， 虽形为预约合同， 但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要个案例的详细剖析 案例一 约定签订正式合同之前各方可限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有 限公司股权转让合同纠纷案 【关键词】 合同 | 预约合同 |本约合同 | 股权转让 【裁判要点】 当事人签订的《股权转 让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行 了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据民事判决书 (2011) 民二终字第 10 号 【基本案情】 1月 6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司 的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付 方式。

预约合同效力的规定《预约合同效力规定》第一章总则第一条【目的与依据】为了规范预约合同当事人的权利义务，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，制定本规定。

第二条【定义】预约合同是指双方当事人在合同中约定，在一定条件下订立本合同的合意。

第三条【效力】预约合同自双方当事人签字或者盖章时成立，具有法律约束力。

第二章预约合同的成立与生效第四条【成立条件】预约合同的成立应当符合以下条件：（一）当事人具有相应的民事行为能力；（二）当事人意思表示真实；（三）合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。

第五条【生效条件】预约合同的生效应当符合以下条件：（一）当事人约定的条件成就；（二）当事人按照约定履行了合同义务。

第三章预约合同当事人的权利义务第六条【履行义务】预约合同当事人应当按照约定履行以下义务：（一）按照约定的时间、地点、方式订立本合同；（二）为本合同的订立提供必要的协助；（三）保守与合同有关的商业秘密。

第七条【违约责任】预约合同当事人违反合同约定的，应当承担违约责任。

第八条【解除预约合同】有下列情形之一的，当事人可以请求解除预约合同：（一）对方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同义务；（二）因不可抗力导致本合同的订立不能实现；（三）在合同约定的期限内，对方当事人未履行或者明确表示不履行本合同义务；（四）其他导致预约合同目的不能实现的情形。

第四章附则第九条【解释权】本规定的解释权归中华人民共和国合同法解释机关。

第十条【施行日期】本规定自发布之日起施行。

第十一条【效力等级】本规定与法律法规的规定不一致的，按照法律法规的规定执行。

第十二条【废止】本规定施行前发布的有关规定与本规定不一致的，按照本规定执行。

合同法对预约合同的规定预约合同是指当事人在一定的条件下，通过书面或口头形式达成的一种约定，即在未来某一特定时间或特定条件下，双方将按照事先约定的条款和条件签订正式合同。

预约合同在商业交易中具有重要的作用，因此合同法对其进行了一系列的规定和保护。

一、预约合同的要素根据合同法的规定，预约合同应当具备以下要素：合同的当事人、合同的内容、合同的形式和合同的效力。

预约合同的当事人应当是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者其他组织。

合同的内容应当明确具体，包括预约的时间、条件、条款等。

合同的形式可以是书面形式或者口头形式，但是对于某些特定类型的预约合同，合同法规定必须采用书面形式。

合同的效力是指预约合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。

二、预约合同的效力合同法规定，预约合同具有法律效力，即当事人应当按照约定履行义务。

对于书面形式的预约合同，一方在预约合同生效前单方撤销的，应当承担违约责任。

对于口头形式的预约合同，一方在预约合同生效前单方撤销的，应当赔偿对方因此而遭受的损失。

同时，合同法还规定了预约合同的生效条件，即在预约的时间或者条件到达时，预约合同生效并转化为正式合同。

三、预约合同的履行预约合同的履行是指当事人在预约合同生效后按照约定履行义务。

合同法规定，当事人应当按照预约合同的约定时间、条件履行义务。

如果一方未按照约定时间或者条件履行义务，应当承担违约责任，并赔偿对方因此而遭受的损失。

当事人也可以在预约合同生效前协商一致，变更或解除预约合同。

四、预约合同的保护为了保护当事人的合法权益，合同法对预约合同进行了一系列的保护措施。

合同法规定，当事人可以约定违约金作为预约合同的保证金，以确保当事人履行预约合同的义务。

同时，合同法还规定，当事人可以要求对方提供担保，以确保预约合同的履行。

如果当事人违约，对方可以要求违约方承担违约责任，并要求赔偿损失。

总之，合同法对预约合同的规定主要包括预约合同的要素、效力、履行和保护等方面。

预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评摘要：预约合同作为近年来兴起的一种合同形式，由于其特殊性质，涉及诸多法律问题，成为法学界和司法界关注的焦点之一。

本文将围绕我国司法解释相关规定，对预约合同的若干问题进行探讨和述评，在此基础上提出相关建议。

关键词：预约合同；司法解释；问题研究；法律规定；建议一、引言预约合同作为一种新兴的合同形式，近年来备受关注。

它的独特性使得很多问题在法律层面尚未得到明确的规定和解释，给合同当事人和司法机关带来了不少困惑。

因此，我们有必要对我国司法解释中相关规定进行研究，以期能够理顺其中的若干问题，并提出相应的建议。

二、预约合同的定义预约合同是指当事人通过书面或口头形式达成的一种特殊合同，其目的是为了约定在未来某个具体时间或发生某特定情况下达成合同。

预约合同相较于一般合同具有不确定性，一方面给合同当事人带来灵活性，另一方面也给解释和履行合同带来一定的困难。

三、我国司法解释的相关规定我国最高法院在《关于在审判工作中适用《合同法》若干问题的解释》中明确了对预约合同的规定。

根据解释第57条的规定，当事人在预约合同中应当明确具备的条件包括：一是约定合同具体的对象和内容；二是约定发生预约条件的时间、方式、范围等；三是约定给予抹消预约的权利或义务。

此外，解释还规定了对于预约条件的认定和解释、预约条件的实现和抹消等问题。

四、预约合同存在的问题1. 对预约条件的认定不够明确：预约合同的有效性往往取决于预约条件的实现，但对于预约条件的认定却没有明确的界定标准，容易引发争议。

2. 如何解决预约合同的不确定性：由于预约合同的不确定性，一旦发生争议，如何确定合同当事人的权益就成为一个难题。

3. 解决预约合同抹消的争议：在预约条件未实现前，一方是否有权抹消预约合同引发了很多争议，也需要明确的规定。

五、对我国司法解释的相关规定的述评我国最高法院对预约合同的相关规定在一定程度上解决了若干问题，给合同当事人和法官提供了指导。

【精读】最高院：关于"预约合同〞裁判规则集成精彩容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的"股权转让意向书"虽然就股权转让标的、价款及价款支付式进展了约定，但由于同时赋予了各当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。

2、基于老实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，假设根据合同目的、合同履行式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。

3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖"意向性协议书"约定的容须同时具备"商品房销售管理方法"第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。

4、预约合同中具体明确的容应视为本约合同的组成局部裁判要点：本约合同中虽未明确的容，但由于双当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一局部。

5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有"待双签订正式合同后〞的表述，虽形为预约合同，但假设协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同容主要容的，则应当直接视为本约合同。

二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各可行使放弃权的合同视为预约合同——嘉博投资开发**与小侠、南川实业**、南国置业**股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的"股权转让意向书"虽然就股权转让标的、价款及价款支付式进展了约定，但由于同时赋予了各当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。

协议书合同甲方：____________________乙方：____________________第一条定义与解释1.1“预约合同”指甲乙双方在签署本合同之前所达成的有关合同内容的初步协议。

1.2“违约责任”指甲乙双方在履行预约合同过程中，未能履行或未能完全履行合同义务所应承担的法律责任。

第二条预约合同的内容2.1甲乙双方在签署本合同之前，应就合同的具体条款进行充分沟通和协商。

2.2预约合同的内容应包括但不限于合同标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式等。

第三条违约责任的承担3.1甲乙双方应严格按照预约合同的约定履行合同义务。

3.2如一方未能履行或未能完全履行预约合同约定的义务，应承担违约责任，向守约方支付违约金。

3.3违约金的数额应按照预约合同的约定执行，如未约定，则按照相关法律规定执行。

第四条解决争议的方式4.1对于因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，甲乙双方应通过友好协商解决。

4.2如协商不成，任何一方均有权将争议提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。

第五条合同的生效与终止5.1本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。

5.2本合同的有效期为____年，自合同生效之日起计算。

5.3在合同有效期内，如甲乙双方同意终止本合同，应签订书面终止协议。

第六条其他条款6.1本合同未尽事宜，可由甲乙双方另行协商补充。

6.2本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（盖章）：____________________乙方（盖章）：____________________甲方代表（签名）：_______________乙方代表（签名）：_______________签订日期：____________________协议书合同甲方：____________________乙方：____________________我国关于预约合同违约责任的规定第一条定义与解释1.1“预约合同”指甲乙双方在签署本合同之前所达成的有关合同内容的初步协议。

高院发布：关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）传播法律知识 · 弘扬法治精神海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。

一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。

2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。

3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。

二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。

商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。

然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。

这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。

认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

最高院建设工程预约合同建设工程预约合同是建设单位与承包商在正式签订建设工程合同之前，就工程的基本内容、工期、质量、造价等关键事项达成的初步协议。

这份范本的发布，不仅是对现有法律法规的补充，也是对建设工程市场实践的一种指导。

范本的内容涵盖了建设工程预约合同的基本要素，包括但不限于工程概况、合同双方信息、工程范围、工程质量要求、工期安排、合同价款及支付方式、违约责任、争议解决方式等。

其中，对于工程质量要求、工期安排以及合同价款等关键条款，范本提供了详细的规定和明确的标准，以便双方在实际操作中有据可依。

在工程质量方面，范本强调了“合格”的标准，明确了验收的程序和标准，确保工程质量符合国家规定和行业标准。

同时，对于可能出现的质量问题，范本也提供了相应的处理办法和责任划分，保护了消费者的权益。

在工期安排上，范本明确了工程开工、竣工的时间点，以及如何合理顺延工期的条件和程序。

这有助于避免因工期延误导致的争议，也为承包商合理安排施工计划提供了依据。

在合同价款方面，范本详细列出了合同价款的计算方式、支付节点和支付条件，确保了合同价款的透明性和公正性。

同时，对于可能出现的变更订单和追加工程，范本也提供了相应的处理机制，确保双方的权益不受损害。

除了上述关键条款外，范本还对违约责任、保险要求、知识产权保护、争议解决等方面进行了规范，力求全面覆盖建设工程预约合同的所有环节。

最高院此次发布的建设工程预约合同范本，是对现有法律框架的有益补充，也是对行业实践的一种引导。

它的出台，有助于提高合同签订的效率，减少因合同问题引发的纠纷，促进建设工程市场的规范化、法治化发展。

同时，这也是最高人民法院在推动法治建设、服务经济社会发展中发挥职能作用的具体体现。

民法典全文预约合同《民法典全文预约合同》第一章总则第一条本法旨在规范预约合同的订立、履行、变更和解除，保障当事人合法权益，维护合同的公平、公正，促进社会经济秩序的稳定和发展。

第二条本法所称预约合同，是指当事人为了将来订立一定合同而达成的协议。

第三条预约合同的订立、履行、变更和解除，应当遵循自愿、平等、诚实信用、公平原则。

第二章订立第四条当事人订立预约合同，应当具备民事权利能力和民事行为能力。

第五条当事人订立预约合同，应当采取要约、承诺方式。

第六条要约邀请应当明确具体，包含订立预约合同的主要条款，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第七条当事人对预约合同的主要条款有争议的，应当根据合同法的有关规定确定。

第八条承诺生效时，预约合同成立。

第三章履行第九条当事人应当按照约定履行预约合同。

第十条当事人履行预约合同，发生纠纷的，应当及时协商解决。

第十一条当事人一方不履行预约合同的，对方可以请求履行，但履行费用过高的除外。

第十二条当事人一方迟延履行预约合同的，应当承担违约责任。

第四章变更和解除第十三条当事人协商一致，可以变更预约合同。

第十四条当事人一方主张解除预约合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

第十五条预约合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，妥善处理合同解除后的有关事务。

第五章法律责任第十六条当事人违反本法规定，订立无效预约合同的，应当承担相应的民事责任。

第十七条当事人违反本法规定，导致预约合同解除的，应当承担违约责任。

第十八条当事人违反本法规定，侵害对方合法权益的，应当承担侵权责任。

第六章附则第十九条本法自年月日起施行。

《民法典全文预约合同》完。

违反预约合同裁判标准
在日常生活中，违反预约合同的情况并不罕见。

然而，对于如何认定这种行为并对其进行裁判，不同的法院和法官可能会有不同的标准和做法。

以下是一些可能适用的裁判标准：
1. 违反预约合同的主观恶意标准。

这个标准要求被告必须具有主观恶意，即明知或应知自己会违反预约合同却仍然这样做。

如果被告的主观恶意得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。

2. 违反预约合同的客观行为标准。

这个标准要求被告在客观上实施了违反预约合同的行为，例如未能按时履行支付义务或未能按照约定时间会面等。

如果被告的客观行为得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。

3. 违反预约合同的损害后果标准。

这个标准要求被告的违反行为导致了损害后果，例如原告因为被告的违约行为而遭受了经济损失、时间损失或其他不利后果。

如果损害后果得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。

4. 违反预约合同的救济措施标准。

这个标准要求当被告违反预约合同时，原告可以采取一定的救济措施，例如要求被告继续履行合同、支付违约金或赔偿损失等。

如果原告的救济措施得到支持，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。

需要注意的是，以上标准并非完全适用于所有情况，不同的案件
可能会有不同的特点和证据要求。

此外，在实践中，法院和法官还需要考虑其他因素，如合同的具体内容、双方当事人的权利和义务、违约行为的性质和程度等，以做出公正合理的裁决。

预约合同与本合同合同编司法解释的法条辨析说到预约合同和一般合同的那些事儿，真的是个大话题。

大家都知道，合同就像一份“买卖契约”，黑白分明，但有时候里面的细节和条款就像麻花一样，拧得紧紧的，让人捉摸不透。

尤其是预约合同，哎，这玩意儿在生活中比比皆是，很多人对此一知半解。

想想看，咱们去餐馆订位、买演唱会票，都是在签一份隐形的预约合同。

可是，一旦出问题，嘿嘿，咱们就得拿起法律的武器，来一场“正义之战”。

你想，预约合同和正式合同的区别，简单来说就是预约合同是个“试水”的阶段。

比如，你跟一个商家约定了时间、地点、内容，双方都心里有个数，但这时候并不是真正的交易。

这就好比你跟朋友约好去看电影，但因为天气不好，你俩最后决定改天。

这种情况下，大家的心里都是有数的，但法律上并没有正式的义务产生。

就像我今天约你吃饭，结果你睡过头了，哎，我就自己去了。

这样，合同的效力就像没水的豆腐，软绵绵的。

再说说这个司法解释，老实说，这玩意儿就像是法律的“补丁”，给咱们的日常生活添了不少便利。

它通过对法律条文的细致解读，把那些晦涩难懂的字句给捋顺了。

咱们常说，法律是个高大上的东西，但这些解释让咱们这些普通人也能看得懂。

就比如说，司法解释可以告诉你，预约合同在什么时候可以转变为正式合同，或者说违约后该怎么处理，简直就像法律界的“明白纸”，让人瞬间清晰明了。

说到这里，大家可能会想，这个预约合同是不是没啥保障呢？其实不然，法律是不会放任自流的。

即使是预约合同，只要双方达成了一致，甚至一方没有履行，另一方还是可以寻求法律的救济。

就像老话说的“虽千万人吾往矣”，只要咱们心里有数，合同的权益就能得到保护。

有些人可能觉得，签合同就是一件麻烦事，写写画画的，反正最后都是个“黑字”，可是这个想法可要改一改了。

签合同就像在家里打理花草，平时不注意，突然有一天发现植物死光光，心里那个懊悔啊，后悔当初没好好浇水。

合同的细节也一样，平时不重视，一旦出了问题，后悔药可没得卖。