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合富辉煌2011年8月南京花样年地块营销策划方案合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司20<>1<>1年8月谨呈：花样年花样年20<>10G48地块营销策划方案WHAT ’S the name of NANJING Commercial?给南京商业代表命名Live in city不断的延伸城市是用来发展还是用来消耗的？Busy in city我们每天消耗着石油和良心，却只为了换来一个尴尬的存在？Fantasia in Nanjing首次进入南京的品牌项目，花样年要给城市怎样一个有名有姓的商业风格？有时候我们提出问题，不是为了索要答案。
而更多的是城市需要新鲜，需要改变！！所有的提问指向都因为南京有了花样年从此，南京的商业有了生活的别样风格开篇即定高度当然是我们对于花样年的高度自信，但所有有效的想法都建立在深思熟虑的理性思考上我们的做法是适度感性定位，深度理性分析TOW本案依托板桥新城的规划，还是综合城市商业发展，价值如何表述更准确更有力？THREE开篇之作，仅为销售房子？保证销售顺畅的情况下，顺势加强品牌号召力？ONE花样年进入南京开篇之作，如何保持一贯格调，又能迎合本土市场？……项目面临问题考量——奉妙承详，观势而行【KEY<>1】务时实，务时事，务时运第一部分：市场环境分析↘第一章：南京房地产市场分析↘第二章：城南板块市场分析↘第三章：商业市场分析↘第四章：小户型市场分析3、区域商业市场2、南京商业概况第三章商业市场分析<>1、宏观环境分析4、商业个案分析宏观环境---生活水平南京市2003－20<>10年恩格尔系数变化数据来源：南京市统计局官方网站恩格尔系数(Engel's Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重，是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。
目录一、项目概况1.项目位置2.气候条件3.高程分析4.坡度分析：5.植被及视觉景观6.水文资源二、项目定位1.市场定位2.形象定位3.目标客群定位4.项目功能定位三、总体规划概念设计要求1.概念规划设计三原则2.设计理念3.设计要求四、总体规划划技术经济控制指标（设计部）五、项目住宅组团规划概念设计要求及建议六、项目重要公建配套概念设计要求及建议七、项目辅助式配套概念设计要求及建议八、设计成果文件要求（设计部）花样年·大溪谷概念性总体规划设计任务书一、项目概况1.项目位置✧本项目位于成都市蒲江县城区西南，距成都市约80公里，车程约一个小时；距成都双流机场约60公里，车程约为40余分钟。
从成都至地块可以通过成雅高速（收费公路）直达。
✧地块距蒲江省级风景区“三湖一阁”区较近，约10分钟车程，易形成度假旅游连线。
2.气候条件✧属四川盆地亚热带温润气候，全年气候温和，无酷暑严寒，无霜期长。
✧常年降水丰富，雨热同季，光热水集中，宜种性广。
年平均气温16.4 摄氏度，日照1122小时, 降雨1280毫米，相对湿度84%，常年无霜期302天。
以东北风、西南风为主。
✧与成都相比，湿度相对稍低，冬季阳光较充裕；年雾天约30天，略低于成都；✧空气质量与水质皆优于成都，由此气候比成都更适合居住。
3.高程分析✧地块东边为山地, 地势由东向西倾斜,东南高西北低。
海拔高程508-660米，比高为152米。
✧南北向或高或低，浪状起伏，形成几个不同高度的台地。
场地自南向北形成3道山脊、山谷。
✧中部表现为低洼丘陵地貌，高差局部达到了60米；整个地块形成两个相对较为低洼的区域，中部有一条较为狭长的原生态林分割。
4.坡度分析：✧地块东面较陡，坡度大多在25％以上，不适于作大规模开发，以降低工程造价及减低对生态地形破坏。
✧中部、西部较缓，多为8%以下，但部分仍达25%以上。
规划应因地制宜，只进行局部土地平整，坡度太陡不适宜开发的空间留作绿地隔离带或健身休闲空间。
